עידן הקורונה הגדיל את הביקושים לדירות גן. אנשים הבינו את חשיבות של בית מרווח, העבודה מהבית תפסה תאוצה, צריך מקום, צריך אוויר, אם אפשר - גם גינה. דירון הגן הפכו ללהיט. אלא שבמקביל לביקושים הגדלים גם המחירים עלו. 

דירות הגן שהן מעין הכלאה של הדירות הרגילות עם צמודי הקרקע, הן מוצר שונה ויחודי.  אלה לא צמודי קרקע רגילים וגם לא דירות רגילות בבניין. הן לרוב דירות בקומת הקרקע, נפרדות מהדירות האחרות בבניין, עם חצר-גינה. הן הדירות האקסקלוסיביות בבניין לצד הפנטהאוזים.  

ככל שמעמד הקורונה התחזק, מחירי דירות הגן עלו. הסיבה לכך הייתה פשוטה: אנשים לא יכלו לקנות צמודי קרקע וחיפשו פתרון זול יותר, לעתים בהבדל של מיליון שקלים ויותר (בהתאם לאזור). בינתיים, הערך הלך ועלה. דירות הגן עדיין רחוקות מלהתקרב למחירי הצמודי קרקע, אבל הן פתחו פער אדיר מהדירות הרגילות בשל המבנה הייחודי: להיות בבית, אבל לצאת לגינה - במחיר שפוי לעומת צמוד קרקע. בפועל, ברוב המקומות דירת גן תהיה יקרה ב-25% עד 35% מדירה רגילה בבניין. אבל זה תלוי כמובן בשטח הגינה ופרמטרים נוספים. במרכז הפער יהיה גבוה יותר מאשר בפריפריה. 

"אם אתה שואל אותי, אז בעת בלימת מחירים, כמו זו שמורגשת היום, דירות הגן דווקא ייפגעו. למה? כי ברגע שיש בלימה במחירים, יש לאנשים פחות כסף פנוי. הריבית עולה, לאנשים אין כסף לקנות דירות מיוחדות ויקרות יותר. אבל עקרונית - ברור שהפער בינה לבין דירה רגילה הוא משמעותי", אומר שמאי המקרקעין אומיד עודד סולימני. 

• "שכירות ארוכת טווח היא הפתרון האולטימטיבי למשבר הדיור"
• "אנחנו בתחילת ירידות המחירים בשוק הדירות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אם כבר מדברים על קרקעות, שאלה חשובה - מה יהיה הפער בין דירות הגן לדירות רגילות ולצמודי הקרקע בעוד שנה מהיום?

"השאלה בסוף היא מי הפלח שלך. מי שיש לו כסף, יעדיף דירת גן על דירה רגילה, זה ברור. בקרוב, מעמד הביניים לא יוכל לקנות דירות גן. ההכנסה הפנויה תרד וברור שאנשים לא יוכלו לרכוש בית עם גינה, שלא לדבר על צמודי הקרקע".

מה היתרונות והחסרונות, מבחינה שמאית, של דירות הגן? למה הן הפכו למוצר מיוחד כל כך?

"אחרי משבר הקורונה, הן הפכו להיות דירות עוד יותר נדירות, בגלל הגינה. ועדיין, צריך לשים קו ברור מאוד בין שוק דירות הגן וצמודי הקרקע. אלה שני מוצרים שונים. שוק דירות הקרקע ימשיך להיות ייחודי, המחיר בו והתמורה שלו לא תרד. שוק דירות הגן מושפע יותר מדירות רגילות, כי כמו שאמרתי קודם - כשאין לך הכנסה פנויה, אתה לא יכול לקנות. בצמודי הקרקע הסיפור שונה - או שיש לך הרבה כסף, או שאין. עצירה, בכל אופן, מורגשת בכל המקומות. השאלה היא עד מתי".

• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...

