איזו עיר הכי צפופה בישראל ואיפה בונים הכי הרבה דירות?
לא משנה אם אתם גרים בשכונה חדשה, שם סביר להניח שלפחות בשנים הראשונות רעש הבנייה משפיע ואתם מרגישים מעט חנוקים, או באזור של בנייה ותיקה, שם אתם עלולים לסבול מצפיפות - ייתכן שעלה לכם בעבר הרעיון של מעבר ל"גליל השקט" (בימים אלה זה פחות נפוץ, בגלל המלחמה). הסיבה העיקרית היא השטחים נרחבים שבהם אתם מרגישים היטב את אווירת הכפר, והרצון לחנך את הילדים במסגרת מעט שונה מאשר במרכז האורבני. חלק מהערים בישראל הן ערים כלואות, שבהן כבר אין ממש היכן לבנות. לכן, חלק מהתושבים מתייאשים ועוזבים אותם לטובת שכונות חדשות או ערים שבהן הצפיפות (ובעיקר הפקקים) פחות מורגשת. איזה עיר היא הכי צפופה בישראל? הנה הנתונים שאספנו.
חולון כמשל
בהקשר הזה, הנתונים של העיר חולון מעניינים מאוד, משום שהיא כבר לא יכולה להתרחב פרט לשכונה אחת שבבנייה. כבר סיפרנו כאן את הסיפור של חולון - עיר עם מספר מועט של קרקעות פנויות. אחרי ח/300, חולון יכולה לשווק רק את שכונת ח/500. חברת שבירו כבר החלה בשיווק הדירות ברובע האחרון. בשכונה הזאת הרגלי החנייה יהיו שונים, עם ניתוק בין מגרשי החנייה לבניינים עצמם. מי שיקנה דירה, יחנה במרחק הליכה מהבית (מצמצם רעש וצפיפות, מדובר במעבר לחיים "ירוקים" יותר) ומעניין יהיה לראות האם ישראל מוכנה לתהליך כזה. גם בקריות, יש תופעה דומה - ערים כלואות שלא יכולות להתרחב ולכן במקרה הטוב הן מנסות להרחיב את מספר יחידות הדיור על ידי בנייה לגובה ובמקרה הרע - ראש העירייה פשוט עוצר את הבנייה מפני שהארנונה למגורים אינה רווחית עבורו כמו בפיתוח מסחר ומשרדים. תוספת בנייה, הוא יסביר לכם, רק תגדיל את החור בקופת העירייה. כיום, 71.5% מסך השטח של חולון הוא שטח בנוי. העיר הזאת עמוסה מאוד, ויש רק עיר אחת במרכז שהיא צפופה יותר - תל אביב, עם כ-75%. נהריה, רעננה ופתח תקוה (כ-60%) רק מתקרבות.
צפופה, אבל לא רק בגלל בתי מגורים. קריית בן גוריון בחולון (גוגל מאפס)
כשבודקים את נתוני הבנייה למגורים בלבד (בשונה משטח בנוי, שמיועד לכל סוג של בנייה, כולל משרדים, מסחר או מבני ציבור למשל), המפה מעט משתנה. מדוע? כי לא כל עיר בונה בעיקר מגורים, יש ערים כמו תל אביב ובני ברק שבונות לא מעט משרדים ולכן השטח הבנוי גבוה, אבל השטח למגורים נמוך יותר. כיום, רק כ-44% מהשטח של תל אביב מיועד למגורים.
בדקנו מהן הערים שבהם מרכיב הקרקע מופנה בעיקר לבנייה. במילים אחרות, אילו ערים הכי צפופות מבחינת שטח המגורים שלהן. חלק מהתוצאות מפתיעות. לפי נתוני הלמ"ס, אחת הערים בקריות, קריית מוצקין הצפופה, עם כמעט 64% שטח שמוקצה לטובת מגורים. למצוקין אין להיכן להתרחב ולכן הנתון הזה יישאר די קבוע בשנים הקרובות. קריית ביאליק גובלת ממזרח, קריית ים ממערב ולראש העירייה אין הרבה ברירות - הוא יכול להתרחב בעיקר לגובה. השאלה היא האם זה משתלם לו כלכלית.כוכב יאיר, הייתם מאמינים?
