"המשקיעים מעדיפים חברות נדל"ן שמתרכזות במשרדים בארץ, על פני חברות שפועלות גם בחו"ל - אין בזה הגיון"
רועי גדיש, מנכ"ל אדגר מספק תוצאות טובות והמניה עדיין ב-0.6 על ההון ובמכפיל FFO נמוך; " גם חברות אחרות שפועלות בחו"ל כמו אלוני חץ או ג'י סיטי למשל נסחרות בדיסקאונט אדיר וזה לא נראה מוצדק"
חברת הנדל"ן אדגר אדגר -1.15% היא נסחרת ב-60% על ההון שלה, למרות תוצאות טובות יחסית. הסיבה להערכת רועי גדיש היא כנראה הפעילות בחו"ל - "אני רואה תמחורים נמוכים גם של חברות נדל"ן מניב אחרות שמשקיעות בחו"ל - אלוני חץ, ג'י סיטי ונוספות והשוק נותן עדיפות להשקעה בישראל למרות שיותר מסוכן פה, אין בזה הגיון".
התפלגות נכסים
מכפיל הון של 0.6, מכפיל FFO נמוך
אדגר פחות ממונפת מג'י סיטי ואלוני חץ והיא נסחרת ב-780 מיליון שקל כאשר ה-FFO השנתי יסתכם כנראה בכ-135 מיליון שקלף מדובר במכפיל FFO נמוך יחסית. 60% מהפעילות שלה הוא בחו"ל במדינות כמו פולין, קנדה ובלגיה. היא בדרך להגיע ל-NOI של מעל 300 מיליון שקל בשנה הבאה, לעומת באזור 280-285 מיליון שקל השנה.
אדגר כנראה סובלת מהסנטימנט השלילי בשוק המשרדים שהתחיל כבר בתחילת השנה. אבל בינתיים בדוחות זה לא מתבטא - "בסך הכל הייתה לנו עלייה משמעותית בהכנסות שגוררת עלייה ב-NOI וב-FFO ובשורה התחתונה", אומר גדיש ומוסיף , "פעילות החללים המשותפים היא טובה. אנחנו רואים ביקושים טובים בפולין ובבלגיה וגם בישראל עד המלחמה - מאז המלחמה הביקוש ירד, אבל עדיין, בסך הכל התחום מגלה עמידות גם במלחמה, הדיירים נשארים ולא עוזבים. היה לנו רבעון טוב ושיפרנו תחזיות לשנה כולה, בהמשך לעליית התחזיות גם מוקדם יותר השנה. מבחינת ה-NOI- וה-FFO. אם עושים חשבון ורואים שאנחנו בגבול העליון של התחזית.
- אדגר: רווח נקי של 25.7 מ' שקל; FFO ירד ב-3.5% והסתכם בכ-30.3 מ' שקל
- מנכ"ל אדגר: "קיבלנו כפול מהשווי בספרים על קרקע בטורונטו - זו רק ההתחלה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"שיעורי התפוסה יעלה וה-NOI וה-FFO יעלו בהתאמה", רועי גדיש, מנכ"ל אדגר; קרדיט: גדי דגון
"הפעילות של המשרדים בעולם עוברת שינוי מאז הקורונה – חלק מהדיירים מצמצמים שטחים או רוצים שינוי במשרדים, יש הרבה סטרטאפים שצריכים שטחים אחרים אבל יש גם הרבה לקוחות שלא משנים כלום, כמו משרדי ממשלה, משרדי עו"ד ועוד".
- גולף תרכוש את ג'אמפ ועונות תמורת 30 מיליון שקל
- העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
שיפור בתחזית
גם לפני המלחמה שוק המשרדים היה בכיוון למטה, אתה רואה את זה בחידושים של חוזים? גם בישראל?
"חשוב לציין שרק 40% מהפעילות שלנו היא בישראל. הפורטפוליו שלנו בישראל מאוד חזק - ת"א אדגר 360 והבניין בקריית אריה, אנחנו לא רואים כמעט שינוי, הבניינים מלאים. באופן כללי, בשוק החללים המשותפים רואים ירידה, אבל לא משהו גדול. ציפיתי שבמלחמה כולם יבטלו את החוזים ולא יחדשו, אבל זה לא קורה. היום כולם חזרו לעבוד חוץ מאלה שבמילואים. אנשים מתרגלים ומסתגלים מאוד מהר".
