לראשונה מאז 2015: שפל במכירת דירות ברבעון הראשון; עליה קלה במרץ
ירידה נוספת במחירי הדירות. לפי נתוני הלמ"ס ברבעון הראשון של שנת 2023 נמכרו 7,960 דירות חדשות - הנתון הנמוך ביותר מאז שנת 2015 ויותר נמוך אפילו משיא הקורונה - הרבעון הראשון של 2020 בו נמכרו כמעט 9,300 דירות.
ירידת המחירים מורגשת היטב בהשפעת הריבית: היא מכבידה על נוטלי המשכנתאות ומרחיקה אותם מחלום הידרה מצד אחד, אבל אמורה להוריד את המחירים בטווח הארוך. גם הקבלנים נפגעים. עלויות המימון גבוהות, הם צריכים להציג לבנקים דוח אפס כדי שיבין שהפרוייקט כלכלי ולכן חלקם ממהרים לצאת במבצעים אטרקטיביים.
יחד עם זאת, ראוי להדגיש כי לפי הנתונים, בחודש מרץ השנה נרשמה התאוששות קלה בקצב מכירת הבתים. בסך הכל, נמכרו 2,790 דירות חדשות. זאת עלייה של 9.4% לעומת החודש הקודם - פברואר.
תל אביב רק עשירית במכירת דירות. היא מכרה 235 דירות, זאת ירידה של 15.2% לעומת הרבעון הקודם. אם משווים את המצב לזה שהיה כאן לפני שנה, אז זו צניחה של 75%. במקום הראשון נמצאת העיר ירושלים, שמכרה 865 דירות. העיר נתיבות נמצאת במקום השני אחרי שמכרה 818 דירות - פי 3 דירות מלפני שנה. במקום השלישי - אשקלון, בה נמכרו 425 דירות. חלק מהם, כפי שפרסמנו כבר, הם תושבי אשדוד שמעתיקים את מגוריהם דרומה. ברביעי פתח תקוה עם 404 דירות ובחמישי - רמת גן עם 319.
- מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כאמור, בשלושת החודשים הראשונים של השנה נמכרו 7,960 דירות חדשות, שזה די דומה למה שקרה כאן באוקטובר-דצמבר 2022 (7,920). אגב, כרבע (23.7%) מהדירות החדשות שנמכרו במרץ היו בסבסוד ממשלתי, עלייה של 35.5% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. כ-29.1% מהדירות החדשות שנמכרו היו במחוז הדרום וכ-19.3% במחוז המרכז.
בסוף מרץ 2023 מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-54,500 דירות, ומספר חודשי ההיצע היה 21 חודשים. למעלה ממחצית מהדירות שנותרו למכירה התרכזו במחוזות תל-אביב (29.6%) והמרכז (23.8%).
- 5.אזרח 15/05/2023 15:36הגב לתגובה זולא מוכנים לקנות כמה בלוקים עם צינורות וחוטי חשמל במיליונים תתחילו לחתוך במחיר
- 4.מאיר 14/05/2023 14:39הגב לתגובה זוהורדת מחירי הדירות איננה אינטרס של הממשלה. הממשלה משרתת את הקבלנים והיא רוצה כמה שיותר מיסים לגבות. רק אנו הציבור נצליח להוריד מחירים. די לחזירות של הממשלה ושל הקבלנים. לא קונים והמחירים ירדו
- 3.אבי 13/05/2023 10:12הגב לתגובה זואיזה שפל אתה חי בעננים כי על כל דירה שהקבלנים מציעים יש 10 קופצים וזה עוד לפני שהסינים שאמורים לבוא ולקנות פה המשקיעים חוץ בגלל שהתעשרו ואיך אומרים אצלינו יאללה ביתר יאללה
- 2.מחירי הדירות מתרסקים 12/05/2023 18:56הגב לתגובה זוחזירי הנדלנ בהיסטריה - החגיגה הסתימה. תוך 5 שנים מחירי הדירות בגוש דן יירדו בחמישים אחוז.
- 1.רננה 11/05/2023 20:25הגב לתגובה זוכל יום מעדכנים את המחירים בשלטים. ירידה של 12%במחירי דירות מיד שניה
- כולם מחכים לחודש יולי, אז ייחתכו העסקאות (ל"ת)מחפשת המציאות 14/05/2023 22:11הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
