חברת אנשי העיר של רוטשטיין היא יזמית שפועלת בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב-יפו, בת ים, גבעתיים והרצליה. יש לה 58 פרויקטים בתל אביב- יפו, מעל 2,400 דירות למכירה. מהדוח האחרון שפרסמה לאחרונה, אפשר להסיק על מחירי הדיור בלבה של תל אביב, עם דגש על הצפון הישן.

 

התחדשות עירונית - פתרון להגדלת היצע הדירות

הדרך של המדינה להילחם בעליות המחירים שהיו בשנים האחרונות (עד השנה האחרונה שבה כבר יש ירידות של למעלה מ-7%) היא לא מספקת. שחרור הקרקעות נמוך ותחום הדיור להשכרה די תקוע. תחום אחד שמתקדם בקצב מרשים הוא התחדשות עירונית. לצד אאורה הענקית וחברות נדל"ן רבות כשלמעשה לכל חברת נדל"ן כיום לרבות אפריקה מגורים, אזורים ועוד יש פעילות בתחום התחדשות עירונית, פועלות מעל 100 חברות בינוניות וקטנות. 

אנשי העיר היא יחסית חברה בינונית, אבל עם ניסיון, מוניטין ודומיננטית באזור הצפון הישן בתל אביב. היא פועלת באזור שש שנים במספר פרויקטים. התחום קשה, ממושך, אך משתלם. בשלב הראשון צריך לשכנע את הדיירים, לאסוף חתימות, ללוות את הפרויקט מול העירייה. שנים של שיחות, דיבורים, שכנועים ובירוקרטיה, אחר מכך מגיע השלב של התכנון המדויק, מציאת מקום לדיירים הקיימים,  הבנייה כשהרעיון הוא שהדיירים הקיימים מקבלים שדרוג מאוד משמעותי לדירה - גדולה יותר, עם ממ"ד, עם מעלית, לובי, וקומה גבוה יותר; והיזם נשאר עם חלק מהדירות.

הסבלנות כנראה משתלמת, בעיקר באזורי הביקוש. אנשי העיר מרוויחה יפה בפרויקטים שלה, אבל המלחמה מעכבת מעט את הפרויקטים - "בגלל המלחמה החליטו רשויות מקומיות רבות, ובכללן בערים בהן פועלת החברה, על סגירת אתרי הבנייה החל מפרוץ המלחמה ולמשך שבועיים", כותבים בדוח מנהלי החברה, "ישנן מגבלות רבות מצד הרשויות במסגרת ביצוע העבודות אשר להערכת החברה עתידות לגרום לעיכובים בביצוע ותיאום עבודות הריסה. כמו כן, קיימות מגבלות בביצוע תשתיות ציבוריות במדרכות ובכבישים העלולות לגרום לעיכובים נוספים". גם עלויות הבנייה צפויות להתייקר ועדיין הנהלת החברה טוענת שהשפעות המלחמה במובן הרחב לא מהותיות מדי בשלב הזה. 

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דירות של 7-8 מיליון שקל - הצפון הישן של תל אביב

 

מחירי הדירות בצפון הישן

בתל אביב חלה ירידה משמעותית במכירת דירות החל מהרבעון הראשון של השנה וגם במחירים. אבל מהנתונים של מכירות אנשי העיר, לא נראה שהירידה במחיר גדולה מדי. כמות הדירות שנמכרה ברבעון השלישי נמוכה, ועדיין שמרה על רמת מחיר קרובה לרבעונים הקודמים כשמשווים את המחירים באותו הפרויקט כשבממוצע בפרויקטים שנמצאים בדוד המלך, מודליאני, בצלאל, צייטליין רמז (הצפון הישן של תל אביב) המחירים הם באזור 62-70 אלף שקל למ"ר.

   

כפי שניתן לראות מהטבלה הפרויקטים שיצאו לשיווק שנה שעברה ולפני שנתיים נמכרו באופן מלא, היתר שמועד אכלוסם בעוד שנה עד שלוש שנים מהיום, בתהליכי מכירות. בטבלה יש את היקף המכירות הצפוי בפרויקט ואת מספר הדירות למכירה (חלק מהדירות הן לבעלי הדירות הקיימים), אם תחשבו את המחיר לדירה תקבלו מחירים של 6-8 מיליון שקל וגם יותר.

• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• אשטרום זכתה במכרז שיכון הרופאים בתל השומר, בהיקף 1,189 יח"ד
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

דוח פרוייקטים אנשי העיר (מתוך הדוח)

דירה בדוד המלך 29 (שזה פרויקט התחדשות עירונית ולכן הכוונה היא לדירה חדשה, כזאת שיוצאת לשיווק) תעלה בממוצע 7.413 מיליון שקל. דירת 115 מטר, 4 חדרים בקומה 3, נמכרה תמורת 8.2 מיליון שקל.  

יש דוגמאות נוספות - הממוצע לדירה ברמז 25 הוא 5.716 מיליון שקל לדירה, הממוצע ברמז 21 לדירה הוא  6.21 מיליון שקל, ברמז 19 הסמוך דירה ממוצעת תימכר ב-6.33 מיליון שקל. בפרויקט בסוטין המחיר הממוצע הוא 7 מיליון שקל ובבצלאל הסמוך כ-6.4 מיליון שקל. מדובר על מאות דירות ועד עכשיו החברה הצליחה למכור בקצב מרשים.

 

עסקה בהנחה של 30% ברחוב מאוד מבוקש בת"א  

המחירים ברחוב מודליאני, רחוב שקט המקביל לדוד המלך הם לפחות 60-65 אלף שקל למ"ר, ויש גם דירות ב-70 אלף שקל ומעלה. לחברה יש פרויקט במודיליאני 10 שבו הקימה בניין עם 21 יחידות דיור. 11 יחידות דיור לבעלי הדירות, כאשר שניים מהם רצו שדרוגים ו-10 דירות שנמכרו בשוק החופשי.

אחת הדירות נמכרה במחיר מפתיע לפי מחיר של 45.5 אלף שקל למ"ר. זאת הנחה של לפחות 30% ביחס לדירות ברחוב. אין הנחה כזו בלי הסבר, מדובר באזור מבוקש והדירות במחיר הכי נמוך שתמצאו בו הן קרוב ל-60 אלף שקל, גם ישנות, מוזנחות, גם בלי מדרגות. אז מה ההסבר? החשוד המידי שזו עסקה לא כשרה, מקורב שרכש בזול והרוויח. יש עסקאות כאלו, בלא מעט פרויקטים בארץ. באנשי העיר שהיא חברה חדשה בבורסה (אגרות החוב שלה נסחרות) טוענים כי הדירה לא נמכרה למקורב, והיא נמכרה בהנחה משמעותית משום שהדירה עצמה היא ללא חלונות בחזית וגם הדירה צמודה בקומה ראשונה ואין מרפסת או גינה. אני לא יודע מה איתכם, אני יודע שיש המון שהיו קונים דירה כזו ואפילו בהמשך הופכים אותה לדירת גן עם חלונות בחזית. המחיר עדיין נראה תמוה מאוד.

מנכ"ל החברה רון חן שהיה במילואים ממושכים בזמן הבדיקה של ביזפורטל הסביר היום כי המחיר דווקא אפשרי בהינתן שמדובר בדירה עם חלונות לחניה, בלי חלונות לחזית ובלי יציאה למרפסת - "לצערי, הועברו נתונים שגויים מסמנכ"לית המכירות. מחיר הדירה משקף כ-52.6 אלף שקל למ"ר, כולל מע"מ. הדירה היא 83.2 מ"ר, זה מחיר המשקף מחיר סביר לדירת קרקע ללא יציאה לגינה, ללא מחסן, ללא מרפסת ובמיקום שפונה לכניסת הרכבים. לכן, היא מתומחרת נמוך יותר מדירות גן אחרות".

חן מציין שהמחיר אכן נמוך משמעותית מהמחירים במודליאני, אבל זה בגלל שהדירה פחות טובה. "יש לנו פרויקטים רבים שיש בהם טווח מחירים, זה מאוד תלוי בדירה עצמה, יש דירות טובות יותר עם מחיר גבוה למ"ר ויש פחות. אנחנו מאוד שקופים, אנחנו חברה ציבורית וכל עסקה עוברת אישורים. אין דבר כזה עסקה עם מקורבים שהיא לא במחיר מלא". 

 

החשש שיכול להיות במצבים כאלו הוא שהדירה נמכרה למקורבים. מקורב במקרה כזה אם הוא הרוכש, מרוויח הרבה כסף.