שכר הדירה בתל אביב בירידה - האם זו תחילתה של מגמה?
הדעות חלוקות לגבי הכיוון של שכר הדירה בתל אביב. עד פריצת המלחמה, נראה היה ששום דבר לא יעצור את עליות המחירים בשל עודף הביקושים. ביקושים שמגיעים מכמה כיוונים - צעירים שמגיעים למרכז, צעירים שעוזבים את ההורים, סטודנטים שמחפשים קרבה לאוניברסיטאות, זוגות צעירים, משפחות שלא יכולות להרשות לעצמם לקנות דירה ומבוגרים רבים שהחליטו שהכי טוב להזדקן בעיר שנגישה למרכזי קניות, מרכזי בילוי ועוד. תל אביב מאוד מבוקשת והמחירים בהתאמה עלו, אם כי במתינות בשנה האחרונה על רקע יוקר המחייה והריבית הגבוהה. עכשיו, בעקבות המלחמה, המחירים משנים כיוון.
שכר הדירה יורד - לא בטוח שזה יימשך; קרדיט: עיריית תל אביב
מלחמה וביקוש לדירות
צעירים רבים חזרו להורים ולא חידשו את חוזי השכירות על רקע המלחמה ודחיית פתיחת הסמסטר באוניברסיטאות. רבים גם גויסו למילואים. לקבל החלטה על שכירות של שנה כשיש אי וודאות גם כלכלית, זו פריבילגיה ורבים לא יכולים לעמוד בה בזמן הזה. אז הם עוברים להורים עד יעבור זעם. קצת מזכיר את תקופת הקורונה ויש לזה השלכות גדולות על שוק השכירות בעיקר בתל אביב.באזורי הביקוש - ירידה קלה במחירים
באזורי הביקוש בתל אביב יש ירידה במחירים של עד 5%. יש משכירים שמעלים פחות את שכר הדירה בחידושים ומתפשרים על עלייה של פחות מ-5%, יש כאלו שמקפיאים את שכר הדירה לתקופת המלחמה. שוק השכירות מאז המלחמה בעצירה כמעט מוחלטת כשמספר העסקאות מאוד נמוך. במקביל גם שוק עסקאות הרכישה והקנייה של דירות, כמעט על האפס. רק מי שחייב שוכר או קונה דירה.
רבים מהבעלים של דירות שפונו מעדיפים לחכות ולא לרדת במחירי השכירויות. הם רואים בתקופה הזו אירוע קצר. אולי הם צודקים, אף אחד לא יודע מתי תיגמר המלחמה ומה יהיו השלכותיה. צריך גם לזכור שהביקושים הבסיסיים לדיור באזורי הביקוש בתל אביב עדיין גבוהים מאוד ושהעזיבה של השוכרים הצעירים עלולה להתהפך כשהמילואימניקים יחזרו ושהלימודים באוניברסיטה יתחילו. יש הגיון גדול בגישה של המשכירים שמחכים, גם כי אנחנו בסל הכל חודש וחצי בתוך המלחמה. אבל יש גם הגיון גדול בגישה שאומרת שהמחירים ימשיכו לרדת.
הנזקים הכלכליים של המלחמה הולכים ונערמים ובהינתן שכר הדירה שמלכתחילה גבוה (באזורי הביקוש בתל אביב שכר הדירה הממוצע לדירת 2 חדרים הוא כ-6-7 אלף שקל, לדירת 3 חדרים הוא 7.5-8 אלף שקל ולדירת 4 חדרים הוא יכול להגיע ל-10 ואפילו יותר), נראה שרבים לא יוכלו לעמוד בו. זה יגרום להם לנסות לעבור למקומות עם שכר דירה נמוך יותר או כשמדובר בצעירים לחזור להורים.