תכף נדבר גם על זה. אבל בינתיים - איך קרה שאנשים מוכנים לקחת משכנתא מטורפת, של מיליון וחצי עד שני מיליון שקל, כדי להגיע לדירת גן? בעבר, זה לא היה קיים.

"כשאנשים רוצים מרחבים פתוחים וגינה, השמיים הם הגבול. הם מצאו פתרון זול יותר כי הם רצו לצאת מהבית אבל להישאר בבית. בעידן שבו רובנו עברנו לעבודה מהבית, דירות גן הן מהסוג שמאפשר לך מנוחה - לצאת רגע לגינה וגם לעבוד משם".

אבל יש גם חסרון, וקוראים לו השכן מקומה א'.

"יש כמה חסרונות בדירות גן, ולכן גם הפערים: חסרון של פרטיות, ברוב המקרים היא חשופה לרעשים מהרחוב. לעתים יש גם רעש מהשכנים, כי בכל זאת - אתה גר בבניין. התנהלות של השכנים מהקומות העליונות מאוד משפיעה. הביטחון האישי נמוך יותר".

מה משפיע, שמאית, על המחיר?

"בדירת גן, מה שחשוב הוא הפונקציונאליות. דירות גן צריכות לעבור תכנון מיוחד ביחס לדירה רגילה, לעתים גם המבנה שלה שונה מאשר זה שבקומה מעל. גם גודל החצר משפיע. דירת גן ללא חצר גדולה יכולה להיות חיסרון".

אבל יש מטראז' שלא מהווה יתרון לגודל. אני מדבר על גינות גדולות, מעל 100-150 מטר.

"אני מחלק את זה למעגלים, אני לא רוצה לדבר על מספרים, כי זה תלוי אזור, אבל כל עוד מדובר על מעגל ראשון ושני גינה זה חשוב, בשלישי התועלת יורדת, כי אין לך מה לעשות בשטח כזה. גודל השטח הוא מהותי, אבל לגבול מסוים. הפונקציונליות של החצר והדירה מאוד חשובים".

בוא נשחק במגרש שלך. היטלי השבחה בעת מכירה - כמה זה נדיר בדירת גן?

"היטל השבחה נקבע בהתאם להקלה או לאישור בקשה לשימוש חורג, לאחר מועד הרכישה. כשמוכרים, צריך לפנות לשמאי מקרקען ולבדוק - האם חלה תכנית משביחה שאפשרה לבנות עוד מעבר לתכניות שאושרו במועד רכישת הדירה. בדרך כלל, זה לוקח כמה שנים, אם בכלל. יש מקרים שמוסיפים שטחי שירות לדירות גן. אבל בכל מקרה, אין הרבה רשויות שעושות את זה. אם יש, אז ישלמו".

והרבה מאוד כסף - 50 אחוז מהעליה במחיר. ויש עוד עלויות שלא דיברנו עליהן.

"עלות התחזוקה של דירת גן גבוהה מדירה רגילה, כי השטח גדול יותר. תשלומי ועד הבית לפעמים גבוהים יותר, גם הארנונה בדרך כלל גבוהה יותר בגלל שהיא מקורה בחלק היוצא לגינה וגדולה יותר מבחינת שטח. התשלומים הנלווים גבוהים, כי יש גינה וההשקעה בה גדולה".

איפה ההבדלים בין דירות גן לדירה רגילה גבוהים יותר, בתל אביב או בפריפריה? ולמה בתל אביב רואים פחות דירות גן?

"בתל אביב אתה רואה בעיקר בבניה החדשה, במקומות שאפשר לשלב משלבים. תל אביב במרכז שלה, רובה עשויה מבניה ותיקה יותר. בוא נאמר כך: במקומות בהם עיריית תל אביב לא מספחת מבני ציבור בקומות הקרקע, אפשר לראות דירות גן. לגבי מספרים, יש הבדל לא רק בין עיר לעיר, אלא גם בין שכונה לשכונה. ברמת העיקרון, מחירי דירות גן הם תחת ביקוש גבוה יותר בכל מקום ולכן כנגזרת שווי מחיר הדירה הוא גבוה יותר. הכל בהתאם לביקושים בסביבה הקרובה".

