מסלולי מיסוי בהשכרת דירה – מתי כדאי מסלול הפטור ולמה לרוב מסלול רגיל יותר אטרקטיבי?
רו"ח חנא עיד שותף אשכול מיסים BDO מפרט את כל מה שרוכש דירה להשקעה צריך לדעת; וגם האם כדאי לקנות דירה באמצעות חברה או דרך החשבון הפרטי - ראיוןTV
בשיחה באולפן ביזפורטל, מסביר רו"ח חנא עיד שותף אשכול מיסים BDO מהם מסלולי המס בהשכרת דירה, איזה תיקון חשוב נכנס ב-2023 ואיך כדאי לקנות דירה להשקעה? באופן פרטי או דרך חברה?
מה אומר מסלול הפטור ומתי הוא עדיף?
"מסלול הפטור הכי אטרקטיבי כל עוד דמי השכירות מכלל הדירות בידי היחיד ובני משפחתו עד התקרה של 5,600 שקל בשנת 2024. מתי מתחיל להיות מאתגר לבחון את המסלולים כאשר דמי השכירות נעים בין 5,600 שקל ועד 11,200 שקל וכאן יש פטור יחסי שהולך וקטן עד אשר מתקרבים ל-11,200 שקל דמי שכירות חודשיים. המס שישולם על החלק שלא פטור יהיה מס שולי שנגזר מהרווח. מעל התקרה לא מגיע בכלל פטור.
"במסלול הפטור כל עוד ההכנסה עד 5,600 שקל לא צריך להגיש דוחות לרשות המיסים, ככל שאנחנו מעל 5,600 שקל צריך להגיש דוחות שנתיים".
נעבור למסלול ה-10% והרגיל מה כל מסלול אומר וכיצד ניתן לשלב ביניהם?
"מסלול ה-10% הוא מסלול פשוט שהנישום משלם 10% מדמי השכירות ברוטו למשל עבור דירה של 9,000 שקל משלמים 900 שקל בחודש. וצריך לשלם את המס עד סוף ינואר בשנת המס העוקבת.
- לבחור שלא לבחור: הטעות הגדולה ביותר של החוסך הישראלי בשנת 2025
- המחקרים שחושפים איך אפליקציות המסחר הורסות את תיק ההשקעות שלכם
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"במסלול הרגיל משלמים מס שולי על הרווח שנצמח מהשכרת הדירה, מס שולי הנע בין 50%-31% לאדם מתחת לגיל 60, מעל גיל 60 זה נע בין 50%-10%. איך מחשבים את המס שולי? אם אדם משכיר דירה תמורת 9,000 שקל ויש לו הוצאות חודשיות של 5,000 שקל שברוב המקרים זה מורכב מפחת ובגין משכנתא שנטל. על ה-4,000 שקל בהנחה שהמס השולי שלו זה 50% הוא ישלם 2,000 שקל מס.
"ניתן לשלב בין המסלולים וגם לעבור בין מסלול בין שנה לשנה. ומומלץ לעשות בדיקה מדי שנה של המסלולים. למשל ב-2 דירות זהות של 9,000 ₪ שכירות בחודש ו-108 אלף שקל הכנסה שנתית– במסלול 10% המס שישולם הוא 10,800 שקל בשנה. לעומת זאת לפי המקרה הקודם כאשר הפחת הוא 60,000 שקל בשנה והריבית עוד כ-40,000 שקל בשנה המס שישולם הוא מתוך רווח של 8,000 שקל לפי 50% מס זה יצא 4,000 שקל שזה עדיף.
מה אומר התיקון שנכנס בשנת 2023 וכיצד מחשבים את המס על השכ"ד?
