תופעת מצמצמי הדיור מתרחבת, המשקיעים בורחים: 47% פחות עסקאות מאשתקד
בחודש מרץ נמשכה הירידה החדה במספר העסקאות - 6,785 דירות נרכשו והם מהווים ירידה של 46% בהשוואה למרץ אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר בארבעת החודשים האחרונים.
אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר פרסם את נתוני מכירת הדירות לחודש האחרון. לפיהם, בניכוי המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר העסקאות בחודש מרץ על 6,002 - גם כן ירידה חדה של 46% בהשוואה למרץ אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 4% במכירת דירות כאלה, המוסבר במיעוט היחסי של ימי עבודה בחודש פברואר , כאשר גידול זה כשלעצמו מתרכז באזורי הפריפריה.
עוד נמצא, כי רכישות המשקיעים בחודש מרץ הסתכמו ב-1,045 דירות, ירידה של 47% בהשוואה למרץ אשתקד, שיעור הירידה החד ביותר בארבעת החודשים האחרונים. מצד שני, מכירות המשקיעים בחודש מרץ הסתכמו ב-1,238 דירות, ירידה חדה של 51% בהשוואה למרץ אשתקד, בדומה לשיעור הירידה בסך עסקאות יד שניה. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת, כאשר במהלך החודש נגרעו ממלאי זה כ-240 דירות.
מכירות הקבלנים בחודש מרץ הסתכמו ב-2,797 דירות, ירידה של 41% בהשוואה למרץ אשתקד, בדומה לשיעורי הירידה בדצמבר-ינואר האחרונים, אולם ירידה חדה יותר מזו שנרשמה בפברואר האחרון. בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי הסתכמו מכירות הקבלנים ב-2,014 דירות, ירידה של 40% בהשוואה למרץ אשתקד וירידה של 0.3% בהשוואה לחודש הקודם.
בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בולטת התעצמות משמעותית בשיעורי הירידה במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודשים האחרונים באזורי הביקוש במרכז הארץ, בעוד התמתנות בשיעורי הירידה בפריפריה ממתנת את שיעור הירידה הארצי.
רכישות משחלפי הדיור בחודש מרץ הסתכמו ב-1,738 דירות, אחת הרמות הנמוכות ביותר שנרשמו ברכישות סגמנט זה בעשור האחרון לפחות וירידה של 59% בהשוואה למרץ אשתקד. שיעור מצמצמי הדיור עמד על שליש מסגמנט זה, לעומת רבע בלבד במרץ אשתקד.
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש מרץ הסתכמו ב-3,957 דירות (כולל "מחיר למשתכן"), ירידה של 38% בהשוואה למרץ אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות אלו ב-3,174 דירות, ירידה של 37% בהשוואה למרץ אשתקד. בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 17% ברכישות אלו, המתרכז בעיקר באזורי הפריפריה.
הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו בחודש מרץ ב-783 דירות, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז יוני אשתקד. עם זאת, בהשוואה למרץ אשתקד זוהי ירידה של 41%. חלק הארי של רכישות אלו התרכז באזור ב"ש, כאשר לראשונה מזה תקופה ארוכה התבצעו רכישות במסגרת זו בעיר ב"ש עצמה. ניתוח מאפיינים סוציו-דמוגרפים של הרוכשים בב"ש יש בו כדי לרמז על תמריץ לרכישת דירה במסגרת זו באזורי הפריפריה, בקרב מי שמתגוררים במחוזות המתאפיינים ברמותץ מחירים גבוהות (ת"א, המרכז וירושלים). נתונים ראשוניים לחודש אפריל מצביעים על המשך הירידה החדה בעסקאות (בהשוואה לאפריל אשתקד).
- 14.עצמאי 20/05/2023 12:45הגב לתגובה זויש מספיק כסף להשקעה לקבוצת הכח של צהל ושלוחותיו לשמור את המחירים למעלה, בזכות חליבת הקופה הציבורית ומציצת הדם.
- 13.יהודים חזירים 16/05/2023 22:55הגב לתגובה זוכמה עוד אפשר לגרור את הגוויה הרקובה הזו?? שיתחילו להתרסק מהר והרבה סססעעממקק
- 12.מחירי הדירות התחילו לרדת וכל חודש הדירות יהיו זולו 16/05/2023 16:45הגב לתגובה זומחירי הדירות התחילו לרדת וכל חודש הדירות יהיו זולות מהחודש הקודם וכך הלאה. ובנוסף הממתינים חוסכים משכנתא שתגיע ל 5-10% תלוי במסלול. אין הגיון. המחירים בירידה ובייחוד בתל אביב
- Wishful thinking (ל"ת)King Charles the 4th 17/05/2023 23:46הגב לתגובה זו
- ואתה חושב שכירות תרד? (ל"ת)שמעון 16/05/2023 18:55הגב לתגובה זו
- לאוניד 17/05/2023 20:41הנקודה היא לא האם תרד. הנקודה היא מה יותר משתלם במקודת זמן הזו. מה זול יותר לשכור או לרכוש? לא מסובך לחשב, כל אחד ע" פהנתונים שלו. (ברוב המקרים היום בארץ שכירות היא אלטרנטיבה זולה יותר). אפילו משמעותית זולה יותר.
