הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
דירה מכירה נדלן
צילום: שלומי יוסף
מחירי הדירות לאן

היכן מחירי הדיור קפצו ב-40% בשנה? רשימת הערים שתפתיע אתכם

מחירי הדירות בירידה, אחרי שזינקו ב-20% בשנה האחרונה, אבל יש ערים עם זינוקים אפילו חדים יותר; וגם - איפה יש פוטנציאל להשקעה; מה קרה למחירים בבת ים ובערים חרדיות והאם זה הזמן לרכוש דירה באשקלון?
איציק יצחקי | (17)
נושאים בכתבה בית שמש בני ברק בת ים למס מחיר הדיור מחירי הדירות נדל"ן למגורים נדלן

מחירי הדירות כבר נמצאים בירידות משמעותית של 5% וזה מן הסתם יימשך, וזאת בעקבות העלאות הריבית שבלמו את ביקושים. הבעיה היא שזה מגיע אחרי עלייה מטורפת של 33% (כשליש) במחירי הדיור בשנתיים האחרונות - אז המחירים גבוהים עדיין בהרבה מאשר לפני שנתיים. כמובן, לריבית לוקח זמן להשפיע, זה לא שבאותו יום שהריבית עולה המחירים יורדים. למעשה, העלאת הריבית התרחשה במהירות: יותר מ-4% בתוך שנה אחת. ההשפעה התחילה כמעט מיד בכל מה שקשור לירידה בהיקף העסקאות והמשכנתאות, אבל למחירים עצמם לקח הרבה יותר זמן כדי להגיע לשינוי מגמה - הירידות התחילו רק בחודשים האחרונים. זה גם הגיוני, אמרו לציבור במשך עשור 'המחירים רק עולים ואין דבר כזה ירידה', זה לא נכון אבל לציבור לוקח זמן להפנים את השינוי.

כך למשל ברבעון האחרון של 2022, הריבית כבר הגיעה בחודש אוקטובר ל-2.75% (לעומת 0.1% רק חצי שנה קודם לכן), ומאז היו עוד 3 העלאות נוספות. כבר אז, ובוודאי בהתחשב בקצב המהיר מאוד של העלאות הריבית, זו הייתה רמת ריבית שאמורה להזהיר את רוכשי הדירות - המימון שלכם יהיה יקר יותר. לרוב האנשים יש מרכיב של מסלול הפריים במשכנתא ובוודאי לאור ביטול מגבלת השליש ע"י בנק ישראל (בעיתוי הכי פחות נכון - וביקרנו את הבנק המרכזי על כך בזמן אמת) הציבור הגדיל את הרכיב הזה במשכנתא. אז כן, הביקושים ירדו משיאי כל הזמנים אבל הם עדיין לא ירדו לרמות נמוכות. גם עכשיו - 6 מיליארד שקל בחודש הם הרבה פחות מ-12 ו-13 מיליארד בחודש, אבל זה עדיין גבוה היסטורית (לעומת 2-4 מיליארד בשנים קודמות). 

למעשה, מאז 2008 (עם עלייה קטנה באמצע) ועד אפריל 2022 הריבית נותרה 0.1%. הכסף היה זול ולמה בעצם לא לקנות דירה כשאין מחיר לכסף? גם תחילת ההעלאות לא נראתה מאיימת (בנק ישראל התחיל עם העלאה ראשונה של 0.25%) ניכרת בצורה משמעותית בחשבון המשכנתא. העליות של הריבית ברבעון האחרון לא עצרו את רוכשי הדירות שהמשיכו לשים את הכסף בנדל"ן. רק עכשיו, בתוך 2023 הם מבינים שהריבית היא לא גבוהה, אלא מסוכנת.

המספרים מראים שמחירי הדיור בשנה שעברה עשו קפיצה של 20%, אבל מספר ערים רשמו עליה גבוהה יותר. בין היתר, מדובר בערים חרדיות או בעלי אופי חרדי, כמו בני ברק ובית שמש. הן מעלות אפשרות סבירה שגם ירידה במחירים, לא תהפוך רכישות קודמות ללא כדאיות, בעיקר בגלל נסיקה משמעותית ברבעון האחרון של 2022. כלומר - ירידת מחירים תוריד את המחירים לנקודה נמוכה יותר מאשר היום, אבל מי שרכש לפני 5 שנים ואפילו שנתיים עדיין כנראה יישאר ברווח (בהנחה שהוא לא מפסיד אותו במשכנתא).

שוק הנדל"ן במספרים - ומה המחירים הממוצעים בערים השונות?

