נשמע אולי מפתיע, אבל אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי. יש בעצם שני מסלולים "מסורתיים" לכך - הראשון והלגיטימי רכישת דירה בהנחה במסגרת ההגרלות של המדינה והשני - הלוואה שהרוכשים מציגים כהון העצמי שמוצג לבנק וזה בעייתי. בשנה האחרונה נכנס מסלול שלישי - רכישה דרך מבצעי קבלנים.

        פרויקט רמי לוי ירושלים    קרדיט: VIEW POINT

אפס הון עצמי ברכישת דירה - המקרה הלגיטימי

נתחיל בלגיטימי. רוכשי דירה בהנחה מקבלים הנחה של 25% ומסתבר שאפילו הרבה יותר. בפועל זה גם יכול להגיע ל-40%. נניח לצורך הדוגמה שהדירה שווה 2.5 מיליון שקל ונמכרה בדירה בהנחה ב-1.75 מיליון שקל (30% מתחת למחיר המקורי). במצב כזה, הזוכים יכולים לקבל משכנתא בשיעור של 75% משווי הדירה (רוכשי דדירה ראשונה) כלומר עד 1.875 מיליון שקל שזה יותר מהסכום שהם משלמים על הנכס. כלומר, הנכס שהוא בעצם הבטוחה משמש את הבנק המלווה לפי השווי האמיתי שלו ולא אחרי ההנחה, וכך נוצר מצב שהרוכשים לא מביאים כסף מהבית. 

זה תלוי בהנחה האפקטיבית, אבל בפועל במקרה הזה וברוב הגדול של העסקאות בדירה בהנחה, ניתן לקבל משכנתא של 100% מערך הנכס. אפס הון עצמי. הזוכים גם מקבלים הנחת ענקית וגם לא מביאים כסף מהבית. רווח בריבוע.

• מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
• ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אפס הון עצמי ברכישת דירה - המקרה הלא לגיטימי

ונעבור למקרה הלא לגיטימי. אם אתם רוכשים דירה ראשונה אתם אמורים להביא 25% מערך הדירה כהון עצמי ולקחת 75% משכנתא. נניח שאתם רוצים לקנות דירה של 1.5 מיליון שקל. אתם צריכים לבוא לבנק עם הון עצמי של 375 אלף שקל. מסתבר שאנשים רבים פועלים כך - הם מקבלים הלוואה מההורים, הם מקבלים הלוואה מחברת כרטיסי אשראי, מגרדים עוד הלוואה מחבר, אולי גם מבנק אחר, וגופי אשראי אחרים, וכך מגיעים ל-375 אלף שקל של חובות. אין להם שקל אחד (בדוגמה הזו), אבל הם מצליחים לייצר מול הבנק שנותן משכנתא הון של 375 אלף שקל. אם אתם חושבים שהבנק דקדקן, אז תחשבו שוב. 

הבנק נותן להם משכנתא והם קונים דירה של 1.5 מיליון שקל בלי הון עצמי, עם 100% חוב. האנשים שעשו זאת בשנים האחרונות דווקא הצליחו. אם נניח שהבנק בדק את יכולת ההחזר (שיעור ההחזר עד שליש מההכנסה הפנויה של בני הזוג) ואם ההכנסה הפנויה אמיתית, אז הזוג הצליח לשלם את ההחזרים. אם נניח שהזוג הזה עשה את הרכישה לפני 5 שנים, אז ערך הנכס כנראה כבר עלה ל-2.1 ואפילו יותר, והוא הרוויח על הנייר 600 אלף שקל. המשכנתא והחוב תחת ריבית סבירה (ובהינתן ששולמו החזרי משכנתא) נמוכים מהשווי של הדירה ומוערכים בכ-1.7-1.8 מיליון שקל לכל היותר. הזוג הזה הצליח לקנות דירה בלי הון עצמי ולייצר לעצמו הון בזכות עליית מחירי הדירות.

אם זה היה לפני 10 שנים התמונה היתה הרבה יותר טובה בזכות עליית מחירי הדירות והריבית הנמוכה שהיתה. הרווח שלהם היה גבוה יותר והחוב שלהם היה יותר קטן. כן, "הטריק-חצי הונאה" איפשר על אמת - לקנות דירה בלי הון עצמי ולהרוויח הרבה כסף. לייצר בעצם הון מכלום.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

מה השתנה - ולמה הסיכון בעסקה כזו הוא ענק?

זה היה נכון ואפשרי בזכות ריבית נמוכה, בשנתיים האחרונות המצב השתנה על רקע עליית הריבית, ההחזרים עלו, החוב תופח. הסיכון גדל. הסיכון הזה היה קיים גם לפני 5 ו-10 שנים, רק שהוא לא התממש. מחירי הדירות זינקו, הערך של הדירה עלה והבטוחה של הרוכשים היתה גבוהה. וזה, למרות הירידה במחירים ב-2023, המשיך להיות נכון, כשהשנה המחירים מתקנים חזק למעלה. אבל מצד שני מה שהשתנה אלו החזרי המשכנתא ועלויות המימון שזינקו.