לא רחוק ממוצקין מבחינת מספרים, נמצאת המועצה בני עי"ש עם 62% בנייה למגורים. כוכב יאיר מפתיעה עם יותר מ-65%, רמת ישי הרחק מאחור ועדיין מחצית ממנה (כ-51%) בנויה למגורים. עוד מקום צפוף בבנייה למגורים הוא פרדסיה - 61.5% משטח המועצה שליד מנתניה וכפר יונה, שיושבת ממזרחה לכביש 4, מיועד למגורים.
האזור הכי צפוף. מרכז תל אביב, אבן גבירול (גוגל מפס)
הסיבה לכך היא, בין היתר, צמודי הקרקע - שחלקם גדולים ורחבים מאוד. לא תמיד יש הבדל בין בניית צמוד קרקע לבין בניין. בשורה התחתונה, הם תופסים שטח דומה. אם הקמת בניין בן 30 קומות או דו משפחתי על קומה אחת, 200 מ"ר בנוי כל בית, תקבל כמעט את תוצאה דומה. בניגוד למגדלים, שזקוקים למרווח גבוה בין מגדל למגדל, באזור שבו בתים צמודי קרקע הצפיפות בין צמוד קרקע אחד לשני אפילו נמוכה יותר.
אחת הערים הצפופות בארץ, בטח לא תתפלאו, היא אבו גוש, עם כ-64% שטח למגורים. גם בדליית אל כרמל המספרים דומים. אם אתם רוצים יישובים עם מעט מאוד צפיפות והרבה ירוק, סעו כמובן לגליל ולגולן, או לאזורים פחות מיושבים. שם תמצאו אחוזים שנעים בין 10%-5% בלבד. כך קורה במרום הגליל, משגב ויישובים רבים בסביבתם. גם בעמק חפר יש הרבה מאוד מרווח לתושבים - 12% ממנה בלבד בנוי למגורים.איך זה משפיע על מחירי הדיור?
בסוף, הכל זה עניין של ביקוש והיצע, אבל גם קרבה למרכז. אפשר לראות שבערים צפופות כמו תל אביב, המחיר הוא הגבוה ביותר בשל המיקום. בניגוד לכך, דווקא בפריפריה הפחות צפופה המחיר נמוך בהרבה. כלומר, ההשקעה של המיקום משחקת תפקיד מרכזי יותר מאשר איכות החיים הקשורה לעניין הצפיפות. בשורה התחתונה, רוב האנשים יעדיפו את המרכז ההומה והרועש של תל אביב, על פני מגורים בגליל (אם מספרים לכם אחרת - תפנו אותם לנתונים). אחרת, מפת מחירי הדיור הייתה משתנה מיד או לפחות הייתה מצביעה על עלייה גבוהה יותר, באחוזים, ביישובים פחות צפופים.- 6.dw 12/08/2024 11:03הגב לתגובה זואיציק - מוזמן להסתובב באזור התעשיה הענקי של חולון ולא להאמין למראה ההאנגרים החד קומתיים. גוש דן כן? לא כרמיאל. פשוט מביך. יש שם פוטנציאל בניה לא גדול אלא פסיכי. גם עיריית חולון מבינה את זה ולכן אפשר לראות בעשור האחרון התחלה של בניה גבוהה של משרדים. כמו כלום אפשר פי כמה, כאשר הקו הירוק הוא התירוץ. דוגמה נגדית היא בת ים, שזו אכן עיר צפופה, ואזור התעסוקה שלה די קטן (וגם בו מתחילים לבנות לגובה, הודות לקו האדום). לכן מיזוג מתבקש הוא מיזוג משולש של חולון, המביאה למיזוג אזור תעסוקה ענקי, בת ים המביאה חוף ים תיירותי נהדר (אף תייר איננו מגיע לחולון, לבת ים? בוודאי) ו... אזור. זה פשוט לא יאומן שיש רשות מקומית כזו בשם אזור בגוש דן. אזור היא לגמרי שכונה של חולון.
- 5.אין על הרמאים האלה 12/08/2024 10:22הגב לתגובה זובשטח הנפילות כבר מכות חזק.
