הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
פרויקט דירות
צילום: קבוצת גבאי
ניתוח

מה אפשר ללמוד מדוח המכירות של פרשקובסקי?

המכירות של החברה בחודש דצמבר היו נמוכות והן מספקות זווית נוספת על מצב שוק הנדל"ן בארץ בימים של ריבית עולה
מתן קובי | (22)
נושאים בכתבה אינפלציה בנק ישראל נדל"ן עליות מחירים קבלנים ריבית רשות מקרקעי ישראל

חברת פרשקובסקי 0% פרסמה את דוח המכירות שלה לחודש האחרון של 2022, בו מכרה 12 דירות. בחודש הקודם מכרה ב-14 בחודש אוקטובר שהיה חודש חגים מכרה 10 דירות, בספטמבר 15 ובאוגוסט 17 דירות. אלו מספרים נמוכים ביחס למכירות בחודשים הקודמים. מדובר על ירידה שמתבטאת בשוק כולו. אחת הסיבות לירידה בדצמבר, אבל לא המרכזית היא שבינואר עולות מדרגות מס רכישה, כך שתשלום המס צפוי לרדת, לרוכשי דירות. אלא שזה לא מסביר ירידה כל כך גדולה.  

מחירי הדירות עולים לפי הלמ"ס, אבל מה קורה בחודשים האחרונים?

המגמה של עליית המחירים לפחות מנקודת מבטה של הלמ"ס, היתה עד ספטמבר. אבל כפי שכתבנו כאן מספר פעמים, בחודשים האחרונים במקביל לירידה בהיקף העסקאות, הקבלנים מציעים הטבות, מתנות והנחות שונות, לרבות מימון המשכנתא לשנה. הם לא קוראים לזה ירידת מחיר, אבל בפועל זו ירידת מחירים. 

אנחנו בכל זאת רואים שמחירי הדירות עולים על פי הלמ"ס בעיקר מכיוון שמדובר בנתונים בעיכוב של מספר חודשים, בפועל קיימת בלימת במחירים - כך לפחות עולה מהשטח, במקביל לירידה בעסקאות, כפי שמתקבל בדיווח האחרון של פרשקובסקי. 

עם זאת, בעוד שיש האטה ובלימת מחירים ברורה ואף ירידות מחירים, בטווח הבינוני והארוך יש סימן שאלה גדול. מצד אחד "כח הקנייה" של הציבור נחלש מאוד בגלל עליית מחירי הדירות ועליית הריבית, אך מצד שני הקבלנים בונים פחות. יש ירידה בהתחלות הבנייה מה שעלול להוביל לירידה בהיצע. 

מחירי הדירות אמנם עדיין גבוהים, אך הנתונים שאנחנו רואים לא בדיוק משקפים את המציאות. לפני כשבוע וחצי הסברנו את העניין - כאשר קבלן נאלץ לספק ביחד עם הדירה הטבות כלשהן בכדי למכור את הדירה שלו, המחיר על הנייר לא מגלם את המחיר האמיתי של העסקה. הקבלנים "נותנים לנו הצגה", מנסים להציג את הכוח שלהם ואת כמה שהשוק עדיין חם, אך בפועל הסיפור שונה לגמרי - הנתונים לא משקרים והדוח של פרשקובסקי מציג לנו באמת מה קורה כעת בשוק הנדל"ן. 

חשוב להבין, העניין עם הנתונים של הלמ"ס הוא שהם מגיעים בדיליי של כחודשיים ונתונים לנו תמונה לא עדכנית למה שקורה בשטח, משמע הקבלנים "רוכבים" על נתונים ישנים כשהם יודעים טוב מאוד מה קורה בשוק.

