איציק יצחקי
צילום: שלומי יוסף

הנפקות של חברות נדל"ן בדרך לבורסה - מה אפשר ללמוד מזה?

כשבעל הבית מוכר מניות - כנראה שלא כדאי לכם לקנות; כאשר קבלנים מנפיקים, מה זה אומר על שוק הדירות?
איציק יצחקי | (13)

עד לפני עשור, חברות הנדל"ן היזמיות נסחרו מתחת להון שלהן. השוק תמחר אותן בדיסקאונט משמעותי על ערך הנכסים נטו כי הן לא הצליחו לייצר רווחים לאורך זמן. בהדרגה, הפכו מניות הנדל"ן האלו לחביבות המשקיעים ולכוכבות הבורסה. הסיבה - עליות מחירים מתמשכות שהניבו להן רווחי עתק.

חברות משפחתיות קטנות של עשרות ומאות מיליוני שקלים הפכו לחברות ששוות מיליארדים רבים. דוניץ, צרפתי, פרשקובסקי, דמרי, רוטשטיין ונוספות עלו במאות אחוזים, חלקן לשווי של מיליארדים רבים.

בשנה שעברה, על רקע ירידות מחירי הדירות, חלה עצירה וירידה במניות - חלקן חזרו לשווי הקרוב להון העצמי, אבל זה היה זמני. על רקע ההערכה של המשקיעים שהחברות האלו ימשיכו להרוויח, במקביל לפיתוח והרחבה של תחומי ההתחדשות העירונית, קיימות בחצי השנה האחרונה עליות חדות בתחום, ובמקביל - חברות יזמיות מנפיקות בבורסה.  

הבורסה היא ברומטר כלכלי די מהימן ועל פי הגאות במניות הנדל"ן היזמי ניתן להסיק שהמשקיעים סבורים שמשבר בשוק הדירות לא יהיה. הם רואים המשך רווחים בחברות האלו. זה מתחבר לנתוני הלמ"ס שמצביעים על עליות מחירים ולמרות שהנתונים אינם מבטאים את המציאות (בשל בעיות מדידה וחוסר התייחסות של הלמ"ס להנחות שהקבלנים נתנו לרבות הנחות מימוניות) הם מחוללים עליות מחירים.

גאות במחירי הדירות = גאות במניות הקבלנים

וגם בלי הנתונים האלו, התמונה ברורה - היצע דירות שהולך וקטן ולצידו ביקוש קבוע = מחסור בדירות. זה רק עניין של זמן עד שהמחסור יחריף וכשמוסיפים לזה את המחסור הגדול בפועלים, מבינים שיש בעיה קשה.

בעיה קשה ומחסור טובים לקבלנים. לפני כשלושה חודשים גייסה אפי קפיטל 92 מיליון שקל לפי שווי של 460 מיליון ובשבוע שעבר גייסה עמרם אברהם 314 מיליון שקל לפי שווי של 1.6 מיליארד שקל. שתיהן גייסו בעבר אג"ח - וכעת מניות.

בנוסף, נערכת דונה נדל"ן לגיוס גדול של 600 מיליון שקל שיעשה בטווח של חצי שנה-שנה לפי שווי של מעל 3 מיליארד שקל. חברת יוסי אברהמי מתכננת לגייס מעל 200 מיליון שקל לפי שווי העולה על מיליארד שקל. אברהמי צפויה לגייס בחודשים הקרובים.

זה לא ייעצר כאן. חברות נוספות ירוצו לבורסה וינצלו את הביקושים של המשקיעים, אחת הגדולות שעשויה לעשות זאת היא תדהר, שגייסה לפני כשנה מהראל לפי שווי של 3.9 מיליארד שקל, אם כי לחברה יש יתרות מזומנים רבות והיא לא צריכה הנפקה למימון עסקיה. 

קיראו עוד ב"שוק ההון"

שבירו וגשם החזקות בשיחות עם חתמים וגם בשפונדר פדלון שניסו לפני כשנתיים בוחנים את המהלך. בצנרת מספרים לנו בשוק יש עוד לפחות 10 חברות שמדברות ומגששות. אז למה חברות הבנייה האלו רצות להנפיק בבורסה?

 

הנפקות במחיר גבוה

וורן באפט לא נכנס להשקעה בהנפקות ראשונות. אין לקונה בהנפקה שום יתרון, שום ערך מוסף. המידע נמצא אצל המוכר, הוא מכיר את החברה יותר טוב מכולם ואם הוא מוכר זה אומר שהוא חושב שזה מחיר מכירה. אז יגידו לכם שהוא לא מוכר, מדובר בהנפקת מניות חדשות, אבל זה אותו הדבר - בעל השליטה בהנפקות מדלל את כוחו, מדלל את החזקותיו. למה שהוא יעשה זאת אם הוא לא יקבל מחיר טוב?

