צרות של עשירים - משכירי הדירות יצטרכו לדווח ולשלם מס בעקבות עלייה בשכר הדירה; כמה מס ומה המסלולים?
רכישת דירה שנייה (לפעמים גם שלישית, רביעית...) התבררה כהשקעה נכונה. רק בשנה האחרונה המחירים זינקו ב-20%, כשהממוצע ארוך הטווח הוא 5% בשנה. תוסיפו לזה את השכירות השוטפת ותקבלו תשואה מרשימה בנכס שנחשב בטוח.
חוץ מזה, אין באמת מסים. כלומר, יש מסים, אבל מלא פטורים וחורים שמאפשרים שלא לשלם מס. על מכירת דירה יש לכאורה מס שבח (מס על הרווח), אלא שיש פטורים באם מדובר על תקופה ממושכת של אחזקה ומימוש מדורג של הדירות וכן בפועל רוב האנשים קונים דירות נוספות על שם הילדים. על דירה אחת אין מס שבח כך שאם "מחלקים" את הדירות לילדים, נמנעים מתשלום מס.
על שכר הדירה אין מסים ואין חובת דיווח עד הכנסה חודשית של 5,200 שקל. אבל המדרגה הזו צפויה לעלות בתחילת השנה במקביל לאינפלציה לאזור ה-5,500 שקל. כלומר, אם המשכיר מקבל פחות מסכום זה - אין מס. אם הוא מקבל מהשוכרים יותר יש מס (כאן תוכלו לראות כמה מס ומהם המסלולים השונים).
העליות בשכר הדירה בשנה האחרונה - 8% לשוכרים חדשים (לשוכרים קיימים זה באזור 4%-5%) מייצרים "צרות טובות" לשוכרים. מצד אחד הם מקבלים יותר דמי שכירות, אבל בשל קצב העליות בשכר הדירה, רבים מהם חוצים את רף הדיווח ותשלום המס. ורק כדי להבין את המצב שתי דוגמאות: דירה של שלושה חדרים ברמת גן הושכרה לפני שנתיים ב-4,700, לפני שנה שכר הדירה עלה ל-4,900 וכעת עם מעבר לשוכרים חדשים דמי השכירות זינקו ל-5,700 שקל.
- חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דירה במרכז תל אביב של שניים וחצי חדרים הושכרה לאחרונה ב-6,700 שקל, לאחר שבמשך שנים הושכרה לאותה משפחה בסכום של 5,000 שקל.
המשכירים האלו ויש על פי הערכות אלפים רבים ואפילו רבבות בודדות צריכים לדווח לרשויות המס על שכר הדירה. כבר היום יש כמות גדולה מאוד של משכירים שלא מדווחת וזה יעלה במקביל להעלאת שכר הדירה.
כמה מס משלמים על שכר דירה?
קיימים שלושה מסלולי מס - מסלול ראשון: פטור מלא: אם סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על גובה תקרה כספית הקבועה בחוק (כאמור - 5,200 שקל ויעלה לאזור ה-5,500 שקל בתחילת השנה הבאה).
פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור, אולם אינו עולה על כפל תקרה זו, יש לחשב את הפטור באופן הבא: מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית, את סכום תקרת הפטור מקבלים את "הסכום העודף". את הסכום העודף מפחיתים מסכום התקרה - מקבלים את הסכום הפטור. ההכנסה החודשית פחות הסכום הפטור היא ההכנסה החייבת במס. המס הוא לפי המדרגות מס שלכם.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
המחשה מהירה ותיאורטית - נניח ששכר הדירה הוא 6,000 שקל ושהתקרה היא 5,500 שקל - הסכום העודף הוא 500 שקל. הסכום הפטור (התקרה פחות הסכום העודף) היא 5,000 שקל - אתם צריכים לשלם מס על ההפרש - 1,000 שקל - לא מעט, זה יכול להגיע ל-400 שקל ויותר. המדהים הוא שאם שכר הדירה היה 5,500 לא הייתם מדווחים ולא הייתם ממש נפגעים לעומת התרחיש של שכר דירה גבוה יותר.
