יקנעם, נוף הגליל, נצרת ועפולה - בקרוב לא תוכלו לבנות לגובה
שדה התעופה הבינלאומי המתוכנן ברמת דוד שבעמק יזרעאל, גורם לערים רבות בסביבתה להיות נתונות למגבלות תכנוניות ולפיתוח הנדל"ן באזור. מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח, כתב השבוע למתכננים ברשויות כי אין לקדם יותר תכניות למגדלים ללא אישור. במילים אחרות, הוא טען כי בכל אזור הצפון וחיפה, לא יוכלו להקים תכניות שמתנגשות עם תכנון שדה התעופה.
מסמך שיצא בנושא, מפרט מהם היישובים שעליהם יחולו ההגבלות. 4 יישובים גדולים יחסית לאזור ברשימות: יקנעם, נוף הגליל (נצרת עילית לשעבר), עפולה ונצרת. ייכללו בו יישובים נוספים מהאזור כמו רכסים, קריית טבעון ושפרעם. בכל אלה - באזורים מסוימים, לא יוכלו לבנות לגובה, אלא עד גבול מסוים. בנוסף, יצאה רשימה של יישובים, בהם נהלל, כפר ברוך ורמת ישי, בהם לא יותרו הקמת מבנים בתנאים מסוימים. בנוגע להגבלת הבנייה לגובה, מנכ"ל מנהל התכנון רפי אלמליח, מטיל מגבלה של 15 או 30 מטר, בהתאם לאזור.
אלמליח עצמו נכח היום (שני) בדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת בנושא ההשלכות התכנוניות הנובעות מקידום תמ"א 15ד' לשדה תעופה משלים בעמק יזרעאל. "מינהל התכנון ממשיך לקדם, בהתאם להחלטת הממשלה, שני שדות תעופה משלימים לנתב"ג הן ברמת דוד והן בנבטים, זאת לאחר שנבחנו באופן מקצועי כלל החלופות", הסביר שם. "לא ייתכן שמדינת ישראל תישאר עם שדה תעופה אחד כשהתחזית היא 75 מיליון נוסעים בשנה בשנת 2050".
אלמליח מסביר כי "אם רוצים שכל תושב ייסע פעם אחת לחו"ל בשנה ושיצטרך להזמין מקום בנתב"ג שנה מראש כי נתב"ג לא יעמוד בעומס, אז אפשר להשאיר את המצב כפי שהוא. חשוב לציין כי שטח שדה התעופה המתוכנן מצוי על שטח שדה התעופה הקיים רמת דוד, כך שהגבלות הבנייה החלות כיום הינן כמעט זהות להגבלות שיהיו בעתיד. בהתאם לכך, הטענות על פגיעה בחקלאות בעמק יזרעאל או עצירת פרויקטים הן לא יותר מדמגוגיה זולה".
נוף הגליל (בראל)
ההחלטה על רמת דוד שבעמק יזרעאל ונבטים, שנמצאת באזור בקעת ערד, התקבלה כבר לפני כשבע שנים. התכנית בנבטים מתקדמת בקצב איטי יחסית ולכן בחודשים האחרונים התקבלה החלטה כי לא יינתו היתרי בנייה באזור השדות, כלומר באותם אזורים שפירטנו קודם. עוד הוחלט, כי לא יינתן היתר לשימוש חורג או הקלה באזור.
חשוב לציין כי ביישובי האזור מתנגדים, כמובן, לתוכניות. הם טוענים כי שדה התעופה יזיק מאוד לתושבים, שיסבלו ממטרד רעש בלתי פוסק וגם יפגע בבנייה העתידית. עבור יישובים כמו יקנעם עילית או מגדל העמק, שנמצאות בהליך פיתוח מואץ, ייתכן ומדובר במגבלה של ממש שעלולות לעכב גם פרויקטים של התחדשות עירונית.
- 11.זבל זה מחמאה 03/08/2024 21:34הגב לתגובה זודווקא ליד מנחת מסוקים קיים מאשרים מגדלים בגובה כמעט ללא הגבלה. שיקח אלמליח כיועץ את גדרון שילמד אותו כיצד נוחתים בין המגדלים. וכל מי שלא מאמין שדבר כזה אפשרי שיבדוק את תכניות רמת ורבר ורמת סיב.