- 4.זה בדיוק מה שאני צריך לדעת. (ל"ת)חמינאי. 12/08/2024 06:17הגב לתגובה זו
- 3.חיים 12/08/2024 05:15הגב לתגובה זועירונית 300 מטר מהים
- 2.יאלי 12/08/2024 00:27הגב לתגובה זוהיא הכי צפופה
- יצחק 12/08/2024 15:50הגב לתגובה זואני לא מבין את הכתבה בכלל, פשוט בודקים אנשים לקמ"ר וכשעושים את זה רואים שבני ברק היא העיר הצפופה בארץ
- בת ים וגבעתיים יותר צפופות (ל"ת)dw 12/08/2024 11:04הגב לתגובה זו
- 1.הומלס 11/08/2024 22:25הגב לתגובה זואם אתם רוצים יישובים עם מעט מאוד צפיפות והרבה ירוק, סעו כמובן לקפריסין או לאיי יון
מחיר למשתכן. קרדיט: רשתות חברתיותדירה בהנחה באשקלון: מעל ל-7.5 אלף משקי בית כבר נרשמו - הנחה של מעל300 אלף שקל לדירה
שלוש הגרלות בעיר מציעות 120 דירות במחיר בהנחה של כ-22%-27%. מחצית מהמלאי למילואימניקים; המחיר למ"ר לזוכים: כ-13 אלף שקל - לעומת רמות המחירים הקיימות באזור שעומדות על כ- 16-17 אלף שקל למ"ר. וגם - למה לא כדאי לכם לוותר על הזכאות?
אשקלון נכנסת לסבב הנוכחי של 'דירה בהנחה' - התכנית שממשיכה את הדרך של 'מחיר למשתכן', עם שלוש הגרלות הכוללות יחד 120 דירות. נכון לעכשיו נרשמו בעיר כ-7.6 אלף משקי בית, כך שהביקוש גבוה. אבל מי שיעמוד בתנאי ההעדפה למשרתי מילואים נהנה מיתרון גדול: מחצית מהמלאי שמור למילואימניקים, ומתוכו רבע ללוחמים, מה שמעלה להם משמעותית את סיכויי הזכייה לעומת האוכלוסייה הכללית.בנוסף, גם בהגרלה הכוללת הם מקבלים סיכויים שווים לזכות - כלומר יש למילואימניקים יתרון כפול: זה ראוי וזה צודק.
מבחינת מחיר, הזכייה באשקלון מתורגמת לפער שיורגש בכיס: כ-13 אלף שקל למ"ר לזוכים לעומת כ- 16-17.5 אלף שקל למ"ר בעסקאות באותו האזור. זהו פער של כ-3-4 אלף שקל למ"ר (בערך 22%-27% מתחת לשוק). בדירה של 100 מ"ר מדובר בחיסכון בסדר גודל של כ-300 אלף שקל. חשוב לציין - גם מי שמתכנן להמשיך לגור בעיר אחרת צריך לשקול לכלול את אשקלון ב-3 הערים שיסמן עבורו. הוא מקבל כאן את היכולת לרכוש במחיר המופחת, להשכיר באשקלון, ובמקביל לשכור דירה במקום המועדף עליו למגורים.
עם זאת, יש להדגיש גם שההנחה באשקלון היא לא בהיקפים כל כך רחבים כמו למשל ברעננה - שם דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר - וההנחה יכולה להגיע לסכומים של 1.5 מיליון שקל לדירה. וגם לא מתקרב להנחה הגדולה שניתנת בדירה בהנחה בנתניה: מעל 400 דירות במחיר למ"ר של כ-17 אלף שקל - וההנחה שיכולה להגיע לכ-700 אלף שקל.
בזירת הסיכויים, היחס הכללי הוא בקירוב נרשם אחד מתוך 63 לזכייה (120 דירות מול 7,538 נרשמים). אצל משרתי המילואים התמונה טובה יותר, מפני שהם מתחרים על מלאי ייעודי משלהם ומקבלים גם הזדמנות כפולה: משתתפים בהגרלה הייעודית למילואימניקים וגם בהגרלה הכללית. המשמעות בפועל היא שיפור חד בהסתברות, במיוחד כשחלקם היחסי של מילואימניקים מבין הנרשמים נמוך מחלק הדירות שמוקצה להם.