וכך האפשרות הזאת שמלכתחילה מאוד בעייתית ויכולה לגרום לאנשים לחובות עצומים, הופכת להרבה יותר מסוכנת.עדיף לכם לשמור מרחק. תעבדו כמה שנים תחסכו הון עצמי או שתקבלו מההורים הון-הלוואה בלי תאריך תפוגה.אחרת אתם יכולים להגיע למצב פיננסי קשה. נדגים - נניח שרכשתם לפני שנתיים דירה ונניח שבמשך עשור מחירי הדירות יעלו כמו המדד. החוב שלכם עם ריבית הרבה יותר גבוהה מהמדד - סדר גודל של 3% ויותר, וכך תגיעו למצב שאם נניח רכשתם דירה של 2 מיליון שקל, אחרי 10 שנים ההפסד הריאלי שלכם הוא לפחות 600 אלף שקל. וזה במצב שאתם יכולים לשלם את החזר המשכנתא, אחרת באמצע הדרך תצטרכו למכור את הנכס.

הדרך הנוספת לרכוש דירה בלי הון - מבצעי קבלנים

מאז העלאת הריבית, וביתר שאת מאז תחילת המלחמה, נפתחה לרוכשי הדירות הפוטנציאליים אפשרות חדשה: מבצעי הקבלנים: שלם 5% או 10% עכשיו, היתר בהמשך. כלומר עשרות אלפי שקלים בלבד עד מאות אלפים בודדים כיום, ואת השאר עם הכניסה לדירה (דרך הלוואת קבלן, שלא תשולם בכל מקרה עכשיו). וכך רכשו את הדירות, עם תשלום מינימלי, כשאת המקדמה או שיש להם בהון או שהם גייסו ממשפחה או מהבנק, בהלוואה לכל מטרה. נוצר מצב שרבים רוכשים דירה עם אפס הון עצמי או הון נמוך מאוד.

גם האפשרות הזאת מפחידה ומסוכנת - איך יכול להיות שזוג צעיר, שאין ברשותו אפילו 100 אלף שקל בחשבון הבנק, יכול לקנות דירה בשני מיליון שקל? זה קורה בזכות הלוואות הקבלן. הקבלנים דרשו 100 אלף בתור מקדמה על דירה של שני מיליון שקל, ומי שלא היה בידו הסכום הזה, פנה להלוואה לכל מטרה. בלחיצת כפתור, הבנק הזרים את הכסף, ושכח בדרך לדלג על שלב קריטי - אם תשאלו את הפקיד בבנק, הוא יגיד לכם שבנספח להסכם ההלוואה נכתב במפורש שההלוואה לא תשמש כהון עצמי לרכישת דירה. רוכשי הדירות מתעלמים מהסיכון והקבלנים, הצד שמממן את הבנק, שותקים. הבנק נותן 100 אלף שקל בהחזר חודשי שנפרס ל-5 שנים, ואפילו יותר בריבית גבוהה יותר, הזוג יוצא עם הכסף ורץ לקבלן לחתום על חוזה.

"הלוואה לכל מטרה לא תשמש לרכישת דירה". דוגמא לבקשה להלוואה מלאומי

פעמים רבות, ההון העצמי הנמוך לא ניתן על ידי הבנק, אלא באמצעות המשפחה - הזוג הצעיר פונה להורים, לוקח 100 אלף שקל, לפעמים כמתנה ולפעמים מבטיח להחזיר בעוד כמה שנים, והופ - יש לו דירה.

הסיכויים והסיכונים ברכישה דרך מבצעי קבלנים

אז נכון, אם הזוג לוקח הלוואה, הוא משלם ריבית גבוהה יחסית של 8%, יותר מריבית המשכנתאות שעומדת על כ-5.8%, אבל לכאורה שווה להם - יש להם דירה ביד, כשאת שאר הכסף הם יתנו בעוד כמה שנים. הבעיה שזו לא דירה ביד, זו אופציה לדירה. 

בשלב הבא, הקבלן,  מעמיד להם הלוואה משלימה כדי שישלמו לו מרכיב גדול בעסקה כי ככה הוא גם יכול לדווח על מכירה. קוראים לזה הלוואת קבלן, אבל בפועל מדובר על הלוואה של הבנק לקבלן שעוברת ללקוח לצורך מימון הרכישה. הקבלן בעצם לוקח כסף מכיס אחד ומקבל כסף בכיס השני. תזרימית אין כלום, בפועל יש מכירת דירה. 

הרוכשים בהיי. הם שילמו בפועל 100 אלף שקל ואת שאר הכסף הם צריכים לשלם עוד 3-5 שנים. האם יהיה להם כסף עוד 3-5 שנים? אלוהים גדול. 

בקיצור, כולם עובדים על כולם. רבים יכולים להגיע לדירה היום, גם אם אין להם עזרה מההורים ומה עם הסיכון? מבחינת הבנק זה עדיין לא מעניין - כשאלפים רוכשים דירה מדי חודש - הבנק יכול להרשות לעצמו להתעלם מכמה מאות כאלו. מבחינת הקבלן זה מצוין, אם כי, אם הרוכשים לא יקנו בסוף, תהיה בעיה. אבל אם מחירי הדירות ימשיכו לעלות, הקבלנים לא אמורים להיפגע.

והרוכשים? הם בעצם קונים אופציה לרכישת דירה על אמת עוד 3-5 שנים. אם המחירים יעלו הם ינצלו את האופציה. אם המחירים ירדו יכול להיות שיהיה להם שווה לאבד את ה-5% ולא לקנות את הדירה. אם המחירים ירדו גם הקבלנים יהיו בצרות וזה יחלחל לבנקים, אבל כיום כולם אופטימיים, הם שכחו שהמחירים יכולים גם לרדת.