הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
דירה מכירה נדלן
צילום: שלומי יוסף
מחירי הדירות לאן

היכן מחירי הדיור קפצו ב-40% בשנה? רשימת הערים שתפתיע אתכם

מחירי הדירות בירידה, אחרי שזינקו ב-20% בשנה האחרונה, אבל יש ערים עם זינוקים אפילו חדים יותר; וגם - איפה יש פוטנציאל להשקעה; מה קרה למחירים בבת ים ובערים חרדיות והאם זה הזמן לרכוש דירה באשקלון?
איציק יצחקי | (17)
נושאים בכתבה בית שמש בני ברק בת ים למס מחיר הדיור מחירי הדירות נדל"ן למגורים נדלן

מחירי הדירות כבר נמצאים בירידות משמעותית של 5% וזה מן הסתם יימשך, וזאת בעקבות העלאות הריבית שבלמו את ביקושים. הבעיה היא שזה מגיע אחרי עלייה מטורפת של 33% (כשליש) במחירי הדיור בשנתיים האחרונות - אז המחירים גבוהים עדיין בהרבה מאשר לפני שנתיים. כמובן, לריבית לוקח זמן להשפיע, זה לא שבאותו יום שהריבית עולה המחירים יורדים. למעשה, העלאת הריבית התרחשה במהירות: יותר מ-4% בתוך שנה אחת. ההשפעה התחילה כמעט מיד בכל מה שקשור לירידה בהיקף העסקאות והמשכנתאות, אבל למחירים עצמם לקח הרבה יותר זמן כדי להגיע לשינוי מגמה - הירידות התחילו רק בחודשים האחרונים. זה גם הגיוני, אמרו לציבור במשך עשור 'המחירים רק עולים ואין דבר כזה ירידה', זה לא נכון אבל לציבור לוקח זמן להפנים את השינוי.

כך למשל ברבעון האחרון של 2022, הריבית כבר הגיעה בחודש אוקטובר ל-2.75% (לעומת 0.1% רק חצי שנה קודם לכן), ומאז היו עוד 3 העלאות נוספות. כבר אז, ובוודאי בהתחשב בקצב המהיר מאוד של העלאות הריבית, זו הייתה רמת ריבית שאמורה להזהיר את רוכשי הדירות - המימון שלכם יהיה יקר יותר. לרוב האנשים יש מרכיב של מסלול הפריים במשכנתא ובוודאי לאור ביטול מגבלת השליש ע"י בנק ישראל (בעיתוי הכי פחות נכון - וביקרנו את הבנק המרכזי על כך בזמן אמת) הציבור הגדיל את הרכיב הזה במשכנתא. אז כן, הביקושים ירדו משיאי כל הזמנים אבל הם עדיין לא ירדו לרמות נמוכות. גם עכשיו - 6 מיליארד שקל בחודש הם הרבה פחות מ-12 ו-13 מיליארד בחודש, אבל זה עדיין גבוה היסטורית (לעומת 2-4 מיליארד בשנים קודמות). 

למעשה, מאז 2008 (עם עלייה קטנה באמצע) ועד אפריל 2022 הריבית נותרה 0.1%. הכסף היה זול ולמה בעצם לא לקנות דירה כשאין מחיר לכסף? גם תחילת ההעלאות לא נראתה מאיימת (בנק ישראל התחיל עם העלאה ראשונה של 0.25%) ניכרת בצורה משמעותית בחשבון המשכנתא. העליות של הריבית ברבעון האחרון לא עצרו את רוכשי הדירות שהמשיכו לשים את הכסף בנדל"ן. רק עכשיו, בתוך 2023 הם מבינים שהריבית היא לא גבוהה, אלא מסוכנת.

המספרים מראים שמחירי הדיור בשנה שעברה עשו קפיצה של 20%, אבל מספר ערים רשמו עליה גבוהה יותר. בין היתר, מדובר בערים חרדיות או בעלי אופי חרדי, כמו בני ברק ובית שמש. הן מעלות אפשרות סבירה שגם ירידה במחירים, לא תהפוך רכישות קודמות ללא כדאיות, בעיקר בגלל נסיקה משמעותית ברבעון האחרון של 2022. כלומר - ירידת מחירים תוריד את המחירים לנקודה נמוכה יותר מאשר היום, אבל מי שרכש לפני 5 שנים ואפילו שנתיים עדיין כנראה יישאר ברווח (בהנחה שהוא לא מפסיד אותו במשכנתא).

שוק הנדל"ן במספרים - ומה המחירים הממוצעים בערים השונות?

