הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
חיים כצמן גזית גלוב נורסטאר
צילום: יחצ

ג'י סיטי ממשיכה להתנזל - מוכרת נכס ב-530 מיליון שקל

התזרים הצפוי מהעסקה של מכירת הנכס בניו יורק - 112 מיליון שקל
מערכת ביזפורטל | (10)
נושאים בכתבה ברק רוזן ג'י סיטי חיים כצמן ישראל קנדה נורסטאר

חברה בת של ג'י סיטי ג'י סיטי -11.1%  מממשת נכס בארה"ב בתמורה ל-528 מיליון שקל. מדובר על נכס בניו יורק - Tower Bridge שרשום בספרים של החברה בערך דומה. הנכס ממוקם בחלקה הצפון מזרחי של מנהטן על השדרה הראשונה ושטחו כ-11 אלף מ"ר והוא מושכר במלואו לענקית ה-DIY הום דיפו ל-20 שנים ולרשת סטארבקס.

הנכס והסכם השכירות עם הום דיפו משמשים כבטוחה להסכם מימון בהיקף של כ- 134 מיליון דולר לתקופה של 20 שנים. התזרים נטו הצפוי מהמכירה עומד על  112 מיליון שקל. המכירה של הנכס וכן של נכסים נוספים היא חלק מאסטרטגיית הקבוצה להוריד את המינוף הגדול. חיים כצמן העומד בראש הקבוצה דרך החזקתו בנורסטאר נורסטאר -8.87% שמחזיקה בג'י סיטי, מקבל כתף קרה משוק ההון בחודשים האחרונים על רקע החשש שהמינוף הגדול יהיה בעוכרי הקבוצה. מדובר על קבוצה שבהון דק של מיליארד שקל ממנפת נכסים בערך של 30 מיליארד שקל. המינוף הזה מסוכן מאוד בשעה של משבר בשווקים. המינוף שמבטא בעצם מימון והלוואות גדולות, מייצר עלויות מימון גדולות כשההכנסות בתקופה כזו בסכנה - הן בשל חשש משיעורי תפוסה שירדו והן מחשש ששכר הדירה ייפגע.  

ועל רקע זה, אגרות החוב של הקבוצה וכן המניות שלה היו בצניחה חופשית בחודשים האחרוניםמ כשאגרות החוב של נורסטרא שמסוכנת יותר מג'י סיטי הגיעו לתשואה של קרוב ל-40%, ונרגעו מאז לכיוון תשואה של 25% - עדיין תשואת זבל. 

ולמרות המצב המסוכן של כל החברות בפירמידה, כצמן והדירקטוריון שלו החליטו לחלק דיבידנד שעשוי להיחשב כדיבידנד אסור מג'י סיטי לנורסטאר - המטרה עלולה להיות לעזור לנורסטאר ולכצמן, אבל זו לא טובת בעלי המניות של ג'י סיטי.  

כך או אחרת, השלמת העסקה למימוש הנכס בניו יורק, צפויה במהלך שנת 2023, בכפוף לקבלת אישורים מקובלים בעסקאות מסוג זה, לרבות מסירת החזקה בנכס לידי הום דיפו, המחאת המימון בגין הנכס לידי הרוכשת לאחר קבלת אישור הגורם המממן ועוד. על פי ההסכם יפקיד הרוכש פיקדון של 14 מיליון שקל שיועבר לחברה במקרה של אי השלמת ההסכם.