במילים אחרות - חברות הבנייה והיזמות עומדים בתור להנפיק כי המחירים שהם מקבלים טובים. זה נשען על התחזיות שמחירי הדירות יעלו ושיהיה מחסור, ועל כך שיש הרבה כסף נזיל בשוק שמחפש השקעות. הכסף הזה "בולע" בקלות את ההנפקות החדשות.

התמחור הגבוה מתבטא במספרים היבשים. השווי של אפי פיתוח ועמרם אברהם הוא תמחור שמבטא רווחים גדולים בהמשך ולאורך זמן. נכון, הצבר שלהם גדול, אבל אלו חברות שלפני כמה שנים היו ברבע מהגודל והשווי הנוכחי, ולהגדיל צבר ולהקים פרויקטים זה חשוב ונחמד, אבל בדרך יהיו גם הוצאות ולא הכל יחלחל לשורה התחתונה. 

חוץ מזה, מה מכפיל הרווח המייצג לתחום? זה לא 12-15 וגם לא בטוח ש-10. יש כאן סיכונים גדולים. שוק הדירות נמצא בעלייה מרשימה בעשור האחרון, אבל אנשים לא יכולים לקנות דירות במחירים האלו. זה יכול להתהפך וזה קרה בעבר (שנות ה-90'). בסוף - כמה החלטות של שרים יכולות להשפיע על השוק בצורה קיצונית לטוב ולרע. הממשלה משותקת וזה טוב לקבלנים, אבל לא יהיה מנוס מפתרון גג רחב לשוק הדירות - וזה יכול לבוא על חשבון רווחי הקבלנים.

 

נפגשים עם מזומן

הנפקות חשובות ובמקרים מסוימים נדרשות כדי למלא את הקופה. היתרון הגדול של ההנפקות הוא מימון. במצב של ריבית גבוהה, שוק ההון הוא אלטרנטיבה מצוינת לחברות להיפגש עם מזומנים - הן דרך שוק החוב והן דרך הנפקות אקוויטי-הון. החברות שמגייסות כעת הן חברות שצמחו מאוד ויש להן פרויקטים רבים לעתיד, וכדי להניע אותם צריך כסף. הן באות לציבור ומשתפות אותו בסיכוי ובסיכון. 

מעבר לכך, הנפקות מייצרות תג מחיר - לחברה יש שווי שוטף בשוק ואפשר למכור מניות, להעביר מניות, לחלק רכוש, להוריש ועוד. הנכס הופך לסחיר ולבעלי שליטה רבים זה יתרון גדול. 

ועדיין - בסוף זה מחיר. ובהנפקות בעל הבית אומר - "אני מוכר". כשבעל הבית מוכר הוא יודע יותר טוב מכולם מה הסיבות ומסתבר שברוב הגדול של המקרים הוא צודק - כל המחקרים מראים שהנפקות מספקות תשואה נמוכה מאשר תשואת השוק.

מה אפשר ללמוד מגל ההנפקות?

ההנפקות האלו  מלמדות דבר חשוב נוסף על שוק דירות המגורים - מעבר לכך, שהבעלים חושבים שזה המחיר הנכון למכור-להיות מדוללים, זה גם הזמן למכור. הם אולי צריכים כסף כדי להתרחב ולגדול, אבל אולי הם חוששים שהגאות הזו תיעצר. הם שחקנים וותיקים בשוק הדירות למגורים, הם רואים את השגשוג שלא עוצר גם בתקופת המלחמה, אבל הם אולי מבינים שכדאי לחלוק עם הציבור את הסיכון - אחרי הכל, כאן זו ישראל והמחירים כאן גבוהים, בלתי ניתנים להשגה ויש סיכון שזה ישתנה.