אופטימיות בפולין
בפולין, אתם ממוקמים בוורשה שזה אומנם המקום הכי נחשב בפולין, אבל אנחנו רואים שהתשואה להיוון היא 8-8.1% , גבוהה ביחס למקומות אחרים."זה מה שקבעו מעריכי השווי. בפולין כל האקלים הפוליטי היה מאוד שלילי עד הבחירות האחרונות שהפכו את התמונה ב-180 מעלות. הממשלה החדשה עוד לא קמה, אבל כשזה יקרה היחסים עם האיחוד האירופי ישתפרו. יש 60 מיליארד יורו שהאיחוד מייעד לפולין שעוכבו כי היא לא עמדה בפרמרטרים, אבל הם יתחילו לזרום בקרוב. זאת עדיין רק אווירה וציפיות ולא צמיחה, אבל יש אופטימיות גדולה.
"ובכל מקרה, אני חושב שמדובר על שיעורי היוון גבוהים מדי. זה לא עוזר לי שאני אומר את זה, מערייכ השווי עושים את ההנחות שלהם. חשוב לזכור שזה ממוצע - יש בניינים של יותר ויש פחות".
כשאני מסתכל על המכלול אני רואה נדלן להשקעה בספרים ואת ה-NOI המצרפי ב-9 חודשים ומקבל תשואה משוקלל של 5.8%?
"בנדל"ן להשקעה זה כולל גם מגרשים שלא מניבים עדיין, בסכום של כ-200 מיליון בערך, כשמנטרלים את זה כי הם עדיין לא פרויקטים מניבים אז זה יוצא תשואה של כ-6%".
פוטנציאל ה-NOI - מעל 300 מיליון שקל
גביש מדבר על נכסים בפולים שעדיין יש בהן תפוסה נמוכה וכך גם בקנדה. החברה עושה מאמצים לשיפור התשואה ובהדרגה התפוסה עולה. "בפולים יש עלות של 5 יורו למטר על שטחים ריקים וברגע שאנחנו משכירים אנחנו בעצם מבטלים את ההוצאה הזו ומכניסים 11-12 יורו למטר וזה מתבטא משמעותית ב-NOI וב-FFO. גם בקנדה אנחנו בתפוסה לא מלאה. תמיד היינו שם ב-95% תפוסה וכרגע אנחנו ב-85%. אבל זה משתפר ובכל חודש שיעור התפוסה עולה
מגדל אדגר 360 מהווה את רוב הפעילות בישראל
NOI של 315 מיליון זה יעד סביר? בהינתן שתעלו את שיעורי התפוסה בקנדה ופולין ובלי צמיחה מעבר לכך?
"זה מספר הגיוני".
עוד אירועים או מהלכים מתוכננים לחצי שנה –שנה הקרובה?
"אנחנו עובדים בקנדה על נושא של השבחות והגדלת זכויות בקרקעות, כמו גם קבלת זכויות בנייה למגורים. היום בטורונטו אומנם המשרדים תחת לחץ אבל במגורים הביקוש גבוה והמחירים עולים".
מה השוק מפספס לגביכם? אתם נסחרים ב-0.6 על ההון העצמי ומכפיל FFO נמוך
- 6.דנה 25/11/2023 09:45הגב לתגובה זומחירי הדירות בגוש דן רק החלו את הקריסה. תוך שנתיים הם יפלו בעוד 40 אחוז. עשרות אלפי טילים על מרכז תל אביב יפילו את מחירי הדירות.
- 5.מ. כהן 24/11/2023 16:52הגב לתגובה זולמי שלא מבין, ההון הוא לא מזומן, מדובר על נכסיי נדל"ן פחות התחייבויות, הנכסים הם כמו מסטיק, השיערוך למטה, ודמיי ההיוון הגבוהים יכולים להוריד את ההון חזק למטה, ראה מחיקה של אלוני חץ סביב ה1.5 מיליארד שקל תוך שנה. לכן לאור מצב הנדל"ן העולמי השוק מתמחר את הירידה העתידית בערך הנדל"ן.
