יואל עזריה אורון
צילום: ליה יפה
ראיון

"לא חושב שלבנקים יש סיבה טובה להפסיק את הלוואות הקבלן"

הרבעון השלישי היה טוב מבחינת קבוצת אורון, שחברת הבת שלה משווקת פרויקטים חדשים באזורי ביקוש, אבל גם יודעת: ביטול הלוואות הקבלן על ידי הבנקים יכול לגרום לנזק לענף כולו. הבעלים יואל עזריה מסביר: "מבינים את החשש, אבל מי שמביא הון עצמי של 20% ולוקח הלוואת קבלן, עושה שיעורי בית"
איציק יצחקי | (7)

המלחמה נמשכת ואיתה גם האינפלציה - סיבות מספיק טובות כדי שחברות הנדל"ן, שסגרו אתרים בימים הראשונים למלחמה, ידווחו על מספרים נמוכים יחסית, אבל כשמסתכלים על התוצאות מקבלים בחברות הבנייה והיזמיות עלייה בהיקפי הפעילות. 

הדוח של אורון (כשאחד ממנופי הצמיחה הגדולים שלה הוא פעילותה של חברת הנדל"ן שלה, אורון נדל"ן) יכול לעודד את בעלי הקבוצה, יואל עזריה, שלא נוטה להתראיין, ואת סמנכ"ל הכספים של החברה, עודד בלום. שוחחנו איתם כדי להבין מה הם חושבים על המספרים ועל המשך הדרך בענף שעתידו לא ברור - הביקושים אמנם חוזרים לענף, משרדי המכירות מתחילים להתמלא, אבל עתיד המלחמה תמיד מאיים. במהלך הרבעון השלישי מכרה החברה 64 יח"ד במסגרת 5 פרויקטים שבביצוע ושיווק. ברבעון המקביל אשתקד נמכרו 55 דירות ועד מועד פרסום הדוח נמכרו 16 דירות נוספות, אבל בשבועות האחרונים נכנס נתון חשוב למשוואה.

"פתחנו עכשיו 3 פרויקטים חדשים לשיווק, בהם יש מכירות יפות: דרך השלום בתל אביב, החשמונאים בבת ים וביאליק בחולון", מסביר עזריה. "אנחנו לא רואים עדיין התנפלות, אבל רואים חזרה של רוכשי דירות למשרדי המכירות. אפשר לראות את זה גם במחיר למ"ר. הפרויקטים האלה מתווספים לשכונת גבעת אולגה בחדרה ושכונת הסיגליות בבאר שבע. המכירות לא כמו לפני שנה, הן בקצב שונה לגמרי. לא נשארו לנו יותר מדי דירות בפרויקטים האלה".

מקבלים את רוב הכסף בהתחלה

מה עם מבצעי 20/80? אנחנו לפני סוף עידן? אתם מרגישים מאוימים מההודעה של לאומי?

"המבצעים של 20/80 קיימים בכל השוק, גם אצלנו. אנחנו עושים מבצעים יחד עם הלוואות קבלן. אין סכום קבוע, אבל תלוי בפרויקט והיקף הרכישה. אנחנו מדברים על 30-50 אחוז תוספת על ההון העצמי".

פרויקט של אורון בחדרה (איציק יצחקי)

פרויקט של אורון בחדרה (איציק יצחקי)

כלומר, אתה מקבל את רוב הכסף כבר בהתחלה. מצד שני, צריך לזכור שזו הלוואת קבלן. אתה לא חושש שחלק מהרוכשים לא יעמדו בהחזרים לבנק?

"האמת היא שקשה למנוע מצב כזה שבו כולם יעמדו בהלוואות, אבל בסוף, כשדייר לוקח הלוואה הוא גם מביא הון עצמי של 20% בתוספת הלוואת קבלן, ואפשר לומר שמבחינתנו זו מכירה מלאה. אני מעריך, בגלל היקף הקנסות הגדול, שמי שקנה ב-20/80 בלי הלוואת קבלן, קשה לי לראות איך הוא מוותר על 10% קנס מהיקף הדירה. אדם לא ישים 300 אלף שקל על קרן הצבי. הדיירים הם עם חושב".

אבל גם רוצה מאוד דירה, ולא תמיד יודע מה הוא עושה. אתה לא חושש מהמהלך של לאומי?

"אני לא חושב שיש להם סיבה להפסיק. הלוואת קבלן היא כמו הלוואה לפני משכנתא. הם עוברים בסוף חיתום. בסוף מגיע דייר שאמור להגיע עם משכנתא, אני לא חושב שהם יבטלו את זה. אם אני דואג? אני מבין מאיפה החשש, אבל אדם שם 600 אלף שקל ואמור להיקנס בעוד 3 שנים - אני מניח שהוא עשה שיעורי בית. תמיד יהיו כאלה שלא יממשו, אבל זו תופעה שהיא לא הסיפור הגדול. מי ישים חצי מיליון שקל עבור אופציה? אני יכול להבין את החשש, אבל לא חושב שהבנקים יעצרו".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

אתה מעניק פטור ממדד תשומות הבנייה? גם זה שווה כסף.

