יואל עזריה אורון
צילום: ליה יפה
ראיון

"לא חושב שלבנקים יש סיבה טובה להפסיק את הלוואות הקבלן"

הרבעון השלישי היה טוב מבחינת קבוצת אורון, שחברת הבת שלה משווקת פרויקטים חדשים באזורי ביקוש, אבל גם יודעת: ביטול הלוואות הקבלן על ידי הבנקים יכול לגרום לנזק לענף כולו. הבעלים יואל עזריה מסביר: "מבינים את החשש, אבל מי שמביא הון עצמי של 20% ולוקח הלוואת קבלן, עושה שיעורי בית"
איציק יצחקי | (7)

המלחמה נמשכת ואיתה גם האינפלציה - סיבות מספיק טובות כדי שחברות הנדל"ן, שסגרו אתרים בימים הראשונים למלחמה, ידווחו על מספרים נמוכים יחסית, אבל כשמסתכלים על התוצאות מקבלים בחברות הבנייה והיזמיות עלייה בהיקפי הפעילות. 

הדוח של אורון (כשאחד ממנופי הצמיחה הגדולים שלה הוא פעילותה של חברת הנדל"ן שלה, אורון נדל"ן) יכול לעודד את בעלי הקבוצה, יואל עזריה, שלא נוטה להתראיין, ואת סמנכ"ל הכספים של החברה, עודד בלום. שוחחנו איתם כדי להבין מה הם חושבים על המספרים ועל המשך הדרך בענף שעתידו לא ברור - הביקושים אמנם חוזרים לענף, משרדי המכירות מתחילים להתמלא, אבל עתיד המלחמה תמיד מאיים. במהלך הרבעון השלישי מכרה החברה 64 יח"ד במסגרת 5 פרויקטים שבביצוע ושיווק. ברבעון המקביל אשתקד נמכרו 55 דירות ועד מועד פרסום הדוח נמכרו 16 דירות נוספות, אבל בשבועות האחרונים נכנס נתון חשוב למשוואה.

"פתחנו עכשיו 3 פרויקטים חדשים לשיווק, בהם יש מכירות יפות: דרך השלום בתל אביב, החשמונאים בבת ים וביאליק בחולון", מסביר עזריה. "אנחנו לא רואים עדיין התנפלות, אבל רואים חזרה של רוכשי דירות למשרדי המכירות. אפשר לראות את זה גם במחיר למ"ר. הפרויקטים האלה מתווספים לשכונת גבעת אולגה בחדרה ושכונת הסיגליות בבאר שבע. המכירות לא כמו לפני שנה, הן בקצב שונה לגמרי. לא נשארו לנו יותר מדי דירות בפרויקטים האלה".

מקבלים את רוב הכסף בהתחלה

מה עם מבצעי 20/80? אנחנו לפני סוף עידן? אתם מרגישים מאוימים מההודעה של לאומי?

"המבצעים של 20/80 קיימים בכל השוק, גם אצלנו. אנחנו עושים מבצעים יחד עם הלוואות קבלן. אין סכום קבוע, אבל תלוי בפרויקט והיקף הרכישה. אנחנו מדברים על 30-50 אחוז תוספת על ההון העצמי".

פרויקט של אורון בחדרה (איציק יצחקי)

פרויקט של אורון בחדרה (איציק יצחקי)

כלומר, אתה מקבל את רוב הכסף כבר בהתחלה. מצד שני, צריך לזכור שזו הלוואת קבלן. אתה לא חושש שחלק מהרוכשים לא יעמדו בהחזרים לבנק?

"האמת היא שקשה למנוע מצב כזה שבו כולם יעמדו בהלוואות, אבל בסוף, כשדייר לוקח הלוואה הוא גם מביא הון עצמי של 20% בתוספת הלוואת קבלן, ואפשר לומר שמבחינתנו זו מכירה מלאה. אני מעריך, בגלל היקף הקנסות הגדול, שמי שקנה ב-20/80 בלי הלוואת קבלן, קשה לי לראות איך הוא מוותר על 10% קנס מהיקף הדירה. אדם לא ישים 300 אלף שקל על קרן הצבי. הדיירים הם עם חושב".

אבל גם רוצה מאוד דירה, ולא תמיד יודע מה הוא עושה. אתה לא חושש מהמהלך של לאומי?

