דירה בפתח תקווה - מה המחיר ומה התשואה למשקיע?
פתח תקווה היא אחת הערים עם הצמיחה המרשימה ביותר כשבשני העשורים האחרונים קמו בה שכונות חדשות וגדולות שהכפילו את מספר התושבים. מרכז העיר סובל מתדמית חלשה יחסית ומחירי הדירות בהתאם נמוכים, אבל השכונות החדשות - כפר גנים, נווה גן ואם המושבות הן שכונות צעירות, תוססות שנהנות מתדמית חזקה וביקושים גבוהים. זו הסיבה שכאשר מדברים על מחירי הדירות פתח תקווה יש לעשות הפרדה - המרכז והשכונות הישנות ומולן השכונות החדשות.
במרכז ובשכונות הישנות המחירים הן עד 20 אלף שקל למ"ר, כשיש מקומות שגם משמעותית נמוך מכך. בשכונות החדשות המחירים הם קרוב ל-30 אלף שקל למ"ר. זה פער גדול, אבל ההסבר לכך פשוט - בנייה אחרת, איכות חיים אחרת. השאלה אם הפער הזה לא מוגזם כי אחרי הכל, גם במרכז העיר יש בנייה חדשה, יש התחדשות עירונית ועדיין המחירים נמוכים יחסית.
משקיעים כנראה יעדיפו דווקא את השכונות הישנות ומרכז העיר. דירה שם כאמור זולה יותר וגם קטנה יותר. אפשר לקנות דירת 2 חדרים, של 60 מ"ר ב-1.2 מיליון שקל. בשכונות החדשות דירה ממוצעת עולה כבר 3 מיליון שקל. דמי השכירות יניבו תשואה של כ-3-3.5% במרכז העיר ובשכונות ישנות וכ-2.2-2.4% בשכונות חדשות.
משקיע צפוי לקבל את התשואות האלו, אבל גם חשוב כמובן מה תהיה ההשבחה. במרכז העיר יש סיכוי להשבחה בשל התחדשות עירונית. אבל, התהליכים מאוד ארוכים ועלולים להידחות על רקע בעיות שחיתות שהתגלו בעירייה - ראש העיר רמי גרינברג נעצר לפני כחודשיים לחקירת משטרה בחשד לשוחד ועבירות שחיתות נוספות. הוא נעצר מספר ימים והחקירה נמשכת. יחד עם גרינברג נעצרו גם מנכ"ל העירייה יניב בניטה ואנשי העסקים משה סעדון ורון עומייסי. כל הארבעה חשודים בעבירות של שוחד, מרמה והפרת אמונים, רישום כוזב במסמכי תאגיד, הלבנת הון ועבירות על פי פקודת מס הכנסה וחוק מס ערך מוסף. גרינברג חשוד שבעצם עזר לאנשי עסקים וקבלנים לקדם את האינטרסים שלהם בעירייה. 
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כך או אחרת, המחירים בפתח תקווה כמכלול עלו בדומה לממוצע הארצי, אבל המחירים בשכונות החדשות עלו בשיעור גבוה יותר מהממוצע הארצי. בעוד שבפתח תקווה כולה ובארץ המחירים עלו למעלה מ-80% בעשר שנים, בשכונות החדשות המחיר הוכפל.
פתח תקווה הפכה גם למרכז תעסוקתי גדול עם משרדים ותעשייה, לרבות תעשיית הייטק. הבעיה הגדולה היא הפקקים לתל אביב, אבל יש תחבורה ציבורית ורכבת וכאשר הרכבת הקלה תיכנס עם הקו הראשון הנגישות לתל אביב תהיה קלה (זה צפוי תוך 4-5 חודשים).
לקריאה נוספת:
>>> דירה בראשון לציון - מה המחיר ומה התשואה למשקיע?
>>> 6,000 יחידות דיור חדשות בחדרה; כמה עולה דירה?
>>> דירה בטבריה - כמה זה עולה והאם זו השקעה משתלמת?
העיר צפויה להתרחב מבחינת אפשרויות התעסוקה (מגדלי משרדים נוספים מוקמים בה) וכן מבחינת מגורים, לרבות בזכות פינוי מחנה סירקין הסמוך לעיר. הפינוי שיחרר מאות דונמים עליהם מקימה פתח תקווה שכונות חדשות העתידות למשוך אוכלוסייה חדשה.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
עסקאות נדל"ן בפתח תקווה בחצי השנה האחרונה:
- דירת 3 חדרים ברחוב משה הס, קומה ראשונה, 65 מ"ר, נמכרה ב-1.88 מיליון שקל.
- דירת 4 חדרים ברחוב הרב משה בלוי, קומה שנייה, 85 מ"ר, נמכרה ב-2.14 מיליון שקל.
- דירת 5 חדרים ברחוב שלום דורני, קומה שמינית, 136 מ"ר, נמכרה ב-2.25 מיליון שקל.
- דירת 4 חדרים ברחוב מאיר שפיה, קומה ראשונה, 107 מ"ר, נמכרה ב-2.8 מיליון שקל.
- דירת 5 חדרים ברחוב דוד שמחי, קומה ראשונה, 154 מ"ר, נמכרה ב-4.5 מיליון שקל.
- דירת 2 חדרים ברחוב אורלנסקי, קומה שישית, 41 מ"ר, נמכרה ב-1.555 מיליון שקל.