דירות בלי ממ"ד - ירידה חדה בביקוש
מה שמאוד בולט מאז המלחמה הוא החלוקה הברורה בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד. אנשים לא רוצים לגור בדירות בלי ממ"ד והן הופכות להיות נחותות משמעותית מדירות עם ממ"ד. זה יתבטא במחירי הדירות וכמובן שגם במחירי השכירויות.
קשה להעריך בשלב זה את הפער בדמי השכירות בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד וגם לא בטוח מה יהיה בעתיד. חזרה לשגרה בעתיד יכולה להשכיח את העניין או להפוך אותו ליחסית בשוליים, אבל נראה שזה יכול להתבטא מבחינה כספית בהוזלה של 500 שקל לפחות בדירות הקטנות ויותר משמעותית בדירות גדולות, לעומת דירות עם ממ"ד.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
הגורם העיקרי שישפיע על מחירי השכירות
הגורם העיקרי שישפיע על מחירי השכירות יהיה התחושה וההערכה של האנשים לגבי המצב הכלכלי. אנשים נמצאים בפחד גדול מהעתיד הכלכלי על רקע המלחמה והם חוסכים במקומות שאפשר. שכר דירה מהווה הוצאה גדולה (הדיור הוא רבע ממדד המחירים לצרכן) וככזה הוא גם זה שאפשר להפחית ממנו סכום משמעותי. המעבר להורים של צעירים רבים הוא חיסכון גדול, אבל גם משפחות וזוגות צעירים נמצאים במצב של עצירת הוצאות וחיסכון.
הביטחון התעסוקתי נפגע, אנשים רבים בחל"ת, גם מספר המפוטרים הולך וגדל. במצב כזה, הצורך לחסוך עולה. גם אנשים שמצבם הכלכלי טוב, מכינים כרית ביטחון להמשך. וכך, ההבנה שהשוק נכנס לתקופה קשה, מגדילה עוד יותר את הכוח של השוכרים בדרישה ובקשה להוריד את שכר הדירה או להפחית את העלייה הצפויה על פי ההסכם.
הגורמים שצפויים להוביל לגידול בביקושים להשכרה בתל אביב
לצד הירידה בביקושים מאז המלחמה, בהמשך לכך שהשוק היה בסוג של חולשה גם בחודשים הקודמים, יש גורמים שעשויים לעודד ביקושים בעיר. הגורם הראשון והבולט הוא תהליך ההתחדשות העירונית בתל אביב. מדובר על מאות רבות של מתמחים שעוברים תהליך של התחדשות עירונית, בסדר גדול של כמה אלפי משפחות וזה רק יילך ויגדל.
המשפחות האלו לא יכולות להתגורר בבניין שעובר התחדשות עירונית ורובן ירצו להישאר בסביבה - קרוב לבית ספר, קרוב לחברים, משפחה וכו'. היזם של ההתחדשות העירונית מחויב לספק להם דיור, לרוב המחויבות היא גם בסמיכות יחסית לבניין שלהם. התוצאה היא ביקושים גדולים לשכירות באזורים האלו. כלומר, מעבר לביקוש הבסיסי תהיה תוספת ביקוש שנתית משמעותית של משפחות ודיירים ממבנים של התחדשות עירונית.
זה יהיה לתקופה של שנתיים בערך, כי בסופו של דבר האנשים האלו יחזרו לבניין המשופר, אבל בינתיים מדובר בצורך בדירות נוספות להשכרה. ככל שהיקף ההתחדשות העירונית יגדל , כך הביקושים יגדלו, אבל צריך לזכור שצריך להסתכל על השינוי הכולל - כלומר אלו שצריכים לשכור בעקבות הפינוי מהדירה שלהם בניכוי אלו שחוזרים לבניין שלהם ומשחררים שכירות (כל עוד המגמה של התחדשות עירונית היא גידול אז יהיה עודף ביקוש). מעבר לכך, התחדשות עירונית בסוף מגדילה את היקף הדיור באזורי הביקוש כך שהיא דווקא פתרון מבורך. בסוף הדרך יהיה יותר היצע באזורים האלו, אבל תוך כדי תנועה הביקושים לשכירות יעלו.