- מה זה כמה אלפים לעומת מאות אלפים? (ל"ת)הבנת ברוך?! 16/05/2023 22:56
- 11.אוהד 16/05/2023 12:26הגב לתגובה זוכל העלאת ריבית משפיעה כפליים על הנדלן , גם הריבית האלטרנטיבית עולה וגם המימון מתייקר. המחירים המוצעים היום משקפים ריבית של 0 ולא את הריבית שעוד מעט מגיעה ל5% והחשש שהיא תעלה לכן אין עסקאות.
- 10.ראובן 15/05/2023 21:41הגב לתגובה זוהתחדשות עירונית מקום מתפתח מאוד
- שי 16/05/2023 09:51הגב לתגובה זומה לחפש שם.
- אין כבר ריקים ויש התכנות לפינוי המפרץ (ל"ת)בן 19/05/2023 05:21
- מחפש גם להשקעה הבנתי מהרשות העירונית שהתוכנית מוכנה (ל"ת)דני 16/05/2023 05:29הגב לתגובה זו
- 9.פקמ 15/05/2023 20:39הגב לתגובה זומזיל דמעה של עושר ואושר ונהנה מאגחים בבקשה ישראל תעלה את הריבית עוד
- 8.אני מכרתי את הבית היחזרתי משכנתא , משלם שכירות כיף 15/05/2023 15:56הגב לתגובה זואני מכרתי את הבית היחזרתי משכנתא , משלם שכירות כיף חי כמו מלך יודע מה ההוצאות השנתיות שלי בדיור, אין לצבוע, אין לעשות פרקט,אין לעשות מטבח , חי חי חי כמו מלך כיף
- מרי פופיס 21/05/2023 10:28הגב לתגובה זוהרעיון לעבור דירה כל הזמן מפריע מאוד
- 7.לאנשים אין כסף הכל יקר כולל דירות ומזון. 18% קריסה בדרך (ל"ת)רועי 15/05/2023 15:01הגב לתגובה זו
- 6.יוסי 15/05/2023 14:44הגב לתגובה זוועוד כל מיני סיסמאות על ביקוש והיצע. בהצלחה לכל הממונפים
- אנונימי 16/05/2023 11:54הגב לתגובה זודבע שטוף מוח של טדי
- 5.הבנו 15/05/2023 14:30הגב לתגובה זוועוד כאשר מכבידים את נטל הארנונה, כנראה בממשלה חושבים שאם הפראיירים משלמים עד עכשיו, אז שישלמו פי כמה. ומישהו מתפלא שמשקיעים וותיקים מוכרים למשקיעים חדשים ומעבירים השקעות לחו"ל?
- 4.שפוי 15/05/2023 14:26הגב לתגובה זוואז נשקול אם בכלל לקנות פה בלוקים
- 3.מה עם הביקושים הקשיחים חחחחח (ל"ת)רועי 15/05/2023 14:19הגב לתגובה זו
- קיימים ומתרבים 16/05/2023 14:02הגב לתגובה זוהולכות ומתייקרות, ובינתיים בשקט בשקט, מי שיש לו כסף מזדרז לסגור עיסקה.
- לאוניד 17/05/2023 20:45להגיד "בינתיים מי שיש לו כסף ממהר לסגור עסקה" כאשר כמות העסקאות בירידה דרסטית אומר רק: 1. או שלרוב האנשים אין כסף. ואז פשוט המחירים ישארו על הנייר וכמעט אף אחד לא יקנה (שוק מת) 2. או שאנשים מבינים שלקנות נדל"ן כעת לא משתלם. תבחר מה נכון.
- אתה חי בסרט של סרוגו:) (ל"ת)וגם הוא לא מאמין לעצ 16/05/2023 22:57
- 2.גבע 15/05/2023 14:07הגב לתגובה זוהמצב גרוע
- לא פשוט בכלל, גם להורים שסופסוף היה להם קצת שקט ונחת. (ל"ת)בהצלחה להם 16/05/2023 14:03הגב לתגובה זו
- 1.רועי 15/05/2023 13:43הגב לתגובה זומשפרי הדיור עשו אקזיט וניפחו את הבועה .....ואותם משפרי דיור הופחים למצמצמי דיור ומפוצצים את הבועה הריבית מחזירה את כולם למציאות
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
