"המשקיעים מעדיפים חברות נדל"ן שמתרכזות במשרדים בארץ, על פני חברות שפועלות גם בחו"ל - אין בזה הגיון"
רועי גדיש, מנכ"ל אדגר מספק תוצאות טובות והמניה עדיין ב-0.6 על ההון ובמכפיל FFO נמוך; " גם חברות אחרות שפועלות בחו"ל כמו אלוני חץ או ג'י סיטי למשל נסחרות בדיסקאונט אדיר וזה לא נראה מוצדק"
חברת הנדל"ן אדגר אדגר -0.17% היא נסחרת ב-60% על ההון שלה, למרות תוצאות טובות יחסית. הסיבה להערכת רועי גדיש היא כנראה הפעילות בחו"ל - "אני רואה תמחורים נמוכים גם של חברות נדל"ן מניב אחרות שמשקיעות בחו"ל - אלוני חץ, ג'י סיטי ונוספות והשוק נותן עדיפות להשקעה בישראל למרות שיותר מסוכן פה, אין בזה הגיון".
התפלגות נכסים
מכפיל הון של 0.6, מכפיל FFO נמוך
אדגר פחות ממונפת מג'י סיטי ואלוני חץ והיא נסחרת ב-780 מיליון שקל כאשר ה-FFO השנתי יסתכם כנראה בכ-135 מיליון שקלף מדובר במכפיל FFO נמוך יחסית. 60% מהפעילות שלה הוא בחו"ל במדינות כמו פולין, קנדה ובלגיה. היא בדרך להגיע ל-NOI של מעל 300 מיליון שקל בשנה הבאה, לעומת באזור 280-285 מיליון שקל השנה.
אדגר כנראה סובלת מהסנטימנט השלילי בשוק המשרדים שהתחיל כבר בתחילת השנה. אבל בינתיים בדוחות זה לא מתבטא - "בסך הכל הייתה לנו עלייה משמעותית בהכנסות שגוררת עלייה ב-NOI וב-FFO ובשורה התחתונה", אומר גדיש ומוסיף , "פעילות החללים המשותפים היא טובה. אנחנו רואים ביקושים טובים בפולין ובבלגיה וגם בישראל עד המלחמה - מאז המלחמה הביקוש ירד, אבל עדיין, בסך הכל התחום מגלה עמידות גם במלחמה, הדיירים נשארים ולא עוזבים. היה לנו רבעון טוב ושיפרנו תחזיות לשנה כולה, בהמשך לעליית התחזיות גם מוקדם יותר השנה. מבחינת ה-NOI- וה-FFO. אם עושים חשבון ורואים שאנחנו בגבול העליון של התחזית.
- אדגר: רווח נקי של 25.7 מ' שקל; FFO ירד ב-3.5% והסתכם בכ-30.3 מ' שקל
- מנכ"ל אדגר: "קיבלנו כפול מהשווי בספרים על קרקע בטורונטו - זו רק ההתחלה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"שיעורי התפוסה יעלה וה-NOI וה-FFO יעלו בהתאמה", רועי גדיש, מנכ"ל אדגר; קרדיט: גדי דגון
"הפעילות של המשרדים בעולם עוברת שינוי מאז הקורונה – חלק מהדיירים מצמצמים שטחים או רוצים שינוי במשרדים, יש הרבה סטרטאפים שצריכים שטחים אחרים אבל יש גם הרבה לקוחות שלא משנים כלום, כמו משרדי ממשלה, משרדי עו"ד ועוד".
- סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
- לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...
שיפור בתחזית
גם לפני המלחמה שוק המשרדים היה בכיוון למטה, אתה רואה את זה בחידושים של חוזים? גם בישראל?
"חשוב לציין שרק 40% מהפעילות שלנו היא בישראל. הפורטפוליו שלנו בישראל מאוד חזק - ת"א אדגר 360 והבניין בקריית אריה, אנחנו לא רואים כמעט שינוי, הבניינים מלאים. באופן כללי, בשוק החללים המשותפים רואים ירידה, אבל לא משהו גדול. ציפיתי שבמלחמה כולם יבטלו את החוזים ולא יחדשו, אבל זה לא קורה. היום כולם חזרו לעבוד חוץ מאלה שבמילואים. אנשים מתרגלים ומסתגלים מאוד מהר".