כמה מספרים עוד קודם: בשנה שעברה נמכרו 40,480 דירות חדשות, 30% פחות לעומת שנת 2021. כלומר, מספר העסקאות במקרה הזה לא אומר שהמחירים ירדו. להפך, 30% פחות עסקאות, אבל המחירים עלו משמעותית. ברבעון האחרון נמכרו 7,770 דירות חדשות, שזה 8.7% פחות לעומת השלישי. כלומר, מחירי הדירות עלו ברבעון הזה למרות ירידה במספר העסקאות. אם ניקח את חודש דצמבר לבד, אז בו הייתה הירידה הגדולה ביותר - 9.5% לעומת נובמבר. זה אומר שהתהליך של הבלימה נעשה בהדרגה, עם עליית הריבית.

תכף נגיע להשוואת המחירים בין 2021 ל-2022 לפי הערים הבולטות, אבל הנה כמה מספרים חשובים לגבי הערים הבולטות: ברבעון הרביעי והאחרון של השנה הזו, 5 ערים נותרו עדיין בפסגה בכל הקשור למחירי הדיור. בתל אביב עמד המחיר הממוצע על 4.217 מיליון שקל. בכפר סבא שילמתם הרבה פחות - 2.882 מיליון שקל לדירה ממוצעת. ברמת גן היה המחיר 2.872 מיליון שקל, בירושלים המחיר הממוצע היה 2.750 מיליון שקל ובבת ים, תתפלאו, המחיר קפץ ל-2,594 לדירה ממוצעת. בת ים מצליחה להפתיע את המשקיעים והרוכשים לטובה - כפי שתראו בהמשך, הזינוק שלה היה הגבוה ביותר מבין כל הערים בארץ. לעומת זאת, המחירים הנמוכים בישראל היו בבאר שבע - 1.104 מיליון שקל, באשקלון היה המחיר 1.35 מיליון שקל ובחיפה 1.52 מיליון שקל.

היכן המחירים עלו הרבה יותר?