במילים אחרות, המחוק, קבע את הנוסחה הזו כדי שתהיה מוטיבציה שלא להעלות את שכר הדירה מעבר לרף.
ויש מסלול נוסף - 10% מס על כל שכר הדירה.
ומסלול אחרון - לפי שיעור המס של הנישום.
הרוב נמצא במסלול הראשון עד התקרה ומשם זה מתפצל - או שנשארים באותו המסלול עם תקרת פטור חדשה, או שעוברים למסלול של ה-10%.
הבעיה הגדולה של שוכרים-משכירים
אם אתם משכירים דירה ומנגד שוכרים דירה אחרת עלולה להיות לכם בעיה - מה עושה משפחה שמשכירה ב-6,200 ושוכרת ב-7,700 שקל? היא בעצם מוסיפה שכר דירה של 1,500 שקל. אבל מבחינת רשויות המס היא צריכה לשלם מס על הדירה שהיא משכירה ב-6,200 שקל. אז עד השנה-שנתיים האחרונות שכר הדירה לא השתולל לגמרי, בשנה האחרונה הוא משתולל וחוצה במקרים רבים את הרף - ומכניס רבים לקבוצה שחייבת דיווח.
מה עושים? בשטח יש הרבה קומבינות, רק קחו בחשבון שרשות המס לא מעסיקה טמבלים. אלו אנשים שמכירים וידעים את השטח, את הקומבינות, אם הם רוצים הם יגיעו אל כולם. זה רק שאלה של רצון ומוטיבציה.
תכנים קשורים:
> תקרת הפטור על שכר דירה עולה - המשכירים יוכלו להעלות שכר דירה מבלי לשלם מס ומבלי לדווח לרשויות >
> מדריך מס רכישה - ככה זה עובד >
- 39.א-ב 01/12/2022 18:58הגב לתגובה זוצריך להעביר תקנה ולפיה ובהתאם לקריטריונים של שירות בצבא, השכלה, בעלות על דירה, עבודה במקום מסודר בתלוש שכר, מצב משפחתי שירות במילואים יהיה זכאי השוכר להחזרים בגין שכר הדירה עד לתקרה מסויימת. שני ציפורים במכה אחת. ייחשפו כל מעלימי ההכנסה והאזרחים המועילים יקבלו החזרים.
- 38.הומלס 24/10/2022 11:15הגב לתגובה זולא הגיוני שרשות המיסים תרדוף אחרי מאות בעלי דירה או שנים שמשכירים דירה ב 200-300 ש"ח בחודש מעל גובה הפטור. מדובר בסכומים זניחים של אלפים בודדים בשנה לנישום.
- 37.גולדקנופף 21/10/2022 16:02הגב לתגובה זויש לי הכנסה של 22,000 שח נטו בחודש מדירות שקניתי עם הטבות ומענקים מהמדינה, בנוסף לפנסיה תקציבית מגיל 42, השבח לבונה עולם.
- סרגו 30/11/2022 22:49הגב לתגובה זואני קראתי אבל עוד משהו קרא יחתיכת כסיל אביל מטומטם שמכניסים תשמוק לא מספרים לחברה.
- 36.אביב 21/10/2022 12:42הגב לתגובה זוחארטה ברטה
- 35.שוק שחור בחסות החוק... (ל"ת)נרון 21/10/2022 09:01הגב לתגובה זו
- 34.אורנה 20/10/2022 17:56הגב לתגובה זוכל הקנאים-תבקרו בעיר.תראו בעיניים ולא דרך המסכים!
