שוק המשרדים בארה"ב מתמוטט: 78% תפוסה במנהטן. תשאלו את נכסים ובניין
אחרי המשבר הגדול של 2008-2009, חלה נסיקה בתחום המשרדים. הכסף הזול בזכות הריבית הנמוכה שירדה בעקבות המשבר זרם להשקעות במשרדים - מנהטן כיכבה. משקיעים הזרימו מיליארדים רבים למנהטן, והם נהנו מהפירות במשך שנים. עד תקופת הקורונה נראה היה שהעסק די משגשג והתשואות היו נהדרות.
היום, קצת יותר מ-3 שנים אחרי שהקורונה פרצה לעולם, אפשר לראות שהיא רוקנה את המשרדים בחלקים גדולים בארה"ב וגם במנהטן. רוב חוזי השכירות שהסתיימו בזמן האחרון לא חודשו והמעטים שכן - חודשו בסכומים נמוכים מבעבר. המצב הזה אומנם החל בקורונה, אבל הוא הואץ בשנה האחרונה. הסיבה הראשית היא השוני בשיטת העסקת עובדים. הקורונה בעצם הראתה שניתן לעבוד בשיטה ההיברידית - בבית ובמשרד. בשיטה הזו ארגונים נזקקים לפחות שטחי משרדים. אז עכשיו מדברים על חזרה למשרד, ועדיין רוב החברות מאפשרות עבודה היברידית באופן מסוים, וזה שחרר שטחי משרדים.
מעבר לכך, השוק האמריקאי בהאטה. בשנה האחרונה הפיטורים בהייטק התרחבו ובמקביל שטחי המשרדים צומצמו. מנהטן ובכלל, ארה"ב "בנתה" על צמיחה והמשך שגשוג, והנה לפתע מתברר שיש שטחים עודפים - זה מוביל לירידה במחירים.
במקביל, המשכירים בבעיה - מול ירידת תשואה ולפעמים שטח השכרה ריק, הם משלמים ריבית שהולכת ועולה. התשואה שלהם נטו יורדת ובמקרים מסוימים הופכת שלילית. לצד זה, גם ערך הנכס יורד, אפילו צונח וה-LTV (יחס החוב לערך הנכס) עולה. כשהוא עולה, זה מעמיד את כל הנכס בסיכון גדול. במקרים מסוימים הלווה יעדיף להחזיר את הנכס, לאבד את כל השקעתו ולגמור עניין.
- הערעור נדחה: HSBC תרשום הוצאה של 1.1 מיליארד דולר בעקבות פרשת מיידוף
- HSBC רוצה למחוק את האנג סנג מהבורסה - מניית הבנק מזנקת ב-27%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שוק המשרדים במנהטן וניו יורק בכלל חשוב לא רק לבעלי המשרדים, אלא גם לניו יורק עצמה. היא לא יכולה לאפשר לעצמה להפסיד את הארנונה העצומה ששוק המשרדים מייצר לה, משהו כמו 20% מהתקציב הכולל של העיר - כסף שהולך לתשלום עבור בתי ספר, דיור ציבורי, משאיות כיבוי אש, פנסיה, פארקים ומה לא בעצם. בלי כל אלה, לניו יורק יש בעיה.
סקר שנערך לאחרונה מצא ששיעור המשרדים הפנויים במנהטן כיום נע סביב 22%. כלומר, שיעור התפוסה הוא 78%. זהו האחוז הגבוה ביותר הגבוה ביותר שנרשם מאז החל מעקב אחרי הנתון הזה מ-1984. אם כוללים בתחשיב שכירות משנה, יותר מ-128 בניינים במנהטן מציעים כיום מאות קומות של משרדים ריקים - סדר גודל של 40 גורדי שחקים ללא מענה.
- העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
- ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
כך למשל, על פי דיווח של בבלומברג, ג'יי פי מורגן מנסה למכור את ההלוואה שנתנה לחברת נכסים ובניין על מגדל HSBC בשדרה החמישית מספר 452 במנהטן. הבנק פנה למספר קונים פוטנציאלים בנוגע לרכישת ההלוואה בגובה של 350 מיליון דולר כשברקע הבנקים מתמודדים עם לחץ מוגבר מצד הרגולטורים להפחית את החשיפה לנדל"ן משרדים.
