כמה עולה קרקע לבנייה בעתלית ולמה הפער העצום בין מגרשים צמודים?
צמודי קרקע הפכו למצרך נדיר בישראל. המכרזים שמשווקים ברמ"י לבניית צמודי קרקע מהווים אחוזים בודדים מסך המכרזים ולכן קשה מאוד למצוא קרקע לבנייה מיידית. גם כשמדובר בהגרלה שעורכת רמ"י למכרזים בדרום או בצפון, עוברות כמה שנים עד שהקרקע עוברת תהליך פיתוח. לכן, יזמים וגם אנשים פרטיים מחפשים הזדמנויות טובות לרכוש קרקעות שאפשר לבנות עליהן בטווח הקצר.
מכרז כזה נסגר היום בעתלית. 85 הצעות הוגשו למכרז ל-10 מגרשים לבניית 27 יח"ד צמודי קרקע במשולש עין כרמל, עתלית. על מגרש בגודל של כ- 547-702 מ"ר המיועד לבניית עצמית של 2-3 יח"ד, ישלמו הזוכים כ- 2,715,222-4,855,555 שקל (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח). מחירי הפיתוח נעו בין 800-900 אלף שקל בממוצע, כשגודלי השטחים משתנים, 500-600 מ"ר בממוצע.
אגב, מחירי המינימום כמעט לא השתנו בין מגרש למגרש, ונעו סביב 1.2-1.4 מיליון שקל, כך שלכאורה אין הצדקה אמיתית לפער הגבוה בין המגרשים שנמכרו במחיר יקר לנמוך (מצאנו כי הפער עמד על מאות אלפי שקלים ויותר על אותה הקרקע). למה לכאורה? כי יש לזה סיבה טובה: לעתים, מכרזי רמ"י נסגרים במחירים שונים בגלל לחץ של אדם פרטי לסגור ומתמודד אחר, שמציע מחיר של מאות אלפי שקלים יותר ממחיר המינימום, זוכה בקרקע דומה או זהה - אבל זה לא המקרה.
יש כאן עוד נקודה שצריך לציין והיא תקפה למכרז הזה: לעתים תראו מגרש בגודל זהה וצמוד למגרש אחר שנמכר ב-20% יותר. יש לזה סיבה: אולי מדובר במגרש פינתי, או במגרש בעל ערך גבוה - נוף לים, לחורשה, לפארק וכו' (בעבר נתקלתי במכרז שבו שווקו שתי קרקעות דומות ופער המחיר בניהן היה כמעט 30%. כששאלתי למה, הפנו אותי להוסטל הסמוך לקרקע הצמודה).
- 4,000 מגרשים לשיווק בעדיפות לחיילי מילואים - רובם בפריפריה
- היישובים נחשפים: כך יחולקו המגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז מה קרה הפעם? פשוט, בחלק מהמגרשים זכויות הבנייה היו ל-3 יחידות דיור, בחלק ל-2 ובחלק לבית אחד. במקרה כזה, שבו הזכויות רחבות יותר, אתה ניגש למכרז עם חברים או משפחה, ורוכש יחידות לכולם במחיר מעט יותר גבוה, אך משתלם יותר. תחשבו על זה: אם זכיתם במגרש של 600 מטר לבניית 3 יחידות דיור ב-5 מיליון שקל, תוכלו לקבל וילה, אחרי מפתח, במחיר של 3.5 מיליון שקל בערך - כשצמודי קרקע באזור עולים כמיליון שקל יותר.
המגרשים ששווקו בעתלית הם חלק מתוכנית "שכונת המגורים דרום עתלית ובשטחי עין הכרמל" המתפרשת על כ-213 דונם בדרום מזרח עתלית, ממערב לכביש 2 וממזרח לכביש 7110 עתלית-נווה ים.
- 2.חבל שלא זכינו בפעם הבאה אולי (ל"ת)תום ואון 09/08/2024 15:36הגב לתגובה זו
- 1.פרס 06/08/2024 13:33הגב לתגובה זולגמור דירה ב-3.5 אם זה אכן נכון זול מאוד!!!
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