- 10.שלומי 31/07/2024 22:18הגב לתגובה זובניגוד לכל החלטות ממשלה. רק הרפי הזה מקדם על דעת עצמו. בחור ביזיוני
- 9.קרמר 31/07/2024 12:00הגב לתגובה זוככה זה שחושבים 20 שנה קדימה. במקום רכבת מהירה לנבאים לדרום של בן גוריון
- 8.יהודה 30/07/2024 17:21הגב לתגובה זואפשר להקים שדה תעופה בשטח הכבוש בעזה זה יפתור הרבה בעיות בארץ
- 7.רם שקולניק 30/07/2024 15:35הגב לתגובה זוהגיע הזמן... כבר היו צריכים להתחיל אם שרת התחבורה הכושלת מירב מיכאלי לא היתה עוצרת את הפרויקט. מזעזע איך מיעוט עם כוח מעבר לפרופורציה, הצליחו לתקוע את הפרויקט ככ הרבה שנים. אין ברירה, חייבים עוד שדה בצפון. כמובן שיש להתחשב ככול שאפשר בתושבי המקום. לתכנן כך שההפרעה תהיה מינימלית.
- 6.א 30/07/2024 14:31הגב לתגובה זובערי המרכז הסמוכות לנתב'ג יש מגבלות שונות על בניה לגובה.אולם נצרת בנויה על הר בגובה מאות מטרים מעל סביבתו ואפילו יקנעם בנוי על גבעה מעל 100 מטר גובה מן ההר לעמק.
- 5.מעולה כך אוכל לטוס כל שני וחמישי בלי להסחב לנתבג (ל"ת)גל 30/07/2024 06:06הגב לתגובה זו
- 4.שלום, נוף הגליל 29/07/2024 20:15הגב לתגובה זומגורים בגובה של גורד שחקים ניו יורקי. העיר הזאת בקושי שווה לבניינים בני 10 קומות מקסימום.
- 3.אקי דותן 29/07/2024 17:44הגב לתגובה זומצד אחד שדה התעופה יצור מגבלות לבניה לגובה. זה אומר למשל שהתחדשות עירונית ביקנעם עלית עברה מן העולם. מצד שני בכתבה אמירה שהשדה החדש יוקם על שדה התעופה הקיים ברמת דוד. או שהכותב לא עשה הגהה או שהמדינה ממשיכה להתנהג כמו פיל בחנות חרסינה
- חיים 30/07/2024 11:45הגב לתגובה זושדה התעופה מתוכנן לקום על השאח של השדה הצבאי הקיים ברמת דוד. כיום יש מגבלת בנייה לגובה רק בישובים הסמוכים ביותר לשדה כמו מגדל העמק. עם זאת מעבר לשדה אזרחי שמשמעו יותר נתיבי גישה אוויריים ומרחק נחיתה רב יותר למטוסים אזרחיים יביא למגבלת בנייה לגובה גם בישובים מרוחקים יותר יחסית מרמת דוד.
- 2.עפולאי פריפריאלי 29/07/2024 14:46הגב לתגובה זוכל האזור הזה זה פריפריה, אוכלוסיה בינונית מינוס מבחינה כלכלית. אין סיבה לבנות מגדלים, מגדלים זה תחזוקה, זה עלויות גבוהות שאנשים לא יכולים לשלם.
- R 29/07/2024 20:28הגב לתגובה זוזה האיזור מגורים עם האנשים מבוססים מאוד, שלא מחפשים את הרעש של המרכז.
- שלום, נוף הגליל 29/07/2024 20:16הגב לתגובה זורונן פלוץ החושב שהוא ראש עיריית תל אביב לפחות.
- 1.איש פשוט 29/07/2024 13:48הגב לתגובה זויפה שמקדמים תוכניות לשדות תעופה חדשים. מעניין מי יהיו כאן התושבים בעוד 10 שנים ????
- עד 2050 לא יישאר זכר מהמדינה הזו (ל"ת)שלום, נוף הגליל 29/07/2024 20:17הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
