צילום: מורן ישעיהו

כרמי גת: 5 חדרים ב-2 מיליון שקל. הייתם עוברים לדרום?

קריית גת מיתגה ומיתגה, עד שהביאה לכרמי גת מעל 7,000 משפחות. פעם הם שילמו 9,000 שקל במחיר למשתכן, היום, בשוק החופשי - כפול. לאן יגיעו מחיר הדיור, כמה עולה מטר לדירה חדשה והאם זה השיא של השכונה מהדרום?

איציק יצחקי | 15/05/2023 07:15 (27)

נושאים בכתבה כרמי גת מחירי הדירות סיור שכונות קריית גת

תחת הכותרת "השכונה הכי מבוקשת בישראל", הייתם מצפים לכותרת משנה קצת אחרת - פרוייקט מצליח בתל אביב, שכונה שקטה ברעננה, אולי אפילו פרויקט פריפריאלי שמושך ביקושים בגלל מחיר אטרקטיבי. הדבר הכמעט אחרון שהייתם מצפים לראות שם, זה את ההיסחפות של עיריית קריית גת. כך היא מכנה אותו באתר האינטרנט שלה. כרמי גת היא שכונה טובה, אבל כדי להוכיח שהביקושים עולים על ההיצע, צריך יותר מסתם הכרזה. יודעים מה, לפני שאתם מתקנים אותנו: יותר מבדיקה של אתר מכירות נדל"ן לגבי מועד ספציפי. בטווח הארוך, אתם יודעים הרי שזה לא נכון. חיפוש נרחב אחרי עיר מסוימת בזמן נתון לא תמיד קשור לביקוש - לעתים זה מחוסר ברירה או בעקבות רצון להכיר את השכונה בעקבות רישום לפרוייקט של מחיר למשתכן. בקיצור, הבנתם.

כרמי גת. צילום: עיריית קריית גת

איך זה ייגמר? כרמי גת (עיריית קריית גת)

כרמי גת הצליחה לעשות (בהצלחה אגב) את מה ש"אור ים" באור עקיבא עשתה - לבדל את השכונה מהעיר ובכך לנסות לשאוב עוד לקוחות פנימה - שזה מהלך לגיטימי לחלוטין. בשכונה החדשה באור עקיבא סיפרו לי בעבר שמדובר ב"עיר ליד קיסריה". במשרדי המכירות של כרמי גת לא מסתירים את העובדה שהשכונה היא חלק מהעיר. אבל בסוף, הכל במיתוג.

כרמי גת היא שכונה חדשה מצפון לנחל לכיש, היא נמצאת במקום נוח יחסית לדרום - בין מסילת הרכבת ממזרח לכביש 40 במערב. היא כוללת בעיקר דירות בבניה רוויה, אבל גם צמודי קרקע. בעבר שיווקי כאן אלפי דירות במסגרת מחיר למשתכן, מה שמשך את המחירים למטה. אבל עם הזמן היא התפתחה, משכה אוכלוסיה נוספת מהדרום בשל ההיבדלות ממרכז קרית גת, עבדה על מבני חינוך וחתמה על הסכם גג עם הממשלה, להבטחת התקציב לבנית תשתיות ומבני ציבור.

כרמי גת נולדה מתוך תהליך של התרחבות הפריפריה. המחירים שיורדים כעת עלו מדי שנה, והאופציות החלו להיסגר. פעם, שכונה רחוקה בתל אביב הפכה לברירת מחדל. זה התרחב למעגל השני והשלישי והגיע לקריית גת, לאשקלון, לשדרות ולנתיבות. לטווח הטילים. אנשים מוכנים להתפשר, לא כי אין להם ברירה. השכונות החדשות מציעות מפרט נהדר במחיר נמוך יחסית. כמה נמוך? כזה שעד לפני מספר שנים היה מקובל בערי המעגל השני. אין להם ברירה, כשרוצים לקנות משלמים. מי שקונה עכשיו, מאמין בעליית מחירי הדירות. מי שעוצר, מאמין שתהיה עוד ירידה, הקבלנים יילחצו והוא יוכל לרכוש במחיר "הפסד". אבל מה קורה בקריית גת?

