איציק יצחקי
צילום: שלומי יוסף

הנפקות של חברות נדל"ן בדרך לבורסה - מה אפשר ללמוד מזה?

כשבעל הבית מוכר מניות - כנראה שלא כדאי לכם לקנות; כאשר קבלנים מנפיקים, מה זה אומר על שוק הדירות?
איציק יצחקי | (13)

עד לפני עשור, חברות הנדל"ן היזמיות נסחרו מתחת להון שלהן. השוק תמחר אותן בדיסקאונט משמעותי על ערך הנכסים נטו כי הן לא הצליחו לייצר רווחים לאורך זמן. בהדרגה, הפכו מניות הנדל"ן האלו לחביבות המשקיעים ולכוכבות הבורסה. הסיבה - עליות מחירים מתמשכות שהניבו להן רווחי עתק.

חברות משפחתיות קטנות של עשרות ומאות מיליוני שקלים הפכו לחברות ששוות מיליארדים רבים. דוניץ, צרפתי, פרשקובסקי, דמרי, רוטשטיין ונוספות עלו במאות אחוזים, חלקן לשווי של מיליארדים רבים.

בשנה שעברה, על רקע ירידות מחירי הדירות, חלה עצירה וירידה במניות - חלקן חזרו לשווי הקרוב להון העצמי, אבל זה היה זמני. על רקע ההערכה של המשקיעים שהחברות האלו ימשיכו להרוויח, במקביל לפיתוח והרחבה של תחומי ההתחדשות העירונית, קיימות בחצי השנה האחרונה עליות חדות בתחום, ובמקביל - חברות יזמיות מנפיקות בבורסה.  

הבורסה היא ברומטר כלכלי די מהימן ועל פי הגאות במניות הנדל"ן היזמי ניתן להסיק שהמשקיעים סבורים שמשבר בשוק הדירות לא יהיה. הם רואים המשך רווחים בחברות האלו. זה מתחבר לנתוני הלמ"ס שמצביעים על עליות מחירים ולמרות שהנתונים אינם מבטאים את המציאות (בשל בעיות מדידה וחוסר התייחסות של הלמ"ס להנחות שהקבלנים נתנו לרבות הנחות מימוניות) הם מחוללים עליות מחירים.

גאות במחירי הדירות = גאות במניות הקבלנים

וגם בלי הנתונים האלו, התמונה ברורה - היצע דירות שהולך וקטן ולצידו ביקוש קבוע = מחסור בדירות. זה רק עניין של זמן עד שהמחסור יחריף וכשמוסיפים לזה את המחסור הגדול בפועלים, מבינים שיש בעיה קשה.

בעיה קשה ומחסור טובים לקבלנים. לפני כשלושה חודשים גייסה אפי קפיטל 92 מיליון שקל לפי שווי של 460 מיליון ובשבוע שעבר גייסה עמרם אברהם 314 מיליון שקל לפי שווי של 1.6 מיליארד שקל. שתיהן גייסו בעבר אג"ח - וכעת מניות.

בנוסף, נערכת דונה נדל"ן לגיוס גדול של 600 מיליון שקל שיעשה בטווח של חצי שנה-שנה לפי שווי של מעל 3 מיליארד שקל. חברת יוסי אברהמי מתכננת לגייס מעל 200 מיליון שקל לפי שווי העולה על מיליארד שקל. אברהמי צפויה לגייס בחודשים הקרובים.

זה לא ייעצר כאן. חברות נוספות ירוצו לבורסה וינצלו את הביקושים של המשקיעים, אחת הגדולות שעשויה לעשות זאת היא תדהר, שגייסה לפני כשנה מהראל לפי שווי של 3.9 מיליארד שקל, אם כי לחברה יש יתרות מזומנים רבות והיא לא צריכה הנפקה למימון עסקיה. 

קיראו עוד ב"שוק ההון"

שבירו וגשם החזקות בשיחות עם חתמים וגם בשפונדר פדלון שניסו לפני כשנתיים בוחנים את המהלך. בצנרת מספרים לנו בשוק יש עוד לפחות 10 חברות שמדברות ומגששות. אז למה חברות הבנייה האלו רצות להנפיק בבורסה?

 

הנפקות במחיר גבוה

וורן באפט לא נכנס להשקעה בהנפקות ראשונות. אין לקונה בהנפקה שום יתרון, שום ערך מוסף. המידע נמצא אצל המוכר, הוא מכיר את החברה יותר טוב מכולם ואם הוא מוכר זה אומר שהוא חושב שזה מחיר מכירה. אז יגידו לכם שהוא לא מוכר, מדובר בהנפקת מניות חדשות, אבל זה אותו הדבר - בעל השליטה בהנפקות מדלל את כוחו, מדלל את החזקותיו. למה שהוא יעשה זאת אם הוא לא יקבל מחיר טוב?