- דירה בהנחה בקריית עקרון: קרוב ל-1,000 דירות בהנחה של כ-750 אלף שקל
- דירה בהנחה בנתניה: מעל 400 דירות במחיר למ"ר של כ-17 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד חשוב לדעת: כדי בכלל להיכנס למאגר ההגרלות יש להחזיק אישור זכאות בתוקף מטעם משרד הבינוי והשיכון.
קריאה מומלצת - דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
ההגרלה באשקלון טובה בעיקר למשקי בית מהאזור
תל אביב מקדמת את תא/5555: תוספת של כ-30 אלף דירות
הוועדה המקומית המליצה על הפקדת תכנית חדשה להתחדשות עירונית, שתחול על כ-2.3 אלף מגרשים בעיר ותציע מסלולים של הריסה ובנייה או חיזוק ועיבוי עם הליך מקוצר; רון חולדאי: "שלב חשוב בפאזל התכנוני של תל אביב-יפו"
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של תל אביב-יפו המליצה אמש על הפקדת תוכנית תא/5555 - תכנית כוללת חדשה להתחדשות עירונית, לדיון בוועדה המחוזית. מדובר בכלי תכנוני שמחליף את מדיניות תמ"א 38 וחלופת שקד, תוך התאמה מלאה
לתכנית המתאר העירונית, והוא צפוי לאפשר תוספת של כ-30 אלף דירות בעיר.
הוראות התוכנית יחולו על כ-2.3 אלף מגרשים, בהם מבנים המוגדרים 'טעוני חיזוק' בחוק, ותציע שני מסלולים מרכזיים: הריסה ובנייה מחדש או חיזוק ועיבוי מבנים קיימים, עם שמירה על קנה המידה
העירוני ושילוב שימושים ציבוריים ומסחריים.
מטרת התוכנית היא לא רק חיזוק ומיגון מבנים, אלא גם הקצאת שטחי ציבור בהתאם לגידול האוכלוסייה ושיפור המרחב השכונתי. התוכנית שמה דגש על ודאות תכנונית ושקיפות - כל בעל נכס, יזם או איש מקצוע יוכל לבדוק באופן
עצמאי את זכויות הבנייה במגרש כלול בתוכנית.
בנוסף, היא כוללת הוראות עיצוב ופיתוח ברמת המגרש ובממשק עם המרחב הציבורי, מנגנון עדכון שיבטיח התאמה לצרכים עתידיים, והליך רישוי מקוצר שיאפשר הוצאת היתר ישירות ברשות הרישוי, ללא צורך בהגשת תוכנית מפורטת,
כולל גישה ישירה למורשה להיתר. התוכנית כוללת גם מנגנון ייעודי לבנייה מחדש של מבנים שנפגעו או ייפגעו במלחמה.
לא רק תוספת של דירות, אלא גם איכות גבוהה יותר
אחת הזוויות הבולטות בתוכנית היא היקף ההשפעה
ברחבי תל אביב-יפו. הוראות תא/5555 צפויות לחול כאממור על כ-2.3 אלף מגרשים, רובם באזורים הוותיקים של העיר שבהם מצויים מבנים שנבנו לפני עשרות שנים וללא ממ"דים, ולכן מוגדרים 'טעוני חיזוק' בחוק.
מדובר בין היתר בחלקים נרחבים של הצפון הישן, ובחלק מהשכונות
הדרומיות שבהן הרקמה הבנויה צפופה והבניינים מיושנים. באזורים אלה צפויה התוכנית לאפשר פרויקטים של חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה מחדש, כך שתתקבל לא רק תוספת של דירות אלא גם שדרוג משמעותי של איכות המרחב הציבורי: מדרכות רחבות יותר, שטחי מסחר פעילים בקומת הקרקע ושטחי
ציבור נגישים.