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    א.י 23/05/2024 09:19
    הגב לתגובה זו
    הנפקה וגיוס הם כלים זולים יותר בהשוואה להלוואה בנקאית(!) זה הזמן למכור מניות ביוקר ולקבל כסף, כדי לשפר את תזרים המזומנים. הדוחות על שוק הנדלן, האזהרות של SNP, הנתונים העגומים שלבנק ישראל על פיגור במשכנתאות של 3.2 מיליארד שח, הדוחות של מימון ישר בתחום הדיור, כולם מהווים תמרור אזהרה.
  • 11.
    המיתון בפתח יחד עם צניחה במחירי הדירות. (ל"ת)
    נביא 22/05/2024 09:12
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    רועה החשבון 21/05/2024 21:50
    הגב לתגובה זו
    להנפקות בארץ. בארץ יש נזילות נמוכה ורגולציה חלשה. בעלי המניות מוכרים 20-25% מהחברה, אבל ממשיכים להחזיק בשליטה ובניהול. כוחם לא נחלש. אל תדאג להם. תדאג לכל השאר...
  • 9.
    אז מי שחנוק בפרויקטים מגלגל את הסיכון במכפיל לא הגיוני (ל"ת)
    יוסי 21/05/2024 17:29
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    תודה על כתבה מעניינת (ל"ת)
    איציק 21/05/2024 14:20
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    חנן מור? 21/05/2024 13:58
    הגב לתגובה זו
    מה קרה למניית חנן מור? הגיעה לשפל? ומפמפמים לנו הסדרי חוב? כמה שקרים! ומדברים על הנפקות... שיטת תן 5% אחוז ובעוד 3 שנים את השאר בכדי לנעול אותך היא לדעתי השיטה האחרונה לשימור מחירים, ועכשיו... עכשיו תהיה בהלה... כך גם לגבי הנפקות... שמרו על כספכם! דעתי בלבד!
  • 6.
    אבני דרך 21/05/2024 11:50
    הגב לתגובה זו
    כולם ינפיקו
  • 5.
    דני 21/05/2024 11:27
    הגב לתגובה זו
    כי אין תזרים אבל צפוי רווח..
  • 4.
    אולי זה מסמן שהם חושבים שהמחיר גבוה (ל"ת)
    אייל 21/05/2024 10:04
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    להנפיק זה לא כמו למכור מניות (ל"ת)
    אבי 21/05/2024 09:17
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אשרי המאמין (ל"ת)
    מוישיק 21/05/2024 07:45
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אתם רציניים?! 21/05/2024 07:23
    הגב לתגובה זו
    מקווה שמוסדיים לא הולכים להכנס לשם אפילו בצחוק
  • סווינגר 21/05/2024 09:02
    הגב לתגובה זו
    בחברות אחרות, יש מי שיש לו יותר מדי כסף מיותר במוסדיים, ונותנים ביס גם בחברות החדשות. הכל בסוף ע"ח סספי ציבור. רוב הציבור טיפש מכדי להבין את זה.
משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini
ניתוח Bizportal

הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?

המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל 

תמיר חכמוף |

המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.

בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה, כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.

מי הוביל את המכירות?

מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו. 

מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21%  , בנק הפועלים פועלים 0.66%  , אל על אל על 2.32%  , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54%   והפניקס הפניקס 2.11%  , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.

עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.

אהרון פרנקל
צילום: אוניברסיטת תל אביב

פרנקל מגדיל שוב החזקה בתמר; מחזיק ב-17.5% מתמר פטרוליום

פרנקל רכש  ממנורה 1.5% נוספים מתמר פטרוליום אחרי שיום קודם רכש מחברת הביטוח כ-9% ממניות תמר פטרוליום

אדיר בן עמי |


אחרי שרק אתמול רכש כ-9% ממניות תמר פטרוליום מידי מנורה מבטחים, ממשיך אהרון פרנקל להעמיק את אחזקתו בחברה. פרנקל רוכש 1.5% נוספים מהחזקת מנורה בהיקף של כ-60 מיליון שקל ולפי מחיר של כ-40 שקל למניה. מנורה למעשה חיסלה את החזקתה בתמר פטרוליום.

שתי העסקאות שביצע פרנקל בתוך יממה בלבד הגדילו את אחזקתו בחברה ל-17.5%. מדובר במהלך שמחזיר את פרנקל לעמדת דומיננטיות בתמר פטרוליום, לאחר שבחודש יוני האחרון מכר כ-17% ממניות החברה לחברת האנרגיה הממשלתית של אזרבייג׳אן, סוקאר.

לפני המכירה לסוקאר, החזיק פרנקל ב-24.99% ממניות תמר פטרוליום ונכנס לעימות עקיף על שליטה עם אלי עזור, המחזיק גם הוא בנתח מהותי מהחברה. המהלך הנוכחי, שמשאיר את פרנקל כגורם היחיד מבין השניים שמוסיף להגדיל אחזקות, עשוי להעיד על רצון לחזור למאבק שליטה או לכל הפחות לשמר מעמד משפיע.

ראוי להזכיר כי ביוני האחרון מכר פרנקל גם 10% ממאגר הגז תמר עצמו לסוקאר, מתוכם 7% מאחזקותיו הישירות ו-3% מהמניות שהחזיק דרך תמר פטרוליום,  וזכה לתמורה כוללת של 1.25 מיליארד דולר. העסקאות הנוכחיות, שבוצעו לפי שווי של כ-3.65 מיליארד שקל לתמר פטרוליום, מעידות על פער ניכר בין שווי המכירה הקודם לתמחור הנוכחי שבו בחר פרנקל לרכוש.

מניית תמר פטרוליום רשמה היום עלייה של 4% והמשיכה את מגמת ההתאוששות שנרשמת בחודשים האחרונים. החברה מחזיקה ב-16.5% ממאגר הגז תמר, אחד מנכסי האנרגיה המרכזיים של ישראל.



תמר פטרוליום - עלייה חדה במניה

העסקה בוצעה במחיר השוק , כשמניית תמר פטרוליום זינקה בכ-76% מתחילת השנה.