- 33.אני 20/10/2022 15:49הגב לתגובה זוחלקם משלמים שכירות במקום אחר. יש הרבה שוכרים בעייתיים, כאלה שמפרים חוזים, לא משלמים שכירות ולא מפנם והנטיה לרחם עליהם לא תמיד מוצדקת. בעלי דירות רבים חסכו והצטמצמו במשךשנים רבות , נצליחולקנות נכס צנוע ושיפצו במשך הזמן. הגישה הפופוליסית לדמוניזציה של משכירים כדי לזכות בכותרת/מצביעים, מבירה את מי שיכול לוותר על השכירות לא להציע לשכירות ובכך מצמצם את היצע הדירות
- 32.שוקי 20/10/2022 14:13הגב לתגובה זובפברואר המזומן יורד ל 4000 אלף ואז השילטונות ישימו יד לא יוכלו להכחיש הם יבקשו מהמשכירים מאות אלפי שקלים זה הסיבה האיקרית שהם מורידים מ 6000 ל 4000
- 31.מולייר 20/10/2022 14:03הגב לתגובה זומדינת הגנבים,כולם גונבים מכולם המשכירים מהשוכרים מס הכנסה מהמשכירים וכולם מזיינים את העצמאי הקטן מדינה מגעילה
- 30.סברינה 20/10/2022 11:44הגב לתגובה זורוע לב זו המילה
- 29.להקיא ממה שקורה במדינה הזאת (ל"ת)שני 20/10/2022 10:24הגב לתגובה זו
- 28.תל אביבי מקורי 20/10/2022 05:54הגב לתגובה זונראה למישהו שבעלי הדירות ישלמו או שיגלגלו את זה הלאה לשוכרים. יש לאשר מאות אלפי דירות חדשות שימכרו רק למי שאין לו דירה אחרת המחירים רק יעלו
- 27.ארי 19/10/2022 23:48הגב לתגובה זובארצות הברית
- טל 21/10/2022 16:16הגב לתגובה זולא היית מגיב כך אילו הייתה לך בעלות על דירה אחת !!! אתה לא ריאלי כלל וקל מאוד להבחין בזה רק על פי ההתנסחות שלך.
- 26... 19/10/2022 20:44הגב לתגובה זוהדור הצעיר לא ייצא מהברוך הזה אף פעם. עשירים ייקנו עוד ועוד דירות ולצעירים לא יהיה כסף לכלום. אני מצביע רק לפוליטקאי שיהיה מוכן לטפל בכל המשכירים ולרום לכל דירה להשקעה להיות לא כדאית. יש כל כך הרבה דרכים מס אקספוננציאלי על כל דירה נוספת. מס על שכירות בלי הגבלת מינימום. השכרת דירה זה הכנסה לכל דבר למה רק מ 5000 משלמים מס?
- 25.רק שחור 19/10/2022 19:57הגב לתגובה זוהמשכירים מגלגלים את כלל ההוצאות כולל המיסוי על השוכרים אז כדאי שרשות המיסים תתחשב בשוכרי הדירות תתחשבו
- 24.אהרן 19/10/2022 17:55הגב לתגובה זובארה"ב קיימת חובת דיווח כללית כזו. מדוע שלא תונהג חובת דיווח כללית כזו גם בישראל. ובהמשך לכך, ביטול ההתייחסות להכנסה מהשכרת דירות כהכנסה פטורה ממס במלואה או בחלקה. יש לכלול בדו"ח השנתי הכנסות והוצאות מאחזקת הדירה.
- 23.יובל 19/10/2022 15:17הגב לתגובה זואם משפרי דיור משכירים את דירתם ושוכרים אחרת מדוע לא מקזזים את ההשכרה מהשכירות בחישוב מס? יש לזה שם: נוכלות מטעם המדינה
- 22.גם משכורת של 5500 לא מגיעה לחיוב מס הכנסה. תרגעו. (ל"ת)אני 19/10/2022 15:16הגב לתגובה זו
- יון 20/10/2022 10:03הגב לתגובה זועל השכר. וגם על ההכנסה משכירות
- פופר 19/10/2022 18:47הגב לתגובה זוזוגו צערים ךפיד אמר חברתי ושיקר לאחם אשכרות עולה יוקר אמיחיה עולה ואתם עוד מאמנים ללפיד אדם אזה אזוי ובוגד באחם זוגת צערים לא לצביעה ללפיד ולא לבני גנץ
- 21.אפשר 19/10/2022 14:12הגב לתגובה זואו להשאיר אותן כמו שהן ולקבל מה שנותנים.