כמה עולה דירה בכרמי גת?

לפני הכל, כמה נתונים על השכונה: יותר מ-7,000 דירות יש כאן, רובם שייכות למשפחות צעירות, אפילו צעירות מאוד - ממוצע גילאים של 30-35. יש כאן 4 בתי ספר יסודיים ועוד שני תיכונים, אוכלוסיה מעורבת עם בתי כנסת. בקרוב היא תחנוך כאן קריית ספורט מפוארת עם מגרשי כדורגל וכדורסל. פלא שהמדינה ממשיכה ליצור הסכמי גג ולהרחיב אותה?

לפני שנמשיך, עוד מילה אחת על מחירי השכירות כאן: משהו כמו 4,000 שקל ל-4 חדרים חדשה, 5,000 שקל ל-5 חדרים. זה כבר מחיר שמתחיל לטפס לאזורים קרובים יותר למרכז. אולי הנגישות התחבורתית וקיצור הדרך לגוש דן ילדה את זה, מי יודע.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בדקנו את מחירי הדיור בשלב המכירות הראשוני, חברת דונה מכרזה ב-2021 ב-12-13 אף שקל למטר. מאז המחיר הממוצע בישראל עלה מאוד. ליתר דיוק, 30% בשנתיים. היום, בפרוייקט של דונה מוכרים ב-18-19 אלף שקל למטר. מי היה מאמין שקריית גת תמכור במחירים האלה?

מצד שני, בטח נתקלתם במחירים של פחות מעשרת אלפים שקל למטר. זה נכון, אבל זה לא קשור לרובכם. מדובר בפרוייקט של מחיר למשתכן. בפרוייקטים של גינדי מצאנו דירות ב-17-18 אלף שקל. אלה מחירי היום בקריה. מצאתם מחירים של 5,700 שקל למטר? יופי, כנראה שחבר שלכם זכה בצמוד קרקע של דונה, 400 מטר ב-2.35 מיליון שקל. לא רע ביחס למחירים היום.

מצאנו גם עסקאות חריגות. בחודש מאי לפני שנה נמכר פנטהאוז מיד שניה בשכונה תמורת כ-2.79 מיליון שקל. זה המחיר הכי גבוה ששולם על דירה כזאת. לפני 8 שנים, כשהתחילו למכור כאן דירות, המחיר נע סביב 1.65 מיליון שקל. כלומר, מי שקנה כאן לפני 8 שנים עשה אקזיט מטורף. עד כמה? לא בהרבה ביחס למחירי הדיור, שהכפילו את עצמם בעשור.

בית ספר בכרמי גת. צילום: עיריית קריית גת

יש כאן תשתית לחינוך, אך האם המחיר לא גבוה מדי? (עיריית קריית גת)

נכון, 70% תשואה זה אחלה כסף על ההון העצמי שלכם, בעיקר אם אתם משקיעים וכלל לא בטוח שהם ציפו לקבל תשואה כזאת. אבל צריך לזכור - המחירים היום כבר נמצאים בשיא ועם ירידת מחירי הדיור, לא בטוח שהפוטנציאל הוא כל כך גדול. קריית גת הייתה סיכון בפריפריה והפכה למעצמה ביחס לדרום, אבל השאלה הכי חשובה למשקיע היא מה יקרה בעוד שנתיים - האם מחירי הדירות בשכונה יחצו את רף ה-1.8 מיליון שקל? אנחנו מדברים על דירות 4 חדרים בקומה נמוכה. אם זה יקרה, זאת תהיה הצלחת העשור. כיום, מחירי דירות 5 חדרים נעים בכיוון הזה - 2 מיליון שקל ל-120 מטר (יש כאן שוליות לגודל, לכן המחיר למטר יורד). מטורף יהיה לחשוב מה יקרה אם זה יעלה עוד, באחוזים ניכרים - בעיקר לנוכח המשבר בשוק הדיור.

