שכונת קריית שרת הדרומית בחולון היא השכונה הגדולה בעיר ומטבע הדברים - גם יוצרת עניין גדול. יש הבדל משמעותי בין המחירים בחלקים שונים שלה - בנייני הרכבת הישנים לעומת הבניה החדשה, במה שמזכיר את ההטרוגניות של התושבים - משפחות ותיקות לצד צעירות. המחירים בבניינים הישנים מורידים את הממוצע, וזאת הסיבה שהמחיר למטר בקריית שרת מעט מתחת לממוצע בעיר.

בניינים ישנים לצד בניה חדשה. קריית שרת (גוגל מאפ)

ייתכן שבקרוב תשמעו על הגירה שלילית מהשכונה החוצה. שכונת ח/500 היא עתודת הקרקע האחרונה בעיר, שאין לה לאן להתרחב. מעל 4,000 דונם (לפי הערכות מוקדמות, 13 אלף יחידות דיור, 40-50 אלף תושבים חדשים) - זאת הקרקע היחידה שנותרה לעיר, לא רחוק מהשכונה וכביש 4. אחרי זה, חולון לא תוכל לבנות יותר לעולם (אלא רק לבצע התחדשות עירונית - פינוי בינוי).

24 אלף איש יש היום בשכונה, עם מחיר ממוצע של 28 אלף שקל למטר, מעניין יהיה לראות איך הקמת השכונה החדשה תשפיע. בדרך כלל, שכונה חדשה עם בתים חדשים מעלה את המחיר הממוצע בעיר, אבל יכולה להשפיע לא מעט על המחיר הממוצע בקריית שרת כלפי מטה. אנשים משדרגים את הנכס שלהם. המעמד הבינוני קונה דירות חדשות וכך הביקוש לדירות בסביבת קריית שרת עשוי לרדת ובשכונה החדשה - לעלות. זה ממש לא בטוח בהינתן מצוקת הדיור בארץ ובחולון. 

• "קניתי דירה להשקעה בחולון ב-1.65 מיליון שקל - למה זו עסקה מצוינת"
• 1,300 דירות חדשות בחולון בהשקעה של 2.5 מיליארד שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה תלוי כמובן בעוד הרבה משתנים, אבל בגדול - כנראה שתושבים יעזבו - השאלה היא כמה. עובדתית, בפרויקטים החדשים המחיר למטר עובר את ה-30 אלף שקל למטר. דירת 4 חדרים, ישנה יותר או פחות, תעלה סביב 2.5 מיליון שקל, אבל חדשה - סביב 3 מיליון.

השכונה משקיעה בספורט, בעיקר בכדורסל, דרך התיכון המוכר. יש בה את מוזיאון הילדים, ימית 2000 ופארק פרס שמכיל את היכל הקרח ומתחם הלה פארק - כל מה שמשפחה עם ילדים צריכה כדי להעביר את חודשי הקיץ.

לניתוח שכונות נוספות ברחבי הארץ - סיור שכונות

אפשר למצוא דירות ישנות בפחות משני מיליון?

התשובה היא חיובית. קריית שרת מוכרת בבניינים משנות ה-70' תמורת 21-24 אלף שקל למטר. נכון, אלה בניינים בני 50 שנה, ושמאית - יכול להיות שפחת של שני אחוז בשנה יגרום לכם לשאול מה בכלל שווה הדירה הזאת - אבל ייתכן שהיא שווה הרבה יותר ממה שאתם חושבים. לדירות כאלה, שנבנו לפני 1980, יש פוטנציאל לפינוי בינוי וככאלה - הן עשויות להיות שוות יותר. אחרי הכל, מה רע בלקחת דירה עם תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כמו פטור מהיטל השבחה?

• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

חשוב לשים לב יש הבדל מהותי אם מדובר בפרויקט חדש לגמרי או בפרויקט התחדשות עירונית. בפרויקט "סימפוני" בקריית שרת מוכרים כבר במחירים של 32-33 אלף שקל למטר, מחיר גבוה יותר בהשוואה לפרויקט בקק"ל 12 - שם מתבצע תמ"א 38.

לגבי מחירי השכירות, קיימים פערים גדולים בין בניינים ישנים, משנות ה-70', לבניינים חדשים יותר. בגדול, אפשר לומר שמחיר ממוצע לדירת 4 חדרים ינוע סביב 6,000-6,500 שקל ודירת 5 חדרים תעלה בין 7,000-7,500 שקל. דירות 3 חדרים קטנות בבניינים הישנים אפשר למצוא גם סביב 4,000-4,500 שקל.

בדקנו את מחירי ההיצע בשכונה, מושג ששמאים מתחילים להשתמש בו לאחרונה בגלל מיעוט עסקאות. בקריית שרת יש עסקאות, 11 עסקאות נעשו שם בחודש יוני, אבל מחירי ההיצע יכולים ללמד אותנו האם הדירות שיושבות על המדף יימכרו במחיר נמוך יותר. המחירים שמצאנו בקריית שרת הם סבירים יחסית וההיצע ברוב הדירות הוא מעל המחיר הממוצע למטר, כך שנראה שגם אם תהיה ירידה, היא לא תהיה מהותית, אלא של אחוזים בודדים. בחלק מהדירות מבקשים את המחיר הממוצע למטר, כך שפועל צפויה ירידה של 3%-2%. האם זה יחזיק לאורך זמן? לא ברור, בטח כשראש העיר שלך בטוח שהמחירים יעלו.

עוד טיפ קטן באשר למחירי היצע. לאחרונה שאל אותי חבר שרוצה לקנות דירה באזור המרכז, האם ניתן לסמוך על הערכת מחיר של לוח דירות יד שניה, במקום של שמאי. התשובה, חד משמעית, היא לא. רובוט יכול לזהות מגמות, הוא יכול לזהות את המחיר באותו בניין או באותו רחוב, אבל לא יכול לחזות דברים רבים אחרים - לאיזה כיוון הדירה פונה, מי השכנים, האם יש רטיבות בדירה ועוד עשרות פרמטרים אחרים. גם שמאי לא יאמר לכם מי השכנים שלכם, אבל הוא יוכל לזהות פרטים רבים אחרים, שלא בטוח שידעתם - כמו זכויות בניה נוספות, בניה לא חוקית ודברים חשובים אחרים. באחת הפעמים נתקלנו בשכונה שבה העריכו שני נכסים, באותה קומה, במחיר דומה. מרפסת אחת פנתה לפארק והשניה - לבית קברות. SAY NO MORE.

עסקאות אחרונות, קריית שרת והסביבה

בית לחם 7, 62 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 2 מיליון שקל.

אח"י דקר 3, 82 מ"ר, 3.5 חדרים, קומה 6 - 1.79 מיליון שקל.

יום הכיפורים 29, 82 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 2.4 מיליון שקל.

קרית שמונה 28, 105 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.6 מיליון שקל.

רמת הגולן 27, 52 מ"ר, 3 חדרים, קרקע - 1.7 מיליון שקל.

פרוייקט סימפוני, 242 מ"ר, 6 חדרים, קומה 24 - 7.64 מיליון שקל.