- 20.איתן 19/10/2022 13:15הגב לתגובה זוהצחקתם את החזירים שגורפים מיליארדי שקלים בשחור בתמיכת ועידוד נחש המשקפיים סער המושחת.
- 19.גילי 19/10/2022 12:21הגב לתגובה זולא שווה את המאמץ. אם הם מחפשים משכירי דירות, זה של משכירי 2-3 דירות ומעלה. עם פחות מזה, חבל על הזמן שמתעסקים עם הסכומים האלה. הדרך הפשוטה להגיע לכל משכיר דירה זה לתת החזר מס לשוכרי הדירות מסכום מסויים, שישלחו את חוזה השכירות + אישור של העיריה שהוא אכן גר שם (רישום ארנונה), והוא יקבל את ההחזר. כשיש את החוזה, אפשר להגיע גם למשכיר. ואז נגיע למצב בו המשכיר מוריד את סכום השכירות לסכום שלא יצטרך להתעסק עם מס הכנסה, והשוכר יבקש להעלות את סכום השכירות כדי לקבל את הטבת המס ...
- באמת? 19/10/2022 17:29הגב לתגובה זוומה עם מי שמשכיר פנטהאוס אחד בת"א ב50000 ש"ח? כמה חוכמולוגים שורצים פה ומנסים להתאים את המיסוי למידתם...
- 18.גל 19/10/2022 12:17הגב לתגובה זוכמו 35% מס מהשקל הראשון בפרעון קרן פנסיה לנזיל המשיכים טוענים שזה כספי פנסיה לא ? אז במשיכת כספים מקרן פנסיה קצבתית משלמים 35% מס מהשקל הראשון תדפקו אותנו נדאג לדפוק אתכם
- והנה 19/10/2022 17:44הגב לתגובה זוכספי הפנסיה והחסכונות שלהם, ועדיין גובים דמי ניהול
- 17.מס 19/10/2022 12:08הגב לתגובה זו35% מס מהשקל הראשון כמו בפנסיה במשיכה למזומן
- דורון 19/10/2022 19:28הגב לתגובה זואת מה שישלם על מיסים יטילו על השוכרים , באמת חשבת שבעל הון מטומטם?
- 16.עיתונאי 19/10/2022 11:37הגב לתגובה זוכולה עשר אחוז וגם זה מעל 5500 ש"ח. כמה תרגילים כבר שמעתי רק לא לשלם את המס הזה... רוצים להיות בעלי בית? סבבה. שלמו מהשקל הראשון 10 אחוז מהברוטו ותפסיקו כבר להיות חמדנים וגנבים!!!!
- זה 10% מהשקל הראשון אם עברת 5196. אם משכיר יותר מ 1 זה (ל"ת)חישוב שונה 21/10/2022 19:23הגב לתגובה זו
- בלהבית 19/10/2022 13:38הגב לתגובה זואחלה רעיון, סבבה, אתה יודע מה יקרה, השכ"ד יהיה מגולם. נטו ביד. אם השכ"ד הוא 6,000 ש"ח אזי נבקש 6,100 ש"ח חשבון פשוט 5,500 פטור, מעבר לפטור 500 כפול 2 = 1000 כלומר 10% מ-1000 ש"ח תוספת של 100 ש"ח ובא לציון גואל
- לא למבין למה לעצור ב6100? תבקש שיעביר לך את המשכורת ישר (ל"ת)סתם אחד 20/10/2022 21:11
- 15.משי 19/10/2022 11:35הגב לתגובה זוהמדינה במילא לא מחפשת את בעלי הדירות. אין רישום,אין כלום
- מסכים 19/10/2022 12:23הגב לתגובה זומה הטעם בחוק ומגבלות? מדינה עם חוק המלצה. כמעט בכל תחום.
- 14.הומלס 19/10/2022 11:32הגב לתגובה זוכאשר יש הכנסה, יש לשלם מיסים בגינה, אולם לפני שמשלמים מיסים יש לנכות את העלויות בגין יצירת ההכנסה. כאשר אדם מכל סיבה שהיא חייב לשכור דירה לצורכי מגורים, ובמקביל להשכיר את הדירה שבבעלותו, מין הראוי יקזזו את ההוצאה לשכירות מההכנסה משכירות.