כמה מספרים עוד קודם: בשנה שעברה נמכרו 40,480 דירות חדשות, 30% פחות לעומת שנת 2021. כלומר, מספר העסקאות במקרה הזה לא אומר שהמחירים ירדו. להפך, 30% פחות עסקאות, אבל המחירים עלו משמעותית. ברבעון האחרון נמכרו 7,770 דירות חדשות, שזה 8.7% פחות לעומת השלישי. כלומר, מחירי הדירות עלו ברבעון הזה למרות ירידה במספר העסקאות. אם ניקח את חודש דצמבר לבד, אז בו הייתה הירידה הגדולה ביותר - 9.5% לעומת נובמבר. זה אומר שהתהליך של הבלימה נעשה בהדרגה, עם עליית הריבית.

תכף נגיע להשוואת המחירים בין 2021 ל-2022 לפי הערים הבולטות, אבל הנה כמה מספרים חשובים לגבי הערים הבולטות: ברבעון הרביעי והאחרון של השנה הזו, 5 ערים נותרו עדיין בפסגה בכל הקשור למחירי הדיור. בתל אביב עמד המחיר הממוצע על 4.217 מיליון שקל. בכפר סבא שילמתם הרבה פחות - 2.882 מיליון שקל לדירה ממוצעת. ברמת גן היה המחיר 2.872 מיליון שקל, בירושלים המחיר הממוצע היה 2.750 מיליון שקל ובבת ים, תתפלאו, המחיר קפץ ל-2,594 לדירה ממוצעת. בת ים מצליחה להפתיע את המשקיעים והרוכשים לטובה - כפי שתראו בהמשך, הזינוק שלה היה הגבוה ביותר מבין כל הערים בארץ. לעומת זאת, המחירים הנמוכים בישראל היו בבאר שבע - 1.104 מיליון שקל, באשקלון היה המחיר 1.35 מיליון שקל ובחיפה 1.52 מיליון שקל.

היכן המחירים עלו הרבה יותר?