אופטימיות בפולין
בפולין, אתם ממוקמים בוורשה שזה אומנם המקום הכי נחשב בפולין, אבל אנחנו רואים שהתשואה להיוון היא 8-8.1% , גבוהה ביחס למקומות אחרים."זה מה שקבעו מעריכי השווי. בפולין כל האקלים הפוליטי היה מאוד שלילי עד הבחירות האחרונות שהפכו את התמונה ב-180 מעלות. הממשלה החדשה עוד לא קמה, אבל כשזה יקרה היחסים עם האיחוד האירופי ישתפרו. יש 60 מיליארד יורו שהאיחוד מייעד לפולין שעוכבו כי היא לא עמדה בפרמרטרים, אבל הם יתחילו לזרום בקרוב. זאת עדיין רק אווירה וציפיות ולא צמיחה, אבל יש אופטימיות גדולה.
"ובכל מקרה, אני חושב שמדובר על שיעורי היוון גבוהים מדי. זה לא עוזר לי שאני אומר את זה, מערייכ השווי עושים את ההנחות שלהם. חשוב לזכור שזה ממוצע - יש בניינים של יותר ויש פחות".
כשאני מסתכל על המכלול אני רואה נדלן להשקעה בספרים ואת ה-NOI המצרפי ב-9 חודשים ומקבל תשואה משוקלל של 5.8%?
"בנדל"ן להשקעה זה כולל גם מגרשים שלא מניבים עדיין, בסכום של כ-200 מיליון בערך, כשמנטרלים את זה כי הם עדיין לא פרויקטים מניבים אז זה יוצא תשואה של כ-6%".
פוטנציאל ה-NOI - מעל 300 מיליון שקל
גביש מדבר על נכסים בפולים שעדיין יש בהן תפוסה נמוכה וכך גם בקנדה. החברה עושה מאמצים לשיפור התשואה ובהדרגה התפוסה עולה. "בפולים יש עלות של 5 יורו למטר על שטחים ריקים וברגע שאנחנו משכירים אנחנו בעצם מבטלים את ההוצאה הזו ומכניסים 11-12 יורו למטר וזה מתבטא משמעותית ב-NOI וב-FFO. גם בקנדה אנחנו בתפוסה לא מלאה. תמיד היינו שם ב-95% תפוסה וכרגע אנחנו ב-85%. אבל זה משתפר ובכל חודש שיעור התפוסה עולה
מגדל אדגר 360 מהווה את רוב הפעילות בישראל
NOI של 315 מיליון זה יעד סביר? בהינתן שתעלו את שיעורי התפוסה בקנדה ופולין ובלי צמיחה מעבר לכך?
"זה מספר הגיוני".
עוד אירועים או מהלכים מתוכננים לחצי שנה –שנה הקרובה?
"אנחנו עובדים בקנדה על נושא של השבחות והגדלת זכויות בקרקעות, כמו גם קבלת זכויות בנייה למגורים. היום בטורונטו אומנם המשרדים תחת לחץ אבל במגורים הביקוש גבוה והמחירים עולים".
מה השוק מפספס לגביכם? אתם נסחרים ב-0.6 על ההון העצמי ומכפיל FFO נמוך
- 6.דנה 25/11/2023 09:45הגב לתגובה זומחירי הדירות בגוש דן רק החלו את הקריסה. תוך שנתיים הם יפלו בעוד 40 אחוז. עשרות אלפי טילים על מרכז תל אביב יפילו את מחירי הדירות.
- 5.מ. כהן 24/11/2023 16:52הגב לתגובה זולמי שלא מבין, ההון הוא לא מזומן, מדובר על נכסיי נדל"ן פחות התחייבויות, הנכסים הם כמו מסטיק, השיערוך למטה, ודמיי ההיוון הגבוהים יכולים להוריד את ההון חזק למטה, ראה מחיקה של אלוני חץ סביב ה1.5 מיליארד שקל תוך שנה. לכן לאור מצב הנדל"ן העולמי השוק מתמחר את הירידה העתידית בערך הנדל"ן.