- סתם אחד 20/10/2022 21:07הגב לתגובה זוואם שמעו לגורו נדלן שחייבים ליקנות איפה שאפשר ובכך ניפחו את מחירי הנדלן ובפועל הם סתם משקיעי נדלן?
- 13.אמנון שכונת מרמורק 19/10/2022 11:18הגב לתגובה זוכן אני תמני אני הולך להתפנות בעבודה ואז חוסך מים של השירותים בבית חשבון מים נמוך
- קונילמל 19/10/2022 11:55הגב לתגובה זומסכנים הנשים של התימנים.
- שותה תה עם מאני (ל"ת)תיימני 20/10/2022 11:37
- זכריה התימני 20/10/2022 10:16מזל אני לא גזען ובטח לא קנאי
- 12.רחל 19/10/2022 11:06הגב לתגובה זויומיים עבודה כולל בדיקות- כל מי שנכנס לו סכום קבוע כל חודש מעל 5500 שהוא לא משכורת. והמערכת מוציאה להם פלט של עשרות אלפי משכירי דירות מעלימי מס בסכום של עשרות מילארדים לאורך השנים.
- בלהבית 19/10/2022 13:43הגב לתגובה זוOK, נניח שתפסתה 1000 בעלי בתים שכל אחד מילים כ 2,500 ש"ח בשנה עכשיו לך ותפעיל מערכת בירוקריטית שלמה כך שבסוף העלויות עלות על ההכנסה.
- גילי 19/10/2022 12:23הגב לתגובה זוולתת החזר מסויים על השכירות, שידוחו על סכום השכירות, ישלחו חוזה ויקבלו החזר כלשהו. ככה יש למס הכנסה גם את החוזים וגם את בעלי הדירות.
- אנה 19/10/2022 11:53הגב לתגובה זולכל שוכר יש רשום העיריה , ולכל דירה יש רשום , זה ממש לא בעיה לעקוב , לא צריך להכנס לחשבון
- 11.ותיק 19/10/2022 10:58הגב לתגובה זוהטלת מס על הכנסות משכירות, אינו הגיוני ואינו הוגן מכמה טעמים 1)תהליך רכישת דירה זרוע ממילא במיסים היטלים והוצאות. 2) קניית דירה להשקעה מעשירה את היצע הדירות להשכרה, ומאפשר לזוגות צעירים לגור במחיר שפוי בדירה המתאימה להם בגודל ובמיקום, מבלי להיכנס להתחייבות ארוכת טווח על דירה שאולי אינה מתאימה להם .3) משכירי דירה, נאלצים לעיתים לגור בעצמם בדירה שכורה מסיבות שונות, ושכר הדירה אינו מוכר כהוצאה. 4) שוק השכירות פרוץ ממילא, ואין אפשרות לפקח עךיו.
- אנה 19/10/2022 12:02הגב לתגובה זולגבי סעיף 2. ממש לא נכון, זוגות צעירים משלמים משכנתא של מישהו אחר במקום לשלם על הדירה משלהם. מחיר הדיור היום זו תוצאה מרשלנות המדינה ,שמאפשרת לקנות דירה להשקעה במימון של 50% , שזה גורם לביקוש עודף , ועלית מחירים. לפני 20שנה קנו דירות למגורים, לילדים, או השקיעו רק אלא שהיה להם מספיק כסף, וכן, יום אחד זה יתפוצץ, ולא בנקים לקבלנים ישלמו על כך,אלא אנשים לקחו משקנתאות על סכומים לא הגיונים
- פעם אחת ולתמיד 19/10/2022 17:33בנתיבות אולי ? גדל פה דור בכייני ילדותי דוחה ברמות. שלא לדבר שלא הצמיח עדיין מוח.
