תל אביב היא עיר של צעירים. מגיעים אליה צעירים רבים שגרים בשכירות, עובדים בעיר, לומדים בעיר. כאשר הם לבד וגרים בדירת שותפים או כאשר הם בזוגיות וגרים ביחד זה איכשו אפשרי, למרות שמחירי השכירויות חזרו לעלות. אלא שבשלב מסוים כשהם עוברים לשלב הבא בחיים, וחושבים על משפחה, הם רוצים דיור קבוע. 

ואז עולות השאלות - להישאר בעיר הגדולה או לחפש דירה במקום אחר. או להמשיך לשכור דירה. המחירים באזורים המבוקשים גבוהים מדי בשבילם. אם הם לא שני הייטקיסטים שמרוויחים טוב, זה יהיה מאוד קשה לקנות דירה במרכז-צפון תל אביב. אלא אם יש להם תמיכה מההורים. 

גם אלו שניסו וחסכו לדירה בשנים האחרונות כשבינתיים הם גרו בשכירות, מוצאים את עצמם נשארים מאחור במרוץ לדירה. נניח שזוג צעיר רצה לרכוש דירה בתל אביב בשלושה מיליון שקל. הזוג הזה מרוויח 20 אלף שקל נטו בחודש, ומצליח לחסוך 5,000 שקל מהסכום הזה, אחרי תשלום שכר דירה. כלומר, 60 אלף שקל בשנה ו-180 אלף שקל בשלוש שנים. הוא שם את הכסף בפיקדון כלשהו בתשואה ממוצעת ונניח שברשותו כעת 200 אלף שקל. הדירה שעלתה 3 מיליון שקל באמצע 2021, עולה עכשיו 3.6-3.8 מיליון שקל. הזוג הזה ישב על הגדר ועכשיו הוא צריך לגייס עוד 600 אלף שקל כדי לרכוש את אותה דירה.

כלומר, ההמתנה עלתה לו ביוקר והפכה את רכישת הדירה ללא אפשרית וזה היה המצב בשני העשורים האחרונים. עליית המחירים הרחיקה מתל אביב הרבה זוגות צעירים. מה עושים רוב הזוגות שמתייאשים? מחפשים דירות זולות, 2.5-3 חדרים בסכום נמוך יותר או מתרחקים מאזור מרכז-צפון תל אביב. עוברים למעגל השני של ערי הלווין של תל אביב ואפילו מתרחקים יותר

• ויתניה מתחילה בשיווק מגדל המגורים בתל אביב - צפי להכנסות של 700 מ' שקל
• ירידה של 10%-20% בדרום תל אביב - שוק של קונים בלי קונים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ויש אפשרות נוספת - מעבר לשכונות כמו קריית שלום, יפו ואחרות - שבהם רמת החיים היא טובה והמחירים עדיין שפויים. לאחרונה, מספר עסקאות נסגרו סביב מחירים ריאליים ביחס לאזור, 2-2.5 מיליון שקל. גם מחירי היצע הדירות בלוחות השונים מעידים על כך שעם קצת מאמץ, אפשר לקנות דירות זולות באזורים המזרחיים והדרומיים של תל אביב.

יפו ד', תל אביב (גוגל מאפס)

הנה כמה עסקאות שנעשו בתל אביב, בחודשיים האחרונים, במחירים ריאליים:

השקד 14, 65 מ"ר, 3 חדרים בקומה 3 - 2.16 מיליון שקל.

מעפילי אגוז, 73 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.08 מיליון שקל.

חיים בר לב 185, 49 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 2.1 מיליון שקל.

ששת הימים 33, 59 מ"ר, 3 חדרים, קומה 6 - 1.85 מיליון שקל.

