"מחירי הדיור לא הולכים לרדת. כל עוד יש לנו ביקוש קשיח. כמות האוכלסיה בישראל תוכפל תוך 20 שנה, אז חסרות כל הזמן מאות אלפי דירות ולכן מחירי הדיור לא יירדו. לא משנה איזו תכנית נעשה, הדבר היחיד שיכול לעזור הוא להגדיל היצע. אם ההיצע יגדל משמעותית, זה יאפשר גם לילדים לקנות דירות. למשקיעים - לקנות דירה נוספת", כך אומר האדריכל רוני תימור בראיון לביזפורטל. יחד עם שותפו, אמיר שוורץ, הוא עוסק בתכנון פרויקטים מזה שנים רבות, בעיקר תחום ההתחדשות העירונית.

תימור חוזר להיסטוריה ומאמין שהיא תחזור על עצמה: "חווינו משהו דומה ב-2011, גם אז הייתה העלאת ריבית וסוג של עצירה. מה שקרה בסוף – המחיר לא ירד. אנשים השאירו סחורה אצלם וכשהריבית תרד הפעם (כמו אז) אנשים שוב יוכלו לקחת משכנתא. הם ישתחררו שוב לשוק והמחירים ימשיכו לעלות".

המשרד של תימור מעסיק 22 עובדים ואחרי 20 שנה בתחום האדריכלות, משהו מפריע לו. בגדול, קוראים לזה ביורוקרטיה. "העבודה שלנו היא לא תמיד אוטופית ונשגבת, היא לפעמים גם שחורה ועוסקת בתכנון, שרטוט, חקירה, לעשות דברים שוב ושוב עד שמגיעים לסוג של מצוינות". הוא מסביר.

מה התפקיד של האדריכל?

"אדריכלות היא יצרת מפגשים בין אנשים, איך המקומות הכי פרטיים של אדם פוגשים מקומות פרטיים של אדם אחר וגם מקומות ציבורים. אנחנו נכנסים לאדם לדירה, יש לו מקומו ציבוריים כמו סלון ומטבח ומקום פרטי – חדר השינה. כך המטאפורה הזאת עובדת בתוך מפגשים ציבוריים –כך נוצרות אינטראקציות.

• ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
• טירת הכרמל: במקום 48 דירות, שני מגדלים עם 280 דירות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"התפקיד של אדריכל עוסק בהמון אספקטים של החיים, בנינים ואיך הקשר בניהם עובד יחד. במילים פשוטות, אנחנו בעבודה היום יומית מנתחים את השטח עבור דוחות כלכליים וגם מתככנים סביבת חיים. אדריכלים היום מתעסקים בהמון דברים, חוץ מאדריכלות - עיצוב, עיצוב מוצר, נכנסו גם להייטק".

שוק ההתחדשות העירונית עבר מעט שינויים בשנים האחרונות. אם חשבתם שההצהרה למחיקת פרוייקט תמ"א 38 מהמפה מרתיע את משרדי האדריכלים – להפך, הוא רק מאתגר אותם. זה בדיוק מה ששאלנו אותו.

מה לגבי תאריך היעד לסיום תמ"א 38?

"תמ"א 38 היה אמור להסתיים, אבל קיבל הארכה עד אוקטובר 2023. העניין הוא שבערים מסוימת בהן יש תכנית עירונית התמ"א לא יסתיים. זה קורה בתל אביב, בחולון עם תכנית ח-619 שמגדירה התחדשות עירונית, בגבעתיים עם תכנית שהופקדה בספטמבר, בירושלים ובראשון לציון. גם ברמת גן עובדים על זה. כלומר, ערים שיצרו תכנית אב – ישם התכנית לא תסתיים".

• ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

חוץ מזה, התחדשות עירונית כוללת מגוון תכניות נוספות, כמו פינוי בינוי ותכניות הריסה ובניה.

"נכון מאוד, וגם אם תכנית תמ"א 38 תסתיים, יש את חולפת שקד".

"התכנית של איילת שקד, שעברה בכנסת, היא תכנית נצחית שמייצרת מסגרת שבוחנת את המצב הקיים ומגדילה את מאגר הדירות. איך? היא מאפשרת, בין היתר, להרוס בנינים בני 2-5 קומות ולהקים בנינים חדשים עם עד 400%, כלומר פי חמישה, דירות. תמ"א 38, הדור הבא".

