סיפורו של פרויקט יוספטל בבת ים - הצרות של הקבלן, הרווח של הרוכשים בשלב המוקדם
התחדשות עירונית אמורה להיות בשורה גדולה לשוק הדירות. ככה בפועל מאכלסים יותר אנשים על אותו שטח. הבנייה לגובה היא לא המצאה חדשה, אבל על רקע המחסור בדירות במרכז, יש גידול עצום בהתחדשות עירונית. וזה צפוי להימשך.
מבחינת היזמים, התחדשות עירונית היא פחות מסוכנת לעומת פרויקט חדש. ליזם יש מקדמות שוטפות שהוא מקבל מהדיירים ואין לו עלות של קרקע, בעוד שבפרויקטים חדשים יש עלות כבדה של קרקע באזורי הביקוש.
היזם צריך לשכנע את הדיירים הקיימים, לאסוף חתימות, לטפל מול העירייה בהקמת הפרוייקט. יש תהליכים ממושכים מול הרשויות, אבל הפעילות הזו התבררה כרווחית ובטוחה יחסית לפרויקטים חדשים. אבל יש גם סיכונים - המרווחים נמוכים יחסית וכל סטייה במחיר ובעלויות משנות משמעותית את הרווח מהפרויקט.
פרויקט יוספטל בבת ים - אחד הגדולים בארץ, מגדלים של 43 קומות
אחד הפרויקטים הגדולים ביותר של התחדשות עירונית הוא של חברת מצלוואי, יחד עם נצבא, ביוספטל בבת ים. מדובר על פרויקט של 3 מגדלים ליד קניון בת ים בגובה של 43 קומות כשבמקביל ייבנו שטחי תעסוקה ומסחר.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרויקט במכירות כבר 3 שנים והוא צפוי להיות מושלם עוד 3 שנים. אם תיקחו את ההכנות עוד לפני שלב המכירות, תקבלו פרויקט של 7-8 שנים לפחות. לפרויקט הזה יהיה גם שלב ב'.
בשלב א' מתוכננות 576 דירות הרוב הגדול נמכר. מהמצגת של מצלוואי היזמית עולה כי נמכרו עד כה 350 דירות מתוך 576 דירות בפרויקט. הרווח הגולמי הצפוי בפרויקט הוא 153 מיליון שקל, אבל כשמסתכלים בדוחות הכספיים רואים את הבעיה של החברות בתחום התחדשות עירונית - המרווחים והרווחים יורדים.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
לפני שנה דיווחה מצלאווי על צפי הכנסות כולל של כ-1.06 מיליארד שקל ועלויות כוללות בפרויקט של 820 מיליון שקל. מדובר על רווח של 240 מיליון שקל בפרויקט כולו כאשר מבחינת שיעורי רווחיות מדובר על 22.5%.
עברה שנה, מהדוחות עולה כי העלויות יהיו גבוהות יותר ויסתכמו ב-906 מיליון שקל. ייתכן שזה לא הסכום הסופי. הפרויקט על רקע העלייה בעלויות הבנייה, המחסור בעובדים והמימון יכול לעלות יותר. אם בשנה אחת היקף העלויות עלה ב-80-90 מיליון שקל, ושיעור הביצוע הוא רק רבע (יש עוד להוציא את רוב העלויות בהמשך), אז ברור שהתחזית של העלויות יכולה להשתנות בשלוש השנים שיש עוד לבצע את הפרויקט.
מנגד, ההכנסות הכוללות בפרויקט לא השתנו דרמטית. שנה שעברה ציפו ל-1.06 ועכשיו ל-1.08 מיליארד. העלויות זינקו ב-10%, ההכנסות ב-1.5%. עוד שנה כזאת והרווחיות מתאפסת. נכון לדוחות רבעון שלישי הרווח צפוי להיות 150 מיליון שקל, רוחיות של 14%.
הסיכון של היזם - הרווח של הרוכשים בשלב מוקדם
זה מהצד של היזם והקבלן. מהצד של הרוכשים צריך להזכיר כי יש גוף גדול שעומד מאחורי הפרויקט - נצבא ומצלאוי אולי ירוויח פחות, אבל הוא קבלן של 50 שנה - כך שהסיכונים בפרויקט קיימים, אבל לא בטוח שמאוד גדולים.
מה שניתן לראות מהדוחות של מצלאוי שהמכירות מתחילת השנה בנפילה - נמכרו 9 דירות בלבד. בשנים הקודמות מדי שנה נמכרו מעל 100 דירות. יכול להיות שזה בגלל המחיר שעלה. ככל שמתקדמים בפרויקט התחדשות עירונית, כך המחיר עולה. לפני שנתיים המחירים היו 24-25 אלף שקל למ"ר והיתה הסתערות, לפני שנה זה עלה ל-26-27 אלף שקל למ"ר וכעת זה מעל 30 אלף שקל למ"ר. המספרים האלו, הם ממוצע, וסביר שהמחירים בהתחדשות עירונית ביוספטל בדומה לשיטה בהתחדשות עירונית בעלייה, אבל המחירים תלויים כמובן בקומה ובפרמטרים נוספים. במגדל של 43 קומות יש פערי מחיר אדירים בין הקומות הגבוהות לתחתונות, זה יכול להגיע ל-30%-40% מערך הדירה.