- דירת 3 חדרים ברחוב הצנחנים, קומה רביעית, 66 מ"ר, נמכרה ב-1.05 מיליון שקל.
- 10.נווה גן שכונה מצויינת ומתפתחת על הזמן ארבע חדרים נ 25/11/2022 18:44הגב לתגובה זונווה גן שכונה מצויינת ומתפתחת על הזמן ארבע חדרים נימכר היום 3150000 לדירות של 35 שנה בר מלכה מוכרים ב3600000עד 3700000
- 9.נווה גן שכונה מצויינת ומתפתחת על הזמן ארבע חדרים נ 25/11/2022 18:44הגב לתגובה זונווה גן שכונה מצויינת ומתפתחת על הזמן ארבע חדרים נימכר היום 3150000 לדירות של 35 שנה בר מלכה מוכרים ב3600000עד 3700000
- 8.פתח תקווה היא הרמת גן של לפני 10 שנים, קצב עליה מטורף (ל"ת)פ"ת לעתיד 20/11/2022 08:15הגב לתגובה זו
- 7.השכרה של חמישה חדרים ב7000 שח זה חינם!!אם מקבלים ע 19/11/2022 10:22הגב לתגובה זוהשכרה של חמישה חדרים ב7000 שח זה חינם!!אם מקבלים על דירה בשווי 3.5 מיליון 6 אחוז דולרי אז מחיר השכירות צריך להיות פי 3!!!! בחידוש הבא מעלה ל10 ואחר כך ל14.
- איף 26/11/2022 14:11הגב לתגובה זועוד כמה שנים תראה כמו שיכון
- 6.עיר פח 18/11/2022 15:26הגב לתגובה זושכונות צפופות עם רחובות בצורת מבוך לעכברים.
- 5.פתח תקווה 18/11/2022 15:15הגב לתגובה זולא ברור למה אין להם מוסדות לימוד בעיר שלהם בכל רחוב יש או בית כנסת או ישיבה ויש רחובות שיש בהם 3 בתי כנסת זה בלתי נסבל עיר חרדית מגעילה פקקים כל הזמן והאנשים שם לא עובדים בכלל כל היום ברחובות בכל גיל תמצא את הפרצופים האלה
- 4.2 חדרים 18/11/2022 15:12הגב לתגובה זוואז כתבו באורלנסקי 2 חדרים 41 מ נמכרה ב 1.555 זה מחוץ לעיר במקום לא טוב תחנה מרכזית . העיר התיקרה כי באם המושבות הצעירים משלמים כל מחיר וגם דורשים מחיר בשמיים
- נדב 24/11/2022 19:25הגב לתגובה זואורלנסקי נמצא בשכונה שנקראת המרכז השקט, נמצאת בממרכז העיר. קצה אחד של הרחוב מרוחק כ- 500 מ' מבניין העירייה והקצה השני 1.2 ק"מ מבניין הערייה. זה בכלל לא ליד התחנה המרכזית. רחוה אורלב נמצא ליד התחנה המרכזית.
- 3.תושב 18/11/2022 11:30הגב לתגובה זולפני שנים בודדות. המחירים כיום לא שפויים. זה לא עיר של מליאנים.
- אני 18/11/2022 14:41הגב לתגובה זואני קניתי לפני 10 שנים פנטאוז 300 מ"ר מקבלן 1.75 מליון. המחירים היום ללא כל הגיון !!!
- דורון 19/11/2022 11:52בישראל יש מחסור של כ 200,000 יח"ד . הבניה בשנה היא כ 50,000 ואם יבנו גם 70,000 או 80,00 עדיין יהיה מחסור ! כשיש מחסור המחיר לא יכול לרדת פרט לנקודות זמניות ומעט. העלו את הריבית וראינו פחות עיסקאות , אבל שוכחים את הנתונים הנוספים. התחלות הבניה ירדו ב 20% , אז יהיו פחות דירות, עליית הריבית מייקרת את עלויות בניית הדירה. אז כדאי לשים לב " לכל הנתונים " ולא לרק מה שאנחנו רוצים להראות.
- 2.רחוב שלום דומרני??? (ל"ת)18/11/2022 11:08הגב לתגובה זו
- אזרח 18/11/2022 20:49הגב לתגובה זומיקום מעולה ונוח
- 1.אחד שמבין 18/11/2022 10:55הגב לתגובה זוולכל מי שלקח משכנתא במיליונים שיהיה בהצלחה..
- כבר 15 שנה אומרים את זה (ל"ת)פז 19/11/2022 14:55הגב לתגובה זו
- שי 18/11/2022 14:42הגב לתגובה זוצונח ויצנח המון. אינפלציה מיתון קולות מלחמה אנשים עוד יגיעו לתחתית עם המשכנתאות שלקחו. חכו כמה חודשים שהריביות רק עולות ותראו תוצאות קשות מאוד !!!
- באמת הצלחה 18/11/2022 14:12הגב לתגובה זוויש דירה:) עושה זאת בפעם השלישית, ובמרכז המבוקש זו הצלחה בטוחה. בהצלחה גם לך עם שכ"ד.
- תודה, עשיתי כבר 30% לא כולל שכירות (ל"ת)שלומי 18/11/2022 13:10הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