למה הרשויות המקומיות מקשות על בניית בריכה בדירת גן? בצמוד קרקע קל יותר.

"בכל עיר, צריך לבדוק האם התב"ע מתירה בניית בריכות שחיה. למיטב זכרוני, במרבית המקומות אין תכנית שמאפשרת את זה. יש פתרון אחר -  מבקשים תב"ע נקודתית או בעיקר - בונים בריכה מעץ לגובה, ולא חופרים באדמה. בדירת גן בבניה רוויה, סביר להניח שלא תוכל להקים בריכה באדמה. ואל תשכח עוד פרמטר - כשבונים את בריכת השחיה זה משפיע על הפונקציונליות. לעתים זה לא משאיר חצר, וזה משפיע על המחיר".

כמה זה משתלם לקבלנים?

"ביחס לרווח, דירות הגן הן חלק מקומת הקרקע, עלויות הבניה ביחס למחיר המכירה הוא כדאי מאוד".

ועדיין, פנטהאוז משום מה נחשב ליוקרתי יותר מדירת גן. בטח בשכונות ממעמד נמוך יותר, ששם לדירת גן יכול להיות חיסרון וזה גם בא לידי ביטוי במחיר.

"נכון, זה תלוי באזור, אבל פנטהאוז הוא סמל סטטוס כיום. הוא נהנה מפרטיות גדולה יותר, לרוב גם בשטח דירה גדול יותר. לעתים הוא מתפרס על חצי קומה ושטח המרפסת גדול יותר. והנוף כמובן".

כמה חוק הפרגולה שינה את מחירי דירות הגן? העובדה שאתה יכול להגדיל את הפרטיות.

"חוק הפרגולות צמצם את הליך הרישוי בהוצאת היתר, אבל לא הייתה לא השפעה מהותית על שווי דירות גן".

בוא נעבור רגע לשוק הדיור הכללי. יש בלימה. מרגישים אותה.

"עליית הריבית גרמה למיתון בעליית מחירי הדיור ולהאטה מוגברת של המכירות. זה הוביל לעצירה מסוימת, זה נכון. הסיבה העיקרית - עלויות מימון. ההחזר החודשי הפך להיות גבוה יותר, זה מקשה על זוגות לקבל משכנתא. מה יקרה עכשיו? קבלנים יתנו הטבות בלי ברכישת דירה, כמו סל מוצרים או שדרוגים, בלי לדווח למס שבח. זה לגבי אלה שיש להם בלון חמצן. אחרים, שאין להם מרווח נשימה, יורידו מחירים. מצד שני, עליית הריבית לא תימשך לנצח, הנגיד רוצה לחנך אבל לא להרוג אותנו. כלומר, בסוף 2023 הריבית תרד והמחירים יעלו שוב".

אבל רמת המשכנתא עלתה. לחלק זה בלתי נסבל.

"פעם היו לוקחים משכנתאות של מיליון שקל, היום זוגות צעירים לוקחים שני מיליון כדי לממן דירה רגילה. כשהריבית הייתה אפסית הכל היה קל. אבל מה קורה היום? החזר של 7,000 שקל, שגם ככה לא קל, הפך ל-9,000 שקל בריבית של שני מיליון לטווח ארוך. זה זה עוד 2,000 שקל בנטו, אבל עוד 4,000 לכל היותר בברוטו. כלומר, שאבו לך חלק נכבד מהשכר. זה מוביל להיצע נמוך יותר. לכן הבלימה".

כי חושבים פעמיים.

"עם משכנתא של 7,000 אני מסתדר, אבל מה עם 9,000 שקל בחודש? היום הצעירים חושבים פעמיים. יש עלויות מימון. זה משפיע על כל השוק. בעתיד, כשהריבית תקטן, המחיר יעלה. כרגע יש עצירה בעליות".