במילים אחרות - חברות הבנייה והיזמות עומדים בתור להנפיק כי המחירים שהם מקבלים טובים. זה נשען על התחזיות שמחירי הדירות יעלו ושיהיה מחסור, ועל כך שיש הרבה כסף נזיל בשוק שמחפש השקעות. הכסף הזה "בולע" בקלות את ההנפקות החדשות.

התמחור הגבוה מתבטא במספרים היבשים. השווי של אפי פיתוח ועמרם אברהם הוא תמחור שמבטא רווחים גדולים בהמשך ולאורך זמן. נכון, הצבר שלהם גדול, אבל אלו חברות שלפני כמה שנים היו ברבע מהגודל והשווי הנוכחי, ולהגדיל צבר ולהקים פרויקטים זה חשוב ונחמד, אבל בדרך יהיו גם הוצאות ולא הכל יחלחל לשורה התחתונה. 

חוץ מזה, מה מכפיל הרווח המייצג לתחום? זה לא 12-15 וגם לא בטוח ש-10. יש כאן סיכונים גדולים. שוק הדירות נמצא בעלייה מרשימה בעשור האחרון, אבל אנשים לא יכולים לקנות דירות במחירים האלו. זה יכול להתהפך וזה קרה בעבר (שנות ה-90'). בסוף - כמה החלטות של שרים יכולות להשפיע על השוק בצורה קיצונית לטוב ולרע. הממשלה משותקת וזה טוב לקבלנים, אבל לא יהיה מנוס מפתרון גג רחב לשוק הדירות - וזה יכול לבוא על חשבון רווחי הקבלנים.

 

נפגשים עם מזומן

הנפקות חשובות ובמקרים מסוימים נדרשות כדי למלא את הקופה. היתרון הגדול של ההנפקות הוא מימון. במצב של ריבית גבוהה, שוק ההון הוא אלטרנטיבה מצוינת לחברות להיפגש עם מזומנים - הן דרך שוק החוב והן דרך הנפקות אקוויטי-הון. החברות שמגייסות כעת הן חברות שצמחו מאוד ויש להן פרויקטים רבים לעתיד, וכדי להניע אותם צריך כסף. הן באות לציבור ומשתפות אותו בסיכוי ובסיכון. 

מעבר לכך, הנפקות מייצרות תג מחיר - לחברה יש שווי שוטף בשוק ואפשר למכור מניות, להעביר מניות, לחלק רכוש, להוריש ועוד. הנכס הופך לסחיר ולבעלי שליטה רבים זה יתרון גדול. 

ועדיין - בסוף זה מחיר. ובהנפקות בעל הבית אומר - "אני מוכר". כשבעל הבית מוכר הוא יודע יותר טוב מכולם מה הסיבות ומסתבר שברוב הגדול של המקרים הוא צודק - כל המחקרים מראים שהנפקות מספקות תשואה נמוכה מאשר תשואת השוק.

מה אפשר ללמוד מגל ההנפקות?

ההנפקות האלו  מלמדות דבר חשוב נוסף על שוק דירות המגורים - מעבר לכך, שהבעלים חושבים שזה המחיר הנכון למכור-להיות מדוללים, זה גם הזמן למכור. הם אולי צריכים כסף כדי להתרחב ולגדול, אבל אולי הם חוששים שהגאות הזו תיעצר. הם שחקנים וותיקים בשוק הדירות למגורים, הם רואים את השגשוג שלא עוצר גם בתקופת המלחמה, אבל הם אולי מבינים שכדאי לחלוק עם הציבור את הסיכון - אחרי הכל, כאן זו ישראל והמחירים כאן גבוהים, בלתי ניתנים להשגה ויש סיכון שזה ישתנה.