- 4.שכחתם לציין 24/11/2023 13:30הגב לתגובה זואז מה אכפת לי מכפילי FFO וNOI נמוכים, אם כמעט כל ההכנסות שלכם הולכות לריבית על החובות? לבעלי המניות נשארות פרוטות.
- 3.אדגר, גזית ואלוני ממונפות מאד, בלי יתרון יחסי בחו״ 24/11/2023 12:26הגב לתגובה זואדגר, גזית ואלוני ממונפות מאד, בלי יתרון יחסי בחו״ל ואפשר לראות מעלות החוב שלהן ממה השוק חושש.בכל רגע נתון אני מעדיף את הפיזור ואיכות הנכסים של עזריאלי, מליסרון וריט על פני השלושה.
- 2.רפאלה 24/11/2023 11:18הגב לתגובה זוצודק למה להשקיע במדינה שיש בה פיגועים?
- 1.אנונימי 24/11/2023 10:05הגב לתגובה זוהשקעה במשרדים טומנת בחובה הרבה הוצאות וסיכון.

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע
בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"
אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91% בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר.
כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.
צמיחה בכל החטיבות
בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.
בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.
- טבע מזנקת ב-21% - האנליסטים צופים אפסייד של עוד 25%
- טבע מכה את התחזיות בהכנסות וברווח; המניה מזנקת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגג'י סיטי ירדה 6.8%, נקסט ויז'ן עלתה 7.1%, סגירה יציבה במדדים
ת"א 35 סגר סביב ה-0 אחרי יום בו המדד נע בין עליות וירידות; תדיראן ירדה 6.2%, סולרום איבדה 5.4%
המסחר בת"א נסגר ביציבות. מדד ת"א 35 סגה ללא שינוי משמעותי ומדד ת"א 90 עלה ב-0.4%.
במבט על הסקטורים, מדד הבנקים עלה ב-0.2%, מדד הביטוח עלה 1%, מדד הנדל"ן ירד0.1% ומדד הנפט וגז איבד 0.4%.
רוצים לדעת איזה מניות בולטות היום ומה הסיפור מאחוריהן? הכל כאן העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
בשוק האג"ח נרשמת יציבות לקראת החלטת הריבית בסוף החודש. אג"ח עם מח"מ של כ-10.5 שנים נסחר עם תשואה ברוטו של כ-4.06%. נזכיר כי בסוף השבוע מדד המחירים לצרכן צפוי להתפרסם, במה שיכריע את הכף האם הריבית תרד או לא בסוף החודש. נכון לבוקר זה השוק מתמחר הורדת ריבית באזור 70%.
אחת המניות שבולטת לשלילה בימים האחרונים היא ג'י סיטי. החברה הפתיעה את המשקיעים אחרי שהגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה. לניתוח המלא על מה עשתה החברה, ומה ההשלכות האפשריות - ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- איי.סי.אל נפלה 15%, חברה לישראל איבדה 14%; מחזור המסחר - 13.4 מיליארד שקל
- היום של טבע, ומה עוד קרה בבורסה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השבוע הקודם ננעל במחזור ענק של כ-13.4 מיליארד שקל השני בגובהו אי פעם, שלב הנעילה (החדש) רשם מחזור של כ-9.4 מיליארד שקל על רקע עדכון המדדים החצי-שנתי. במסגרת העדכון הצטרפו למדד ת״א-35 מניות מגדל ביטוח מגדל ביטוח 2.17% ונקסט ויז׳ן נקסט ויז'ן 7.09% , בעוד שמניות החברה לישראל חברה לישראל 0.35% ואנרג׳יאן אנרג'יאן -3.37% הועברו למדד ת״א-90. המהלך גרם לתנודתיות גדולה במיוחד בשתי האחרונות, בעיקר לאחר הצניחה במניית איי.סי.אל איי.סי.אל 0.11% ובמניית בעלת השליטה בה - החברה לישראל - בעקבות הפשרה עם המדינה סביב זיכיון ים המלח. הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה, גם היום אייסיאל תעמוד במוקד לאחר שהשוק יאכל מחדש את השפעות ההתפתחויות על הרווחיות הליבתית שלה.
