מחירי הדירות בבאר שבע - הפוטנציאל הגלום בבירת הנגב
התואר "בירת הנגב" של באר שבע לא ניתן לה על מנת לעשות עימה חסד ולפאר אותה סתם ככה. באר שבע היא אכן המרכז הכלכלי, החברתי והתרבותי של אזור הנגב והיא זכתה בכך בזכות. הפיתוח של העיר בעשור האחרון משך אליה אוכלוסייה רבה וצעירה שבמובן מסוים מגשימה את חלומו של בן גוריון.
מלבד חוף ים, בירת הנגב מציעה את כל מה שהבירה הכלכלית של המדינה - תל אביב - מציעה, מרכזי קניות, פארקים, התחדשות עירונית, בית חולים, אוניברסיטה, תחבורה זמינה למרכז הארץ ומקומות בילוי תוססים לצעירים ונוער הכוללים אירועי תרבות רבים. באר שבע מציעה גם מרחבים פתוחים בסביבותיה לאלו המחפשים כאלה, אך צריך לזכור ולהזכיר את בעיית האלימות, הפרוטקשן ואי-הסדר בכל הקשור למרקם החיים שבין היהודים והבדואים בדרום, שרובם כמובן חיים בהרמוניה אך חלקם מטילים אימה ושודדים מכל הבא ליד.
ובכל זאת, בירת הנגב מזמן עלתה על הגל, ראש העירייה הצעיר והתוסס משווק אותה באופן מצוין, צה"ל יורד לנגב ומקיף את העיר בבסיסים ובבה"דים שיוצאים מגוש דן, ואפילו איקאה והסינמה סיטי פתחו סניפים בעיר.
שכונות רבות בבאר שבע הוקמו בשנות ה-50' וחלקן אף קוטלגו כ"שכונות פשע". שכונות אלו מתאפיינות בבנייני רכבת רבים ובאוכלוסייה בעלת מצב סוציו-אקונומי נמוך. העירייה מקדמת לצד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה פרויקטים רבים של פינוי בינוי ושל התחדשות עירונית על מנת לשפר את מצב השכונות ותושביהן וכדי לבצע "מתיחת פנים" של רוב העיר. כך קרה שבאר שבע - ובכלל ערים רבות בדרום - הפכה ליעד למשקיעי נדל"ן רבים שצופים פיתוח של העיר, החייאת מקומות מוחלשים וזרימה של אוכלוסייה צעירה וחדשה לתחומיה.
- הלב הצבאי מתפנה: כך ייראה מתחם פיקוד דרום בבאר שבע
- הממשלה אישרה תכנית לפיתוח מטרופולין באר שבע בכמיליארד שקלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בירת הנגב עדיין נחשבת לעיר בה המחירים זולים משמעותית במיוחד באותן שכונות חלשות ובבנייני הרכבת, אך בשכונות חדשות יותר - בעיקר במערבה - מחירי הדירות מתחילים להזכיר מעט מחירים שדומים יותר למרכז הארץ.
המחיר הממוצע לדירה בבאר שבע עומד על כ-1.15 מיליון שקל ומחיר השכירות הממוצעת עומד על כ-3,000 שקל. המחיר הממוצע למ"ר עומד על כ-13.5 אלף שקל כאשר התשואה הממוצעת עומדת על כ-3.1%. זו תשואה טובה, והשקעה בדירות קטנות משיגה תשואה טובה יותר. ובכלל - המחיר למ"ר בעיר באופן יחסי נמוך וגם עליית המחירים בעיר כאמור לא הדביקה את הקצב השנתי - בעשר שנים המחירים בארץ יותר מהכפילו את עצמם.
לקריאה נוספת:
>>> מחירי הדירות בחיפה נשארו מאחור - המשקיעים עדיין מעדיפים אותה
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
>>> מחירי הדירות ברמת גן - בכמה עלו המחירים ומה התשואה למשקיעים?
>>> דירה בראשון לציון - מה המחיר ומה התשואה למשקיע?
בתוך כך הועדה המקומית בבאר שבע המליצה לקדם את התוכנית להתחדשות מתחם וינגייט בשכונה ג', זאת כחלק מהתוכנית הרב שנתית לחידוש השכונות הוותיקות של באר שבע. במסגרת התוכנית יוקמו במתחם 799 יחידות דיור חדשות במקום 175 יחידות הדיור הקיימות, בלב השכונה ובסמוך למרכז הרפואי סורוקה. במסגרת התוכנית מוצע להרוס 4 מבני שיכון ישנים ומרכז מסחרי בן קומה אחת ולהקים במקומם כ-14 מבנים בגובה של עד 10 קומות ו-3 מגדלים בני 17 קומות, הבינוי החדש יכלול חזיתות פעילות לרחוב וינגייט שבהם ישולבו שטחי מסחר ומבני ציבור.
שכונה ג' עוברת בשנים האחרונות תהליך מקיף של התחדשות עירונית וקהילתית. בעשור האחרון הושקעו תקציבים רבים בחידוש רחובות השכונה, כולל חידוש תשתיות מים, ביוב, תחבורה ופיתוח פארקים וגינות ציבוריות. לצד מהלכים אלה, מקדמת העירייה, בנוסף למתחם וינגייט, עוד 3 מתחמים לפינוי בינוי בשכונה שיאפשרו להכפיל את היצע יחידות הדיור לצד שדרוג רשת הרחובות בשכונה והוספת שטחי מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור.
- דירת 5 חדרים ברחוב יוסף בורג, קומה ראשונה, 123 מ"ר, נמכרה ב-1.9 מיליון שקל.
- דירת 3 חדרים ברחוב לימונית, 83 מ"ר, נמכרה ב-1.58 מיליון שקל.
- דירת 4 חדרים ברחוב פיקרד, קומה שנייה, 126 מ"ר, נמכרה ב-1.2 מיליון שקל.
- קוטג' 7 חדרים ברחוב ברבור, 210 מ"ר, נמכר ב-2.65 מיליון שקל.
- דירת 5 חדרים ברחוב בצלאל, קומה 17, 167 מ"ר, נמכרה ב-1.8 מיליון שקל.
- 12.אייל 02/12/2022 08:32הגב לתגובה זובונים ומתחדשים רק מה שרואים בכבישים ראשיים תכנסו לתוך השכונות ותראו מה קורה..
- 11.ליימי 02/12/2022 07:18הגב לתגובה זוקודם שיטפלו בבדואים
- 10.נתי 02/12/2022 07:17הגב לתגובה זולא ניתן כיום לפתוח עסק בעיר ללא תשלום מיידי של דמי חסות. עד שזה לא יפתר אין עתיד לעיר
- 9.יוסי 01/12/2022 19:05הגב לתגובה זורק לא אומרים שבינואר הולכת להתחיל פה ירידה רצינית
- 8.ביום שיטפלו בבעית המשילות בדרום באר שבע תעוף קדימה 01/12/2022 07:53הגב לתגובה זוביום שיטפלו בבעית המשילות בדרום באר שבע תעוף קדימה ! ראש העיר בבאר שבע תותח על העיר מתפתחת בקצב מסחרר
- 7.ביום שיטפלו בבעית המשילות בדרום באר שבע תעוף קדימה 01/12/2022 07:53הגב לתגובה זוביום שיטפלו בבעית המשילות בדרום באר שבע תעוף קדימה ! ראש העיר בבאר שבע תותח על העיר מתפתחת בקצב מסחרר
- 6.הבדואים שם משתלטים 01/12/2022 02:05הגב לתגובה זולתת דירות במחירי עלות בניה למי שמוכן לגור שם. לסלק את הבדואים מההשתלטות על הנגב והקמת כוח אזרחי.
- 5.מתווך 30/11/2022 23:22הגב לתגובה זועיר מדהימה
- 4.חושף אינטרסנטים 30/11/2022 18:25הגב לתגובה זומעניין מי האינטרסנט שעומד מאחורי הספינים האלה
- 3.גר בב"ש 40 שנה 30/11/2022 16:07הגב לתגובה זואין תעסוקה בהרבה תחומים, אין מקומות בילוי , מצב לאומני של הסלמה יומיומית ...
- 2.bardaat 30/11/2022 15:30הגב לתגובה זוהוא לבטח אחד משלשה: 1. פרייר שלא מבין בנדל"ן דבר וחצי דבר. 2.פתי מאמין. 3. יש לו ממון מיותר לזרוק!
- 1.בדיחה (ל"ת)חחח 30/11/2022 15:29הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
