דיור להשכרה לטווח ארוך - למה הקבלנים בורחים ומה החלק של המדינה?
מחירי השכירות לא מפסיקים לעלות, זאת כבר עובדה. עליית הריבית לירידת מחירי הדיור, הצליחה להבריח את המשקיעים והרוכשים הפוטנציאלים מהשוק ובעלי הדירות העלו את מחירי השכירות בעקבות העליה בהחזרי המשכנתא.
המדינה מנסה למצוא פתרון. קוראים לו דיור להשכרה ארוכת טווח. מכרז כזה נסגר בגני אז"ר - 279 דירות, שיווקו בחוזה מובטח לעשר שנים. למה זה חשוב? כי ככל שההיצע של הדירות להשכרה גדול יותר כך, לכאורה, מחירי השכירות אמורים לרדת. למה לכאורה? כי יש עוד נתונים שמשפיעים על מחירי השכירות, כמו העלאת הריבית. אם מחר הריבית תעלה ב-1%, החזר המשכנתא של בעלי הדירות יגדל והם יעלו את המחיר.
אבל זאת לא הסיבה העיקרית שבגללה הקבלנים בורחים מפרוייקטים להשכרה. כיום, התשואה על הריבית גבוהה משמעותית מהתשואה לבנייה להשכרה. האוצר ניסה לזרוק חבל הצלה לשוק הדיור להשכרה. הוא אפשר למשתתפות למכור את הדירות ולהתקזז על המע"מ. שיכון ובינוי, פרשקובסקי, מגוריט, אזורים ליוינג וחברות נוספות רכשו קרקעות לדיור להשכרה לטווח ארוך. לפני כשלוש שנים החברות האלה קנו קרקע בזול, קיבלו הטבות מס ובנו דיור להשכרה לטווח ארוך. התשואה הייתה נמוכה, עד 3.5%, אבל הם קיבלו הטבות מפליגות ובריבית אפסית - הם ניגשו למכרזים האלה. הם בנו גם על השבחת הדירות. אבל משהו קרה מאז - הריבית זינקה ולקבלנים לא נותרה ברירה - הם ברחו מהפרוייקטים האלה - מה יעשו עם תשואה של 3.5% כשהן לוקחות מינוף בריבית של 6%-5%? עלויות המימון של הקבלנים גבוהות. הם מעדיפים למכור מאשר להשכיר דירות. הם רוצים לקבל כסף כדי להקטין את המינוף כדי לא להיות חשופים מדי לריבית המשתוללת.
במה המדינה כן ניסתה להקל? היא נתנה להם הטבה, בשכירות ארוכת טווח היא תאפשר קיזוז מע"מ מוקדם, במקום בשלב יצירת ההכנסות, בשלב הבנייה וההקמה. זה תהליך שייקח זמן, כמובן. אבל כפי שתראו מיד, על הגדלת ההיצע אין מה לדבר. עלויות הפיתוח במכרזי רמ"י עדיין גבוהות מדי לקבלנים והעסק לא משתלם.
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עובדה לחוסר ההתעניינות של הקבלנים בשוק להשכרה אפשר לקבל משני מכרזים שהתפרסמו אתמול, באשקלון ובמגדל העמק, שהניבו היענות אפסית של הקבלנים. המכרז בשכונת אבן עזרא באשקלון לבניית 298 דירות נסגר ללא מציעים, למרות שמחיר המינימום עמד על 1.753 מיליון שקל. ייתכן והוצאות הפיתוח, שעומדות על 67 מיליון שקל, הבהילו את היזמים.
במכרז נוסף שנסגר השבוע, במגדל העמק, היזמים היו אמורים להתחרות על רכישת קרקע לבניית 350 דירות להשכרה. מחיר השומה עמד על 48 מיליון שקל, אך מחיר המינימום עמד על 3.8 מיליון שקל. לקבלן שהיה זוכה היו גם הוצאות פיתוח של 37 מיליון שקל. אף קבלן לא ניגש למכרז.
