מחירי הדיור - באר שבע נבלמת; ככה זה כשיש לך עתודות קרקע בלי הגבלה
בכלל, עושה רושם שעודף היצע הקרקעות בבאר שבע גרם לעיר לירידה מתמשכת גם בתחלת השנה. כשהנדל"ן בישראל עלה בקצב של כמעט 20%, באר שבע ידעה עליה מזערית יחסית. כשמחירי הדירות בתל אביב מטפסים לאזור ה-60-70 אלף שקל למטר, כשבחדרה ונתניה מוכרים דירות סביב 20-25 אלף שקל למטר - נשאלת השאלה - למה באר שבע רחוקה כל כך? יש לכך כמה סיבות עיקריות, בהן הפריחה של באר שבע שהגיע מוקדם מדי, בתחילת שנות האלפיים ובמשך עשור - המחירים שם לא הפסיקו לעלות. השנויה קשורה למצב הבטחוני בנגב, ולא רק טילים: הטרור שמתנהל בחלקים מהנגב מבריח זוגות צעירים. אבל הסיבה העיקרית לכך היא הבניה הרחבה בערים כמו אשדוד ואשקלון, שהפכו לאלטרנטיבה. אז מה המחירים האמיתיים לדירה בבאר שבע? כמו שכתבנו קודם, מחיר דירה בשכונות החדשות עשוי להגיע ל-14-17 אלף שקל למטר, תלוי בפרוייקט. בשכונה ד' ממוצע של דירה לקניה נע סביב 700-800 אלף שקל, כלומר 12-14 אלף שקל למטר לדירות שבדקנו. בשכנה ט' מצאנו דירות סביב 10 אלף שקל למטר. בשכונה י"א המחיר הממוצע עומד על 13 אלף שקל למטר. המחיר הממוצע לעסקה הוא כ-850 אלף שקל. בשכונה ג' המחיר מעט נמוך יותר - 11-12 אלף שקל למטר. כיום, ב-800 אלף שקל תוכלו למצוא שם דירות בגודל 60-70 מטר. עסקאות אחרונות: 29.11.22, מתחם בראשית, 80 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 1,400,000 ש"ח. 29.11.22 פרוייקט צמרות, 123 מ"ר, 5 חדרים, קומה 17 - 1,920,000 ש"ח. 29.11.22 הרב עוזיאל 11, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 790,000 ש"ח. 28.11.22 שרגא אברמסון 16, 65 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3 - 1,240,000 ש"ח. 28.11.22 העליה 67, 47 מ"ר, 2 חדרים, קומה 1 - 610,000 ש"ח. 28.11.22 ייבין יהושע 11, 90 מ"ר, 4 חדרים, קומה 3 - 1,340,000 ש"ח. 27.11.22 דרך מצדה 254, 77 מ"ר, 4 חדרים, קומה 2 - 820,000 ש"ח. 27.11.22 שרת משה 36, 66 מ"ר, 3 חדרים, קומה 1 - 850,000 ש"ח.
- 9.אלי 31/12/2022 19:16הגב לתגובה זואין תעסוקה איכותית עדין. פשיעה. העיר רחוקה . הרכבת למרכז לא באמת מהירה. היה מכרז קרקעות אנשים התפרעו וקנו שטחים ב 1.8 מיליון הזייה.
- 8.באר שבע סובלת מהגירה שלילית , הבדואים השתלטו על הע 30/12/2022 19:10הגב לתגובה זובאר שבע סובלת מהגירה שלילית , הבדואים השתלטו על העיר וזה מה שמוריד את המחיר
- 7.התקשורת מסתירה שמחירי הדירות יורדים יש להם אינטרס (ל"ת)אנונימי 30/12/2022 15:57הגב לתגובה זו
- 6.בשכונה ג יש הרבה פינוי בינוי-מהרו לקנות! (ל"ת)ע. 30/12/2022 13:22הגב לתגובה זו
- 5.גם לאס וגאס נמצאת באמצע המדבר והמחירים שם עלו..... (ל"ת)אובמה 30/12/2022 07:20הגב לתגובה זו
- 4.יוסי 29/12/2022 16:48הגב לתגובה זואין בטחון בסיסי בבאר שבע , הפשע והלאומנות הערבית ניכרים בכל מקום . רוביק כבר מתריע 5 שנים והמדינה שמה קצוץ עלינו . ישראל זה רק גוש דן , כל שאר הארץ לא מעניינת את אף מפלגה . כולם שקרנים וימשיכו לשקר. מי שיש לו שכל בורח מבאר שבע למרכז.
- 3.זה אומר שרווח הקבלן בבאר שבע גבוהה יחסית מאיזור המ 29/12/2022 16:33הגב לתגובה זוזה אומר שרווח הקבלן בבאר שבע גבוהה יחסית מאיזור המרכז. הוצאות המימון ועלויות הקרקע והביצוע הופכים את איזור המרכז לאיזור בסיכון. עתיד המדינה רק בנגב במיוחד לזוגות צעירים רק טמבל לא יבין זאת
- 2.לא רלבנטי. כרגיל , כתבת פימפום שמשדרת המון לחץ. 29/12/2022 16:26הגב לתגובה זולא רלבנטי. כרגיל , כתבת פימפום שמשדרת המון לחץ.
- 1.יוני 2 29/12/2022 11:12הגב לתגובה זועתודות קרקע היו תמיד ..ובכל זאת בתקופת השיא היו עליות - מחירים.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
