שוק הדיור עשה תנועת מלקחיים עם תחילת העלאת הריבית. זו הייתה תנועה לא אופיינית. בדרך כלל, נהוג לחשוב שמחירי השכירויות עולים כשמחירי הדירות עולים. זה בא ביחד, כי המשקיעים משלמים יותר והעלויות חלות ומחלחלות על השוכרים. מה קרה מאז עליית הריבית? עלויות המימון קפצו, זה הוריד ביקושים לרכישת דירות והאלטרנטיבה, כמובן, הייתה אחת - שכירת דירת. כשהביקוש לשכירויות גדל, המחירים עלו וכך קיבלנו תנועה הפוכה - מצד אחד ירידה של אחוזים בודדים במחירי הדירות ומעבר - עלייה משמעותית, דו ספרתית בחלק מהאזורים, בשכר הדירה. מצרך מבוקש יותר בתל אביב. דירות יד שנייה להשכרה (שלומי יוסף) אבל משהו קרה מאז המלחמה. שוק השכירות התמתן, בחלק מהמקומות הוא עבר לירידות של 10% ויותר. מתווכים מספרים לנו שדירות בתל אביב שהיו מושכרות ב-10,000 שקל, מושכרות כעת ב-8,500 שקל. שוק השכירות כבר אינו כשהיה - אנשים כבר לא ממתינים בתור כדי לשכור דירה בתל אביב, להפך - בעלי הדירות ממתינים בתור והכוח עבר לידי השוכרים. אלא שזה לא הטרוגני וזה משתנה לאחרונה. ראשית, תל אביב היא תל אביב. שכר הדירה שם לא הולך צמוד למחירים בשאר הארץ. בתל אביב שיעור הדירות השכורות גבוה מאוד(כ-50%) וכל ירידה שנוצרת משפיעה על תמונת הביקושים. סטודנטים שלא התחילו את שנת הלימודים בזמן וכמובן מילואימניקים שיצאו למלחמה עזבו את הדירות ונוצר היצע גדול בנקודת זמן אחת שגרם לתחושה של היצע גדול. זה משתנה בחודש האחרון על רקע החזרה לשיגרה.   מנגד, וכפי שהצגנו באזורים כמו הרצליה, כפר סבא  וראשון לציון יש עליות בשכר הדירה. מסתבר שבאזורים חזקים מבחינה סוציו אקונומית שיש בהם מחסור בדירות, הביקוש ממשיך להעלות את המחירים.  "הפגיעה העיקרית היא בעיקר בדירות היוקרה, בעיקר במחירים של מעל 10,000 שקל", אומר שמאי המקרקעין ארז כהן. "אני מוצא כי במחירים של עד 10,000 שקל לא רואים ירידה ממשית. ההסבר הוא די ברור: אין יותר מדי דירות, יש ביקוש לדירות קטנות, 2-3 חדרים. הביקוש גבוה, אין היצע גדול ולכן הירידה שם היא מינורית יחסית". איפה אתה רואה את השינוי העיקר? "בעיקר בדירות היוקרה כי יש האטה בתנועה. לוקח יותר מדי זמן להשכיר אותן, הדירות יותר זמן על המדף. המשכירים נוטים יותר להתגמש בתנאים, שם בהחלט מרגישים את השינוי. בסופר יוקרה יש כמעט קיפאון מוחלט, למעלה מ-20-25 אלף שקל עבור שכירות - אני לא מכיר יותר מדי עסקאות לאחרונה. שוב, גם שם זה די מוגבל, התחום הזה הוא גם תחום של זרים, גם תחום של יהודים בחו"ל ואז המצב פה משפיע". באיזה אזור נרשמת הירידה הגדולה ביותר? "אם מסתכלים על תל אביב, אבל ההשפעה ניכרת בשכונות הצפוניות, שם רואים את העצירה בגלל גובה השכירויות. יש באזור הזה גם היצע גדול יחסית של דירות להשכרה. באזורים כמו מרכז העיר, ואפילו דרומה - השוק הרבה יותר ער ושם אנחנו מתקשים לראות ירידות משמעותית". מה קורה בשוק השכירות מחוץ לתל אביב? "באזורים רחוקים כמו חריש, יש היצע של הרבה דירות שקנו ויש שם עודף, לכן יש ירידה במחירי השכירות. באזורים פחות פריפריאלים, כפר