המלחמה נמשכת ואיתה גם האינפלציה - סיבות מספיק טובות כדי שחברות הנדל"ן, שסגרו אתרים בימים הראשונים למלחמה, ידווחו על מספרים נמוכים יחסית, אבל כשמסתכלים על התוצאות מקבלים בחברות הבנייה והיזמיות עלייה בהיקפי הפעילות. 

הדוח של אורון (כשאחד ממנופי הצמיחה הגדולים שלה הוא פעילותה של חברת הנדל"ן שלה, אורון נדל"ן) יכול לעודד את בעלי הקבוצה, יואל עזריה, שלא נוטה להתראיין, ואת סמנכ"ל הכספים של החברה, עודד בלום. שוחחנו איתם כדי להבין מה הם חושבים על המספרים ועל המשך הדרך בענף שעתידו לא ברור - הביקושים אמנם חוזרים לענף, משרדי המכירות מתחילים להתמלא, אבל עתיד המלחמה תמיד מאיים. במהלך הרבעון השלישי מכרה החברה 64 יח"ד במסגרת 5 פרויקטים שבביצוע ושיווק. ברבעון המקביל אשתקד נמכרו 55 דירות ועד מועד פרסום הדוח נמכרו 16 דירות נוספות, אבל בשבועות האחרונים נכנס נתון חשוב למשוואה.

"פתחנו עכשיו 3 פרויקטים חדשים לשיווק, בהם יש מכירות יפות: דרך השלום בתל אביב, החשמונאים בבת ים וביאליק בחולון", מסביר עזריה. "אנחנו לא רואים עדיין התנפלות, אבל רואים חזרה של רוכשי דירות למשרדי המכירות. אפשר לראות את זה גם במחיר למ"ר. הפרויקטים האלה מתווספים לשכונת גבעת אולגה בחדרה ושכונת הסיגליות בבאר שבע. המכירות לא כמו לפני שנה, הן בקצב שונה לגמרי. לא נשארו לנו יותר מדי דירות בפרויקטים האלה".

מה עם מבצעי 20/80? אנחנו לפני סוף עידן? אתם מרגישים מאוימים מההודעה של לאומי?

"המבצעים של 20/80 קיימים בכל השוק, גם אצלנו. אנחנו עושים מבצעים יחד עם הלוואות קבלן. אין סכום קבוע, אבל תלוי בפרויקט והיקף הרכישה. אנחנו מדברים על 30-50 אחוז תוספת על ההון העצמי".

• אורון: המכירות צמחו ב-21% ברבעון השלישי - כמה דירות היא מכרה?
• אורון נדל"ן מכרה 53 דירות ברבעון. הכנסות הקבוצה: 413 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פרויקט של אורון בחדרה (איציק יצחקי)

כלומר, אתה מקבל את רוב הכסף כבר בהתחלה. מצד שני, צריך לזכור שזו הלוואת קבלן. אתה לא חושש שחלק מהרוכשים לא יעמדו בהחזרים לבנק?

"האמת היא שקשה למנוע מצב כזה שבו כולם יעמדו בהלוואות, אבל בסוף, כשדייר לוקח הלוואה הוא גם מביא הון עצמי של 20% בתוספת הלוואת קבלן, ואפשר לומר שמבחינתנו זו מכירה מלאה. אני מעריך, בגלל היקף הקנסות הגדול, שמי שקנה ב-20/80 בלי הלוואת קבלן, קשה לי לראות איך הוא מוותר על 10% קנס מהיקף הדירה. אדם לא ישים 300 אלף שקל על קרן הצבי. הדיירים הם עם חושב".

אבל גם רוצה מאוד דירה, ולא תמיד יודע מה הוא עושה. אתה לא חושש מהמהלך של לאומי?

"אני לא חושב שיש להם סיבה להפסיק. הלוואת קבלן היא כמו הלוואה לפני משכנתא. הם עוברים בסוף חיתום. בסוף מגיע דייר שאמור להגיע עם משכנתא, אני לא חושב שהם יבטלו את זה. אם אני דואג? אני מבין מאיפה החשש, אבל אדם שם 600 אלף שקל ואמור להיקנס בעוד 3 שנים - אני מניח שהוא עשה שיעורי בית. תמיד יהיו כאלה שלא יממשו, אבל זו תופעה שהיא לא הסיפור הגדול. מי ישים חצי מיליון שקל עבור אופציה? אני יכול להבין את החשש, אבל לא חושב שהבנקים יעצרו".

• סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
• לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...

אתה מעניק פטור ממדד תשומות הבנייה? גם זה שווה כסף.

"במכירות האחרונות הפסקנו, אין כמעט דירה שלא צמודה. כבר מספר חודשים שזה ככה".

המדד עולה בקצב איטי, הוא לא באמת משקף. בקרוב הוא ייכנס כנראה למדד מחירי הדיור.

"אתה צודק, המדד לא משקף את העלייה של התשומות, בטח מדד תשומות העובדים. לדעתי בכוח העבודה אני משלם יותר משהו כמו 50%. לפני מספר חודשים, הקמנו תאגיד כוח אדם ונתחיל לייבא עובדים בעצמנו. הכל במסגרת החברה. אנחנו רק בהתחלה, כנראה לא יהיה פשוט. גם היום קשה להביא אותם, כי אתה מעסיק פועלים דרך תאגיד".

בעלי הקבוצה, יואל עזריה (ליה יפה)

והם באים מהודו וסרי לנקה?

"בדיוק. מהיכן אפשר להביא כרגע? בעיקר משם".

סליחה על ההכללה, אבל בממוצע, הסינים יותר טובים מהפלסטינים. ומה איתם?

"קשה לי לומר, כי זה תלוי בסוג העבודה. בעבודות שלד אפשר לומר את זה על הסיני, גשרים זה משהו אחר. התפוקות יותר נמוכות. קצב הלימוד הוא אחר. לפעמים צריך ללמד אותם את מה ששכחנו כבר ללמד את הפלסטיני".

כמה אתם מאחרים במכירת דירות?

"אנחנו חיים את זה, היו 3 חודשים ראשונים של סגירת אתרים, כל הנושא של העובדים השפיע. היו עיכובים, אבל הצלחנו לצמצם את חלקם הגדול. צריך שוב להזכיר שההכנסות הן גם מהיקף המכירות ביחס להיקפי הביצוע, בשקלול עם היקפי הביצוע. אם מכרתי 100% והתקדמתי אפס זה אפס".

החברה מכרה 340 דירות מתחילת השנה והקצב משביע רצון. "340 כולל פריסייל", מדגיש בלום, מנהל הכספים. "צריך לזכור שמה שרואים בדוחות זה לפי קצב ההתקדמות בפרויקטים הקיימים. המכירות כוללות פרויקטים שקיבלו היתר ב-3 החודשים האחרונים. התוצאות טובות, בעיקר בגלל הנסיבות - ריבית שהייתה ציפייה שהיא תרד, מלחמה. העובדים".

מה עלויות המימון ואיך הן בהשוואה לעבר, מרץ 2022 נניח? 

"בערך 40 מיליון שקל בשנה, לדעתי זה עמד על 25 מיליון שקל לפני העלייה הגדולה. יש עלויות המימון, מרגישים אותן, אבל זה לא המרכיב העיקרי.

לקחתם הלוואה מהפניקס, בהיקף של 830 מיליון שקל, לפרויקט השלום.

"כן, אבל מרכיב האשראי שלנו הוא 120 מיליון שקל. כולל ערבויות חוק מכר, כי יש לך מחויבות נוספות לדיירים שעוזבים, כמו ערבויות לשכר דירה ועוד".