פרץ של ביקושים
הבעיה שמדובר בביקושים נקודתיים. כמה פרויקטים של התחדשות עירונית באזור כיכר רבין וגל של ביקושים לשכירות שוטף את האזור. גלים של ביקושים יוצרים עיוות במחירים. הם מקפיצים את המחיר מעבר למה שהיה אמור להיות. ביקושים קבועים מעלים את המחירים בהדרגה, אבל פרץ של ביקושים על היצע קטן, מזניק מחירים. גם בשכר דירה וגם במחירי הדירות. כשמסתכלים היסטורית על שוק הנדל"ן המקומי רואים שההיסטוריה מלאה בפרצים של ביקושים (אחרי ביטול חוק מע"מ, אכזבה ממחיר למשתכן, אחרי הקורונה ועוד).
סיבה נוספת שעל פניו לא אמורה להיות משמעותית, אבל הקבלנים בהתחדשות עירונית מדגישים אותה היא מעבר של תושבים מהדרום למרכז ולתל אביב. מפונים מהדרום עוברים למרכז, אבל גם זה אמור להיות זמני. אל שהזמני הזה יכול להתארך וגם אם זה יהיה לתקופה קצרה זה יתפוס אלפי יחידות דיור. היצע הדירות יצטמצם.
המפונים מקבלים פיצוי גבוה מהמדינה, שמתחיל ב-18 אלף שקל לחודש ועולה למשפחה ממוצעת לכ-24 אלף שקל. בנוסף חלקן יכול להמשיך ולהתפרנס, ואז לגור בשכר דירה בתל אביב יכול להיות לא מאוד קשה כלכלית. ובכלל - במקרים רבים, הם מקבלים דירות במחיר מסובסד מצד קבלנים ובעלי דירות. הרווח הכלכלי של חלק מהם הוא מאוד משמעותי וזה יאפשר להם לגור באזורי הביקוש למרות יוקר המחייה באזורים אלו שעולה על המחירים בצפון ובדרום.
בדוח הכספי של הכשרה התחדשות שעוסקת בהתחדשות עירונית, נכתב כי "בעקבות המלחמה פונו תושביהם של עשרות יישובים בדרום הארץ ובצפון הארץ ליישובים במרכז. בעקבות זאת, צומצם במידה ניכרת היצע הדירות להשכרה בכל רחבי הארץ". הנהלת החברה מדגישה זאת כסוג של סיכון בעסקיה שכן היא אמורה להעביר דיירים מפרויקטים של התחדשות עירונית לשכר דירה באזור, אך הביקוש מצד המופנים עשוי לגישתה להשפיע על הדירות הפנויות ולהעלות את המחירים. בינתיים זה לא קורה. בינתיים יש מגמה בתל אביב של עצירה וקיפאון בשוק לצד ירידת מחירים.
גורם נוסף שיכול להביא לביקושים בעתיד הוא גל האנטישמיות והפגנות התמיכה בחמאס בבירות העולם. מדובר על הפגנות גדולות, חלקן אלימות, כשבמקביל פוגעים ומאיימים על הקהילות היהודיות בערים רבות. ההערכה כעת היא כי יהודים רבים יעדיפו לעזוב את מקום מגוריהם ולעלות לישראל. במצב כזה, יהיה ביקוש נוסף לרכישת דירות ולהשכרת דירות מצד אותם עולים. הקבלנים כבר מציינים זאת בדוחות ובהודעות, אבל קשה מאוד בנקודת הזמן הזו להעריך עד כמה זה יהיה משמעותי.