השאלה הגדולה היא מתי תגיע נקודת השבירה בה הביקוש יהיה כה קטן שחברות הנדל"ן לא יצליחו שלא להוריד את המחיר. סביר כי זה יהיה בקרוב. המחירים "עולים" אך השורה התחתונה היא  - אף חברת נדל"ן לא תעדיף (ותוכל) למכור כמות נמוכה מאוד של דירות במחיר יחסית גבוה ולספק ביחד איתן הרבה הטבות על פני מכירה של כמות גדולה של דירות במחיר נמוך מזה שהייתה רוצה למכור בו. הקבלנים יהיו צריכים להתקפל לאחור בסופו של דבר וזה הוא רק עניין של זמן, בינתיים הריבית של בנק ישראל ממשיכה לעלות ולהוריד את הביקוש למטה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בנוסף, מחירי הקרקעות מתחילים לרדת - המכרזים של רמ"י מציגים רגיעה. במכרזים של הרשות השבוע, המחיר ליחידת דיור, אפילו באזורי המרכז, הציגו ירידה משמעותית של עד 30%. בראשון לציון למשל, המחיר ליח"ד עמד על 680 אלף שקל, זאת בעוד במכרזים קודמים המחיר עמד על מעל ל-790 אלף שקל ליח"ד. בבית שמש נרשמה ירידה של מעל ל-70% ביחס למכרזים קודמים ונראה שברור מה כיוון המגמה.

הקבלנים מבינים שהם לא הולכים להרוויח על השטח שהם רוכשים את מה שהם הרוויחו במהלך השנתיים האחרונות, כנראה אפילו לא קרוב לזה בחלק מהאזורים בארץ, והם מוכנים לשלם על השטחים הללו הרבה פחות כסף - מה שיבוא לידי ביטוי במחיר הדירות בסופו של דבר. עד כה, מה שעזר לקבלנים לתחזק את עליות המכירים היה הביקוש האדיר לדירות והירידה החדה במכירות מכריחה אותם להתכונן מראש לתקופה הקרובה - אי אפשר להוציא כמות לא סבירה של כסף על קרקע כשלא בטוח שבכלל יהיו רוכשים.