- 4.שכחתם לציין 24/11/2023 13:30הגב לתגובה זואז מה אכפת לי מכפילי FFO וNOI נמוכים, אם כמעט כל ההכנסות שלכם הולכות לריבית על החובות? לבעלי המניות נשארות פרוטות.
- 3.אדגר, גזית ואלוני ממונפות מאד, בלי יתרון יחסי בחו״ 24/11/2023 12:26הגב לתגובה זואדגר, גזית ואלוני ממונפות מאד, בלי יתרון יחסי בחו״ל ואפשר לראות מעלות החוב שלהן ממה השוק חושש.בכל רגע נתון אני מעדיף את הפיזור ואיכות הנכסים של עזריאלי, מליסרון וריט על פני השלושה.
- 2.רפאלה 24/11/2023 11:18הגב לתגובה זוצודק למה להשקיע במדינה שיש בה פיגועים?
- 1.אנונימי 24/11/2023 10:05הגב לתגובה זוהשקעה במשרדים טומנת בחובה הרבה הוצאות וסיכון.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%
הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה?
הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.
דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס. ארן ארן 15.25% מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל. בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).
סאמיט סאמיט -4.78% הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.
טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25% זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ג'ין טכנולוגיות 6.41% דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?

מיליארד שקל בייבי - עמירם לוין בתשואה חלומית
פי 1,200 - עמירם לוין, אלוף במיל מלמד את כולנו שהשקעות זה כמובן גם - מזל, אבל גם הרבה שכל-ידע
800 אלף שקל של השקעה הפכו בעת שנקסט ויז'ן הונפקה ל-31 מיליון שקל. זה היה לפני 4 שנים, מאז האלוף עמירם לוין מימש מספר פעמים וירד מרף הדיווח של ה-5%, אבל לביזפורטל נודע שהוא עדיין מחזיק במניות החברה. אם לוין לא היה מממש הוא היה מחזיק כיום מניות ב-1 מיליארד שקל. אבל לוין מימש ובצדק - אף אחד לא יכול היה לדעת שזו השקעה שתניב פי 1,200! ופי 40 מאז שהיא החלה להיסחר.
על פי ההערכות ובהסתמך על מכירות שכן דווחו, לוין נפגש עם כ-250 מיליון שקל במזומן והוא עדיין מחזיק בכמות מניות משמעותית, - לאחר שהמניה עלתה פי ארבע בשנה האחרונה - בלכל הפחות 400 מיליון שקל. בסך הכל מדובר על 650 מיליון שקל, וזו הערכה שמרנית. בפעם הקודמת שניסינו לשאול את לוין על ההשקעה הוא אמר - "בטח שאני מחזיק, אבל זו השקעה פרטית ואני לא מדווח".
עמירם לוין מלווה את החברה מההתחלה. המייסדים היו צריכים דמות מוכרת, דומיננטית, פותחת דלתות ולוין הצטרף. הוא האמין בחברה, השקיע בה, והצליח. ההצלחה של נקסט ויז'ן היא הרבה מזל. לוין הרוויח תשואה של כ-120,000%, זה מזל, אבל לא רק. זו ידיעה, זה ניסיון, זה הרבה שכל. שכל של בניית הדברים הנכונים, הסתכלות מאוד ממוקדת על מה שטוב לחברה ולא מקלישאה, בניית חברה אמיתית והבנה שוטפת של צרכי השוק במטרה לספק את המוצרים הטובים והנכונים לצבאות ולמשתמשים.
- יו"ר נקסט ויז'ן: "יהיו עוד הזמנות גדולות, לא יודע אם כזאת, אבל הביקוש מאוד חזק"
- נקסט ויז׳ן: מי הרוויח מהעלייה ומי נשאר מאחור
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם תרצו - היה אולי הרבה מזל, אבל המזל הולך עם הטובים - נקסט ויז'ן היא חברה אמיתית ולוין זיהה את האנשים וההנהלה ואת המוצר ועזר להביא אותו למקומות הגבוהים. עכשיו הוא מחוץ לחברה, אין לו תפקיד רשמי, אך הוא עדיין מאמין בחברה ומשקיע בה.