ההבדלים המרכזיים בין תא/5555 לבין תמ"א 38 הקודמת ניכרים בכמה נקודות - ראשית, התוכנית החדשה מותאמת במיוחד למדיניות ולתכנית המתאר של תל אביב, כך שכל פרויקט ייבחן במסגרת חזון עירוני כולל, ולא רק לפי כללים כלליים ברמה הארצית.
שנית, היא מציעה ודאות תכנונית- דבר שחשוב מאוד ליזמים ושווה להם זמן אנרגיה וסכומי כסף רבים. כך, במקום מצב שבו כל יזם או בעל נכס היה צריך לנהל מו"מ מול העירייה על כל מגרש, כאן נקבעות מראש זכויות הבנייה וההנחיות, כך שכל הצדדים יודעים מה אפשרי עוד לפני תחילת
התהליך.
ולסיום, הליך הרישוי מקוצר - היתר הבנייה יינתן ברשות הרישוי עצמה, ללא צורך בהגשת תוכנית מפורטת חדשה, מה שמקצר משמעותית את לוחות הזמנים. ולבסוף, יש חידוש חשוב בשילוב המחייב של שימושים ציבוריים ומסחריים בפרויקטים, במטרה ליצור מרחבים עירוניים
פעילים ומגוונים ולא רק מגורים.
מבחינה רגולטורית, תא/5555 נבנית גם לאור תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, המוכר בשם 'חלופת שקד'.
ראש עיריית תל אביב-יפו,
רון חולדאי, מסר: "לאחר חודשים של עבודה אינטנסיבית, המלצנו היום להפקיד את תכנית תא/5555 - תכנית עירונית חדשה שמביאה בשורה של ממש לתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב-יפו.
מדובר בתכנית שמחליפה את תמ״א 38 וחלופת שקד, ומבוססת על ראייה כוללת,
תכנון איכותי ומענה אמיתי לצרכי הציבור. התכנית תאפשר חיזוק ומיגון מבנים, לצד חיזוק המרקם השכונתי ומתן מענה לאוכלוסייה הגדלה, תוך שמירה על אופייה הייחודי של העיר.
זהו שלב חשוב בפאזל התכנוני של תל אביב-יפו - שמחייב אותנו להמשיך לפעול באחריות, בחכמה
ובשיתוף ציבור, כדי להבטיח עיר שטוב לגור בה גם בעשורים הבאים".
מ"מ וסגן ראש העירייה ויו"ר ועדת התכנון והבנייה של עיריית תל אביב-יפו, ליאור שפירא, מסר: "תכנית תא/5555 היא מהלך אסטרטגי רחב היקף שמסמן עידן חדש בהתחדשות העירונית בתל אביב-יפו בסיום עידן תמ״א 38. אחרי עבודה ארוכה ומעמיקה של כל הצוותים המקצועיים בעירייה, בהובלת מהנדס העיר והיועצת המשפטית, ובהחלטת חברי הוועדה המקומית שהקדישו שעות רבות של דיונים, בחינה והתאמות – אני גאה להציג לציבור תכנית שמביאה ודאות תכנונית, מקצרת תהליכים ומבטיחה שכל הליך של מיגון, חיזוק ובנייה מחדש יתבצע בצורה יעילה, שקופה ומאוזנת.
- 200 אלף ש"ח למ"ר? פרויקט המגורים על הטיילת בתל אביב קיבל היתר בנייה
- פנטהאוז בת"א ב-110 מיליון שקל - ויהיו קונים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תא/5555 מאפשרת לבעלי הנכסים וליזמים לדעת מראש את זכויותיהם, ומקדמת פרויקטים איכותיים בזמן קצר יותר. בכך תא/5555 מחזקת את הביטחון האישי של התושבים, משפרת את איכות החיים ומבטיחה שהצמיחה העירונית תלווה בהקצאת שטחי ציבור, בשמירה על הצביון הייחודי של כל שכונה ובהתאמת המרחב העירוני לצרכים המשתנים של כלל האוכלוסייה. זוהי תכנית שמחברת בין צורכי ההווה לחזון ארוך הטווח של תל אביב-יפו – עיר בטוחה, מתחדשת ומגוונת, הממשיכה להיות המקום המוביל בישראל לחיות, לעבוד ולבלות בו!".