העסקה ברחוב השקד היא בנווה עופר (יפו ב') והיא משקפת מחיר של 33.2 אלף שקל למ"ר. במעפילי אגוז בנווה חן המחיר אף נמוך יותר  - כ-28.5 אלף שקל למ"ר. המחיר הממוצע בשכונה נע סביב 28-30 אלף שקל למ"ר ובששת הימים 31.35 אלף שקל למ"ר. בחיים בר לב הדירה קטנה, אז המחיר למ"ר עולה ל-42.8 אלף שקל למ"ר.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

ככל שתתעמקו בדרום ומזרח תל אביב, תגלו שבאזור סביר המחיר אמור לעלות בין 30-35 אלף שקל למ"ר. מדובר בדירות ישנות, שחלקן צריכות שיפוץ, אבל גם כשהכנסנו עלות שיפוץ ממוצעת לדירה לא הגענו ליותר מ-35-36 אלף שקל למ"ר. כשהדירות מושקעות, הן נמכרות סביב המחיר הזה.

המחיר בדרום ומזרח תל אביב עולה לאחרונה, בעיקר בגלל הפוטנציאל שלו והפער האדיר מול צפון ומערב העיר, שלפעמים יכול להגיע ל-100%. לאחרונה סיפר לנו מנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס, כי "המחירים בת"א עולים בדרום ובמזרח. בפאתי פלורנטי המחיר הוא כבר "65 אלף שקל למ"ר" והסביר כי ככל שנתקדם לכיוון הזה, כך הרווח הצפוי יהיה גבוה יותר (קרסו בונה באזור הזה). 

בשכונת יפו ד' בתל אביב מצאנו כי מחירי הדירות נעים סביב 32-34 אלף שקל למ"ר. כלומר, דירת 55 מ"ר, יכולה לעלות סביב 1.85 מיליון שקל. לקחנו את ארבעת העסקאות האחרונות שנעשו בשכונה הזאת מאז חודש פברואר ועד מאי , ברחובות סומקן, קהילת קנדה ונרדור - המחיר הממוצע למטר עמד על 37 אלף שקל.

מדובר בדירות משנות השישים והשבעים, כך שסביר שבעלי הדירות בונים על השבחת הנכס דרך התחדשות עירונית. מצאנו גם עסקאות ברף נמוך יותר (כנראה דירות הזקוקות לשיפוץ, מבחנים ישנים מאוד ובלויים שבהם ההתחדשות העירונית זועקת לשמיים) והמחיר נע סביב 28-31 אלף שקל. כלומר, ביפו ד' תוכלו להשיג "מציאות", דירות 3 חדרים שנעות במחיר של בין 1.75 מיליון שקל ל-2 מיליון שקל. ביררנו גם לגבי בתים חדשים. כבר מזמן שלא היו כאלה. עסקה אחת הייתה כאן בשנה שעברה בפרויקט YAPI במחיר של כ-37 אלף שקל למ"ר. העסקאות מ-2021, אז שווק הפרויקט, נעו בין 34-37 אלף שקל למ"ר. מאז המחירים עלו, אבל לא בשיעור גבוה מדי באזור זה. 

במזרח העיר, בשכונת כפר שלם, המחיר הממוצע נע סביב 33-35 אלף שקל בדירות שלא צריכות שיפוץ. מצאנו דירות ישנות באזור הזה במחיר של 2.2-2.5 מיליון שקל - עדיין שפוי. 

בלי ממ"ד, אבל אפשר לנשום ולגמור את החודש. דירות ישנות (איציק יצחקי)

בקריית שלום המחיר הממוצע  סביב 32-35 אלף שקל למ"ר ואפילו מתחת לכך. בפרויקט ברחוב קמינסקה מוכרים כעת דירות שיהיו מוכנות בשנה הבאה סביב 32-35 אלף שקל למ"ר, תלוי בגודל ובקומה. כלומר, גם במקרה הזה, המשימה למצוא דירות מתחת ל-2 מיליון שקל קשה, אבל היא בהחלט אפשרית. עובדה, בחודש אפריל נמכרה דירה ברחוב הגיתית 3 חדרים בקומה 3, 65 מ"ר, במחיר של 1.96 מיליון שקל.