הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
צחי אבו
צילום: ארי נדלן
ראיון

האם צחי אבו ישביח את ארי נדל"ן - "הקניון שלנו בעלות של מיליארד ש' וגדול פי 3 מקניון מול הים שנמכר במעל מיליארד"

אבו, הבעלים ומנכ"ל ארי נדל"ן: "הפוטנציאל גדול. אילת היא בירת השופינג עם 3 מיליון תיירים"; ועל הסיכונים: "הם חלק מהעסק, העסקאות שעשינו רווחיות מאוד"
אבישי עובדיה ואביחי טדסה | (9)
נושאים בכתבה ארי נדל"ן צחי אבו

צחי אבו בעל השליטה בארי נדל"ן רץ מהר, מעסקה לעסקה, מרכישה לרכישה. זה לא אומר שהוא פזיז, עד כה העסקאות נראות מוצלחות. הוא ומשפחתו רכשו בשיא הקורונה את השטח של פי גלילות מיצחק תשובה; לפני כ-4 שנים, הוא רכש את השליטה בארנה גרופ שהפכה לארי נדל"ן ובמקביל הוא הקים פעילויות חדשות (לצד לארי נדל"ן) - גפן מגורים בתחום ההתחדשות העירונית ואבו פמילי שהיא קרן ריט למגורים (בדומה למגוריט ואזורים ליוינג). כל הפעילויות והרכישות הניבו תשואה טובה, במקומות מסוימים אפילו תשואה חלומית (פי גלילות), והשאלה מה הלאה?

 

ארי נדל"ן - אשדוד, נהריה, קפריסין ועכשיו גם אילת

אתמול דיווחה ארי נדל"ן שהיא העיקרית בקבוצה, על "הנחת אבן הפינה לקניון הגדול באילת". מדובר על קניון שצפוי לקום בשטח כולל של כ-60 אלף מ"ר (כ-40 אלף מ"ר חנויות) ויושקעו בו מיליארד שקלים כשהפתיחה צפויה בסוף 2027. הקניון הוא חלק משורה של קניונים ומרכזים מסחריים בארי נדל"ן שבמקביל להקמה של הקניון באילת, תרחיב את הקניון והמתחם באשדוד בהשקעה גדולה. 

המתחם באשדוד - סטאר סנטר באשדוד הוא הנכס המרכזי כיום, כשבמקביל מחזיקה החברה גם בקניון סטאר בנהריה, קניון בלימסול - קניון My Mall ונכסים נוספים שעליהם היא תרים מרכזים מסחריים בעתיד. תוכניות הפיתוח של החברה שאפתניות:

   תוכניות פיתוח בארי נדלן

כאמור אשדוד ואילת הן המוקדים בשנים הבאות. השווי של ארי בבורסה 748 מיליון שקל כשהונה 841 מיליון שקל.  ה-FFO שלה השנה צפוי הגיע ל-60 מיליון שקל ושנה הבאה ל-64 מיליון שקל. לכאורה כשמחשבים מכפיל FFO מקבלים ערך גבוה יחסית - 11.7, אבל זה מוטה כלפי מעלה בגלל שיש פעילות הקמה בשיעור גבוה מסך הנכסים במאזן.  כשמסתכלים קדימה, על היום שאחרי שהנכסים יושלמו ויפיקו FFO, כשבמקביל כמובן גם המימון יגדל, מקבלים חברה שנסחרת במכפיל FFO נמוך מהשוק. אולי זו הזדמנות, ונזכיר שאבו רוכש מניות בשוק באופן שוטף,  אבל יש גם סיכונים.

   FFO של ארי נדלן 

 

הזדמנות - אבל יש סיכונים

הסיכון הגדול ביותר הוא דווקא באילת. באשדוד נראה שהחברה יודעת מה היא עושה. אבו מגיע מאשדוד, בנה שם המון, מכיר את התושבים ואת הצרכים. באילת הוא הולך על פרויקט ענק שעלותו 1 מיליארד שקל, כשבאילת יש עוד שני קניונים - האם זה לא מסוכן מדי. "סיכון זה חלק מהעסק. העבודה השוטפת שלי היא בלקיחת סיכונים, אני אוהב לקחת סיכונים כשאני חושב שהפוטנציאל גבוה ושהסיכויים עולים על הסיכונים ואנחנו מצליחים", אומר אבו, "העבודות על הקניון התחילו לפני שבעה חודשים, אחרי שרכשנו את הקרקע. אנחנו בביצוע מתקדם והשקה שיווקית התקיימה השבוע. אילת היא בירת השופינג של ישראל – עם כ-3 מיליון מבקרים בשנה, רבים מהם תיירי קניות".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

"בחירת המיקום הייתה קריטית; טרמינל הנוסעים של אגד, שיהיה במינוס 1 של החניון, יוסיף לנו 2 מיליון מבקרים. בנוסף, הקניונים הקיימים באילת לא מתאימים לתנאי השוק – הם בגודל של 12-15 אלף מ"ר בלבד, לעומת הקניון שלנו שמתפרש על כ-40 אלף מ"ר, עם חנויות ענק ולוקיישן ייחודי שיאפשר לנו לעקוף את כל הקניונים הקיימים".

מתי העבודות אמורות להסתיים?

"זה מחולק לשני שלבים. הטרמינל יושלם תוך שנה, והקניון עצמו יתחיל להתאכלס תוך שלוש שנים".