- 10.לא לעולם חוסן. לא יקרה כלום אם יבוא תיקון של 30-40 % (ל"ת)ישראל 19/11/2023 10:25הגב לתגובה זו
- 9.מני 19/11/2023 09:41הגב לתגובה זואין תיירות, רוב אירועי התרבות בוטלו, הסמסטר נדחה. עיר הבילויים בדחיה. סביר שאחרי המלחמה זה יחזור
- 8.שובי דובי 18/11/2023 09:03הגב לתגובה זוהמשכירים אפילו לא הציעו את הדירה במחיר שהם רצו ממני לפני מספר חודשים. גם במחיר שנחשב בתחילה נמוך מדי עבורם, הם גם לא מצליחים. בינתיים כמעט ואף אחד לא בא לראות את הדירה. לא יודע מה יהיה בעתיד, אך מי שטוען שאין ירידות פשוט משקר.
- 7.אני משכיר בקריות ועוד ליד הים 300 שח תענוג (ל"ת)בן 18/11/2023 05:37הגב לתגובה זו
- 6.המגיב 18/11/2023 01:44הגב לתגובה זווהן יהיו פנויות להשכרה. הרבה מהן בתל אביב. בירושלים. בערים נוספות.
- 5.תל אביבי 2 17/11/2023 18:40הגב לתגובה זותחילת לימודים ב 24/12, לכן טיפ - מי שיכול עכשיו לצוד דירה, לפני שהסטודנטים שנטשו דירה בחודש שעבר (כי הלימודים בוטלו) חוזרים בעוד חודש הרי שזה זמן טוב, כי אחרי שהסטודנטים יחזרו אין לכם סיכוי למצוא, כי מדובר באלפים רבים שיחסלו את כל ההיצע.
- דוד דוד 18/11/2023 09:07הגב לתגובה זואתה יודע מה יהיה עם המשק עוד חודשיים שלושה?
- הדרך המהירה להיות דל 18/11/2023 08:09הגב לתגובה זושכירות זו הדרך המהירה לכישלון כלכלי. מי שנמנע מזה, או גר במקום זול בתקופה הזו של חייו, יכול להגיע לדירה במרכז לפני גיל 30 עם משכנתא לכ-5 שנים.
- 4.מתווך תל אביב 17/11/2023 17:43הגב לתגובה זוירידות חדות מאוד בעיר
- 3.ירידה ??? 17/11/2023 16:43הגב לתגובה זולהיפך רבים רוצים להתגורר בגוש דן… לא ברור מהיכן הנתונים לירידה …
- 2.אפילו לא בודדדות!! חמישה חדרים בתשעת אלפים שח זה מ 17/11/2023 15:37הגב לתגובה זואפילו לא בודדדות!! חמישה חדרים בתשעת אלפים שח זה מציאה!!
- נשמע כמו אדיוט סדרתי 19/11/2023 11:41הגב לתגובה זוהוא מגיב תמיד אותה התגובה בלי שום קשר
- גם לא בחינם (ל"ת)איףףףף 18/11/2023 23:53הגב לתגובה זו
- למה לשקר 18/11/2023 09:06הגב לתגובה זויש ב 7500. היצע לא גדול, אך בכל זאת מדובר בפתח תקווה. לא מכיר בן אדם שחולם לגור בפתח תקווה.
- אבי 18/11/2023 08:13הגב לתגובה זומצאתי את הדירה ללא תיווך. תיווך זה מקצוע היסטורי, כמו חלבן או אביר. כמו שלהריץ מניות זה לא חוקי, גם להריץ נדלן יהיה לא חוקי בעתיד.
- דנה 18/11/2023 07:10הגב לתגובה זועיר משמימה.
- 1.YL 17/11/2023 15:06הגב לתגובה זותחשבו על כל אלפי הצעירים ש כל חלומם להתרחק מ איזור הספר ולחיות ב מדינת הכל אפשרי תל אביב ולכן דבר לא ישתנה
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"
לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי
יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון.
מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.
החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.
שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.
- לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל
- מנורה צפויה להשקיע ביוסי אברהמי - המטרה להמשך: הנפקה בבורסה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?