כדי לנסות ולהקל על מי שייקח את העסקה, הבנק מציע מימון עם תעריפים זולים מהשוק. המהלך מגיע שנה אחת אחרי שאותה ג'יי פי מורגן מחזרה את החוב על הבניין. ההלוואה אמורה להסתיים ב-2024, עם אפשרויות להארכה. דובר ג'יי פי מורגן סירב להגיב. גם בנכסים ובניין טרם השיבו לפניית בלומברג.
הבניין הזה בן 30 קומות ובשטח של כ-80 אלף מ"ר נקלע לסחרור אחרי שב-HSBC ארה"ב הכריזו על הניסיון לצמצם את שטח המשרדים ולעבור למערב מנהטן. לכן, נכסים ובניין תצטרך למצוא כעת דיירים חדשים, בתקופה שבה הביקוש אנו גבוה ושיעורי התפוסה של המשרדים, כפי שהבנתם כבר בתחילת הכתבה, נמוכים למדי בעיר. אז מה יעשו? אולי ימכרו את הבניין. בעבר חברת הנדל"ן אינובו הציעה 855 מיליון דולר אך לא הצליחה להשיג את הכסף והעסקה התפוצצה. לפי נכסים ובניין, השווי של המגדל ירד ל-720 מיליון דולר. אנחנו עוקבים אחרי השווי, עוד שהוא היה 1.2 מיליארד דולר פלוס. בדוחות השנתיים הבניין הוצג כך:
המגדל הלוהט
שימו לב לתשואה - 5.8%. הנכס הזה מניב תשואה של 5.8%, אבל כשהריבית של הבנק המרכזי מעל 5%, זה לא מעניין. התשואה למשקיע פוטנציאלי בהינתן המשבר בשוק ובעיקר במנהטן, עשויה להיות במינימום 7.5%-8% וצריך לזכור שבבניין HSBC יש עבודה רבה על שיפוץ ושינוי שיידרש כלפי השוכרים החדשים.
בתשואה של 7.5%-8%, ערך הנכס נופל דרמטית, זה גם יכול לרדת ל-550-500 מיליון דולר ומתחת לזה. זה עלול במקרים מסוימים גם לנגוס בהלוואה, אולי זו הסיבה שג'י פי מורגן מחפש למכור את ההלוואה בתנאים טובים.
והמשמעות לנכסים ובניין היא - סכנה ברורה ומידית. נכסים ובניין ציפתה למיליארד שקל נטו אחרי המימוש של הנכס. אם היא תקבל חצי מיליארד היא כנראה תשמח. וזה יוצר חור תזרימי לשנה הקרובה. איך היא תסגור אותו? לא ברור.
ההחזקה העיקרית של נכסים ובניין היא גב ים. חברה יציבה, חברה טובה, חברה רווחית, אבל המצב כעת מאתגר. גב ים נשענת על שוק המשרדים המקומי, השוק הזה בנפילה דרמטית. מחירי המשרדים ירדו ב-20%, אז נכון שיש לחברה חוזים ארוכי טווח, ועדיין היא לא תהיה חסינה מול משבר בשוק. השוק מתמחר את הצורות האלו במחיר של נכסים ובניין, אבל השאלה שתעלה בחודשים הבאים היא שאלה תזרימית. איך תצליח נכסים ובניין לשרת את החוב.
התשובה יכולה להיות דרך מימושים נוספים ומכירת פעילויות (לרבות פעילות התחדשות עירונית רווחית), מכירת נתח מגב ים ו-או הזרמה של כספים מהאמא - דסק"ש. אומנם לדסק"ש עצמה אין אמצעים, היא ממונפת, והיא בעצמה בחור תזרימי עתידי ולכן גם מחפשת רוכש לסלקום. אבל בעלי הבית - האחים מיכאל ודניאל זלקינד לצד צחי נחמיאס, מחזיקים בשליטה ויכולים לתמוך באם ירצו בחברות.
הזלקינדים שולטים באלקו שלמרות ההאטה, מייצרת דרך החברות המוחזקות רווחים ותזרימים גבוהים. הם עשויים לתמוך בנכסים ובניין, מצבו של צחי נחמיאס, גם נראה סביר לא בטוח שיש לו כיסים עמוקים כמו של הזלקינדים.