מה שמעניין עוד יותר, הוא השוואת המחירים הממוצעים ברבעון הרביעי של 2022 לעומת הרבעון הרביעי ב-2021. באשקלון עלו המחירים ב-3.1% בלבד, בבאר שבע ב-4.5%. אבל היו מספר ערים שבהן המחירים עלו מעל 20% ברבעון - בבת ים נרשם זינוק אדיר של 39% בשנה, בבני ברק ובפתח תקוה עלו המחירים ב-26.3%, בבית שמש הם זינקו ב-23.8% ובנתניה ב-21.5%. צריך לסייג. הנתונים של הלמ"ס הם ממוצעים. ככל שהמדגם גדול יותר, כך ניתן להשוות בדיוק טוב יותר (כמו בכל סקר סטטיסטי), אבל אם לצורך הדוגמה - בבת ים נמכרו ברבעון הרביעי של 21 דירות בשכונות פחות טובות וברבעון הרביעי של 2022 נמכרו דירות במגדלי יוקרה, אז אי אפשר להשוות. ובכל זאת - הלמ"ס מספקים את הנתונים האלו כי מדובר על מדגם משמעותי וניתן לגזור ממנו מגמה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)
    בתייה 28/02/2023 05:42
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    mtlk 27/02/2023 07:47
    הגב לתגובה זו
    המדינה צריכה לצאפר קנית דירות באיזורים מסוימים.ואפילו להגדיל בהם את מענקי המקום.לדוגמא דימונה/ערד/ירוחם/צפת/כרמיאל/טבריה כדי שיוצרו ערי כח.גם במחיר סבסוד משמעותי.גם ביזום.גם באמצעי תחבורה.והכל.ואל תשכחו שכל מי שגר שם לא רק שלא מעמיס על התשתיות במרכז.אלה הופך גם לצרכן.עיר עם 30 אלף ץושב לא שקולה לעיר עם 80 אלף תושב.מכל הבחינות.ומענקי מקום הם הבסיס ליצירה.דבר שני המשקיע הוא הבסיס ליזום ובניה.ולא צריך להילחם במשקיעים.הם הבסיס לשוק השכיריות.ולא פחות חשוב הם הבסיס ליזמים העתידים לכשיגדלו.מדינה לא צריכה לבלום ביקוש.אלה ליצר היצע.זה הבסיס לפריחה כלכלית וצמיחה.ולישראל אין את הבעיה של מדינות המערב והוא אוכלוסיה מזדקנת מול אוכלוסיה צעירה.מה שמחייב הגירה הולכת וגדלה כמו בגרמניה.ועוד לא מעט מדינות
  • 8.
    הבנתם? 27/02/2023 07:12
    הגב לתגובה זו
    כשרוצים לשדר ירידת מחירים מדומה, מגייסים את כול תעלולי הסטטיסטיקה והתקשורת, בתכלס, אך דירה לא נמכרה בהפסד, אלא להיפך - ברווח. מה שאומר שהיום השוק הוא של אנשי נדלן ומשקיעים, שלא מתלבטים, באים, סוגרים עיסקה תוך כמה ימים וזהו, עוד דירה נגרעה מהמאגר. ואז הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור לא מבינים מה קורה, כרגיך יקח שנים לעכל ואז משלמים הרבה יותר על הרבה פחות.
  • 7.
    מנחם 27/02/2023 06:28
    הגב לתגובה זו
    מחירי הדירות רק מתחילים להיתעורר בבתים עיר יפה עם טיילת וקיו חוף מהיפים בארץ צמודה לתל אביב ששמה מחירי הדירות כפול ויותר הפוטנצייל אדיר בבתים זה תל אביב הבאה עוד שנתיים שלוש מחרי הדירות ליד הים היו כבר 6 עד 8 מיליון מה שהיום באזור ה4
  • 6.
    תשנו מ- נוהרים לנהרו! החגיגה נגמרה (ל"ת)
    סמיר 26/02/2023 18:30
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    גם כתבות הפימפום לא יעצרו את פיצוץ הבועה (ל"ת)
    26/02/2023 17:25
    הגב לתגובה זו
  • תפסיק כבר 27/02/2023 05:11
    הגב לתגובה זו
    תפסיק לפמפמם על פיצוץ בועה שתכף יתחילו לעלות המחירים
  • 4.
    ע. 26/02/2023 16:26
    הגב לתגובה זו
    מרכז העיר בת ים רחוק 15 דק' הליכה מחוף הים! בעוד חודש/חודשיים תחל לפעול הרכבת הקלה (קו אדום) שתחבר את בת-ים לתל-אביב, רמת-גן,א.ת. ב"ב על מגדליהמשרדים ב.ס.ר , גבעתיים, ופתח תקווה.אז תהיה קפיצת מחיר נוספת!
  • 3.
    יורד בכל הארץ 26/02/2023 11:50
    הגב לתגובה זו
    את הסיבוב שעשו הקבלנים והבנקים בשנים האחרונות, אנחנו עכשיו מרגישים בכיס, אנשים כבר לא קונים דירות ולא לוקחים משכנתא, לכן המחירים יורדים בכל הארץ אז למה אתם מסלפים עובדות ומנסים לנפח את הבועה הזו עוד? לא כואב לכם על האזרח החלש ש50% מהכסף המשפחתי שלו הולך רק על הבועה הזו?
  • 2.
    איש פשוט 26/02/2023 11:40
    הגב לתגובה זו
    נדמה שבזמן האחרון רק אנשים עם הרבה כסף יכולים להמשיך לקנות. אולי הם קונים דירות גדולות מהממוצע ואז מבחינה סטטיסטית רואים עליה במחירים. צריך לעשות ניתוח לפי גודל הדירות ו/או מספר החדרים. לא אתפלא לראות עצירה או אפילו ירידה קלה במחירי הדירות הקטנות במחצית השניה של 2022.
  • ע. 26/02/2023 16:31
    הגב לתגובה זו
    לאנשים לא יהיה כסף לרכוש דירות גדולות ולכן יחפשו דירות קטנות יותר! בעיר טוקיו - יפן- אנשים מגיעים מהפרברים לעבוד בעיר הגדולה וישנים בלילה בתא קטן ..
  • 1.
    משקיע 26/02/2023 11:26
    הגב לתגובה זו
    כפול מתשואה על דירה ובלי כאב ראש וסיכון של שוכרים בעייתיים
  • פלונית הפולניה 26/02/2023 22:08
    הגב לתגובה זו
    בנדל״ן השווי צונח רק באזורים בהם יש (חס״ש) מלחמה בה האש (או החומר האב״כי) גולשת לעורף של אותו אזור.
  • לי 26/02/2023 17:24
    הגב לתגובה זו
    נכון
  • מוטי 26/02/2023 13:34
    הגב לתגובה זו
    יש אגח של חב' הראל פרעון בשנת 2035 היום התשואה שלו 5.4% , מחלק ריבית פעם בשנה
  • הראל חומסים כספים ראו הוזהרתם (ל"ת)
    הראל 02/03/2023 10:51
  • משה 26/02/2023 12:31
    הגב לתגובה זו
    יש גם אגחים בטוחים עם -5-6 אחוז
משכנתא (גרוק)משכנתא (גרוק)

ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה

הריבית המערכתית הממוצעת רשמה ירידה של 03% ב-3-4 חודשים; בנק מזרחי נותר היקר מכולם ואילו הבינלאומי ממשיך להציע תנאים טובים בעיקר בזכות פעילות מול משרד הביטחון
רן קידר |
נושאים בכתבה משכנתא ריבית משכנתא מזרחי טפחות

בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.  

למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.


בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.    

לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.


            נתוני חודש ספטמבר. קרדיט: בנק ישראל

המגמה בשלושת החודשים האחרונים

בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.


נתוני יולי. קרדיט: בנק ישראל 

הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים, והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.


להמשך הכתבה לחץ כאן
מטרו
צילום: מטרו

חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו

הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל

רן קידר |
נושאים בכתבה מטרו

מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.

הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת. 

חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.


השקעות ענק בתשתיות

במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.

מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.

להמשך הכתבה לחץ כאן