עוד 12 אלף דירות: אושרו שכונות חדשות באופקים ובקרית שמונה
בזמן ששוק הנדל"ן בישראל קפוא, שתי שכונות חדשות יקומו בקרוב בקריית שמונה ובאופקים ויספקו עוד 12 אלף דירות - נתון חשוב לצד ההיצע.
שכונה חדשה בקריית שמונה (רמ"י)
ועדת השרים לענייני פנים שירותים, תכנון ושלטון מקומי הכריזה היום (שני) על קידום במסלול מהיר בותמ"ל של שני המתחמים המועדפים לדיור.
לגבי קרית שמונה מדובר בהרחבה דרומית ובאופקים – לשכונה חדשה בדרום מערב. שתי השכונות צפויות להוביל לחיזוק משמעותי של שתי הערים, המשך תנופת הפיתוח והבינוי בפריפריה ומענה למצוקת הדיור בישראל. משמעות ההכרזה היא כי ניתן יהיה לקדם ולאשר את התוכניות במתחמים אלו במסלול תכנון ייעודי וממוקד בועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים
בקרית שמונה הוכרז מתחם בסמוך לתחנת הרכבת הארצית המתוכננת, עם תוספת של כ-2,000 יח"ד ושטחי תעסוקה במטרה להוביל לפיתוח משמעותי במרקם העירוני הקיים בעיר; באופקים הוכרז מתחם עם תוספת של כ-10,000 יח"ד למגורים, תעסוקה ומבני ציבור, זאת במסגרת תנופת הפיתוח והבינוי בעיר בשנים האחרונות.
"מתחם קרית שמונה – הרחבה דרומית" ממוקם בשכונה ממזרח לאזור התעשיה הדרומי של קרית שמונה, דרומית לכביש 9779 ומתפרש על שטח של כ-1,702 דונם. המתחם בעל פוטנציאל לחיזוק העיר והפריפריה באמצעות תוספת מגורים ותעסוקה סביב הקמת תחנת רכבת חדשה אשר תאפשר פיתוח משמעותי בתוך המירקם העירוני הקיים. המתחם מהווה המשך לרובע המגורים המתוכנן במסגרת תכנית הרובע המזרחי – רובע נחלים המקודמת בימים אלו בחלקו הצפוני של הכביש. המתחם יכלול תוספת של כ-2,000 יח"ד, תוספת לאזור התעסוקה הקיים בכ-612 דונם, מבני ציבור ומרכז תחבורה שיכלול גם תחנת רכבת. המועד הצפוי לאכלוס: 2028.
"מתחם אופקים – דרום מערב" ממוקם בדרום מערב העיר אופקים, דרומית לישוב המתוכנן דניאל ומתפרש על שטח של כ-7,347 דונם. הרחבת המתחם החיוני נועדה להבטיח את המשך החיזוק והפיתוח בעיר וכמענה לגידול הדמוגרפי שלה והן כפתרון למצוקת הדיור. בתוך כך, המתחם אמור לכלול תוספת של כ-10,000 יח"ד בצפיפות ממוצעת של 18 יח"ד לדונם נטו, תעסוקה כ-150,000 מ"ר, מסחר, מוסדות ומבני ציבור.
תכנון המתחם בוצע כך שיאפשר חיבור והמשכיות של מערך הכבישים העירוני הקיים למרקם הבנוי הכולל אזור תעסוקה, מגורים ושטחים פתוחים.
העיר אופקים נמצאת בתנופת פיתוח משמעותית בשנים האחרונות, במסגרתה אושרו מספר מתחמי מגורים בותמ"ל. במקביל, רמ"י מקדמת בעיר שני מהלכי תכנון, תכנית אב להתחדשות עירונית לעיבוי וחיזוק המרקם הקיים עם תוספת של כ-1,000 יח"ד וכן הרחבה נוספת של שטח העיר במתחם זה במטרה להבטיח את המשך הפיתוח בעיר לטווח הארוך. מועד צפוי לאכלוס הוא בשנת 2025.
עינב רינגלר, מנהלת אגף בכיר לתכנון ופרויקטים ברשות מקרקעי ישראל, מסרה בתגובה: "הכרזה על מתחמי רמ"י בקריית שמונה ואופקים כמתחמים לקידום במסלול מהיר מהווה בשורה גדולה ובפרט לאור הצורך בחיזוק ערים אילו בעת הזו. מדובר בתוספת של 12,000 יח"ד חדשות בתמהילי דיור מגוונים, לצד אזורי תעסוקה חדשים, פעילויות מסחר ומבני ציבור. רמ"י רואה את חיזוק יישובי הדרום והצפון כיעד עליון ותמשיך לתכנן אזורים אילו על מנת לחזקם ולתרום לשגשוג ולפיתוח שלהם".
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "מברך על אישור ועדת השרים לקדם במסלול מהיר את התכניות אותן רמ"י יזמה ל- 12 אלף יח"ד באופקים ובקריית שמונה. רמ"י מקדמת בעת האחרונה תכניות רבות לעשרות אלפי יחידות דיור בצפון ובדרום ובין היתר בנתיבות, שדרות ואשקלון".
- 4.למה? למה לשכן עוד אנשים באזורים שלעולם ישארו נכשלים? (ל"ת)שגכ 11/12/2023 14:15הגב לתגובה זו
- 3.עוד קליינטים לשחיטה (ל"ת)קצא 11/12/2023 13:48הגב לתגובה זו
- 2.גילי 11/12/2023 12:16הגב לתגובה זוהמשרדים שתחת סמכותם -היחידים שאין עליהם ביקורת .עם אחוזי הנוכחות הגבוהים ביותר,ועודועוד...
- 1.אפק 11/12/2023 11:44הגב לתגובה זוככה גם יהיו ממדים להגנה על האזרחים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
