דיור להשכרה לטווח ארוך - למה הקבלנים בורחים ומה החלק של המדינה?
מחירי השכירות לא מפסיקים לעלות, זאת כבר עובדה. עליית הריבית לירידת מחירי הדיור, הצליחה להבריח את המשקיעים והרוכשים הפוטנציאלים מהשוק ובעלי הדירות העלו את מחירי השכירות בעקבות העליה בהחזרי המשכנתא.
המדינה מנסה למצוא פתרון. קוראים לו דיור להשכרה ארוכת טווח. מכרז כזה נסגר בגני אז"ר - 279 דירות, שיווקו בחוזה מובטח לעשר שנים. למה זה חשוב? כי ככל שההיצע של הדירות להשכרה גדול יותר כך, לכאורה, מחירי השכירות אמורים לרדת. למה לכאורה? כי יש עוד נתונים שמשפיעים על מחירי השכירות, כמו העלאת הריבית. אם מחר הריבית תעלה ב-1%, החזר המשכנתא של בעלי הדירות יגדל והם יעלו את המחיר.
אבל זאת לא הסיבה העיקרית שבגללה הקבלנים בורחים מפרוייקטים להשכרה. כיום, התשואה על הריבית גבוהה משמעותית מהתשואה לבנייה להשכרה. האוצר ניסה לזרוק חבל הצלה לשוק הדיור להשכרה. הוא אפשר למשתתפות למכור את הדירות ולהתקזז על המע"מ. שיכון ובינוי, פרשקובסקי, מגוריט, אזורים ליוינג וחברות נוספות רכשו קרקעות לדיור להשכרה לטווח ארוך. לפני כשלוש שנים החברות האלה קנו קרקע בזול, קיבלו הטבות מס ובנו דיור להשכרה לטווח ארוך. התשואה הייתה נמוכה, עד 3.5%, אבל הם קיבלו הטבות מפליגות ובריבית אפסית - הם ניגשו למכרזים האלה. הם בנו גם על השבחת הדירות. אבל משהו קרה מאז - הריבית זינקה ולקבלנים לא נותרה ברירה - הם ברחו מהפרוייקטים האלה - מה יעשו עם תשואה של 3.5% כשהן לוקחות מינוף בריבית של 6%-5%? עלויות המימון של הקבלנים גבוהות. הם מעדיפים למכור מאשר להשכיר דירות. הם רוצים לקבל כסף כדי להקטין את המינוף כדי לא להיות חשופים מדי לריבית המשתוללת.
במה המדינה כן ניסתה להקל? היא נתנה להם הטבה, בשכירות ארוכת טווח היא תאפשר קיזוז מע"מ מוקדם, במקום בשלב יצירת ההכנסות, בשלב הבנייה וההקמה. זה תהליך שייקח זמן, כמובן. אבל כפי שתראו מיד, על הגדלת ההיצע אין מה לדבר. עלויות הפיתוח במכרזי רמ"י עדיין גבוהות מדי לקבלנים והעסק לא משתלם.
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עובדה לחוסר ההתעניינות של הקבלנים בשוק להשכרה אפשר לקבל משני מכרזים שהתפרסמו אתמול, באשקלון ובמגדל העמק, שהניבו היענות אפסית של הקבלנים. המכרז בשכונת אבן עזרא באשקלון לבניית 298 דירות נסגר ללא מציעים, למרות שמחיר המינימום עמד על 1.753 מיליון שקל. ייתכן והוצאות הפיתוח, שעומדות על 67 מיליון שקל, הבהילו את היזמים.
במכרז נוסף שנסגר השבוע, במגדל העמק, היזמים היו אמורים להתחרות על רכישת קרקע לבניית 350 דירות להשכרה. מחיר השומה עמד על 48 מיליון שקל, אך מחיר המינימום עמד על 3.8 מיליון שקל. לקבלן שהיה זוכה היו גם הוצאות פיתוח של 37 מיליון שקל. אף קבלן לא ניגש למכרז.
- 1.חגית 18/09/2023 17:44הגב לתגובה זווהאג"ח למימון הרכישה הוא בריבית ממוצעת של 7% לפני הוצאות על משרדים , משכורות תיקונים ושיווק, מסביר לבדו את כל התורה על הרגל אחת...
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