- 10.אנחנו לקראת ספירלה אינפלציונית מטורפת (ל"ת)רועי 19/10/2022 10:58הגב לתגובה זו
- 9.יחיאל התימני שעריים 19/10/2022 10:56הגב לתגובה זואני בן 42 יש לי הכנסות רק משכר דירה 16000 שקל שנה הבאה אקנה עוד דירה אני מרוויח משכורת 6000 שקל בחודש ועוד השכירות 240000 אני גר במחסן בחצר וחוסך בגדים רק סוף עונה וגם זה פעם ב3 שנים אני לובש את המכנס של אתא
- מרוקאי 19/10/2022 15:06הגב לתגובה זוקודם תלמד חשבון,ואחר כך תנסה לברבר שאתה מחזיק דירות!16000 6000 זה 22000 ולא 24000
- תמנים מלאים בכסף (ל"ת)יוסף 19/10/2022 11:57הגב לתגובה זו
- 8.אלכס 19/10/2022 10:56הגב לתגובה זוהרי ברור לכולם שהמס שיצטרכו לשלם משכירי הדירות יגולגל לשוכרי הדירות ומכאן השכירות תעלה בהתאם
- 7.שמס הכנסה ילך לחרדים שכולם מעלימים (ל"ת)אזרח 19/10/2022 10:48הגב לתגובה זו
- רוני 19/10/2022 14:53הגב לתגובה זואתה איש קטן ובור החרדים תורמים במיסים הרבה יותר מהחברים שלי החילונים. כך שלפני שאתה משלשל תבדוק
- 6.קשקש 19/10/2022 10:22הגב לתגובה זובמדינה ששכר המינימום שווה ערך לשכר דירה חודשי המדינה חייבת להתחשב בעובדים ששכרם הוא שכר מינימום ולזכות במס חלק משכר הדירה.
- 5.אנונימי 19/10/2022 10:05הגב לתגובה זומי התותח שהגה את הרעיון חייב ללחוץ לו את היד. רעיון גאוני שיכנס לספרי ההיסטוריה
- 4.פועלת 19/10/2022 09:47הגב לתגובה זואין מוטיבציה. לו היתה היה כאן סדר וארגון. התקבולים מהון שחור היו מפחיתים הרבה עלויות לאזרח.
- 3.ב.ב 19/10/2022 09:46הגב לתגובה זונוכלים אם רשיון 5500 אלף זה 7000 אלף ברוטו נפלתם על הראש
- אני 19/10/2022 15:11הגב לתגובה זוהוצאות על הדירה כל כמה זמן. למה לא מתייחסים לזה? רק רואים כסף כסף כסף. יכול להיות שזה המקור היחידי של ההכנסה לבן אדם
- 2.כבר אין רווח מדירות 19/10/2022 09:45הגב לתגובה זוולא נדבר על צמודי מדד שעולים עם האינפלציה
- אליק 19/10/2022 11:01הגב לתגובה זותכינו ממחטות ,מי שלא משתלם לו שימכור
- 1.שמישהו יטפל דחוף במס של שוכרים שמשכירים זה לא הוגן!!!! (ל"ת)הצילווווו 19/10/2022 09:41הגב לתגובה זו
- ממש לא 19/10/2022 17:42הגב לתגובה זומסים ישירים ועקיפים, אבל די כבר להתבכיין בכול תבה, הרווחת מעל 500 ש"ח שלם ותפסיק לבכות כמו תינוק תימני
- mtlk 19/10/2022 15:27הגב לתגובה זועוד מעט כמו הסופרים.הגופים הגדולים יכנסו לתחום.וניראה רק את המסלול של ה 10 אחוז מגולם בשכר הדירה.או שהם יקבלו הנחות.גופים גדולים לרוב לא יתעסקו בהנהלת חשבונות לא מסודרת בגלל ההיקף וחובות הדיווח.חברות שישכרו אלף דירות הם גם יתנו שירות יותר מסודר לשוכרים.ומענה לבעיות.ויורדו את הנטל מהשוכרים שלרוב מפחדים לפנות לבעל הנכס.
- ובדיוק כמו הסופרים 19/10/2022 17:39כבר לא יהיו משכירים קטנים...
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