"במכירות האחרונות הפסקנו, אין כמעט דירה שלא צמודה. כבר מספר חודשים שזה ככה".

המדד עולה בקצב איטי, הוא לא באמת משקף. בקרוב הוא ייכנס כנראה למדד מחירי הדיור.

"אתה צודק, המדד לא משקף את העלייה של התשומות, בטח מדד תשומות העובדים. לדעתי בכוח העבודה אני משלם יותר משהו כמו 50%. לפני מספר חודשים, הקמנו תאגיד כוח אדם ונתחיל לייבא עובדים בעצמנו. הכל במסגרת החברה. אנחנו רק בהתחלה, כנראה לא יהיה פשוט. גם היום קשה להביא אותם, כי אתה מעסיק פועלים דרך תאגיד".

יואל עזריה (ליה יפה)

בעלי הקבוצה, יואל עזריה (ליה יפה)

והם באים מהודו וסרי לנקה?

"בדיוק. מהיכן אפשר להביא כרגע? בעיקר משם".

סליחה על ההכללה, אבל בממוצע, הסינים יותר טובים מהפלסטינים. ומה איתם?

"קשה לי לומר, כי זה תלוי בסוג העבודה. בעבודות שלד אפשר לומר את זה על הסיני, גשרים זה משהו אחר. התפוקות יותר נמוכות. קצב הלימוד הוא אחר. לפעמים צריך ללמד אותם את מה ששכחנו כבר ללמד את הפלסטיני".

כמה אתם מאחרים במכירת דירות?

"אנחנו חיים את זה, היו 3 חודשים ראשונים של סגירת אתרים, כל הנושא של העובדים השפיע. היו עיכובים, אבל הצלחנו לצמצם את חלקם הגדול. צריך שוב להזכיר שההכנסות הן גם מהיקף המכירות ביחס להיקפי הביצוע, בשקלול עם היקפי הביצוע. אם מכרתי 100% והתקדמתי אפס זה אפס".

עלויות המימון - לא עניין קריטי

החברה מכרה 340 דירות מתחילת השנה והקצב משביע רצון. "340 כולל פריסייל", מדגיש בלום, מנהל הכספים. "צריך לזכור שמה שרואים בדוחות זה לפי קצב ההתקדמות בפרויקטים הקיימים. המכירות כוללות פרויקטים שקיבלו היתר ב-3 החודשים האחרונים. התוצאות טובות, בעיקר בגלל הנסיבות - ריבית שהייתה ציפייה שהיא תרד, מלחמה. העובדים".

מה עלויות המימון ואיך הן בהשוואה לעבר, מרץ 2022 נניח? 

"בערך 40 מיליון שקל בשנה, לדעתי זה עמד על 25 מיליון שקל לפני העלייה הגדולה. יש עלויות המימון, מרגישים אותן, אבל זה לא המרכיב העיקרי.

לקחתם הלוואה מהפניקס, בהיקף של 830 מיליון שקל, לפרויקט השלום.

"כן, אבל מרכיב האשראי שלנו הוא 120 מיליון שקל. כולל ערבויות חוק מכר, כי יש לך מחויבות נוספות לדיירים שעוזבים, כמו ערבויות לשכר דירה ועוד".

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    שי 25/11/2024 12:25
    הגב לתגובה זו
    רוב משקיעי הטיקטוק לא מבינים את המשמעות של הסעיף ה "מעודד" ואת ההשלכות.
  • 6.
    עדי 25/11/2024 11:04
    הגב לתגובה זו
    ירוויח. אין בושה לציניות
  • 5.
    לא חושב 25/11/2024 10:44
    הגב לתגובה זו
    לפחות כתבו שהוא "לא חושב"... האם הקריסה מתחילה? סאב פריים בפתח?
  • 4.
    טיפות אחרונות בהחלט בלימון (ל"ת)
    רועה. חשבון 25/11/2024 09:46
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    תם עידן הקריסה בקרוב (ל"ת)
    אנונימי 25/11/2024 09:03
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    [email protected] 25/11/2024 08:39
    הגב לתגובה זו
    הקבלנים הפושעים בלחץ רוצים לעצור את מבצעי הונאת ה פונזי ...ודחית הקץ הנדלן בדרך לקריסה לא יעזור לאף אחד כלום
  • 1.
    ארז 25/11/2024 08:18
    הגב לתגובה זו
    כה גם היה באהב נתנו הלוואות בסוף לא היה בכלל הון עצמי בגלל זיופים או המחיר ירד
טבע תרופות
צילום: סיון פרג'

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע

בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"

מנדי הניג |
נושאים בכתבה טבע אופנהיימר

אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91%   בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר. 

כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.


צמיחה בכל החטיבות

בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.

בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.

בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.

חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%

ג’י סיטי הגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה

תמיר חכמוף |

ג’י סיטי ג'י סיטי -6.77%  , חברת הנדל״ן המניב בשליטת חיים כצמן, הפתיעה את השוק בשבוע שעבר. החברה רכשה 7.7% נוספים ממניות סיטיקון בעסקה מחוץ לבורסה במחיר של 4 אירו למניה,  פרמיה של כ-36% על מחיר השוק (כ-2.95 אירו ערב ההודעה), שפל אליו הגיעה סיטיקון לאחר פרסום הדוחות האחרונים. בעקבות העסקה עלתה אחזקתה של ג’י סיטי ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל מניות המיעוט באותו מחיר.

בהיענות מלאה, מדובר בעסקה שעשויה להגיע להיקף של 312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל). ג’י סיטי ציינה כי רכשה את המניות ממקורותיה העצמיים, אך מנהלת מו״מ לקבלת קו אשראי בנקאי של עד 195 מיליון אירו למימון יתרת הרכישה. לטענת החברה, המהלך צפוי לתרום להונה העצמי בכ-171 מיליון שקל ולשפר את ה-FFO"עם השפעה זניחה על המינוףג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות.

מניית סיטיקון נסחרת מאז ההודעה סביב הרף של 4 אירו, קצת מתחת למחיר ההצעה. זה סימן לכך שהשוק צופה שהצעת הרכש תתקבל (אילו הייתה נסחרת מעל 4 אירו, זו הייתה אינדיקציה לציפייה לפרמיה נוספת).כאן כבר עולה השאלה: למה דווקא 4 אירו? אם הכוונה הייתה להגיש הצעה "נדיבה" שתזכה להיענות, אפשר היה תאורטית להתייצב גם ב-3.5 אירו, פרמיה נאה על מחיר שוק שצלל מתחת ל-3 אירו ערב המהלך. בסביבת השוק עלתה השערה לפיה ג’י סיטי התחייבה מראש לרכישה מגוף מוסדי במחיר של 4 אירו במקרה ומחיר המניה ירדת מתחת ל-3. בעוד אין עדויות לדבר שכזה, התזמון של העסקה והמחיר שקפץ לגובה שאינו נדרש כדי "לשכנע" את השוק מציפים את סימן השאלה. בין אם נכון ובין אם לא, החברה נגררה להצעת רכש מלאה באותו מחיר מינימלי הודות לחוק הפיני.

מה המספרים מספרים

מול ההצעה המחייבת הזו הציגה ג’י סיטי את הסיפור הפיננסי: היא קונה מניות של סיטיקון בפרמיה על מחיר השוק אבל בדיסקאונט עמוק על ההון העצמי ("על הנייר”), ולכן רשאית לטעון לעלייה בהון בזכות רכישה זולה ביחס לשווי בספרים. השוק קנה בהתחלה את הסיפור, כאשר ביום ההודעה מניית ג’י סיטי עלתה משום שהאחזקה הסחירה בסיטיקון מוערכת כעת במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק שקדם לעסקה. אבל בתוך ימים ספורים הגיע תיקון חד: מעלות (S&P) הכניסה את הדירוג למעקב (CreditWatch)  עם השלכות שליליות, והבהירה שבתרחיש של היענות רחבה להצעת הרכש המינוף עלול לטפס לטווח 70%-75%. במידה ותהיה ירידת ערך שיכולה להגיע הן משווי החזקה של נכסים אחרים והן מהתחזקות השקל מול נכסים בחו"ל, המינוף אף עשוי לחצות את רמת ה-80%, רמות שלא נראו מאז החלה החברה לממש נכסים. בשוק האשראי זו כבר אינדיקציה לשחיקה בפרופיל הפיננסי. בתגובה, המניה מחקה את העליות ונפלה מתחת למחיר שלפני ההודעה, ובאג"ח בלטה הירידה בסדרה יד' לדוגמא שאינה מובטחת, אות לאפשרות שהמשקיעים מפנימים סיכוני תזרים, גידול מהיר בחוב, ואף תרחיש שבו ערך הנכסים האפקטיבי בשוק נמוך מסך ההתחייבויות.

כאן נכנסת לתמונה סוגיית המימון. לצד ההצהרה על "השפעה זניחה על המינוף", ג’י סיטי עצמה דיווחה כי היא מנהלת מו״מ לקבלת הלוואה בנקאית של עד 195 מיליון אירו למימון הרכישה והצעת הרכש. בשונה מגיוס אג"ח, מימון בנקאי דורש בטוחות נוקשות יותר: שעבודים על נכסים ובדיקות תזרים צמודות. עצם הפנייה למימון כזה מראה שהעסקה לא בהכרח נטולת סיכון. זו גם הסיבה שהאג"חים הגיבו בירידות , כאשר המשקיעים מבינים שהבנק יקבל קדימות עליהם, והחשש מגידול במינוף הופך למוחשי.