המס על שכר דירה נמוך. יש מספר אפשרויות למשכירים, אבל כל עוד זה לא עסק, אז המס מגוחך. זאת בשעה שהמס על שכר עבודה יחד עם הביטוח הלאומי יכול להגיע לחצי מהשכר. גם על רווחים בשוק ההון יש מס של 25%, וככה, הממשלה בעצם קוראת למשקיעים להגיע לשוק הדירות - קנו דירה, אין מס על השכר דירה ובפועל גם המס על ההשבחה (רווח ההון) נמוך - ראו הרחבה: כדאי לקנות דירה להשקעה?" בדקנו,  וגם -  מה התשואה על דירה להשקעה?.

בשיחה באולפן ביזפורטל, מסביר רו"ח חנא עיד שותף אשכול מיסים BDO מהם מסלולי המס בהשכרת דירה, איזה תיקון חשוב נכנס ב-2023 ואיך כדאי לקנות דירה להשקעה? באופן פרטי או דרך חברה?

מה אומר מסלול הפטור ומתי הוא עדיף?

"מסלול הפטור הכי אטרקטיבי כל עוד דמי השכירות מכלל הדירות בידי היחיד ובני משפחתו עד התקרה של 5,600 שקל בשנת 2024. מתי מתחיל להיות מאתגר לבחון את המסלולים כאשר דמי השכירות נעים בין 5,600 שקל ועד 11,200 שקל וכאן יש פטור יחסי שהולך וקטן עד אשר מתקרבים ל-11,200 שקל דמי שכירות חודשיים. המס שישולם על החלק שלא פטור יהיה מס שולי שנגזר מהרווח. מעל התקרה לא מגיע בכלל פטור.

 

"במסלול הפטור כל עוד ההכנסה עד 5,600 שקל לא צריך להגיש דוחות לרשות המיסים, ככל שאנחנו מעל 5,600 שקל צריך להגיש דוחות שנתיים".

 

נעבור למסלול ה-10% והרגיל מה כל מסלול אומר וכיצד ניתן לשלב ביניהם? 

"מסלול ה-10% הוא מסלול פשוט שהנישום משלם 10% מדמי השכירות ברוטו למשל עבור דירה של 9,000 שקל משלמים 900 שקל בחודש. וצריך לשלם את המס עד סוף ינואר בשנת המס העוקבת.

• מיומנו של יועץ השקעות - טעויות שמשקיעים עושים
• יש לי כסף פנוי - להשקיע או להחזיר משכנתא?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

 

"במסלול הרגיל משלמים מס שולי על הרווח שנצמח מהשכרת הדירה, מס שולי הנע בין 50%-31% לאדם מתחת לגיל 60, מעל גיל 60 זה נע בין 50%-10%. איך מחשבים את המס שולי? אם אדם משכיר דירה תמורת 9,000 שקל ויש לו הוצאות חודשיות של 5,000 שקל שברוב המקרים זה מורכב מפחת ובגין משכנתא שנטל. על ה-4,000 שקל בהנחה שהמס השולי שלו זה 50% הוא ישלם 2,000 שקל מס.

"ניתן לשלב בין המסלולים וגם לעבור בין מסלול בין שנה לשנה. ומומלץ לעשות בדיקה מדי שנה של המסלולים. למשל ב-2 דירות זהות של 9,000 ₪ שכירות בחודש ו-108 אלף שקל הכנסה שנתית– במסלול 10% המס שישולם הוא 10,800 שקל בשנה. לעומת זאת לפי המקרה הקודם כאשר הפחת הוא 60,000 שקל בשנה והריבית עוד כ-40,000 שקל בשנה המס שישולם הוא מתוך רווח של 8,000 שקל לפי 50% מס זה יצא 4,000 שקל שזה עדיף.

 

מה אומר התיקון שנכנס בשנת 2023 וכיצד מחשבים את המס על השכ"ד?

"החל מ-2023 נכנס תיקון שמאפשר שלבעל דירה יחידה ורוצה להשכיר ולשכור, לדרוש כהוצאה את הדירה שהוא שוכר כנגד ההכנסות מהשכירות שהוא מקבל עד תקרה של 7,500 שקל.  על הסכום ההשכרה שגבוה מ-7,500 שקל משלמים על הפער 10% מס. למשל אדם שמשכיר את הדירה שלו ב-9,000 שקל וששוכר דירה ב-12,000 שקל. אותו אדם יכול לדרוש 7,500 שקל כהוצאה כנגד ה-9,000 שקל, על ה-1,500 שקל פער הוא משלם 10% מס – 150 שקל בחודש.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

 

אם אדם מתלבט באיזה מסלול מס עדיף לו – מה ההמלצה?

"עד 5,600 שקל דמי שכירות אין התלבטות ומסלול הפטור עדיף, ככלל אצבע במציאות הכלכלית הנוכחית לאור הריביות הגבוהות ככל הנראה מסלול ה-10% פחות משתלם כי לרוב הרווח שנצמח משכירות הוא ממש זניח אם בכלל ולכן ככל הנראה עדיף מסלול רגיל או הפטור היחסי. בכל המסלולים אין חובת ביטוח לאומי".

 

וגם האם כדאי לקנות דירה באמצעות חברה או דרך החשבון הפרטי בראיון המלא: