במשרד האוצר מתכננים רפורמה חדשה, במסגרתה יהיה על המשכירים לדווח על כל עסקה, גם אם זו לא אמורה להגיע לרף המס. בין היתר, היא אמורה גם להקל על אלה שמשכירים ושוכרים דירה במקביל, כך שיקבלו אפשרות קיזוז של עד 7,500 שקל - כלומר אם אתם משכירים דירה ב-10,000 שקל ושוכרים ב-8,000 שקל, תוכלו לקזז 7,500 שקל וההכנסה החייבת תהיה 500 שקל בלבד.

הרפורמה הזאת היא טובה: כיום ישנה ישראלים רבים שלא מדווחים על עסקאות כאלה. יש שתי בעיות עיקריות בשוק כיום: בעיית פיקוח, שמתירה לישראלים רבים לא לדווח בטענה שחשבו שלא היו צריכים, ובעיה שניה: שוק שחור. רבים משלמים בשחור וכעת, אם הם יידעו שהם חייבים לדווח על כך שהנכס שלהם לא ריק, הם גם לא יוכלו לדווח על סכום נמוך מדי.

מה לעשות, בסוף רשות המסים חכמה יותר ממה שאתם חושבים. היא יודעת מה מחיר שוק השכירויות, כפי שהיא יודעת לקבוע שווי שוק ולמסות בהתאם עסקת מכר שהייתה נמוכה מהשוק, מה שאנשים עושים כדי להתחמק ממס. מכרתם או שכרתם דירה ב-30% פחות? זה יקפוץ להם מיד על המסך ואז תקבלו טלפון: "שלום, מדברים מרשות המסים. תגיעו לחקירה". ושם לא הייתם רוצים להיות.

אז מה הרפורמה תעשה לשוק? האם היא באמת תשפיע ויותר אנשים ידווחו? מה זה יעשה לשורת ההכנסות של רשות המסים והאם זה ייקל על כולנו? כידוע, כיום הפטור צמוד למדד והוא עומד על 5,470 שקל בחודש, במקום 5,200 שהיה מקובל עד לא מזמן. זה פשוט: המדד עלה, הכסף שלנו קונה פחות, וזאת התוצאה. המיסוי במקרקעין בכל הנוגע לשכירויות משתלם במיוחד: אתם מכניסים כסף, אבל בניגוד לשכר או לרווחים בבורסה, אתם לא משלמים מס עד תקרה מסוימת. 

• הפטור ממע"מ ביבוא אישי עולה ל-150 דולר והלחץ עובר לשוק המקומי
• העלאות הארנונה ב-2026: האם גם לכם הארנונה תעלה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"זה יחסום פעמיים את השוק השחור: פעם אחת כדי שתוכל לדרוש את ההוצאה, כלומר אם אתה שוכר ומשכיר, אתה תכניס את מי שמשכיר לך לחובת הדיווח", אומר רואה חשבון חיים אשר. "ופעם שניה מחובת הדיווח של המשכיר".

המס יהיה הגון יותר?

"המס יהיה מס צודק. אם לאדם יש דירות שהוא משכיר אותן והוא שוכר דירה, הוא ישלם כמה שצריך. היום הרשות אומרת שלא ניתן לדרוש את ההוצאה של הדירה, למעט מקרים מסוימים. המס יהיה נמוך יותר, אבל בתמורה היא תקבל יותר דיווחים".

מה עוד?

"דבר נוסף, יש לזה השלכות אחרות, כי בסוף רשות המס יודעת לכמה זמן הנכס הושכר, זה חשוב לעניין המכירה במס שבח".

כיום, הרוב בוחרים במסלול של לשלם 10%, בלי ניכויים.

"אני מתכוון לעניין הפחת. כשמוכרים דירה, גם אם היא הושכרה בפטור, לעמדת רשות המסים יש פחת. במסלול שהזכרת אתה לא יכול לנכות פחת בשוטף, אבל כשתמכור יראו כאילו דרשת פחת. הרווח יגדל. ההשלכה במס השבח היא שלדעתי אנשים יתחילו לדרוש את הפחת. יכול להיות שהיום הם במסלול שבו הם דורשים הוצאות (את זה אפשר לעשות רק במסלול הרגיל, לא במסלול של 10%, א"י) ואז הם יבחנו מחדש את המסלולים".

• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

מה קורה היום במסלול המשולב?

"היום, במסלול המשולב, אם אתה משכיר ב-6,000 שקל, כל שקל מעל הפטור, מקטין לך את הפטור. כלומר, חרגת ב-600 שקל? אז הפטור של 4800 (במקום 5,400, א"י) אתה יכול לדרוש הוצאות באופן יחסי כנגד ההכנסה החייבת בסך 1,200 שקל. הרבה אנשים הולכים על מסלול 10% למרות שהם משלמים מס גבוה יותר, כי זה מאפשר לך לא להגיש דוח. אבל כשאנחנו בודקים, אנחנו מגלים משהו אחר".

עדיין לא ברור האם הדבר הזה יגיע לשלב הביצוע, אבל אם כן, יכול להיות שיהיו רבים שיתנגדו למהלך, בניהם משכירי הדירות, או אפילו שרים עם יותר מדירה אחת. הם יטענו, ודאי, שזה מטרטר, שכאילו שחסרה כאן ביורוקרטיה. אבל מצד שני, הדיווח אמור להיות פשוט.

"שאלה קשה, אבל זה נראה על פניו רעיון טוב. ההוראה שיש אפשרות לקזז מההכנסות משכר דירה את ההוצאות, זה דבר מאוד נכון וחיובי. חובת הדיווח תעשה פה בעצם סדר בשוק השחור. זו בשורה חיובית".

השאלה היא האם הדבר הזה משתלם לרשות המסים. מבירור שערך ביזפורטל, התברר כי רשות המס ערכה בעבר בדיקה מקיפה, שנוגעת לא רק לבעלי הדירות והשכירויות, אלא גם שאלה את עצמה כמה עומס זה יכניס למערכת. 

במסגרת התחקיר, בדקה הרשות כמה אנשים מחזיקים בנכס אחד וכמה ביותר מנכס אחד ואמדה את הפוטנציאל של הרחבת הרשת. בסוף, זה לא רק הטאבו, אלא גם החברות המשכנות וגם המנהל. ולא הכל מסודר. כלומר, זה לא שהמדינה יכולה להסדיר את העניין הזה מול המשכירים וזהו. היא אומדת עלות מול תועלת, בוחנת את הדברים גם בנוגע לכוח האדם שלה. במילים אחרות - האם ה"פרוייקט" הזה יעיל יותר מאחרים?

אם התשובה תהיה חיובית, והיא לא תטרטר את הפקידים שלה לשווא, היא תצטרך לבדוק איך היא מסתדרת עם הפרוייקט הזה מבחינה טכנולוגית. אם התשובה עדיין תהיה חיובית, אפשר יהיה לתת אור ירוק כדי להוציא את הפרוייקט לדרך.

בהקשר זה מוסיף רו"ח ועו"ד יונתן גדלוב מומחה למיסוי: "כיום, ניתן להחיל לגבי מספר נכסים  מסלולים שונים, גם את מסלול הפטור. אין בעיה חוקית עם זה. בנוסף, ניתן משנה לשנה לשנות מסלול מס לגבי נכס מסוים. כעת, אם לאדם נניח מעל ל-10 דירות, הוא יכול לדווח על שתי דירות מהן במסלול ה-10% מס (הכנסה פאסיבית) ועל היתר להחיל מסלול פטור ובכך לא לדווח.

"זאת אומרת, בדוח לשנה מסוימת עולה כי לאותו אדם שתי דירות בלבד על אף שמחזיק הרבה יותר מזה. מתי רשות המיסים  תיחשף ליתר הדירות - בהצהרת ההון שאותו אדם יגיש. אבל, הצהרת הון עורכים אחת לכמה שנים וזה יכול להיות אחת לכמה שנים רבות.

"לכן, המטרה של הכלי המשפטי הזה הוא להביא את הדבר לידיעת רשות המיסים מוקדם בהרבה. למה זה יכול להוביל? לדיוני שומות כמובן. רשות המסים תבקש להחיל אולי, האם מדובר בפעילות שהיא עסקית, מעבר למספר דירות זו פעילות עסקית, זה גם נתמך בפסיקה.

"זה עוד כלי שנועד להדק את נטל הדיווח וכך גם את הגברת ערוצי המידע של רשות המיסים לגבי פעילות כלכלית של אזרחי המדינה. עוד מהלך כחלק משורת המהלכים להרחיב את הדיווח. זה יאפשר לרשות המיסים לפעול ולקבוע שומות שונות ממה שמדווח אליה בדוחות לגבי הכנסה באופן מהיר ולא רק כשיש הצהרת הון".