החברה הזאת זכתה בשלושה מתחמים בקרית אתא, אבל שילמה יותר. זו הסיבה
בימים האחרונים הכריזה רשות מקרקעי ישראל על הזוכות במכרז הענק לבניית 1,584 יח"ד ב-5 מתחמים בקרית אתא. הסכום הכולל שנכנס לקופה: כ-122.3 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). הוצאות הפיתוח לא כוללות כמובן מע"מ, אבל הן נאמדות ב-385 מיליון שקל. מדובר בסכום אדיר, לבניית שכונה שלמה, אלא שמבט לתוך תוצאות המכרז מגלה כי חברה אחת שילמה על הקרקע סכום גבוה בהרבה מאשר מציעות אחרות.
כדי להמחיש זאת, נתחיל במגרשים האחרים בהם לא זכתה חברת אשל הירדן, יחד עם ריביירה צרפת ישראל. במגרש האחרון, בו זכתה קדמה מגורים נתניה, ההצעה עמדה על 14.7 מיליון שקל (שטח של כ-23 דונם לבניית 198 יחידות דיור), כשההצעה הגבוהה ביותר עמדה על 16 מיליון שקל (לפעמים לא ההצעה הגבוהה זוכה, כי יש תנאים למכרז), בהצעה בה זכתה בריטניה ישראל, יחד עם אב-רט יזמות, ההצעה עמדה על 19 מיליון שקל, כשההצעה השנייה עמדה על 18 מיליון שקל.
הפרשים גדולים
שימו לב מה קרה להצעות של אשל הירדן, שזכתה בשטחים לבניית כ-1,100 יחידות ועליהם תשלם מעל 260 מיליון שקל פיתוח: ההצעה על השטח הראשון בו זכתה עמדה על 28 מיליון שקל, כשההצעה השניה עמדה על כ-17 מיליון בלבד. במגרש השני והזהה מבחינת כמות יחידות דיור היא זכתה תמורת 31.5 מיליון שקל, כשההצעה השנייה עמדה על פחות מ-20 מיליון שקל. במגרש השלישי, ההצעה שלה הייתה גבוהה ב-5 מיליון שקל "בלבד" לעומת המתחרות.
חייבים לומר: בחלק מהמכרזים רואים לעתים הפרשים גבוהים בין ההצעות, אבל כאן - מדובר בחברה אחת שזכתה בכלל המתחמים (יחד עם שותפה משמעותית) וצריך לציין כי ההצעות הממוצעות שלה היו נמוכות ביחס למחירי השומה - לעתים יותר מ-50% פחות. מצד שני, יכול להיות שהיה עניין מיוחד לחברה בקרקע. חברה לא ניגשת סתם למכרז. היא יודעת מראש מה הרווח היזמי שלה ולוקחת מרווח ביטחון.
אז בדקנו מה עומד מאחורי הסיפור הזה והלכנו לבורסה. החברה דיווחה כי חלק בשותפות עם ריביירה צרפת ישראל הוא בסך הכל 20%. בהסכם נקבע כי החברה לא תידרש להשקיע את חלקה היחסי בהון העצמי הנדרש וכל עלויות המכרז ישולמו על-ידי השותפה. בתמורה לזכויות במקרקעין תשלם ריביירה 88 מיליון שקל בתוספת מע"מ וכן הוצאות פיתוח בסך של כ-263 מיליון שקל בתוספת מע"מ. הכסף ישולם עכשיו, מסירת המגרשים (וההתחשבנות) אחר כך.
כמה תעלה דירה?
על פי ההערכות, היקף הכנסות הצפויות בפרויקט עומד על 3 מיליארד שקל (בערך 3.5 מיליארד כולל מע"מ). כשמחשבים את ההכנסות לחלק למספר היחידות, מגיעים לסכום של 2.2 מיליון שקל כולל מע"מ, אבל צריך לזכור שהחברה תקים שטחי מסחר ותעסוקה, וחלק ניכר מההכנסות מגיעות ממכירת השטחים שם.