"החל מ-2023 נכנס תיקון שמאפשר שלבעל דירה יחידה ורוצה להשכיר ולשכור, לדרוש כהוצאה את הדירה שהוא שוכר כנגד ההכנסות מהשכירות שהוא מקבל עד תקרה של 7,500 שקל. על הסכום ההשכרה שגבוה מ-7,500 שקל משלמים על הפער 10% מס. למשל אדם שמשכיר את הדירה שלו ב-9,000 שקל וששוכר דירה ב-12,000 שקל. אותו אדם יכול לדרוש 7,500 שקל כהוצאה כנגד ה-9,000 שקל, על ה-1,500 שקל פער הוא משלם 10% מס – 150 שקל בחודש.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
אם אדם מתלבט באיזה מסלול מס עדיף לו – מה ההמלצה?
"עד 5,600 שקל דמי שכירות אין התלבטות ומסלול הפטור עדיף, ככלל אצבע במציאות הכלכלית הנוכחית לאור הריביות הגבוהות ככל הנראה מסלול ה-10% פחות משתלם כי לרוב הרווח שנצמח משכירות הוא ממש זניח אם בכלל ולכן ככל הנראה עדיף מסלול רגיל או הפטור היחסי. בכל המסלולים אין חובת ביטוח לאומי".
וגם האם כדאי לקנות דירה באמצעות חברה או דרך החשבון הפרטי בראיון המלא:
- 10.שי 07/08/2024 08:28הגב לתגובה זוהמיסים רק יגדלו. מדינה לא מעוניינת למסות שוכרי דירות , כדי לשמור על מחירי הדירות גבוהים. קרקע - 50% משווי הדירה - שזה מס נטו. קרקעות שייכות לאזרח! (אם זו מדינה דמוקרטית) שמשלם עבורם הון עתק ברכישה.
- 9.אודי 07/08/2024 04:15הגב לתגובה זוכאשר אדם קונה דירה הוא משלם על כול שקל מס ולכן יוצא שמשלמים על כול שקל מס על מס. מעבר לכך שלדירה יש פחת ,תיקונים בלאי של התישנות . האזרח לא מזוכה על כך. יוצא שפפועל המס לא עשרה אחוז אלה הרבה הרבה יותר.
- יש מסלול של מס שמביא בחשבון פחת... (ל"ת)איייהוד 08/08/2024 01:13הגב לתגובה זו
- 8.אבי 06/08/2024 22:45הגב לתגובה זוברכישת דירה בחברה מס רכישה הינו שש אחוז ולא שמונה אחוז
- 7.ארז 06/08/2024 21:35הגב לתגובה זוהפטור לא הגיוני, כמו שאין פטור על בורסה/פקדונות עד ל5600 שח. להגדיל מעבר ל10% המדינה לא תראה מזה שקל. יותר יעברו למסלול הוצאות, ולמס הכנסה רק יעשה יותר כאב ראש.
- 6.גוצ'ה 06/08/2024 21:31הגב לתגובה זוחלאס כבר עם כל הפטורים במדינה המעפנה הזו. פטור ממס' הכנסה, פטור מגיוס, פטור מס' שבח, פטור מנעליים ופטור מזקן. גמרו כבר על מעמד הביניים נטול הבינה והתחמון. שחררו את השוק מהמשקעים ותנו לזוגות הצעירים לחיות ולגדל את ילדיהם בכבוד במדינה הזו. תשקיעו בהשכלה ובאיכות חיים. מס' אגרסיבי על דירה שניה ויאלה שחררו
- 5.כתבה חשובה ונהדרת!!!! (ל"ת)ליאור 06/08/2024 18:20הגב לתגובה זו
- 4.תחשיב המס של 10% לא נכון !! (ל"ת)אנג'לו 06/08/2024 17:47הגב לתגובה זו
- 3.חיים 06/08/2024 17:39הגב לתגובה זושיתמקדו באלה שלא מצהירים על הכנסות משכירות.
- 2.אייל 06/08/2024 16:27הגב לתגובה זוולמסות שכר דירה משקל הראשון ,
- 1.v 06/08/2024 13:53הגב לתגובה זוrent tax must be from 1 shekel
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