לפני כשבוע הודיעה ג'י סיטי כי החברה הבת - ג'י סיטי אירופה אשר נמצאת בבעלות מלאה, השלימה מכירת שני נכסים בעיר פלוק שבפולין, תמורת כ-60 מיליון שקל (כ- 17 מיליון אירו). הנכסים חופשיים מכל שעבוד או חוב ותמורת המכירה זהה לשווי הנכסים בספרי החברה ליום ה- 30 בספטמבר, 2022.  כלומר מדובר על תזרים נטו לחברה של כ-60 מיליון שקל.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    יש רא לי 12/12/2022 19:52
    הגב לתגובה זו
    ג'י סיטי מחוייבת לשלם לפני שתעלה דיבידנד למעלה. אם העלתה דיבידנד היא בטוחה בעמידה בהחזר החוב, אחרת הדירקטורים יסתבכו ויחטפו תביעות. אג"חי ג'י סיטי בתשואה גבוהה ולהערכתי שווים לעומת חברת האם.
  • 7.
    במצא 12/12/2022 16:28
    הגב לתגובה זו
    אם ההון שלילי זה לא משנה את המאזן כי הוא מוכר לפי השווי בספרים....ושל נדבר על זה שהנכסים הטובים נמכרים !
  • 6.
    יהושפט 12/12/2022 13:59
    הגב לתגובה זו
    יש מבחן חלוקה והדיבידנדים עומדים בהם. אפשר לכתוב באותה מידה שכצמן עשוי להיות מעורב ברצח קנדי. ממתי עיתון נוקט עמדה? ואם יש לכם עמדה, אנא פרסמו את האנליזה שעשיתם כדי שכולנו נתרשם.
  • כי ניתן לטעון שהוא לא ממומן מרווחים. (ל"ת)
    אמנון 12/12/2022 15:02
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מאיר 12/12/2022 13:03
    הגב לתגובה זו
    חיים תמיד שומר על שמו הטוב, הוא מנהל מצויין
  • 4.
    אנונימי 12/12/2022 11:47
    הגב לתגובה זו
    לא הייתי שם פה שקל ובנורסטאר לא חצי שקל.
  • 3.
    דעה 12/12/2022 10:46
    הגב לתגובה זו
    כצמן ישרוד את הגל המדומה הזה .. אגח בהזדמנות נדירה לא ברור לי למה הוא לא קונה אותם בעצמ בכמויותו במקום לפרוע
  • 2.
    בן 12/12/2022 09:46
    הגב לתגובה זו
    לממש נכסים טובים עם חוזי שכירות עוגן זה לא הבעיה. הבעיה בכל הנכסים עם המינו, שהם עם חוזי שכירות לא מלאים. שם הבעיה. כמו כל חברה אחרת שממונפת בתקופה כזאת הסוף כמעט ידוע מראש. יהיה נס אם כצמן לא יגיע להסדר חוב אם יצליח לצלוח את המשבר הזה...שאפו
  • בת 12/12/2022 16:06
    הגב לתגובה זו
    המטרה היא סך הכל לשלם אגח ודיווידנדים בזמן, לא למכור את כל הנכסים בחברה. לג'יסיטי יש כבר היום מספיק מזומן לשנתיים גם בלי לממש כלום, והמימושים האלה הם נטו לתרחישים גרועים יותר מהמצב היום + אימות פורמלי לדוחות. לא חייבים לממש כל מטר מרובע, צריך לזכור שהחברה בעצם מרוויחה על כל נכס שיש לה ביד גם אחרי עליות הריבית
  • 1.
    שושו 12/12/2022 09:43
    הגב לתגובה זו
    סנונית אחת אינה מביאה את האביב 60 מליון מתוך 30 מיליארד ממונפים זה כסף קטן. במיוחד כשמחלקים דיווידנדים הו צריך למכור נכסים ב10 מיליארד כדי לעמוד על קרקע יציבה. כצמן אומנם איש ישר אבל במצב הנוכחי הוא יצטרך לעשות תספורת רצינית אאכ יכניס שותף עם כיס עמוק . אני בחוץ בינתיים לא כדאי ל
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות

ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן ג'י סיטי

ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי -11.1%  , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).

ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד -8.35%  שירדה ביותר מ-8%.



מתוך הדוח של מעלות

בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק

מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.

בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.

הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי

שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

מה יהיה מחר בבורסה? על נייס וחברות השבבים

הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס -2.11%  צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה  ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר. 

מצד אחד, יש שרואים בזה הזדמנות נהדרת. מצד שני, יש כאלו שזוכרים ש"מר שוק" יודע הכל. אולי הוא יודע שאזהרת רווח או הנמכת ציפיות בדרך. כלומר, מה שנראה הזדמנות יכול להיות המחיר האמיתי כי התחזית תרד. ולמה שהיא תרד? כי החברה נמצאת בשוק מאוד מאוים על ידי ה-AI. 

תחום התוכנה וחברות התוכנה סובלות מהכניסה של ה-AI. הן אומנם מתייעלות בזכותו ומוותרות על גיוסי ג'וניורים, אלא שהליבה שלהן בסכנה - הרעיון הטכנולוגי, פיתוח התוכנה שלהם נמצא בסכנה - מה שלקח פעם לפתח במשך שנים הפך לעניין של שבועות וחודשים בודדים. התחרות מתעצמת, הסכנה גוברת. החשש שיקומו סטארטאפים יעילים ומהירים ותוך חודשים יעמידו מוצר מתחרה. היתרון של הוותיקות הוא במערכת משומנת עם שיווק, תפעול, וקשרים. אבל בסוף למוצר יש משמעות גדולה. לקוחות לא ימהרו לעזוב, אבל זה יכול לבוא לידי ביטוי בתמחור נוח יותר. חברות התוכנה צריכות לחשב מסלול מחדש.


גם טבע 0.56%   צפויה לרדת ב -1.1%, טאואר 1.44%  ב-2.4% כשמנגד קמטק -1.51%  ו נובה -8.04%  צפויות עלות מעט. הנה טבלת הארביטראז' (הקליקו להיכנס לכל המניות): 




להמשך הכתבה לחץ כאן