הדמיית התוכנית (דב קורן ואורי הורביץ)
בניכוי הקמת שטחי מסחר, ובנוסף חיבור לעובדה כי מחירי דירות חדשות בקרית אתא עולים סביב 17-18 אלף שקל למ"ר, אפשר לשער כי מחיר דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה סביב 1.75-1.8 מיליון שקל ודירת 5 חדרים תעלה סביב 1.9-1.95 מיליון שקל. חלקה של אשל הירדן ברווח יהיה קטן יחסית (והיא גם לוקחת פחות סיכון בכניסה לפרויקט). אפשר להעריך בזהירות שעל פי הרווח היזמי הנהוג, בתוספת לעובדה כי החברה שותפה ב-20% מהפרויקט, עשוי הרווח שלה לנוע סביב 90 מיליון שקל.
מה עוד יהיה בשכונה?
המתחמים הם חלק מתוכנית "קרית אתא צפון" המתפרשת על כ-6,372 דונם בצפון העיר קרית אתא, ממזרח לכפר ביאליק. מדובר בשכונת מגורים בת כ-10,952 יח"ד בתמהיל דיור מגוון ו-1,400 יח"ד דיור מוגן, לצד שטחי מסחר, משרדים ותעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, בית חולים אזורי עם כ-2200 מיטות, מוסד להשכלה גבוהה, פארק מטרופוליני שישרת את תושבי העיר והאזור כולו ושטחים ציבוריים פתוחים. בתוכנית תשתית דרכים, קו רכבת קלה חשמלית, קו חיפה-נצרת במפלס הרחוב, קווי מטרונית ומתחם נוסף למסחר ותעסוקה.
- 3.YL 20/07/2024 21:45הגב לתגובה זוכל איזור הקריות ספוג אדי רעל מ המפעלים ספר אם המידע ידוע תושבים תבדקו לפני שאתם רוכשים נכס
- 2.חיים 19/07/2024 06:42הגב לתגובה זוהשבחה מצוינת דירות ישנות עם תיכנון עירוני כגון רח יוספטל
- 1.dw 18/07/2024 11:24הגב לתגובה זומציע להכין כתבה אודות תכנון הדיור של מדינת ישראל - בו למטרופולין חיפה/קריות יש חלק משמעותי. לא רק קרית אתא. גם חיפה מקדמת מיזמי פינוי בינוי משמעותיים (יש לי חבר עם כמה דירות בחיפה), כאשר קרית אתא, קרית מוצקין וכו זה בעצם הגוש דן של הצפון. פיתוח מטרופולין זה גם יקרב את הפריפריה למטרופולין. פשוט יקראו לו חיפה במקום ת"א. אז מה? בהתחשב בקצב ההתרבות הגבוה בישראל (2% שנתי) אי אפשר להפריז בחשיבות פיתוח המטרופולין השלישי בישראל. בעתיד הרחוק יותר בזן תתפנה ואז מדובר בעצם ב"שדה דב" של חיפה, רק שאם בת"א בעלי הקרקע התייבשו 50 שנה עד להפשרה הרי שאצל בזן זה כנראה ייקח חצי. זו אחת הסיבות מדוע יש לי מניות בזן בתיק. בינתיים מקבלים דיבידנדים מהפטרוכימיה ובעתיד הרחוק מדובר בהפשרת אלפיים דונם פנויים. בגלל זה חג'ג' התעניין לפני שנתיים לקנות מאיתנו (פטרוכימיים) את מניות בזן, וסירבנו.
- אמיר 22/07/2024 20:57הגב לתגובה זואנו לא יודעים מה תהיה עלות טיהור הקרקע בשביל לאפשר להקים מגורים על קרקע ששימשה את בזן במשך 100 שנה. זה עלול להיות כל כך יקר ולהפוך את כל העסק ללא כלכלי. בעוד 20 שנה לא ייותרו קרקעות במרכז. ייתכן שלכל הפרויקטים באיזור חיפה יש אינטרס להדחות קצת. במיוחד אם יהיה גם שיפור בתחבורה הציבורית לכיוון המרכז. הרבה "אם," יש פה. לא משהו שמשקיעים אוהבים...
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