תגובות לכתבה(13):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 12.
    א.י 23/05/2024 09:19
    הגב לתגובה זו
    הנפקה וגיוס הם כלים זולים יותר בהשוואה להלוואה בנקאית(!) זה הזמן למכור מניות ביוקר ולקבל כסף, כדי לשפר את תזרים המזומנים. הדוחות על שוק הנדלן, האזהרות של SNP, הנתונים העגומים שלבנק ישראל על פיגור במשכנתאות של 3.2 מיליארד שח, הדוחות של מימון ישר בתחום הדיור, כולם מהווים תמרור אזהרה.
  • 11.
    המיתון בפתח יחד עם צניחה במחירי הדירות. (ל"ת)
    נביא 22/05/2024 09:12
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    רועה החשבון 21/05/2024 21:50
    הגב לתגובה זו
    להנפקות בארץ. בארץ יש נזילות נמוכה ורגולציה חלשה. בעלי המניות מוכרים 20-25% מהחברה, אבל ממשיכים להחזיק בשליטה ובניהול. כוחם לא נחלש. אל תדאג להם. תדאג לכל השאר...
  • 9.
    אז מי שחנוק בפרויקטים מגלגל את הסיכון במכפיל לא הגיוני (ל"ת)
    יוסי 21/05/2024 17:29
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    תודה על כתבה מעניינת (ל"ת)
    איציק 21/05/2024 14:20
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    חנן מור? 21/05/2024 13:58
    הגב לתגובה זו
    מה קרה למניית חנן מור? הגיעה לשפל? ומפמפמים לנו הסדרי חוב? כמה שקרים! ומדברים על הנפקות... שיטת תן 5% אחוז ובעוד 3 שנים את השאר בכדי לנעול אותך היא לדעתי השיטה האחרונה לשימור מחירים, ועכשיו... עכשיו תהיה בהלה... כך גם לגבי הנפקות... שמרו על כספכם! דעתי בלבד!
  • 6.
    אבני דרך 21/05/2024 11:50
    הגב לתגובה זו
    כולם ינפיקו
  • 5.
    דני 21/05/2024 11:27
    הגב לתגובה זו
    כי אין תזרים אבל צפוי רווח..
  • 4.
    אולי זה מסמן שהם חושבים שהמחיר גבוה (ל"ת)
    אייל 21/05/2024 10:04
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    להנפיק זה לא כמו למכור מניות (ל"ת)
    אבי 21/05/2024 09:17
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אשרי המאמין (ל"ת)
    מוישיק 21/05/2024 07:45
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אתם רציניים?! 21/05/2024 07:23
    הגב לתגובה זו
    מקווה שמוסדיים לא הולכים להכנס לשם אפילו בצחוק
  • סווינגר 21/05/2024 09:02
    הגב לתגובה זו
    בחברות אחרות, יש מי שיש לו יותר מדי כסף מיותר במוסדיים, ונותנים ביס גם בחברות החדשות. הכל בסוף ע"ח סספי ציבור. רוב הציבור טיפש מכדי להבין את זה.
טבע תרופות
צילום: סיון פרג'

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע

בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"

מנדי הניג |
נושאים בכתבה טבע אופנהיימר

אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91%   בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר. 

כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.


צמיחה בכל החטיבות

בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.

בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.

בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

ג'י סיטי ירדה 6.8%, נקסט ויז'ן עלתה 7.1%, סגירה יציבה במדדים

ת"א 35 סגר סביב ה-0 אחרי יום בו המדד נע בין עליות וירידות; תדיראן ירדה 6.2%, סולרום איבדה 5.4%

מערכת ביזפורטל |

המסחר בת"א נסגר ביציבות. מדד ת"א 35 סגה ללא שינוי משמעותי ומדד ת"א 90 עלה ב-0.4%. 

במבט על הסקטורים, מדד הבנקים עלה ב-0.2%, מדד הביטוח עלה 1%, מדד הנדל"ן ירד0.1% ומדד הנפט וגז איבד 0.4%.

רוצים לדעת איזה מניות בולטות היום ומה הסיפור מאחוריהן? הכל כאן העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א

בשוק האג"ח נרשמת יציבות לקראת החלטת הריבית בסוף החודש. אג"ח עם מח"מ של כ-10.5 שנים נסחר עם תשואה ברוטו של כ-4.06%. נזכיר כי בסוף השבוע מדד המחירים לצרכן צפוי להתפרסם, במה שיכריע את הכף האם הריבית תרד או לא בסוף החודש. נכון לבוקר זה השוק מתמחר הורדת ריבית באזור 70%.


אחת המניות שבולטת לשלילה בימים האחרונים היא ג'י סיטי. החברה הפתיעה את המשקיעים אחרי שהגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה. לניתוח המלא על מה עשתה החברה, ומה ההשלכות האפשריות - ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%


השבוע הקודם ננעל במחזור ענק של כ-13.4 מיליארד שקל השני בגובהו אי פעם, שלב הנעילה (החדש) רשם מחזור של כ-9.4 מיליארד שקל על רקע עדכון המדדים החצי-שנתי. במסגרת העדכון הצטרפו למדד ת״א-35 מניות מגדל ביטוח מגדל ביטוח 2.17%   ונקסט ויז׳ן נקסט ויז'ן 7.09%  , בעוד שמניות החברה לישראל חברה לישראל 0.35%    ואנרג׳יאן אנרג'יאן -3.37%   הועברו למדד ת״א-90. המהלך גרם לתנודתיות גדולה במיוחד בשתי האחרונות, בעיקר לאחר הצניחה במניית איי.סי.אל איי.סי.אל 0.11%   ובמניית בעלת השליטה בה - החברה לישראל - בעקבות הפשרה עם המדינה סביב זיכיון ים המלח. הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה, גם היום אייסיאל תעמוד במוקד לאחר שהשוק יאכל מחדש את השפעות ההתפתחויות על הרווחיות הליבתית שלה.