אבן יהודה מתחילה לצמוח לגובה – אבל לאן נעים מחירי הדירות בה?
מחירי הדירות באבן יהודה נעים כיום סביב 22-19 אלף שקל למ"ר. היישוב השקט ששוכן בלב השרון כולל לא מעט צמודי קרקע, אבל גם בתי קומות. ממזרח למועצה המקומית אבן יהודה נמצאות קדימה ותל מונד וגם כביש, מצפון המועצה האזורית לב השרון, ממערב נתניה ומדרום-מערב המועצה האזורית חוף השרון. ב-2020 נע ממוצע המחירים ביישוב סביב 17-15 אלף שקל למ"ר. ב-2021 הם עלו ל-20-18 אלף שקל למ"ר, וב-2022 זינקו ל-25-22 אלף שקל למ"ר. כשמדובר על צמודי קרקע, רמות המחירים גבוהות בהרבה מאלה של הדירות, ויכולות להגיע גם ל-45 אלף למ"ר ואף יותר, לא משנה באיזה שנה נעשתה העסקה. ב-2023 נרשמו ירידות מחירים, כפי שקרה בכל הארץ, לרמות של 20-18 אלף למ"ר.
באחרונה החלו לראשונה מהלכים לביצוע התחדשות עירונית באבן יהודה, כשחברת שיכון ובינוי יוזמת פרויקט של פינוי בינוי במתחם מכבי ביישוב. התוכנית נמצאת כעת בוועדה המחוזית מרכז, שאמורה לפרסם את החלטתה בישיבתה הקרובה. במסגרת התוכנית, ייבנו בניינים של עד תשע קומות, שבהם יהיו יותר מ-300 דירות.
הדירות ביישוב רושמות גם תשואות נאות. כך למשל, בעסקה שפורסמה בינואר נרכשה דירת שלושה חדרים ברחוב מכבי, בשטח של 46 מ"ר, תמורת 1.85 מיליון שקל. מדובר בעלייה של 54% במחיר בתוך שש שנים ותשעה חודשים. במקרה הזה ניתן לזקוף חלק נכבד מעליית המחיר גם להתחדשות העירונית שעתידה להגיע לאזור זה. בעסקה אחרת, נמכרה דירה בת שישה חדרים ברחוב עופרית, בשטח של 154 מ"ר, תמורת 4.25 מיליון שקל. במקרה הזה מדובר בעלייה מרשימה יותר, של 66% בתוך חמש שנים וארבעה חודשים. במקרה הזה מדובר בבניין חדש יחסית, כך שהסיבה לזינוק במחיר אינה הפוטנציאל להתחדשות עירונית.
מתחילת מלחמת חרבות ברזל נרשמו באבן יהודה 17 עסקות – כמות נאה ליישוב קטן יחסית. ואולם מהרגע שפרצה המלחמה העסקה הראשונה נרשמה רק כעבור חודש. ביישוב יש גם בנייה חדשה, כולל במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. רמ"י שיווקה קרקעות להקמת כ-240 דירות במקום כבר ב-2019, אך רק לפני כחצי שנה התקבל היתר בנייה, לאחר עיכובים שנבעו מהצורך בקבלת אישורים לסלילת כביש גישה שעובר דרך שטח ששייך לקדימה-צורן.
- התעוררות בשוק הנדל"ן: גידול חד של 46% במכירות הקבלנים בינואר
- פי 5 תושבים: אושרה תוספת של 4,120 דירות באבן יהודה ל-47 תושבים נוספים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנה מקבץ של עסקות שבוצעו ביישוב בזמן האחרון, רק חשוב להדגיש כי הן לא מייצגות. זה מדגם קטן מדי והדירה בנוטא כוללת שטח נוסף
ברחוב השומרון דירה בשטח של 28 מ"ר נמכרה תמורת 550 אלף שקל, לפי 19.6 אלף שקל למ"ר
ברחוב הנוטע דירה בשטח של 109 מ"ר נמכרה תמורת 3.55 מיליון שקל, לפי 32.5 אלף שקל למ"ר
ברחוב הוורדים דירה בשטח של 82 מ"ר נמכרה תמורת 1.01 מיליון שקל, לפי 12.4 אלף שקל למ"ר.
באוקטובר האחרון אושרה להפקדה תוכנית של 4,120 יחידות דיור לכ-47 אלף תושבים באבן יהודה על ידי הוועדה המחוזית מחוז מרכז. לצד בנייני המגורים, אושרו גם שטחי ציבור כמו בניין עירייה חדש, מרכז תרבות ואולם מופעים, פארק מרכזי, בתי ספר על יסודיים, והקמת מועדון ספורט.
חלק מתוספת יחידות הדיור מתוכננת במרכז היישוב על ידי עיבוי והגדלת הצפיפות. כמו כן, זוהו מתחמי התחדשות עירונית בשכונות בן גוריון ומכבי וכן יצירת שלושה מתחמי תכנון חדשים במערב העיר עם בינוי של עד תשע קומות והקצאת שטחים לדיור בר השגה.
- 11.מי שלא עובד מהבית אין לו מה לחפש ביישוב (ל"ת)מיקי 28/02/2024 09:08הגב לתגובה זו
- מה הכוונה? פקקים? (ל"ת)טייגר 7 02/03/2024 22:03הגב לתגובה זו
- מה הכוונה? (ל"ת)טייגר 7 02/03/2024 22:02הגב לתגובה זו
- 10.א ג 28/02/2024 08:10הגב לתגובה זואו שהמשכורת יעלו או שמחיר דירה ירד, כרגע אין שבח מובטח כמו פעם, דיי מיצינו עוד כמה עליות כבר פתרונות אלטרנטיבים יהיו משתלמים...
- 9.שוב כתבות ממומנות? חלאס (ל"ת)אורי 27/02/2024 21:22הגב לתגובה זו
- 8.דורון. ר 27/02/2024 21:12הגב לתגובה זושאפו ??
- 7.בן תורג׳מן 27/02/2024 21:12הגב לתגובה זוגאווה לקחת חלק במשרד שעושה פה היסטוריה ! 11/17 עסקאות דרך המשרד ! ????
- 6.עדי שביט סלע 27/02/2024 20:59הגב לתגובה זוסיטיזן וילג׳ - 11/17 ורק התחלנו ??????
- 5.מקס מולגנוב 27/02/2024 20:59הגב לתגובה זוהכל בזכות סיטיזן, הם מוכרים שם את כל הבתים ??
- 4.סיטיזן 27/02/2024 20:54הגב לתגובה זומשרדנו ביצע 11 מתוך ה-17 עסקאות שהתבצעו מתחילת המלחמה. יש כמה דיוקים ששווה להכיר. אבל אין זפק שאבן יהודה בוערת כרגע
- 3.הכל בגלל סיטיזן האלה , מוכרים כל מה שזז (ל"ת)יאיר 27/02/2024 20:53הגב לתגובה זו
- 2.יריב 27/02/2024 20:27הגב לתגובה זורחוב האלון הורדים וכו
- 1.יוסי כ. 27/02/2024 17:15הגב לתגובה זוברחוב הורדים מדובר בשליש דירה, כדאי לבדוק לפני שמפרסמים
- לחלוטין (ל"ת)דן 27/02/2024 20:02הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