אבל בתכנית הזאת לא יהיה פטור ממס שבח.

"לא יהיה פטור ממסים בכלל, אבל מצד שני אין מגבלת גובה. ההשבחה גם תהיה עירונית, כלומר הפטור מהיטל השבחה הוא לא דרך רשות המסים. בפרויקטים של הריסה ובנייה ומחדש יוקצו לרשויות 10% משטחי הבנייה לצורכי ציבור. התכנית גם תקבע את נושא ההפקעות. כלומר, היזם לא יקבל 400 אחוז, אלא מתוך זה יפרשו שטחים לצ"צ".

מה השינויים שאתה רואה בתחום ההתחדשות העירונית?

"בתהליך ההתחדשות העירונית נוצר בעל עניין חדש – בעלי הקרקע. זה יכול להיות 6 וזה יכול להיות 200 איש. גם להם יש דירה. גם הם רוצים להיות שותפים. זה הפך את התהליכים לשונים לגמרי. זה הכניס ממד של סוציולוגיה ופסיכולוגיה לעבודה שלנו. אנחנו מלווים יזמים מול דיירים. פגישות לילה, מסבירים לדיירים על תכניות. זה הפך את העבודה שלנו לאישית יותר, גם כשמדובר במאות יחידות".

מה הבעיה המרכזית של מחירי הדיור?

חסרות במדינת ישראל מאות אלפי דירות. לכן, התחדשות עירונית זה הנושא הכי חם ואין לי שום ספק שהנושא הזה לא יירד מסדר היום. ענף הנדל"ן מהווה 25% מהתל"ג של מדינת ישראל. התחדשות עירונית כובשת את ענף הנדל"ן. ולמה? האוכלוסיה גדלה. מדברים על 16 מיליון איש עד 2040, 20 מיליון עד 2050. הביקוש יישאר קשיח לאורך כל הדרך. אם אנחנו רוצים שהילדים שלנו ימשיכו לגדול כאן, לא מספיק לספק להם מגורים. צריך בתי ספר, מגרשי ספורט, טיפת חלב ותיאטרון. בשביל זה צריך תקציב. יש כאן חוסר חשיבה אסטרטגית. רוצים להשיג תוצאות עכשיו. היינו 4 שנים בחוסר ודאות פוליטית, לכן לא היה מישהו שמכתיב את הדרך. צריך ראיה לטווח ארוך. אם האוכלוסיה תוכפל, בטווח של פחות מ-20 שנה, צריך חשיבה אך עושים את זה".

ומה הבעיה העיקרית?

בשיחות שלי עם מהנדסי עיר, אין תקציב לכוח אדם, כדי לקדם פרוייקטים.  אין תקציב לשלם שכר, העירייה עובדת עם שלד מאוד קצר שלא מאפשר התחדשות עירונית. מדינת ישראל חייבת להקים קרן שתטפל בנושאים האלה".

אז הכל זה חוסר תקציב?

"יש לנו חלומות גדולים, אבל בסוף הכל נעצר בצוואר בקבוק של הרשויות שנובע מחוסר תקציב. מדינת ישראל מדברת על תכנית כזאת ואחרת, אבל כל התכניות נעצרות באותו מקום. שם. קחו את כל הכסף, תקצבו את הרשויות, תגדילו את ההיצע של הדירות והמחירים יירדו לבד. לא צריך תכנית פלא. זה שיעור ראשון בכלכלה. תגדיל את ההיצע. ואם במקום 3 אנשים שמאשרים תכנית יהיו 20 – זה יצליח".

פינוי בינוי לא בהכרח משנה את ההיצע. בטח לא בטווח הארוך.

"פינוי בינוי הוא תהליך של שנים, שכדי לייצר אותו עוברים דרך המחוזית. יש לו אימפקט של 3-5 שנים. לא נרגיש אותו. כי בעוד 5 שנים האוכלוסיה שוב תגדל. במקרה הטוב, הבעיה תהיה גרועה אבל לא גרועה מאוד. כל עוד לא יורידו את לוח הזמנים למתן היתרים ואישור פרוייקטים במדינה, לא נצליח לעולם להגדיל את ההיצע. והמחירים לא ירדו".