- 1.חגית 18/09/2023 17:44הגב לתגובה זווהאג"ח למימון הרכישה הוא בריבית ממוצעת של 7% לפני הוצאות על משרדים , משכורות תיקונים ושיווק, מסביר לבדו את כל התורה על הרגל אחת...
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
בנייה. קרדיט: Xהקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
למרות הצניחה במכירת דירות חדשות, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים נשאר גבוה - סימן ללחץ תזרימי ולניסיון לייצר מזומנים בתקופה בלתי נסבלת עבורם. ומה התוצאה? הגדולים קונים, הקטנים נאלצים למכור
בזמן שמכירות הדירות החדשות צנחו לשפל של שנים, היקף מכירת הקרקעות בידי קבלנים דווקא נותר גבוה ויציב. מאחורי הנתון הזה מסתתר סיפור שמספר לא רק את השינוי בהתנהגות של היזמים והקבלנים, אלא גם על הלחצים הפיננסיים שנוצר עליהם בשוק הנוכחי - בעיקר על אלה שאין להם גב כלכלי, יכולת גיוס הון וחוב מהיר.
ניתוח שערכה סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים מצביע על כך שבשנת 2024 ובתחילת 2025 נשמר היקף גבוה של מכירות קרקע מצד קבלנים, ובחלק מהחודשים אפילו נרשמה עלייה לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כל זאת, בזמן שמכירות הדירות החדשות בשוק החופשי נמצאות בירידה חדה שנמשכת כבר כמעט שלוש שנים. אמנם מתחילת 2025 אנחנו רואים את המגמה מתחזקת ומתרחשת באופן מובהק יותר אבל המגמה החלה כבר מסוף שנת 2022, לאחר רצף עליות הריבית שהחל במאי של אותה השנה. במילים אחרות: השוק קפוא, הקונים זהירים, והדירות לא נמכרות - אבל קרקעות דווקא כן.
לכאורה מדובר בפרדוקס. הרי אם המכירות חלשות, למה שקבלנים ימכרו קרקעות? התשובה, טמונה במילה אחת – תזרים. מי שהתרגל להסתמך על מכירות הדירות כדי להזרים כסף לקופה, מוצא את עצמו בתקופה האחרונה ללא מקורות. הריבית הגבוהה, עלויות הבנייה שגדלו, הקשחת התנאים מצד הבנקים והאטה בביקושים - כל אלה יוצרים לחץ תזרימי כבד. הפתרון הזמני: למכור קרקעות.
בחלק מהמקרים מדובר בקרקעות שנרכשו בשיא ההתלהבות של 2021 ו-2022, כאשר שוק הדיור רשם את אחת השנים החזקות בתולדותיו. אז, כשמכרו כמעט 38 אלף דירות חדשות בשוק החופשי, רבים מהיזמים האמינו שהגל רק מתחיל. הם רכשו קרקעות יקרות, לעיתים תוך מינוף גבוה, מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו לעלות. אלא שמאז המציאות השתנתה: בנק ישראל העלה את הריבית לשיעורים שלא נראו מזה שני עשורים, שוק המשכנתאות התקרר, והציבור עצר קניות. דרך אגב- הקצב השנתי של המכירות של השנה הנוכחית עומד על כ-23 אלף (עפ״י נתוני האוצר).
- תושב הנגב נאשם באיומים וסחיטה של קבלנים באשדוד
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דווקא בתקופה הזו, שבה הציפייה הייתה לראות ירידה גם במכירת הקרקעות, הנתונים מראים אחרת. באוצר מייחסים זאת בעיקר לקבוצת קבלנים ויזמים שנקלעו לקושי תזרימי, ונאלצים למכור נכסים כדי לשמור על פעילות שוטפת. חלקם מוכרים קרקעות שרכשו בשנים האחרונות, לעיתים עוד לפני תחילת תהליכי תכנון, וחלקם מעבירים אותן לקבלנים אחרים שמחזיקים ביכולת מימון גבוהה יותר. התוצאה היא גל עסקאות “יד שניה” של קרקעות בין יזמים, תופעה שכמעט ולא נראתה בעבר בהיקף כזה.
