"חלק מחברות הנדל"ן המניב יציגו ברבעון הקרוב שיערוכים שליליים" - ריט 1 ורבוע נדל"ן פגיעות יותר
שנת 2023 היא לא מה שהייתה השנים האחרונות. חברות הנדל"ן המניב נהנו משערוכי נדל"ן כלפי מעלה ולכן גם בזינוק בתוצאות. אבל האם זה יימשך? כנראה שלא. בדוחות האחרונים של חברות הנדל"ן המניב הישראליות כבר אפשר היה לראות רק עלייה קלה בשיערוכים, כשריבית ההיוון עדיין לא השתנתה: "בשיחות המשקיעים עם כלל החברות נשמעו אותן הקולות: האטה בביקושים והתארכות שלב המשא ומתן בעת חתימה על הסכמים, כאשר הדבר בא לידי ביטוי בשטח.
"פרט לעזריאלי, מרבית חברות הנדל"ן המניב רשמו שערוכים חיוביים זניחים, ובמקרה של אמות לא רשמו כלל. גם ברבעון הבא נראה שערוכים זניחים וחלק מהחברות אף יציגו שערוכים שליליים, כאשר לחברות שלהן נכסים במעגל שני ושלישי לת"א, בעלות סיכוי גבוה יותר לרישום הפסדי שערוך" אומר זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן, בבית ההשקעות IBI.
על אלו חברות מדובר?
למעשה אפשר לציין את ריט 1 ריט 1 -0.64% ואת רבוע נדלן רבוע נדלן 0% כפגיעות יותר. אצל ריט 1 שלושת רבעי מהכנסים (74%) נמצאים בערים מסביב לת"א ואצל רבוע כחול מדובר על 71%. קצב ההשכרות בפרויקט אינפינטי של ריט 1 וגם בקמפוס אמות בחולון - איטי יותר. שתי המניות ירדו ב-12 החודשים האחרונים ב-14% וב-11% בהתאמה ופחות מהמדד בתחום שירד ב-22.5%: "ברבעון הראשון שיעורי ההיוון של החברות נותרו ללא שינוי, אך להערכתנו המצב לא יישאר כך לעוד הרבה זמן. סביבת המאקרו משפיעה על השוכרים ולפי שיחות המשקיעים מורגשת האטה בביקושים והתארכות של המשא ומתן עד לחתימת הסכם שכירות, כאשר המגמה מורגשת כרגע יותר במעגלים שניים ושלישיים מאשר בתל אביב.
"אנו מעריכים כי חברות שלהן קיימים יותר נכסים במעגלים אלו, יתקשו להשכיר את נכסיהן ויכול להיות שיצטרכו להתגמש במחירי השכירות. לכן, לחברות אלו קיים סיכוי גבוה לפגיעה בתזרים המזומנים מהנכס שיגרור העלאת שיעורי היוון, וכפועל יוצא, לרישום הפסדי שיערוך".
- אמות מציגה יציבות תפעולית: ירידה של 1% ב-FFO מול עלייה של 2% ב-NOI
- המוסדיים ממשיכים להתנפל על השוק: אמות מגייסת מעבר לתכנון המקורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שיערוכי הנדל"ן המניב ברבעון האחרון לעומת הקודם והמקביל
איך אפשר לסכם את הרבעון שהסתיים?
"החברות הציגו דוחות בצפי עם המשך שיפור בתוצאות התפעוליות, אך לא בעוצמות שאליהן הורגלנו בשנים האחרונות. כמו כן, מבחינת שערוכים, חברות הנדל"ן המניב רשמו במהלך הרבעון שערוכים חיוביים בסכומים נמוכים משנה שעברה (פרט לעזריאלי), ויש חברות שלא רשמו שערוכים חיוביים כלל. בנוסף, כלל החברות מדווחות על האטה בביקושים וקשיים במשא ומתן".
בדרך כלל משווים את ה-NOI מול הרבעון המקביל בשנה שעברה. לדעתך צריך הפעם להסתכל בצורה שונה?
"הפעם יש להסתכל מול רבעון קודם. בהסתכלות מול תקופה מקבילה, החברות מראות שיפור מרשים ב-NOI, כאשר עזריאלי וגב ים מובילות עם שיפור של 15%, אחריהן נמצאות ריט 1, אמות ומליסרון עם עליה של 13%, 12% ו- 11%, בהתאמה, ורבוע נדל"ן סוגרת את הרשימה עם שיפור של 7% מול תקופה מקבילה.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
"אבל כאשר מסתכלים בהשוואה לרבעון הקודם, מתקבלת תמונה טיפה שונה. ניתן לראות שגב ים ורבוע נדל"ן מובילות עם שיפור של 7% ו-6%, בהתאמה, כאשר את הרשימה סוגרת ריט 1 עם ירידה של 2% מול רבעון מקביל וזאת בעקבות עזיבת אמדוקס את קמפוס רעננה. לדעתנו, מכיוון שנדל"ן מניב אינו עסק עונתי, נכון יהיה להשוות את תוצאות הרבעון הנוכחי גם לרבעון הקודם על מנת לקבל תמונת מצב המשקפת מגמות עדכניות.