תגובות לכתבה(22):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 11.
    פשוט מאד 03/01/2023 08:15
    הגב לתגובה זו
    ריבית נמוכה נדלן עולה ,ריבית עולה נדלן יורד פשוט מאד חבל שאף פוליטקאי או כלכלן אמר זאת ב14 שנה האחרונות כולם מהעושר המזויף אם קנית ב2 ועכשיו בדירה שגר 2.5 מיליון זו רק תחושה חמימה וזהו אין חזה שום משמעות כלכלית ונגעמו בשיא כמה ירד ? אין לי מושגתלוי כמה זמן הריבית תשאר כך
  • 10.
    יוסי 03/01/2023 08:15
    הגב לתגובה זו
    הכתבה שגויה לחלוטין דוח המכירות לא מתבסס על שנה אחת אלה מיון תחילת הפרויקטים ככה שהטענה שהחברה מכרה 83 דירות בחודש ועכשיו 12 שגויה לחלוטין
  • 9.
    לרון 03/01/2023 07:24
    הגב לתגובה זו
    יש להפנים הירידות בנדל"ן מבטאות מהפך,צר לי על המשכנתאות שתהפוכנה אנשים לעניים 1983 כבר כאן,למבינים
  • ירידות תהיינה אבל... 03/01/2023 07:57
    הגב לתגובה זו
    אנו מדינה שהילודה בה היא רבה, ויש עולים רבים שבאים מחו"ל, ויש משקיעים כבדים מחו"ל. אז עתה יהיו ביקושים יותר קלים בגלל האטה או מיתון, אבל זה יסתיים מתי שהוא, ויבואו ביקושים חדשים ןחזקים יותר מאוחר. בשנת 83 היתה אינפלציה של מאות אחוזים בגלל ממשלת הליכוד דאז. היום אין אינפלציה משמעותית בישראל, והתנאים שונים לגמרי. תבין את זה, ברוך. גם אני הייתי רוצה שהדירות יירדו במחיריהן, אבל זה לא פשוט בארץ הזאת.
  • אנונימי 03/01/2023 12:04
    זימרו ושמעו וכו' וכו', לרוב אלו הם ניצנים של שינוי. קל להיצמד למנטרות הללו מאשר להביט נוכחה באמת: חזירות, חוסר צדק, שחיתות, חוסר שיוויון, פסיכולוגיית המונים קלוקלת, טמטום.
  • 8.
    יוסי 03/01/2023 06:31
    הגב לתגובה זו
    מתחילים את הירידות סוף סוף. ולכל טיפש שחשב שמחיר דירה שעולה פי 3 ויותר תוך מספר שנים, יעלה לנצח נצחים, אז המציאות טופחת על פני הטיפשים. העם כעדר הלך בפאניקה לרכוש דירות ולא עצר לרגע להבין שיש צוק ותהום לפניו.
  • חדוה 03/01/2023 19:09
    הגב לתגובה זו
    פסיכוזה של קניית דירות לא מבוקרת . ועכשיו פסיכוזה הפוכה של ירודות דרסטיות . אם נוסיף לזה את הריבית הגבוהה של החזרי המשכנתא החודשיים ועליית יוקר מחייה מטורף . הירידות תהיינה תלולות הרבה יותר . משבר חריף וחברות בנייה שיקרסו. צעירים הזהרו מאיזו חברה אתם קונים דירה . כי אתם עלולים להשאר בלי כסף ובלי דירה .
  • 7.
    עמלת שורה 03/01/2023 05:54
    הגב לתגובה זו
    מדובר בנתונים מכירות של פרויקטים בשיווק ולא בנתוני מכירות השנה. לפרשקובסקי אין ככ מה למכור כי רוב המלאי של החברה כבר מכור. קיצר כל הנכתב כאן לא מבוסס אז המסקנה באוויר לחלוטין.
  • יתכן שאתה צודק. החברה הזאת היא חברה מצוינת. (ל"ת)
    מענין. כדאי לבדוק. 03/01/2023 07:58
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    קורא 02/01/2023 23:44
    הגב לתגובה זו
    מחירי המכירה של מרבית הדירות שנמכרו בחודש דצמבר 2022 (9 דירות מתוך 12 דירות) היה כ-2.77 מליון ש"ח, כולל מע"מ. שימו לב - מדובר בדירות ברמלה! (הנתון שהכתב התייחס אליו איננו כולל מע"מ). זהו מחיר גבוה למדי!
  • מחיר גבוה שמעטים יכולים לו (ל"ת)
    אנונימי 03/01/2023 11:59
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    עידן 02/01/2023 22:47
    הגב לתגובה זו
    מבחינת הנתונים זה לא אומר שירדו המחירים. אתם בעצמכם אמרתם שבונים פחות ויש פחות היצע. מבחינת מחירי הקרקעות זה גם לא קשור רק למחיר הסופי אלא גם להוצאות המימון שעלו לקבלנים. הם יודעים שישלמו יותר ריבית לאורך חיי הפרויקט ולא מוכנים לקחת הלוואה לקנות קרקע במחיר כמו פעם
  • אנונימי 03/01/2023 11:57
    הגב לתגובה זו
    השלמנו עם גזירת הגורל. השלמנו עם זה שקבלנים העלו מחירים במאות אלפי שקלים ואפילו במיליון טרם העלאת הריבית, כי הם יכלו, כי הם הרגישו כל יכולים. אין לנו משאלת לב רק תהייה חודרת תודעה - אין דרך חזרה? כל כך להתרגל לרווח החזירי שאי אפשר לזכור שרק לפני כמה רגעים המחיר היה אחר? זה בנצ'מרק של היקום? של אלוהים?
  • סתם אחד 03/01/2023 00:30
    הגב לתגובה זו
    אבל רוכשי הדירות חייבים ליקנות באותו מחיר או יותר.... הגיוני של פוזיציה
  • מלקקים ללקוחות 02/01/2023 23:45
    הגב לתגובה זו
    הקרוב לביתך. לראות את עומס הדרישה ואת חוסר הגמישות
  • 4.
    8 02/01/2023 22:36
    הגב לתגובה זו
    נדע אם יש ירידות רק כשיהיו נתונים.
  • 3.
    חיים 02/01/2023 21:52
    הגב לתגובה זו
    כתבה מעולה נכונה,חברות הנדלן בבעיה רצינית,יש פחות קונים,ונראה שמגמת הירידת מחירים רק התחילה.
  • 2.
    נתנייתי 02/01/2023 21:41
    הגב לתגובה זו
    בתמורה לכך שהייתי מוכן לשלם תשלום ראשון של כ 600 אלף דירה על הנייר שהוצעה ב 3,180,000 ירד המחיר ל 2,900,000 דירת חמישה חדרים 136 מ"ר עם מרפסת 13 מ"ר וחניה
  • סאסי מנתניה 03/01/2023 07:45
    הגב לתגובה זו
    בתקופה של עליית ריבית קנית דירה? מה הרעיון? בא לך לשלם יותר על המשכנתא? תן לקבלן להתייבש ולהילחץ יותר.
  • אלכס 03/01/2023 04:31
    הגב לתגובה זו
    רק שטופיה המוח חושבים שבישראל רק עולה ועולה
  • ירידה של 8% יפה (ל"ת)
    מתווך תל אביב 03/01/2023 01:15
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    סחתיין עליך אחלה כתבה (ל"ת)
    משה 02/01/2023 21:29
    הגב לתגובה זו
שכר דירה שחור
צילום: דאלי אי

באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?

הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים  

צלי אהרון |
נושאים בכתבה משכירי הדירות מס על שכר דירה

הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות. 

יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.

יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.

המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן. 


רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה.  העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.

להמשך הכתבה לחץ כאן
יוסי אברהמי
צילום: פרטי
ראיון

יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"

לאחר מכירת 10% מהחברה שבבעלותו ללאומי פרטנרס לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל, אברהמי מדבר על הזרמת ההון, המו״מ שהתפוצץ עם מנורה, הכיוון להנפקה - וההתעניינות הגוברת של משקיעים מהעולם בנדל"ן הישראלי

צלי אהרון |
נושאים בכתבה יוסי אברהמי מחירי הדירות

יוסי אברהמי מרוצה. לאומי פרטנרס הצטרפו להשקעה בחברה ( לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל) והוא יכול להתקדם לעבר חלום ההנפקה לציבור בשווי גבוה יותר. אף אחד לא יכול להבטיח ואברהמי לא מוכן לנדב מידע, אבל הכוונה של החברה להתקדם להנפקה וזה לא יהיה בשווי העסקה הנוכחית. שווי של 2 מיליארד שקל לא יהיה הפתעה. כשאתה מגיע לשוק עם שותף כמו לאומי פרטנרס כשבדרך גם השקעת הון נוסף בפרויקטים והגדלת צבר ורוח גולמי, אתה תהיה שווה יותר. עם זאת, יש סיכון - אברהמי ויתר על הנפקה כעת במטרה לגייס בעתיד בשווי גבוה יותר, אבל מה יקרה אם בדרך יהיו תקלות - ירידת מחירים, שוק חלש? אברהמי לקח את הסיכון. 

מאחורי העסקה עמד תהליך עבודה של כשלושה חודשים, שבמסגרתו בחן השוק המוסדי לעומק את הפעילות, המאזנים, הצבר והאסטרטגיה של הקבוצה. זהו צעד משמעותי עבור חברה פרטית, שמציבה את עצמה על מסלול הבשלה לקראת שוק ההון. תוך הצגת גיבוי מצד אחד הגופים הפיננסיים הגדולים בישראל, אם לא הכי גדול. לפני העסקה עם לאומי פרטנרס התנהל גם משא ומתן עם מנורה מבטחים בנוגע למכירת כ-20% מהחברה לפי שווי של כ-1.35 מיליארד שקל, כך שהעסקה הנוכחית מבוצעת לפי שווי גבוה יותר, ומחזקת את הרושם שהמוסדיים מעריכים את יכולת הצמיחה של הקבוצה ואת הנכסים שבידיה.

החברה שבראשות היזם ואיש העסקים יוסי אברהמי הוקמה בתחילת שנות ה-80 ונותרה בשליטה משפחתית, פועלת כיום בפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ. ובשנים האחרונות ביססה פעילות משמעותית גם בתחום ההתחדשות העירונית. לצד מאות פרויקטים שביצעה בעבר בתל אביב, חיפה, נתניה ואילת, החברה מחזיקה כיום צבר של כ-10 אלף דירות בשלבי תכנון וביצוע. בתקופה האחרונה היא גם בולטת בזכיות משמעותיות במכרזי רמ"י: ביניהן רכישת קרקע לשכונת מגורים בשדה דב בתל אביב בהיקף 144 דירות, וזכייה משותפת ב-772 דירות ביהוד מונסון.

שתי העסקאות מביעות את מה שקורה בחברה לאחרונה, הרחבת פעילות ומוכנות לעלייה בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות. כניסת לאומי פרטנרס מסמנת תחנה נוספת בדרך של יוסי אברהמי לעבר אפשרות הנפקה. בחברה לא מתחייבים על עיתוי אך מציינים כי הדלת פתוחה, וכי החיבור לגוף מוסדי מוביל הכולל ניסיון משמעותי בליווי חברות לקראת שוק ההון, מהווה שכבת תמיכה חשובה.


יוסי, מה היה הרקע לעסקה - איך זה התגבש?

להמשך הכתבה לחץ כאן