- 9.מגדלי המשרדים יוסבו לדירות בסופו של דבר. גם ככה זה ביחד (ל"ת)ממי 22/07/2023 18:33הגב לתגובה זו
- 8.סטטיסטיקאית 22/07/2023 12:13הגב לתגובה זומדובר בתיקי השקעות של הבנקים הבינוניים והקטנים בארה"ב שמנופחים בנכסים כאלה שעכשיו מאבדים גובה בשוק שכבר לא רואים בו נזילות. יש כמה בנקים גדולים TBTF אבל מה עם האחרים? ומה קורה לכל המערכת כשבנקים בינוניים וקטנים עסוקים בהישרדות, מפעילים RISK OFF אוגרים נזילות ומפסיקים לתת הלוואות? מה קורה כשהם לא מסוגלים להשיג מימון גם בריביות גבוהות, לא מבנקים אחרים ולא מקרנות כספיות?
- 7.הדמוקרטים מחריבים את הערים שבשליטתם בפרט ואת ארה"ב בכלל (ל"ת)חנוך 21/07/2023 22:31הגב לתגובה זו
- 6.שקרו בן שקרן 21/07/2023 15:05הגב לתגובה זואם תשאלו את אבי יעקובוביץ הוא יספר לכם שאצלו הכל דבש והתפוסות? אצלו עומדים בתור. הכל מלא שנים קדימה וזה בגלל שגוגל ישכרו ממנו את מגדל בבל שהוא שוכר ועוד איזה דיווח שיקרי לבורסה.
- 5.מי שיחזיק מעמד יצא מלך (ל"ת)מישהו 21/07/2023 09:32הגב לתגובה זו
- 4.לילי 20/07/2023 19:12הגב לתגובה זובנייני משרדים מוסבים לדירות . מחירי הדירות במנהטן בשמיים . תמיד יש עליות וירידות בתחום. יש חברות שלא ירגישו את הירידה כמו נכסים וביניין כי החוזה מסתיים בשנת 2025 .ועד אז השוק יכול להתאושש והריבית לרדת .
- 3.א 20/07/2023 13:45הגב לתגובה זוואז לפתע נגלה שהרחקנו לכת. מוטב שהנגיד כבר יתחיל להוריד מידי חודש. לתת לפחות אופק קדימה. אנשים ועסקים קטנים איבדו עניין וזה ישפיע חזק על כל הכלכלה
- 2.איציק 20/07/2023 12:56הגב לתגובה זוזה תחילת משבר שיגמד את המשבר של 2008, עכשיו הבורסה בניו יורק עולה ועולה אבל זו שירת הברבור, והצפי למיתון עמוק, וזאת כאשר כל העולם ממונף עד צוואר
- המגיב 20/07/2023 13:23הגב לתגובה זומיתון טוב לבורסות. כשיש מיתון, מחלקים כסף חינם. כסף שאותו מקבלים אך ורק מנהלי הבנקים (כדי שיתנו הלוואו לציבור, כאילו). מה עושה מנהל בנק טוב ? הוא קונה מחברו מניה, במחיר גבוה יותר ממחירה בעבר (יש כסף חינם, מה'כפת לו). חברו של מנהל הבנק הוא מנהל בנק בעצמו. ומה עושה מנהל בנק טוב ? - על זה ענינו רק לפני רגע. כך הבורסות עולות כשהכלכלה מדשדשת (כך זה כבר יותר מ 15 שנים)
- 1.מה גם בארה"ב יש רפורמה ? (ל"ת)שלמה 20/07/2023 12:56הגב לתגובה זו
- דיויד 21/07/2023 10:09הגב לתגובה זולדעת ביידן נתניהו המושחת לכלא
- ברפורמה השוק עולה קח דוגמא מהשוק שלנו . עולה יפה בחודש (ל"ת)יצחק 20/07/2023 13:24הגב לתגובה זו
- יריב 21/07/2023 18:14והוא ימשיך לרדת אם החקיקה תעבור.

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע
בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"
אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91% בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר.
כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.
צמיחה בכל החטיבות
בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.
בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.
- טבע מזנקת ב-21% - האנליסטים צופים אפסייד של עוד 25%
- טבע מכה את התחזיות בהכנסות וברווח; המניה מזנקת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
ג’י סיטי הגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה
ג’י סיטי ג'י סיטי -6.77% , חברת הנדל״ן המניב בשליטת חיים כצמן, הפתיעה את השוק בשבוע שעבר. החברה רכשה 7.7% נוספים ממניות סיטיקון בעסקה מחוץ לבורסה במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על מחיר השוק (כ-2.95 אירו ערב ההודעה), שפל אליו הגיעה סיטיקון לאחר פרסום הדוחות האחרונים. בעקבות העסקה עלתה אחזקתה של ג’י סיטי ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל מניות המיעוט באותו מחיר.