מה שמעניין עוד יותר, הוא השוואת המחירים הממוצעים ברבעון הרביעי של 2022 לעומת הרבעון הרביעי ב-2021. באשקלון עלו המחירים ב-3.1% בלבד, בבאר שבע ב-4.5%. אבל היו מספר ערים שבהן המחירים עלו מעל 20% ברבעון - בבת ים נרשם זינוק אדיר של 39% בשנה, בבני ברק ובפתח תקוה עלו המחירים ב-26.3%, בבית שמש הם זינקו ב-23.8% ובנתניה ב-21.5%. צריך לסייג. הנתונים של הלמ"ס הם ממוצעים. ככל שהמדגם גדול יותר, כך ניתן להשוות בדיוק טוב יותר (כמו בכל סקר סטטיסטי), אבל אם לצורך הדוגמה - בבת ים נמכרו ברבעון הרביעי של 21 דירות בשכונות פחות טובות וברבעון הרביעי של 2022 נמכרו דירות במגדלי יוקרה, אז אי אפשר להשוות. ובכל זאת - הלמ"ס מספקים את הנתונים האלו כי מדובר על מדגם משמעותי וניתן לגזור ממנו מגמה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    פוטנציאל לעליות במחירי הדירות קריית חיים מערבית שדרות (ל"ת)
    בתייה 28/02/2023 05:42
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    mtlk 27/02/2023 07:47
    הגב לתגובה זו
    המדינה צריכה לצאפר קנית דירות באיזורים מסוימים.ואפילו להגדיל בהם את מענקי המקום.לדוגמא דימונה/ערד/ירוחם/צפת/כרמיאל/טבריה כדי שיוצרו ערי כח.גם במחיר סבסוד משמעותי.גם ביזום.גם באמצעי תחבורה.והכל.ואל תשכחו שכל מי שגר שם לא רק שלא מעמיס על התשתיות במרכז.אלה הופך גם לצרכן.עיר עם 30 אלף ץושב לא שקולה לעיר עם 80 אלף תושב.מכל הבחינות.ומענקי מקום הם הבסיס ליצירה.דבר שני המשקיע הוא הבסיס ליזום ובניה.ולא צריך להילחם במשקיעים.הם הבסיס לשוק השכיריות.ולא פחות חשוב הם הבסיס ליזמים העתידים לכשיגדלו.מדינה לא צריכה לבלום ביקוש.אלה ליצר היצע.זה הבסיס לפריחה כלכלית וצמיחה.ולישראל אין את הבעיה של מדינות המערב והוא אוכלוסיה מזדקנת מול אוכלוסיה צעירה.מה שמחייב הגירה הולכת וגדלה כמו בגרמניה.ועוד לא מעט מדינות
  • 8.
    הבנתם? 27/02/2023 07:12
    הגב לתגובה זו
    כשרוצים לשדר ירידת מחירים מדומה, מגייסים את כול תעלולי הסטטיסטיקה והתקשורת, בתכלס, אך דירה לא נמכרה בהפסד, אלא להיפך - ברווח. מה שאומר שהיום השוק הוא של אנשי נדלן ומשקיעים, שלא מתלבטים, באים, סוגרים עיסקה תוך כמה ימים וזהו, עוד דירה נגרעה מהמאגר. ואז הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור לא מבינים מה קורה, כרגיך יקח שנים לעכל ואז משלמים הרבה יותר על הרבה פחות.
  • 7.
    מנחם 27/02/2023 06:28
    הגב לתגובה זו
    מחירי הדירות רק מתחילים להיתעורר בבתים עיר יפה עם טיילת וקיו חוף מהיפים בארץ צמודה לתל אביב ששמה מחירי הדירות כפול ויותר הפוטנצייל אדיר בבתים זה תל אביב הבאה עוד שנתיים שלוש מחרי הדירות ליד הים היו כבר 6 עד 8 מיליון מה שהיום באזור ה4
  • 6.
    תשנו מ- נוהרים לנהרו! החגיגה נגמרה (ל"ת)
    סמיר 26/02/2023 18:30
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    גם כתבות הפימפום לא יעצרו את פיצוץ הבועה (ל"ת)
    26/02/2023 17:25
    הגב לתגובה זו
  • תפסיק כבר 27/02/2023 05:11
    הגב לתגובה זו
    תפסיק לפמפמם על פיצוץ בועה שתכף יתחילו לעלות המחירים
  • 4.
    ע. 26/02/2023 16:26
    הגב לתגובה זו
    מרכז העיר בת ים רחוק 15 דק' הליכה מחוף הים! בעוד חודש/חודשיים תחל לפעול הרכבת הקלה (קו אדום) שתחבר את בת-ים לתל-אביב, רמת-גן,א.ת. ב"ב על מגדליהמשרדים ב.ס.ר , גבעתיים, ופתח תקווה.אז תהיה קפיצת מחיר נוספת!
  • 3.
    יורד בכל הארץ 26/02/2023 11:50
    הגב לתגובה זו
    את הסיבוב שעשו הקבלנים והבנקים בשנים האחרונות, אנחנו עכשיו מרגישים בכיס, אנשים כבר לא קונים דירות ולא לוקחים משכנתא, לכן המחירים יורדים בכל הארץ אז למה אתם מסלפים עובדות ומנסים לנפח את הבועה הזו עוד? לא כואב לכם על האזרח החלש ש50% מהכסף המשפחתי שלו הולך רק על הבועה הזו?
  • 2.
    איש פשוט 26/02/2023 11:40
    הגב לתגובה זו
    נדמה שבזמן האחרון רק אנשים עם הרבה כסף יכולים להמשיך לקנות. אולי הם קונים דירות גדולות מהממוצע ואז מבחינה סטטיסטית רואים עליה במחירים. צריך לעשות ניתוח לפי גודל הדירות ו/או מספר החדרים. לא אתפלא לראות עצירה או אפילו ירידה קלה במחירי הדירות הקטנות במחצית השניה של 2022.
  • ע. 26/02/2023 16:31
    הגב לתגובה זו
    לאנשים לא יהיה כסף לרכוש דירות גדולות ולכן יחפשו דירות קטנות יותר! בעיר טוקיו - יפן- אנשים מגיעים מהפרברים לעבוד בעיר הגדולה וישנים בלילה בתא קטן ..
  • 1.
    משקיע 26/02/2023 11:26
    הגב לתגובה זו
    כפול מתשואה על דירה ובלי כאב ראש וסיכון של שוכרים בעייתיים
  • פלונית הפולניה 26/02/2023 22:08
    הגב לתגובה זו
    בנדל״ן השווי צונח רק באזורים בהם יש (חס״ש) מלחמה בה האש (או החומר האב״כי) גולשת לעורף של אותו אזור.
  • לי 26/02/2023 17:24
    הגב לתגובה זו
    נכון
  • מוטי 26/02/2023 13:34
    הגב לתגובה זו
    יש אגח של חב' הראל פרעון בשנת 2035 היום התשואה שלו 5.4% , מחלק ריבית פעם בשנה
  • הראל חומסים כספים ראו הוזהרתם (ל"ת)
    הראל 02/03/2023 10:51
  • משה 26/02/2023 12:31
    הגב לתגובה זו
    יש גם אגחים בטוחים עם -5-6 אחוז
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן