בלעדי: אבי ורטהיים, היה יו"ר בנק מזרחי, וכן עמד בראש אינספייר השקעות שהגיעה להסדר חוב וכעת הוא יו"ר של חברת הנדל"ן המניב אלוני חץ אלוני חץ 2.47% . לכן, כאשר הוא אומר שחברות הנדל"ן המניב צפויות לספוג פגיעה - כדאי להקשיב לו. עם זאת, הכל ידוע וברור מראש - הנדל"ן יאבד גובה, זה ברור, השאלה אם השוק כבר הגיב לירידה הצפויה וכנראה שכן.  ורטהיים סבור שעליית שיעור ההיוון לחברות הנדל"ן המניב עוד לא מגולם בשוק - כלומר שיעור ההיוון יעלה והחברות ייפגעו ויצטרכו למחוק שווים מהרכוש-נדל"ן המניב. השמאים לדעתו, מגיבים לאט יותר משוק ההון - כלומר, השוק כבר מגלם את מה שהשמאים יגידו בהמשך. את הדברים הוא אומר בתשובה לשאלות של פרופ' אמיר ברנע ב"פורום שווי הוגן" באוניברסיטת רייכמן הרצליה. לדברי ורטהיים, "אנחנו נראה פיגור בשיעורי ההיוון, שיעורי ההיוון כפי שאנחנו צופים אותם עדיין לא הגיעו לשוק. מה שקרה זה שבמשך שנים הייתה ירידה בשיעורי ההיוון. זה לא קרה רק בישראל. ראינו את זה בכל העולם שבזמן ירידות או עליות כאלה לשמאים לוקח הרבה זמן להגיב לשינויים האלה. במשך ארבע השנים האחרונות הם בפיגור אחרי השוק. תמיד אנחנו, ואני אגיד גם אופיר (שריד, מנכ"ל מליסרון. נ"א), היינו מוכנים לשלם על נכסים, לצערנו לא היו מספיק, עבור תשואות יותר נמוכות. לכן כאשר יש שינוי אתה רואה אותם נכנסים לתוך הבאפר. הם לא מקבלים אינדיקציה מהשוק ולכן הם נשארים איפה שהם נשארים. זה לא בגלל שלא השתנו הריביות בשוק אלא בגלל שיש כרית ביטחון בדוחות כרגע שלא הביאו את השוק למצב שהוא עוד יגיע. "בסופו של דבר, אנחנו לא אמרנו שהנכסים של אלוני חץ הם רק צמודים למדד (כשבשנים הקודמות מחירי השכירות למשרדים נהנו מ'הייפ' ומחירי השכירות עלו מ-100 ל-150 שקל למ"ר. נ"א). לא אמרנו "לא, לא זה צריך לעלות רק ב-2%". אותו דבר כשזה יורד למטה - לא מדובר רק באינפלציה. השוק הולך לתקופה ממותנת והשאלה לא מה יקרה במרכז תל אביב. אני לא בטוח שהשווקים בכלל או הפריפריה הקרובה כמו פתח תקווה וערים כאלה - יידעו לשלם על מדדים גבוהים".  במילים אחרות, אומר ורטהיים, השינוי בשיעור ההיוון ישפיע על שיערוך הנכסים של חברות הנדל"ן המניב. המשמעות היא שהחברות ישיאו פחות תשואה - ולכן גם מחירי המניות ייפגעו. מי שלא הסכים איתו הוא אופיר שריד, מנכ"ל מליסרון, שאמר "שכר הדירה הוא צמוד למדד והוא ימשיך להיות צמוד למדד כל עוד האינפלציה סבירה. גופים אחרים נכנסים לשוק הזה. קורת גג צריכה להימכר. אני חושב שגופים מוסדיים יכולים להיות כוח הקניה של דירות, היום זה עוד לא קיים, כדי לאפשר לציבור לשכור אותה. במצב זה אין השפעה של התשואות על השכירות היות וההתייקרות בטווח הרחוק תהיה על עליית הערך ולא על התשואות". אבי ורטהיים הגיב: "אבל זה בעיקר בגלל הביקושים" - כלומר שריד צודק כל עוד יש ביקושים שמעלים את המחיר, אחרת, יהיה קשה לשמור על הצמדת שכר הדירה למדד.   כזכור, מניית אלוני חץ איבדה גובה בשבוע שעבר בעקבות הדוחות הלא טובים. החברה הפסידה 178 מיליון שקל ברבעון השלישי וצופה המשך פגיעה ככל שהריבית תעלה, או יותר מדויק - שיעור ההיוון יעלה . גם שאר חברות הנדל"ן המניב קרסו בשבוע שעבר, הסיבה: עלייה צפויה בשיעורי ההיוון משמעותה ירידה דרמטית בשווי הנכסים = ירידה ביכולת של החברות הללו לייצר תשואה. בפועל, אלוני חץ צופה המשך פגיעה כאשר על כל עלייה של 0.25% בשיעור ההיוון של החברה (כתוצאה מעליית הריבית זה צפוי לקרות) שווי הנכסים שלה צפויים להיפגע משמעותית, ב-720 מיליון שקל. מראש שיעור ההיוון אמנם היה גבוה יחסית כך שלא תהיה עליה של 3% כמו עליית הריבית, אבל צפוי שתהיה פגיעה נוספת.  לאחרונה פרסמה פסגות המלצת קנייה על מניית אלוני חץ שלהערכתה נסחרת בדיסקאונט עמוק על השקעותיה שכוללת את אמות ואנרג'יקס.