קצב המכירות הנמוך יכול גם לנבוע משורה ארוכה של פרויקטי התחדשות עירונית באזור ומהסיבה שיש עוד 3 שנים עד שהרוכים יקבלו את הדירה. זה דיור לעתיד, לא פתרון של מצוקת דיור נוכחית.
בת ים - המחירים יורדים אבל בשיעור מתון
המחירים בארץ יורדים בשיעור של 7% ומעלה. המחירים בבת ים ירדו מתחילת השנה בשיעור נמוך יותר. הסיבה העיקרית היא פוטנציאל גדול להתחדשות עירונית בדירות הישנות. בעלי הדירות שמודעים לפוטנציאל הזה מגלמים במכירה חלק מהרווח העתידי וכך דירות ישנות עלו בעשור בקרוב ל-פי 3, בעוד שהממוצע הארצי הוא קרוב לפי 2. יש אפילו מקרים קיצוניים יותר. למרות המלחמה נמכרו שתי דירות ברחוב - ב-2.3 מיליון שקל וב-2.4 מיליון שקל, לדירות של 54 מטר. השטח אולי נמוך מהמצב בפועל, אבל גם אם כן בדרך כלל זה לא יותר מ-15%. הסיבה היא כנראה גל של התחדשות עירונית באזור.
שתי הדירות האלו נקנו על ידי המוכרים בעשור האחרון. אחת לפני 4 שנים והיא ייצרה לרוכש תשואה של 130%, השנייה לפני 5 שנים והיא ייצרה תשואה של 86%. יכול להיות שהרוכשים השקיעו בשיפוץ ועוד, אבל גם בחישוב שמרני עולה כי בת ים היתה בין הערים הרווחיות ביותר למשקיעים בשנים האחרונות.
- 9.התאחדות הקבלנים 10/12/2023 09:17הגב לתגובה זובאותו הפרויקט בשנות הגאות נמכרו 100 דירות בשנה בממוצע, והשנה 2023 נמכרו עד כ 9 דירות. זאת צניחה, צילילה, התרסקות, נפילה (ועוד סופרלטיבים) של 91%. אבל העיקר שממשיכים בספינים, באינטרסים ומנסים להציג לציבור, תמונה כאילו הכל ״דבש״. מי ששכח שכלכלה היא דבר מחזורי, כעת צריך לזכור.
- 8.ולכן קופצים מהר על כל דירה למכירה (ל"ת)מיקום מעולה 10/12/2023 02:03הגב לתגובה זו
- 7.הרואה כל 09/12/2023 22:23הגב לתגובה זוהמיקום הכי טוב בבת ים: גם קרוב לים, גם 5 דקות מתל אביב גם 5 דקות מאיילון , וגם צמוד לקו האדום
- איגור 10/12/2023 07:45הגב לתגובה זולמה לחכות לעוד פקקים יותר גבוהה יותר דיירים אותם תשתיות
- 6.אורן 09/12/2023 14:27הגב לתגובה זומהנדמי ניהול למטו בפרויקט כזה
- 5.חכו לפינוי בינוי ברחוב שפרבר אנה פרנק בת ים, ישתלם מאוד (ל"ת)משקיע 09/12/2023 14:04הגב לתגובה זו
- 4.קבלן 09/12/2023 13:31הגב לתגובה זורק מטומטם ישלם סכום גבוה יותר מזה, בטח לא מול הים, באיזור פקוק מול קניון מזעזע ובאמצע עיר של ערסים.
- אתה מלא קנאה ורוע 10/12/2023 02:01הגב לתגובה זוגר כבר 50 שנה כאן שקט נעים נקי רכבת ישראל רכבת קלה בנקים דואר קניון הכל ברגל טיילת ירוקה שבילי אפניים והביקוש עדיין בשציים
- 3.גדעון 09/12/2023 13:01הגב לתגובה זוא. הרווח היזמי בהתחדשות עירונית יותר מכפול מזה של בנייה ישירה (40%-50% לעומת 15%-20%). ב. הדיירים הותיקים בבניין מרוויחים: חידוש הבניין, תוספת חדר וממ"ד. ג. העיריות מרוויחות בגדול: תוספת מסים וארנונה, בלי להשקיע בתשתיות. ד. מי מפסיד? ציבור השכנים: תוספת עצומה של אוכלוסיה מעמיסה תשתיות מוזנחות וקורסות. צריך לשנות גישה: 1. לחייב העיריות ובאמצעותן הקבלנים להשקיע בהרחבה ושיקום תשתיות: שטחים ירוקים, כבישים, חנייה, מבניםמלשירותים ציבוריים. 2. ההשקעה צריכה להתחלק בין העיריות והקבלנים. 3. כל הכנסה מיידית של העירייה חייבת ללכת להרחבת תשתיות. 4. הרווח הקבלני חייב להתיישר עם הרווח הקבלני מבנייה ישירה. היכן משרד הפנים/אגף התיכנון? היכן ועדות הכנסת???
- 2.אבי 09/12/2023 12:37הגב לתגובה זוהמחירים ימשיכו לרדת. אין וודאות בעתיד, הריבית הגבוהה, יוקר המחיה, מלחמה...
- 1.לילי 09/12/2023 12:29הגב לתגובה זו2 מליון ש"ח עלות לדירה זה מוגזם-מכירה 2.4 ממוצע לדירה .
- מה? 09/12/2023 18:32הגב לתגובה זומה?
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