רוצים עוד הוכחה לטירוף? המכרז הראשון שמצאנו לקרקע בשכונה נרכשה על ידי גינדי, חברה לא בקטנה בכלל. ממוצע המחיר ליחידת קרקע היה 158 אלף שקל. לפני מספר חודשים קנתה שם חברת אמורה מגרש דומה. המחיר: 500 אלף - יותר מפי 3.

קריית גת הופכת למפלצת. זה לא אומר שזה מצדיק את מחירי הדיור, זה לא אומר עדיין שהיא אטרקטיבית מאשקלון או באר שבע. בפועל, תושבי הדרום נוהרים לכאן ולכל חוכמת המונים יש סיבה.

עסקאות אחרונות, כרמי גת

דונה בכרמי גת, 147 מ"ר, 6 חדרים, קומה 2 - 2.78 מיליון שקל.

פרוייקט מיי אדרת, 146 מ"ר, 6 חדרים, קומה 8 - 2.87 מיליון שקל.

פרוייקט מי אדרת, 122 מ"ר, 5 חדרים, קומה 6 - 2.11 מיליון שקל.

דונה בכרמי גת, 102 מ"ר, 4 חדרים, קומה 9 - 1.88 מיליון שקל.

שרה אמנו, 81 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 1.63 מיליון שקל.

שרה אמנו 9, 121 מ"ר, 5 חדרים, קומה 1 - 2.02 מיליון שקל.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(27):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