"אני לא חושב שיש להם סיבה להפסיק. הלוואת קבלן היא כמו הלוואה לפני משכנתא. הם עוברים בסוף חיתום. בסוף מגיע דייר שאמור להגיע עם משכנתא, אני לא חושב שהם יבטלו את זה. אם אני דואג? אני מבין מאיפה החשש, אבל אדם שם 600 אלף שקל ואמור להיקנס בעוד 3 שנים - אני מניח שהוא עשה שיעורי בית. תמיד יהיו כאלה שלא יממשו, אבל זו תופעה שהיא לא הסיפור הגדול. מי ישים חצי מיליון שקל עבור אופציה? אני יכול להבין את החשש, אבל לא חושב שהבנקים יעצרו".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

אתה מעניק פטור ממדד תשומות הבנייה? גם זה שווה כסף.

"במכירות האחרונות הפסקנו, אין כמעט דירה שלא צמודה. כבר מספר חודשים שזה ככה".

המדד עולה בקצב איטי, הוא לא באמת משקף. בקרוב הוא ייכנס כנראה למדד מחירי הדיור.

"אתה צודק, המדד לא משקף את העלייה של התשומות, בטח מדד תשומות העובדים. לדעתי בכוח העבודה אני משלם יותר משהו כמו 50%. לפני מספר חודשים, הקמנו תאגיד כוח אדם ונתחיל לייבא עובדים בעצמנו. הכל במסגרת החברה. אנחנו רק בהתחלה, כנראה לא יהיה פשוט. גם היום קשה להביא אותם, כי אתה מעסיק פועלים דרך תאגיד".

יואל עזריה (ליה יפה)

בעלי הקבוצה, יואל עזריה (ליה יפה)

והם באים מהודו וסרי לנקה?

"בדיוק. מהיכן אפשר להביא כרגע? בעיקר משם".

סליחה על ההכללה, אבל בממוצע, הסינים יותר טובים מהפלסטינים. ומה איתם?

"קשה לי לומר, כי זה תלוי בסוג העבודה. בעבודות שלד אפשר לומר את זה על הסיני, גשרים זה משהו אחר. התפוקות יותר נמוכות. קצב הלימוד הוא אחר. לפעמים צריך ללמד אותם את מה ששכחנו כבר ללמד את הפלסטיני".

כמה אתם מאחרים במכירת דירות?

"אנחנו חיים את זה, היו 3 חודשים ראשונים של סגירת אתרים, כל הנושא של העובדים השפיע. היו עיכובים, אבל הצלחנו לצמצם את חלקם הגדול. צריך שוב להזכיר שההכנסות הן גם מהיקף המכירות ביחס להיקפי הביצוע, בשקלול עם היקפי הביצוע. אם מכרתי 100% והתקדמתי אפס זה אפס".

עלויות המימון - לא עניין קריטי

החברה מכרה 340 דירות מתחילת השנה והקצב משביע רצון. "340 כולל פריסייל", מדגיש בלום, מנהל הכספים. "צריך לזכור שמה שרואים בדוחות זה לפי קצב ההתקדמות בפרויקטים הקיימים. המכירות כוללות פרויקטים שקיבלו היתר ב-3 החודשים האחרונים. התוצאות טובות, בעיקר בגלל הנסיבות - ריבית שהייתה ציפייה שהיא תרד, מלחמה. העובדים".

מה עלויות המימון ואיך הן בהשוואה לעבר, מרץ 2022 נניח? 

"בערך 40 מיליון שקל בשנה, לדעתי זה עמד על 25 מיליון שקל לפני העלייה הגדולה. יש עלויות המימון, מרגישים אותן, אבל זה לא המרכיב העיקרי.

לקחתם הלוואה מהפניקס, בהיקף של 830 מיליון שקל, לפרויקט השלום.

"כן, אבל מרכיב האשראי שלנו הוא 120 מיליון שקל. כולל ערבויות חוק מכר, כי יש לך מחויבות נוספות לדיירים שעוזבים, כמו ערבויות לשכר דירה ועוד".

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    שי 25/11/2024 12:25
    הגב לתגובה זו
    רוב משקיעי הטיקטוק לא מבינים את המשמעות של הסעיף ה "מעודד" ואת ההשלכות.
  • 6.
    עדי 25/11/2024 11:04
    הגב לתגובה זו
    ירוויח. אין בושה לציניות
  • 5.
    לא חושב 25/11/2024 10:44
    הגב לתגובה זו
    לפחות כתבו שהוא "לא חושב"... האם הקריסה מתחילה? סאב פריים בפתח?
  • 4.
    טיפות אחרונות בהחלט בלימון (ל"ת)
    רועה. חשבון 25/11/2024 09:46
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    תם עידן הקריסה בקרוב (ל"ת)
    אנונימי 25/11/2024 09:03
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    [email protected] 25/11/2024 08:39
    הגב לתגובה זו
    הקבלנים הפושעים בלחץ רוצים לעצור את מבצעי הונאת ה פונזי ...ודחית הקץ הנדלן בדרך לקריסה לא יעזור לאף אחד כלום
  • 1.
    ארז 25/11/2024 08:18
    הגב לתגובה זו
    כה גם היה באהב נתנו הלוואות בסוף לא היה בכלל הון עצמי בגלל זיופים או המחיר ירד
משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini
ניתוח Bizportal

הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?

המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל 

תמיר חכמוף |

המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.

בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה, כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.

מי הוביל את המכירות?

מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו. 

מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21%  , בנק הפועלים פועלים 0.66%  , אל על אל על 2.32%  , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54%   והפניקס הפניקס 2.11%  , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.

עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.

דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוזדניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוז
ראיון

מנכ"ל הקרן שעשתה 120% ב-3 שנים חושף את הסודות

דניאל לייטנר לקח את הקרן של תמיר פישמן מאפס ל-1.5 מיליארד שקל - בדרך הוא פגש את הקורונה, מהפיכה משפטית, מלחמות בעזה וטילים מאיראן - עדיין הוא פרו-שוק: מאמין בסקטור האנרגיה (דלק ונאוויטס) חותך פוזיציות כשמנכ"לים נוטשים; וגם - האם הורדת ריבית תמנע את הקריסה של הנדל"ן?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה תמיר פישמן ראיון

דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, לקח את קרן המניות של בית ההשקעות מאפס עגול ליותר מ־1.5 מיליארד שקל בשווי נכסים. ומה שמדהים זה שזה קרה תוך כדי רצף של טלטלות. מהקורונה דרך המהפכה המשפטית ועד המלחמה בעזה וטילים מאיראן ובכל זאת הקרן מציגה בשלוש השנים האחרונות תשואה של יותר מ־120%, שזה לא רק הכי טוב בשוק אלא אפילו עוקף את מה שהביא ה-S&P בתקופה הזאת. בנוסף, חשוב לציין שלכל בית השקעות יש קרנות מוצלחות יותר וכאלו שפחות, לא באנו לנתח את המכלול כולו אלא להבין איך לייטנר הצליח לקחת את הקרן המנייתית לרמות כאלו גבוהות.

השאלה הכי בוערת שנדרשנו אליה הייתה כמובן לאיך הוא מתייחס כמנהל השקעות אל "נאום הספרטה" של נתניהו שאותו הוא הגדיר כ"לא חכם ולא במקום", והוסיף והזהיר שמסרים על "מדינת ספרטה" יכולים להחריף את הלחץ הבינלאומי על ישראל ולקבל גם ביטוי בשוק המקומי. 

וכדאי שנקשיב לו. במהלך השנים לייטנר צבר תובנות על מה כדאי - ובעיקר על מה לא כדאי - לעשות. "בהשקעות יותר חשוב זה מה לא לקנות מאשר מה לקנות" וכשמדברים איתו הוא לא מסתיר את ההעדפות שלו: להשקיע באנרגיה, כמו בדלק ובנאוויטס, לזהות בזמן את החולשה של סקטורים בעייתיים כמו נדל"ן, ולהיות עם יד על הדופק כל הזמן. אחד הכללים שהוא פיתח לאורך הדרך הוא "פרדוקס המנכ"ל העוזב" זאת אומרת שכשמנכ"ל עוזב בשיא זה הזמן גם שלנו לממש - ככה עשתה הקרן בנייס כשברק עילם פרש, באייל טרייבר במיטרוניקס וגם בפנינסולה. ואם כבר הזכרנו את נייס - הוא עוקב מקרוב אחרי חברות הצמיחה כמו מאנדיי וגם נייס, הוא מסתכל על מהפכת ה־AI ותוהה בקול האם המודלים העסקיים של החברות האלה בכלל מסוגלים לשרוד כיום "אפשר לשכפל את מאנדיי בעשר דקות".

אבל אם תשאלו אותו איך עושים כזאת תשואה בכזאת סביבה עסקית? התשובה תהיה שאין קסמים, יש עבודה קשה והרבה. לייטנר מנהל את הקרן בגישה שמזכירה יותר כמו פרייבט אקוויטי מקרן נאמנות. הוא קופץ ממשרד למשרד ולא מסתמך רק על ניתוח המספרים שהחברות מנדבות. הוא פוגש בהנהלות, עושה שיחות עם מתחרים ויורד לשטח כל הזמן.


אני רוצה להתחיל עם ההסתכלות שלך על הנאום של ראש הממשלה מזווית כלכלית אם שמים את הפוליטיקה בצד מה זה עושה לנו?