אב-גד  אב-גד -0.25% היא חברת התחדשות עירונית הפועלת במספר ערים ברבי הארץ ולמרות שהיא חברה קטנה יחסית עם שווי של כ-130 מיליון שקל והון של כ-75 מיליון שקל, התחזית שלה קדימה לא מביישת חברות גדולות ממנה. השאלה אם התחזית תתורגם למספרים בדוחות הכספיים - זה כנראה יהיה מאתגר. 

אב גד עברה לרווח ברבעון השלישי אבל נראה שכמות המזומנים שיש לה בקופה עדיין נמוכה מדי ביחס לכספים שגייסה באג"ח ומתאגידים בנקאיים ולא ברור אם תצליח לשרת את הפרויקטים העתידיים. המנכ"ל ראם רצון מרגיע: "הפרויקטים של סדרת האג"ח הראשונה כבר מסתיימים והמכירות כמעט מלאות". 

איך המלחמה השפיעה על תחום ההתחדשות העירונית?

"ההשפעה מגיעה משני כיוונים שונים: מצד אחד יש הרבה מאוד ביקושים מאנשים שרוצים לקדם את הפרויקטים, בעיקר בהיבט של הממ"דים מתוך תחושת הביטחון האישי שנפגעה מאוד. מצד שני יש מקומות שלאנשים פשוט אין מצב רוח בגלל כל המצב, והפרויקטים מתעכבים בגלל זה. באזורים שיותר חשופים לירי טילים ממש מרגישים את הרצון של אנשים לקדם פרויקטים קיימים או אפילו להתחיל פרויקטים חדשים".

יש לכם הרבה פרויקטים אבל נראה שההתקדמות איטית, למה?

"אם מסתכלים באופן רחב זה תחום עתיר רגולציה, והבירוקרטיה בישראל היא לא פשוטה. בתקופת המלחמה זה אפילו יותר קשה מאחר ובשבועות הראשונים העיריות לא עבדו. עכשיו יש חזרה הדרגתית לשגרה אז רואים יותר היענות מצדן".

• אב-גד קיבלה היתר בניה לפרויקט "עיר כנרת" בטבריה
• "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מה שני הפרויקטים הכי מתקדמים שלכם כרגע לקראת היתר?

"יש את הפרויקט הגדוד העברי ברעננה שאנחנו מתכננים אירוע ריצה של הבניין ב-13.12 גם עם המלחמה, זה פרויקט משמעותי שבסה"כ הוא יהיה 129 יח"ד, ובשלב הראשון הוא יהיה 64 יח"ד. יש את פרויקט שערי העיר ברמלה שיהיה 530 יח"ד שאנחנו מעריכים שיתחיל ברבעון השני של השנה הבאה. יש גם את גולמב 5 שזה בניין שאנחנו צפויים להרוס בשלושה-ארבעה חודשים הקרובים, יש לו כבר היתר בניה, אנחנו בבירוקרטיות האחרונות לקראת הודעת פינוי לדיירים".

איך אתם מסתדרים עם הריבית הגבוהה?

"עבור הפרויקטים האלה למשל כבר גייסנו סדרת אג"ח שהמטרה שלה היא להיות הון עצמי עבור הפרויקטים האלה. אין לנו צורך מיידי בסדרה נוספת. אנחנו לא חברת נדל"ן מניב אז אין לנו צורך למחזר חובות. אנחנו לא חברה ממונפת באופן יחסי לענף הנדל"ן, יש לנו קרקע אחת שקנינו וההלוואה עליה היא סביב ה-20 מיליון שקל, חוץ מזה אין לנו קרקעות".

הצפי הוא שהריבית הולכת לרדת, למה לקחתם ריבית שקלית קבועה בסדרת האג"ח האחרונה?

"קודם כל המח"מ של הסדרות מלווה את הפרויקטים אז אנחנו מדברים על שנתיים וחצי-שלוש כך שזה לא יהיה משמעותי גם אם תהיה ירידה. אבל במיוחד היום אנחנו לא מצמידים למדד אז העדפנו לא לקחת סיכונים מיותרים. יותר קל לנו לתכנן קדימה ככה. זה שאנחנו חברת נדל"ן מניב שמשכירה נכסים לשוכר שמשלם צמוד למדד, אנחנו מוכרים דירות במחיר קבוע אז אנחנו מעדיפים לא להוסיף סיכון נוסף".

• אקזיט של מילארד שקל על ההשקעה במניית הבורסה
• אהרון פרנקל מגדיל שוב את אחזקתו בתמר פטרוליום – נותר ללא מתחרים בקרב על השליטה אחרי שרק אתמול ר
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• המדדים ירדו 2% במחזור של 4.2 מיליארד שקל - ת"א סימנה את...

יש לכם 19 מיליון שקל בקופה, אבל אשראי מתאגידים בנקאיים של 27 מיליון שקל ורק סדרת האג"ח האחרונה היא בהיקף של 46 מיליון שקל. 

"האשראי מתאגידים בנקאיים זאת הקרקע שציינתי מקודם, זה כמו כניסה לליווי פרויקט, אנחנו לא משלמים את זה כמו הלוואה רגילה. בסך הכל האשראי שלנו מסתכם בקרקע הזאת, במשרדים שקנינו לשימוש עצמי ושתי סדרות האג"ח - הפרויקטים של הראשונה כבר מסתיימים והמכירות כמעט מלאות כאשר יהיה לנו פירעון אחד בסוף שנה ועוד אחד ביוני, והסדרה השנייה זה מה שגייסנו לאחרונה לפרויקטים שמתחילים והפרעונות שלהם הם עוד שנתיים וחצי. באופן יחסי, התקופה הזו תפסה אותנו במצב רגוע מהבחינה הזאת".

המרווחים שלכם הם בערך 15%, זה לא קצת נמוך בהתחשב בריבית, בסיכונים, בעיכובים?

"בתחום ההתחדשות העירונית יש קצת עיוות, אתה מעמיס את עלויות הבנייה על הדיירים פעמיים אז זה מקטין טכנית את הרווח הגולמי".

מה הרווח החזוי בפרויקטים העתידיים?

"למשל בגדוד העברי ברעננה אני מסתכל למשל על הדו"ח 0, ויכול להגיד שאנחנו יוצאים לדרך בד"כ עם 18% רווח כלכלי, שזה הסטנדרט פחות או יותר".

מה אתה חושב על התמחור שלכם בשוק?