בהיענות מלאה, מדובר בעסקה שעשויה להגיע להיקף של 312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל). ג’י סיטי ציינה כי רכשה את המניות ממקורותיה העצמיים, אך מנהלת מו״מ לקבלת קו אשראי בנקאי של עד 195 מיליון אירו למימון יתרת הרכישה. לטענת החברה, המהלך צפוי לתרום להונה העצמי בכ-171 מיליון שקל ולשפר את ה-FFO, "עם השפעה זניחה על המינוף” ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות.
מניית סיטיקון נסחרת מאז ההודעה סביב הרף של 4 אירו, קצת מתחת למחיר ההצעה. זה סימן לכך שהשוק צופה שהצעת הרכש תתקבל (אילו הייתה נסחרת מעל 4 אירו, זו הייתה אינדיקציה לציפייה לפרמיה נוספת).כאן כבר עולה השאלה: למה דווקא 4 אירו? אם הכוונה הייתה להגיש הצעה "נדיבה" שתזכה להיענות, אפשר היה תאורטית להתייצב גם ב-3.5 אירו, פרמיה נאה על מחיר שוק שצלל מתחת ל-3 אירו ערב המהלך. בסביבת השוק עלתה השערה לפיה ג’י סיטי התחייבה מראש לרכישה מגוף מוסדי במחיר של 4 אירו במקרה ומחיר המניה ירדת מתחת ל-3. בעוד אין עדויות לדבר שכזה, התזמון של העסקה והמחיר שקפץ לגובה שאינו נדרש כדי "לשכנע" את השוק מציפים את סימן השאלה. בין אם נכון ובין אם לא, החברה נגררה להצעת רכש מלאה באותו מחיר מינימלי הודות לחוק הפיני.
מה המספרים מספרים
מול ההצעה המחייבת הזו הציגה ג’י סיטי את הסיפור הפיננסי: היא קונה מניות של סיטיקון בפרמיה על מחיר השוק אבל בדיסקאונט עמוק על ההון העצמי ("על הנייר”), ולכן רשאית לטעון לעלייה בהון בזכות רכישה זולה ביחס לשווי בספרים. השוק קנה בהתחלה את הסיפור, כאשר ביום ההודעה מניית ג’י סיטי עלתה משום שהאחזקה הסחירה בסיטיקון מוערכת כעת במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק שקדם לעסקה. אבל בתוך ימים ספורים הגיע תיקון חד: מעלות (S&P) הכניסה את הדירוג למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, והבהירה שבתרחיש של היענות רחבה להצעת הרכש המינוף עלול לטפס לטווח 70%-75%. במידה ותהיה ירידת ערך שיכולה להגיע הן משווי החזקה של נכסים אחרים והן מהתחזקות השקל מול נכסים בחו"ל, המינוף אף עשוי לחצות את רמת ה-80%, רמות שלא נראו מאז החלה החברה לממש נכסים. בשוק האשראי זו כבר אינדיקציה לשחיקה בפרופיל הפיננסי. בתגובה, המניה מחקה את העליות ונפלה מתחת למחיר שלפני ההודעה, ובאג"ח בלטה הירידה בסדרה יד' לדוגמא שאינה מובטחת, אות לאפשרות שהמשקיעים מפנימים סיכוני תזרים, גידול מהיר בחוב, ואף תרחיש שבו ערך הנכסים האפקטיבי בשוק נמוך מסך ההתחייבויות.
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כאן נכנסת לתמונה סוגיית המימון. לצד ההצהרה על "השפעה זניחה על המינוף", ג’י סיטי עצמה דיווחה כי היא מנהלת מו״מ לקבלת הלוואה בנקאית של עד 195 מיליון אירו למימון הרכישה והצעת הרכש. בשונה מגיוס אג"ח, מימון בנקאי דורש בטוחות נוקשות יותר: שעבודים על נכסים ובדיקות תזרים צמודות. עצם הפנייה למימון כזה מראה שהעסקה לא בהכרח נטולת סיכון. זו גם הסיבה שהאג"חים הגיבו בירידות , כאשר המשקיעים מבינים שהבנק יקבל קדימות עליהם, והחשש מגידול במינוף הופך למוחשי.
