מה מסתתר מאחורי המספרים בדוחות של חברות הנדל"ן?
חברת שיכון ובינוי נדל"ן מכרה השנה, ברבעון הראשון של 173 דירות. היא עשתה זאת בעיקר בבן שמן, תל אביב, ראשון לציון, הוד השרון וקריית ביאליק, אבל בצל מלחמה וריבית גבוהה. הדוחות של הרבעון הראשון אשתקד, מלמדים כי היא מכרה 73 דירות.
לכאורה, היינו מצפים כי חלק מהעלייה תבוא לידי ביטוי במספר הדירות בהנחה, אבל לא - שיכון ובינוי מכרה את כל הדירות השנה בשוק החופשי. בשנה שעברה היא מכרה כ-440 דירות. זה אומר שהיא עברה בהרבה את הקצב הממוצע בשנה שעברה, 110 דירות בממוצע ברבעון.
גידול משמעותי אחרי המלחמה. פרויקט של שיכון ובינוי (איציק יצחקי)
בערים שציינו קודם, ממוצע דירה ממוצע עומד על כ-2.9 מיליון שקל וערך החוזים בקצת יותר מחצי מיליארד שקל. כשמחברים לכך את הנתונים שמראים שזוג ממוצע צריך 1.5 מיליון שקל הון עצמי כדי לרכוש דירת 4 חדרים, קשה ללגלג על כך - מדובר בכמחצית מדירה ממוצעת בישראל. נכון, חלק מהערים ברשימה הזאת הן אזורי ביקוש, אבל סביר להניח שלא תמצאו שממוצע לדירת 4 חדרים בין גדרה לחדרה עומד על פחות מ-2.5 מיליון שקל, אם מכלילים את אזורי הביקוש כמובן. גם בחלק מהמקומות בפריפריה, מחירי הדירות ללא הנחה מגיע לכ-19-20 אלף שקל למ"ר.
- דמרי מכרה 176 דירות ברבעון - ירידה של 24%
- וויי בוקס תרכוש 50% מדמרי בעיר ב־58 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם מישהו חושב שמדובר בהתעוררות רגעית, אז לא בטוח. רק בשבוע שעבר, בשבוע אחד, מכרה שיכון ובינוי 20 דירות. זה אומר שהקצב נמשך. אם היא תגיע ל-80 דירות לפחות בחודש, זה אומר שהרבעון הבא יהיה אפילו מוצלח בהרבה.
"שוק הנדל"ן מתעורר עם עלייה עקבית שמאפיינת את החודשים האחרונים. העלייה נובעת לא רק מגורם אחד, וקשורה בין השאר לתנאים כלכליים אופטימליים יותר מבעבר לצד היבטים פסיכולוגים של שקט וביטחון שמתקשרים עם רכישת דירה", אומר דן מויאל, סמנכ"ל שיווק ומכירות של שיכון ובינוי נדל"ן. "מעניין לראות שטווח הדירות שנמכרו הוא רחב ותמהיל הדירות הוא מגוון, מה שמעיד גם על שונות בקרב הרוכשים. אפשר להעריך שהעלייה תימשך וצריך לראות כיצד כל הגורמים, המדינה, הרשויות המקומיות והיזמים פועלים להגדלת ההיצע".
בחרנו דוחות של חברות אחרות, כדי לבדוק את המצב שם. כפי שפרסמנו אתמול, גם באאורה המצב דומה. ברבעון הראשון של שנת 2024 מכרה החברה 99 דירות - גידול של 68% לעומת אשתקד (59 דירות).
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
בקרסו מסכמים את הרבעון הראשון עם מכירת 65 דירות, לעומת 44 דירות בלבד ברבעון הרביעי של השנה הקודמת. זה לא נתון מפתיע, מכיוון שהרבעון הרביעי הוליד מלחמה, אבל כשמסתכלים על נתוני 2023, מבינים שהיא מכרה יותר. 153 דירות בלבד נמכרו אז ואם הקצב הנוכחי יישמר או לפחות לא יקטן משמעותית - השנה הזאת תהיה טובה יותר.
צריך לזכור עוד נתון חשוב - קצב מכירת הדירות לא תמיד מלמד על המגמה בשוק. לעתים, חברה כמו שיכון ובינוי יכולה לבנות 3-4 פרויקטים במקביל, "חלומות פארק חדרה", "חלומות כפר יונה" ואחרים שפרוסים בכל הארץ. כשהיצע הדירות הוא 4,000 והמכירות עומדות על 500 בשנה, הקצב הוא לא גבוה. כשההיצע הוא רבע, והפרויקטים נבנים בפחות ערים, זה אומר שקצב המכירות גבוה יחסית. מצד שני, כשמסתכלים על הגרפים של כל החברות המובילות יחד, אפשר ללמוד על מגמה.
הנתונים מדוחות אזורים מלמדים גם הם משהו. בשנת 2023 מכרה אזורים 395 דירות במחיר מכירה ממוצע ליח"ד של כ-3.19 מיליון שקל, זאת לעומת מחיר ממוצע של כ-2.85 מיליון שקל בשנת 2022. זה אומר אחד משניים - או שמחירי הדירות עלו ב-12% (אם מדובר באותם פרויקטים בדיוק), מה שפחות הגיוני בשנה הזאת, או שהיא בונה באזורים אחרים - מה שאכן קרה.
גם דמרי דיווחה על נתונים טובים. היא מכרה 263 דירות מתחילת 2024 בתמורה לכ-512 מיליון שקל - מה שאומר שמחיר דירה ממוצע בפרויקטים שלה עומד על כ-1.95 מיליון שקל. בנוסף, היא חתמה על בקשות לרכישת 57 דירות - שרובן בדרך כלל הופכות לחוזים. איך המחיר הממוצע כל כך זול? היא מוכרת גם באשקלון, שדרות, אופקים, באר שבע, קריית גת, קריית ביאליק ונתיבות לצד פרויקטים בודדים בנתניה, גבעת שמואל וגבעתיים. בפריפריה המחיר הממוצע זול בהרבה מהממוצע הארצי וכפי שהסברנו קודם - משקף ממוצע של 19-20 אלף שקל למ"ר. בשאר הפרויקטים המחירים גבוהים יותר.
מבט חטוף לדוחות של עמרם אברהם, אפי קפיטל ואחרים מלמד על מגמה דומה - הם מוכרים מספר גבוה יותר של דירות, המחיר הממוצע עולה והמגמה ברורה. לפי המספרים האלה, המלחמה כבר מאחורינו, למרות שהיא לא באמת. להמשך המלחמה יש כמובן השפעה נרחבת יותר, אפילו בהשוואה לגובה הריבית, אבל כל עוד הסטטוס קוו נשמר - המגמה החדשה אומרת שהביקוש לדירות ב-2024 יגדל משמעותית בהשוואה לשנה שעברה.
- 2.עמיאל 09/04/2024 12:58הגב לתגובה זואם יש כאלה שמוכנים לשלם 3 מליון לדירה זו בעיה שלהם בלבד ובטח שזאת עיסקה לא טובה
- 1.מסתתר שעבדו עלינו והמחירים עלו (ל"ת)מתן 09/04/2024 11:17הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