"גם ב-FFO אנו רואים מגמה דומה ל- NOI. כאשר משווים מול תקופה מקבילה, החברות מראות שיפור מרשים ב- FFO, כאשר גב ים בראש עם שיפור של 43% (!), אשר נבע מאכלוס נכסים חדשים, שיפור בהכנסות השכירות וקיטון בהוצאות המימון נטו של החברה בעקבות יתרות מזומנים גבוהות, ועזריאלי סוגרת את הרשימה עם שיפור מינורי של 4% מול תקופה מקבילה.
"בהשוואה לרבעון הקודם אנו עדים למגמה שונה. גב ים ומליסרון מובילות עם עליה מרשימה של 16% ו-8% בהתאמה מול הרבעון הקודם. אמות מציגה שיפור של 2%, ורבוע כחול, עזריאלי וריט 1 מציגות צמיחה שלילית של 2%, 3% ו- 4%, בהתאמה.
"אצל ריט 1 הדבר נובע מעזיבת אמדוקס וקשיים באכלוס מתחם אינפינטי. אצל עזריאלי הדבר נובע מהשקעה בפרויקטים בהקמה ורכישת חברה בתחום הדאטה סנטרס בעלות כוללת של 1.1 מיליארד שקל, אשר גרמו לקיטון בהיקף המזומנים של החברה. בעקבות כך, הכנסות המימון של החברה קטנו, והוצאות המימון נטו גדלו".
השוואת חברות הנדל"ן המניב. מקור: בית ההשקעות IBI
איך משפיעה החשיפה לחו"ל?
"גם הרבעון, חשיפה לחו"ל העיבה על תוצאות החברות. אלוני חץ רשמה הפסדי שערוך בסכום כולל של 369 מיליון שקל כאשר כלל הסכום נבע מנכסיה בחו"ל (238 מיליון שקל מארה"ב ו-131 מיליון שקל מבריטניה). השערוכים השליליים בארה"ב נבעו בעיקר מעדכון פרמטרים בהערכת השווי להשכרת נכסים, כאשר שני הפרמטרים העיקריים היו הארכת תקופת ה-rent free (משך התקופה שייקח לאכלס שטח של דייר המסיים את השכירות) והן כתוצאה מהעלאת שיעורי ההיוון. השערוך השלילי בבריטניה נבע מהעלאת שיעור ההיוון של תזרים המזומנים החזוי של שני נכסים בסיטי של לונדון המצויים בשלבי ייזום מתקדמים. כמו כן, שיעורי התפוסה בנכסי החברה בחו"ל נשארים יציבים.
"לעומת זאת, בעזריאלי המצב שונה. החברה רשמה רווחי שערוך זניחים של כמיליון שקל ברבעון הנוכחי בגין נכסיה בארה"ב, אך שיעורי התפוסה נמוכים ועומדים על 68%.
"שתי החברות מדווחות כי שוק המשרדים בארה"ב קשה מאוד, כאשר מגמת הירידה בשטחי משרדים בארה"ב ממשיכה להיות מושפעת מההאטה הכלכלית העולמית, מעבר לעבודה היברידית ומהמשך התבססות ה- Flexible Office. בעקבות כך, הודיעה עזריאלי על כוונתה להכשיר את תיק הנכסים בארה"ב למכירה, אשר נאמד ב-2 מיליארד שקל.
אבל צריך גם לומר ש"מחקר של Savills בקשר לשווים ההוגן של נכסים ב- 24 שווקים בחו"ל. המחקר הציג מסקנה שקיימים 7 שווקים שבהן התיקון בוצע במלואו או נותר תיקון מינורי, ואחד מהם הוא הסיטי של לונדון, בו אלוני חץ מחזיקה נכסים" - אז אולי הירידות באלוני חץ כבר מוצו?
מה המשמעות של המזומן נכון לעכשיו?
מגמה נוספת שיש לשים לב אליה היא יתרות המזומנים בחברות. אם בעבר המזומן ששכב בחשבונות הבנקים של החברות הניב תשואה אפסית, היום, בעקבות העלאות הריבית שביצע בנק ישראל, חברות מקבלות תשואה נאה על יתרות המזומנים שלהן, דבר אשר מקטין את הוצאות המימון נטו, ומגדיל את ה- FFO, ולהפך".
- 3.רוני 30/05/2023 12:29הגב לתגובה זוהרי לא יתכן שאותן חברות בורסאיות ממשיכות לטעון בספרים כי ערכי הקרקע שעלו ועלו ועלו ועלו ועלו... 13 שנים רצופות, כעת שוות בדיוק אותו הדבר?
- 2.משערך שווי הוגן 29/05/2023 14:51הגב לתגובה זועליית הריבית העלתה את שיעורי ההיוון וחתכה דרמטית את השווי.מי זה מעריך השווי שלא יעז להעלות את שיעור ההיוון?
- 1.אתם אוהבים להפחיד, אולי התחזית נכונה ואולי לא אני לא סומך עליכם כי אתם לא יודעים מה כלום אתם אוהבים לצאת בתחזיות דרמטיות. (ל"ת)אמנון 29/05/2023 12:28הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