עלות ההשקעה והתשואה על ההשקעה?

"עלות הפרויקט מוערכת בכמיליארד שקל. שכר הדירה הממוצע בקניונים עומד על 400 שקל למ"ר, אבל בדוחות היינו שמרנים והערכנו 230-240 שקל למ"ר. אנחנו מצפים לתשואה דו-ספרתית".

האם אתם מתכננים למכור שטחים או רק להשכיר?

"אנחנו לא מוכרים שטחים. המטרה היא לייצר נכס אייקוני, בדומה לסטאר אשדוד".

אילת לא מוצתה כבר?

"אם מסתכלים על אילת מבחינת מספר התושבים בלבד, ייתכן שהקניונים הקיימים מספיקים. אבל אנחנו בונים גם על התיירות – כ-3 מיליון מבקרים בשנה. הקניון נועד לתת מענה גם לתושבים וגם לתיירים".

איזה עוד סיכונים לקחת בשנים האחרונות שמשתלמים לך?

"ב-5 שנים האחרונות כל העסקאות שעשיתי זה בתקופה שאנשים לא עשו עסקאות, אם זה פי גלילות, ארי נדלן, והקניון הזה באילת כשברקע היו האיומים מצד החותים".

בהינתן התשואה שהקניון צפוי לעשות, נראה שאתם מצפים לרווחי השבחה של מאות מיליונים, עם ההשלמה עוד כ-3 שנים.

"אם לא הייתי צופה רווח כזה, לא הייתי נכנס לזה. קניון מול הים נמכר מעל מיליארד שקל, אנחנו מדברים על 40 אלף מטר פי 3 ממול ים, שהעלות שלו תהיה קרובה למיליארד, מכאן שהפוטנציאל גדול".

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    דני 16/12/2024 13:45
    הגב לתגובה זו
    עלויות בניה גבוהות - עלויות מימון גבוהות - ייצר במקרה הטוב הכנסה רק ב 29 יש תחרות גדולה מאוד באילת על שטחי מסחר
  • 7.
    מאמין 11/12/2024 21:22
    הגב לתגובה זו
    הבחור יודע לאתר הזדמנויות. כבוד גדול.
  • 6.
    אורן 11/12/2024 11:56
    הגב לתגובה זו
    טוב מאוד שיש יזמים וחלום.בהצלחה.
  • 5.
    בעל החלומות 11/12/2024 11:32
    הגב לתגובה זו
    מי שיקנה היום לטווח הארוך הבינוני יפסיד זה הנקודה של הכנסת הציבור הטיפש והרוח לא יגיע כל כך מהר
  • 4.
    אסף 11/12/2024 10:31
    הגב לתגובה זו
    ארני נדלן
  • 3.
    הימור גדול 11/12/2024 10:09
    הגב לתגובה זו
    התמורה רק בשנת 28
  • 2.
    חבל לו על הכסף עדיף לקנות קניון ולא לבנות הוא לאעזראלי (ל"ת)
    אלי 11/12/2024 09:43
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    צניחה ברווח תפעולי וברווח הנקי של ארי. לאן הולכים ? (ל"ת)
    אסף 11/12/2024 09:11
    הגב לתגובה זו
  • לרון 11/12/2024 10:09
    הגב לתגובה זו
    לא המלצה,קשה להאמין בצעירים בשלב הגבוה כ"כ בשוק
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות

ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן ג'י סיטי

ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי -11.1%  , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).

ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד -8.35%  שירדה ביותר מ-8%.



מתוך הדוח של מעלות

בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק

מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.

בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.

הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי

שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

מה יהיה מחר בבורסה? על נייס וחברות השבבים

הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס -2.11%  צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה  ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר. 

מצד אחד, יש שרואים בזה הזדמנות נהדרת. מצד שני, יש כאלו שזוכרים ש"מר שוק" יודע הכל. אולי הוא יודע שאזהרת רווח או הנמכת ציפיות בדרך. כלומר, מה שנראה הזדמנות יכול להיות המחיר האמיתי כי התחזית תרד. ולמה שהיא תרד? כי החברה נמצאת בשוק מאוד מאוים על ידי ה-AI. 

תחום התוכנה וחברות התוכנה סובלות מהכניסה של ה-AI. הן אומנם מתייעלות בזכותו ומוותרות על גיוסי ג'וניורים, אלא שהליבה שלהן בסכנה - הרעיון הטכנולוגי, פיתוח התוכנה שלהם נמצא בסכנה - מה שלקח פעם לפתח במשך שנים הפך לעניין של שבועות וחודשים בודדים. התחרות מתעצמת, הסכנה גוברת. החשש שיקומו סטארטאפים יעילים ומהירים ותוך חודשים יעמידו מוצר מתחרה. היתרון של הוותיקות הוא במערכת משומנת עם שיווק, תפעול, וקשרים. אבל בסוף למוצר יש משמעות גדולה. לקוחות לא ימהרו לעזוב, אבל זה יכול לבוא לידי ביטוי בתמחור נוח יותר. חברות התוכנה צריכות לחשב מסלול מחדש.


גם טבע 0.56%   צפויה לרדת ב -1.1%, טאואר 1.44%  ב-2.4% כשמנגד קמטק -1.51%  ו נובה -8.04%  צפויות עלות מעט. הנה טבלת הארביטראז' (הקליקו להיכנס לכל המניות): 




להמשך הכתבה לחץ כאן