סבא, הרצליה ורעננה למשל, יש ביקוש גדול לדירות קטנות ובינוניות. צמודי קרקע ובתים ברשמה של 5 ספרות ויותר - שם יש האטה". ירידה חדה במחיר או ירידה כללית בביקוש שמביאה לירידה קלה במחירים? "זה בא לידי ביטוי ברמות של 10%-5%, זה מספר מכובד, אלף שקל ויותר". לאן מגיעים מחירי הדירות ללא ממ"ד ומה ההשפעה בתל אביב, שם רוב הדירות ישנות, לפני 1992? "אין ספק שיש העדפה לדירות עם ממ"ד ודירות בלי ממ"דים הן בסימן שאלה, אבל קח לדוגמא את תל אביב - בדירות הישנות בשכונות הותיקות אין ממ"ד, אז איפה שאין היצע מקביל ההשפעה היא לא מהותית. במקומות שבהן יש אלטרנטיבה, בשכונות שבהן יש דירות חדשות וישנות, יש העדפה ברורה לדירות עם ממ"ד וזה משפיע על המחירים. באזור מרכז העיר, למשל, רק בדירות חדשות ויקרות יש ממ"ד, אבל רוב הדירות הן של 3 חדרים. כשבקושי יש היצע, בטח שאין היצע של דירות עם ממ"ד. באזורים כאלה המשמעות היא לא מהותית. ככל שאתה הולך לאזורים חדשים שיותר, משנות ה-90 וצפונה, גם אם לא ממד אז העדיפות היא לממ"ק, או הכי למטה - מקלט בקומת המרתף. אנשים פחות אוהבים את זה, אבל זה קיים וזו אלטרנטיבה". בוא נדבר רגע על תופעת המלקחיים שקרתה כאן בתחילת תקופת עליית הריבית - ככל שמחירי הדירות ירדו, נרשם זינוק בשכר הדירה. למה? "כי השכירות היא שוק אלטרנטיבי, מחירי הדירות ירדו כי הביקושים לדירות ירדו, אז אתה צופה ירידות גם בשכירויות, אבל זה לא חד ערכי, אלא מגמה. השכירות היא שוק אלטרנטיבי, אם אדם צריך להחליט לקנות או לשכור, והוא יודע שעלויות המימון גבוהות ותנועת המלקחיים היא 'עליו', הוא יעדיף לשכור - יש לא מעט כאלה. שכר הדירה עלה בגלל הביקוש. כשאנשים נדרשים להיכנס להתחייבויות, הם מעדיפים לשכור ולחכות לימים טובים יותר". "יש ויכוח על נתוני הלמ"ס". השמאי ארז כהן (מערכת ביזפורטל) נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה במחירים, אבל הם לא מדויקים. מה אפשר ללמוד מהם להמשך? "נכון, יש ויכוח על נתוני הלמ"ס כי א. העסקאות מדווחות עד 50 יום קדימה, ונוצרת פה מציאות מדומה - הקבלנים מוכרים דירות של 4 מיליון שקל בעסקת 90/10, הרוכשים משלמים 10% רק בסוף התהליך בעוד כמה שנים, אבל העסקה מדווחת לרשויות המס כ-4 מיליון שקל. זה עדיין לא משתכלל. יש פה הקבלנים רוצים שיהיו מחיר גבוה, אבל לא בשביל הלמ"ס". דוח אפס. "כן, כי הם צריכים מימון בנקאי וכדי להוכיח כדאיות כלכלית הם צריכים להראות מכירות. הם אומרים לקונה: אל תיגע במחיר, קח הטבה, תנאי תשלום טובים, אקח ממך רק 10 אחוז, פטור ממדד לתקופה מסוימת. את זה לא רואים בנתוני הלשכה". ובכל זאת, אנשים מסתמכים על הנתונים האלה ויש התעוררות. מה זה יעשה לשוק? "כולם מדברים על התעוררות, אז יש כאן סוג של נבואה שמגשימה את עצמה. מצד שני, המלחמה מתארכת וזה קצת מתרחק. אני חושב שמחירי השכירות, בניגוד למחירי הדירות, בסימן שאלה. ככל שהמלחמה מתארכת הביקוש לשכירות עולה ותהיה עלייה בשכר דירה. אי הוודאות משפיעה על שכר הדירה בכיוון מעלה יותר מאשר ירידה או עצירה של עליית מחירי הדירות"