מחירי הדיור - באר שבע נבלמת; ככה זה כשיש לך עתודות קרקע בלי הגבלה
בכלל, עושה רושם שעודף היצע הקרקעות בבאר שבע גרם לעיר לירידה מתמשכת גם בתחלת השנה. כשהנדל"ן בישראל עלה בקצב של כמעט 20%, באר שבע ידעה עליה מזערית יחסית. כשמחירי הדירות בתל אביב מטפסים לאזור ה-60-70 אלף שקל למטר, כשבחדרה ונתניה מוכרים דירות סביב 20-25 אלף שקל למטר - נשאלת השאלה - למה באר שבע רחוקה כל כך? יש לכך כמה סיבות עיקריות, בהן הפריחה של באר שבע שהגיע מוקדם מדי, בתחילת שנות האלפיים ובמשך עשור - המחירים שם לא הפסיקו לעלות. השנויה קשורה למצב הבטחוני בנגב, ולא רק טילים: הטרור שמתנהל בחלקים מהנגב מבריח זוגות צעירים. אבל הסיבה העיקרית לכך היא הבניה הרחבה בערים כמו אשדוד ואשקלון, שהפכו לאלטרנטיבה. אז מה המחירים האמיתיים לדירה בבאר שבע? כמו שכתבנו קודם, מחיר דירה בשכונות החדשות עשוי להגיע ל-14-17 אלף שקל למטר, תלוי בפרוייקט. בשכונה ד' ממוצע של דירה לקניה נע סביב 700-800 אלף שקל, כלומר 12-14 אלף שקל למטר לדירות שבדקנו. בשכנה ט' מצאנו דירות סביב 10 אלף שקל למטר. בשכונה י"א המחיר הממוצע עומד על 13 אלף שקל למטר. המחיר הממוצע לעסקה הוא כ-850 אלף שקל. בשכונה ג' המחיר מעט נמוך יותר - 11-12 אלף שקל למטר. כיום, ב-800 אלף שקל תוכלו למצוא שם דירות בגודל 60-70 מטר. עסקאות אחרונות: 29.11.22, מתחם בראשית, 80 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 1,400,000 ש"ח. 29.11.22 פרוייקט צמרות, 123 מ"ר, 5 חדרים, קומה 17 - 1,920,000 ש"ח. 29.11.22 הרב עוזיאל 11, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 790,000 ש"ח. 28.11.22 שרגא אברמסון 16, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 1,240,000 ש"ח. 28.11.22 העליה 67, 47 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 610,000 ש"ח. 28.11.22 ייבין יהושע 11, 90 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 1,340,000 ש"ח. 27.11.22 דרך מצדה 254, 77 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 820,000 ש"ח. 27.11.22 שרת משה 36, 66 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 850,000 ש"ח.
- 9.אלי 31/12/2022 19:16הגב לתגובה זואין תעסוקה איכותית עדין. פשיעה. העיר רחוקה . הרכבת למרכז לא באמת מהירה. היה מכרז קרקעות אנשים התפרעו וקנו שטחים ב 1.8 מיליון הזייה.
- 8.באר שבע סובלת מהגירה שלילית , הבדואים השתלטו על הע 30/12/2022 19:10הגב לתגובה זובאר שבע סובלת מהגירה שלילית , הבדואים השתלטו על העיר וזה מה שמוריד את המחיר
- 7.התקשורת מסתירה שמחירי הדירות יורדים יש להם אינטרס (ל"ת)אנונימי 30/12/2022 15:57הגב לתגובה זו
- 6.בשכונה ג יש הרבה פינוי בינוי-מהרו לקנות! (ל"ת)ע. 30/12/2022 13:22הגב לתגובה זו
- 5.גם לאס וגאס נמצאת באמצע המדבר והמחירים שם עלו..... (ל"ת)אובמה 30/12/2022 07:20הגב לתגובה זו
- 4.יוסי 29/12/2022 16:48הגב לתגובה זואין בטחון בסיסי בבאר שבע , הפשע והלאומנות הערבית ניכרים בכל מקום . רוביק כבר מתריע 5 שנים והמדינה שמה קצוץ עלינו . ישראל זה רק גוש דן , כל שאר הארץ לא מעניינת את אף מפלגה . כולם שקרנים וימשיכו לשקר. מי שיש לו שכל בורח מבאר שבע למרכז.
- 3.זה אומר שרווח הקבלן בבאר שבע גבוהה יחסית מאיזור המ 29/12/2022 16:33הגב לתגובה זוזה אומר שרווח הקבלן בבאר שבע גבוהה יחסית מאיזור המרכז. הוצאות המימון ועלויות הקרקע והביצוע הופכים את איזור המרכז לאיזור בסיכון. עתיד המדינה רק בנגב במיוחד לזוגות צעירים רק טמבל לא יבין זאת
- 2.לא רלבנטי. כרגיל , כתבת פימפום שמשדרת המון לחץ. 29/12/2022 16:26הגב לתגובה זולא רלבנטי. כרגיל , כתבת פימפום שמשדרת המון לחץ.
- 1.יוני 2 29/12/2022 11:12הגב לתגובה זועתודות קרקע היו תמיד ..ובכל זאת בתקופת השיא היו עליות - מחירים.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