24.
עיר מתחרדת (ל"ת)
דני 13/05/2024 23:28
הגב לתגובה זו
23.
חיים 13/10/2023 16:52
הגב לתגובה זו
בארנונה פה מאוד יקרה ואין לעשות בקרית בשמונה הערב
22.
חיים 15/09/2023 21:10
הגב לתגובה זו
עיר רפאים משמונה בערב אין מה לעשות שם ומתחרדת ממש
21.
חיים 14/07/2023 22:46
הגב לתגובה זו
עיר משעממת אין תעסוקה ומקומות בילוי ארנונה יקרה
20.
יוסי 19/05/2023 15:00
הגב לתגובה זו
שעל דירה של 5 חדרים ישלמו 2000₪ ארנונה
19.
אוהד 18/05/2023 10:28
הגב לתגובה זו
אוכלוסיה חלשה , המון שטח מסביב , רחוקה מהכל. בתוכנית הבאה של הממשלה גג לאברך ימכרו שם דירות ב700 אלף שקל. שזה בערך כמה שזה באמת שווה
18.
אבי 17/05/2023 21:54
הגב לתגובה זו
כבר היום יש 20 אחוז חרדים ועוד בונים להם מערב כרמי גת רק לחרדים בית שמש בעתיד.
17.
הומלס 17/05/2023 19:48
הגב לתגובה זו
השאלה לא נשאלה, האם עובדי אינטל שנמצאת כ-5 דקות מהשכונה גרים בשכונה? התשובה לשאלה זו מיתרת את הכתבה.
16.
גלאור נכסים 17/05/2023 09:22
הגב לתגובה זו
חנויות להשכרה/למכירה בגדלים שונים בלב השכונה החדשה
15.
מנשה 17/05/2023 05:27
הגב לתגובה זו
לקנות כבר עדיף ליד הים בקרית חיים מערבית דגניה השבחה ואיכות חיים
14.
לדרום כן לקריית גת לא (ל"ת)
אלון 16/05/2023 08:25
הגב לתגובה זו
13.
יעקב 15/05/2023 20:12
הגב לתגובה זו
האוכלוסיה שומרי מסורת וכיפה סרוגה וחרדים מנסה למכור את הדירה ואין קונים !!
בשישי שבת הכל סגור (ל"ת)
שלום 16/05/2023 19:22
הגב לתגובה זו
הדג מסריח מהראש 16/05/2023 18:24
הגב לתגובה זו
חיים זה לא רק דירה . חובה לחשוב בגדול ולמכור איכות חיים כמו חינוך ותרבות . תחבורה ציבורית מסחר ותעשיה פארקים ספורט תנועות נוער וכו' .
12.
שולתתתת1 15/05/2023 16:44
הגב לתגובה זו
מדובר במחירי ריצפה במקום הכי מבוקש בארץ.רק 2 מיליון ויש לך דירה.כלומר עם הון עצמי של חצי מיליון שחסכת כך חייך ומיליון וחצי שתיקח משכנתה לשארית חייך. סה"כ 9000 שקל לחודש למשך שלושים שנה .בטוח לא תרגיש את זה.רוצו לקנות!!
11.
מטורף. ממחיר כולל גם חרקות של "הצעירים" מהפזורה וקאסמים (ל"ת)
הכל כלול 15/05/2023 16:05
הגב לתגובה זו
10.
איתי 15/05/2023 16:02
הגב לתגובה זו
קניתי דירה ואחרי שנה כבר עלה במעל חצי מליון שקל שווה רצח
9.
יוסי 15/05/2023 13:29
הגב לתגובה זו
תוך שנים בודדות הפכה מאתר בנייה ענקי לפנינה של ממש. שכונה שבה כל הבתים חדשים מהניילונים אין בתי רפאים או בניינים מתפוררים אין צורך בתמא...שכונה ירוקה ובנויה לפי הטכנולוגיה הכי חדשה בלי כבלים של חשמל באוויר, עם ספורטק ענק ומחא שבילים ירוקים וכמובן רכבת לתל אביב. קניתי לפני כמה שנים ושמח שצדקתי.
8.
מועלם 15/05/2023 12:16
הגב לתגובה זו
גטו מודרני עם מחירים נופלים ואוכלוסייה שומרת מצוות יום שבת הוא יום מנוחה לא מעט בתי כנסת בשכונה לפני שנה רציתי לרכוש שם דירה ניהלתי ממ על דירה מצויינת מושקעת נוף לרכבת 1780000 שח היום לא אשלם 160000 שח כי התשואה בבנק גבוהה ובטוחה יותר
7.
אביחי 15/05/2023 11:55
הגב לתגובה זו
עיר עלובה מאוד אין שום הצדקה לגור פה
6.
שוות גג מיליון 15/05/2023 10:08
הגב לתגובה זו
כמה סתומים יש פה, הקבב ישמור
5.
שכונה מבוקשת 15/05/2023 09:44
הגב לתגובה זו
שכונה מבוקשת הבנתי הכול... אז למי שלא מתמצא, יש 3 שכונות שוות בלבד ברמת גן=וותיקים, חרוזים והגפן, ולא דווקא בסדר הזה, כי חרוזים כבר נעשתה יותר מידי צפופה ופקוקה.
4.
אביב 15/05/2023 09:14
הגב לתגובה זו
תתעוררו
3.
אלון 15/05/2023 09:05
הגב לתגובה זו
מהר מהר לפני שיגמר
יוסי 15/05/2023 13:38
הגב לתגובה זו
בתור מי שהגיע לשכונה מירושלים בגלל המחירים המוגזמים אני יכול להעיד שכמחצית התושבים מגיעים מערים חזקות במרכז, חלק בעקבות העבודה (מפעל אינטל שבעיר) או בגלל המחירים הנוחים והסביבה וכולנו מרוצים. חרדים?? חח אתה מדבר על קרית גת הישנה. לך תעשה שיעורי בית. המלצה בשבילך תמשיך להגיב רק אחרי שאופקים תרחיב.
2.
דניאל 15/05/2023 08:57
הגב לתגובה זו
כל פעם מנסים להציל מקום אחר
1.
שהבורסה בצבע אדום 15/05/2023 07:25
הגב לתגובה זו
פצצה של מחיר

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן