הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
זאב אלקין
צילום: שריה דיאמנט

אושר התיקון לחוק המכר: "יצמצם את הפערים בין מוכרי דירות לרוכשים"

ועדת שרים לחקיקה אישרה את הצעת שר הבינוי והשיכון לתיקון החוק; במסגרתו, תוגבל הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה, יינתן פיצוי בגין איחור במסירת דירה, ויחול איסור גביית הוצאות משפטיות; "בא לתקן עוול של שנים רבות, ויביא ליציבות לכלל העוסקים בענף"

איתן גרסטנפלד | (14)
נושאים בכתבה זאב אלקין מדד תשומות הבנייה מחירי הדירות ממשלת ישראל נדל"ן

מדד תשומות הבנייה מזנק ומייקר את עלויות הבנייה (למחשבון מדד תשומות הבנייה). רוכשי הדירות נאלצים לשלם בהתאם לעליית המדד, אבל הצמדה מלאה למדד אינה מוצדקת, אחרי הכל, העלויות של הקבלן צריכות להיות צמודות להתייקרות בהם ולא למרכיב הקרקע. על רקע זה, ועדת שרים לחקיקה אישרה את הצעת שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, לתיקון לחוק המכר ולתיקון ההצמדה למדד תשומות הבנייה. זאת כדי לצמצם את פערי הכוחות שבין מוכרי דירות לרוכשים בכך שההצמדה של מחיר הדירה תיעשה לחלק הרלוונטי בלבד ועד לתאריך החוזי, הפיצוי בגין איחורים יגיע לרוכשים בזמן ובלי תירוצים ושכר הטרחה של עורך הדין של היזם – ישולם על ידו בלבד.

 

התיקון שאושר היום כולל הגבלת הצמדת מחירי הדירות.  נכון להיום, מוכרים רבים נוהגים להצמיד את מחיר הדירה, ממועד כריתת ההסכם לרכישתה ועד מועד השלמת התשלומים למדד תשומות הבניה, וזאת על אף שחלק מהותי ממחיר הדירה מורכב מקרקע ורכיבים נוספים שאינם מושפעים בפועל מעליית מדד תשומות הבניה.

על פי המשרד, מדד תשומות הבניה נתון לתנודות גדולות הרבה יותר ממדדים אחרים מקובלים בשוק. הדבר יוצר אי ודאות לרוכשי הדירות אשר מקבלים החלטות תוך לקיחת סיכון משמעותי כי המדד יעלה בצורה אגרסיבית. הדבר גם מאיין את היכולת של רוכשים להיערך ללקיחת משכנתאות והלוואות לצורך רכישת הדירה, שכן בפועל מחיר הדירה במועד לקיחת המשכנתא עשוי להיות נמוך משמעותית מהמחיר שישולם בפועל.

בנוסף, בעולם של עלייה במדד תשומות הבניה, נוצר ליזמים תמריץ שלישי לספק את הדירה במועד. מוצע להגביל את ההצמדה למדד תשומות הבניה לרכיב הבנייה בלבד. כמו כן, מוצע לקבוע כי הצמדת התשלומים תהא רק עד למועד התשלום, בהתאם למצוין בחוזה.

 

כמו כן, יינתן פיצוי בגין איחור במסירת דירה - החוק מטיל את האחריות לתשלום פיצוי בגין איחור במסירה באופן בלעדי על המוכר אך אם האיחור נובע מנסיבות שאינן בשליטת המוכר הוא אינו נדרש לשלם את הפיצוי. מנגנון זה יוצר מאזן כוחות לא מאוזן שכן לרוכש יכולת התנגדות מוגבלת וגם היא באה לידי ביטוי רק באפשרות של הליכים משפטיים ממושכים.

הפרקטיקה היא כזו בה מוכרי הדירות עושים שימוש נרחב בסעיף ה"פטור" וזאת למרות שטענות הנוגעות לנסיבות שאינן בשליטת המוכר נפסלת לרוב בבתי המשפט. על כן, סעיף הפיצויים אינו ממומש בצורה מיטבית בישראל. הצעת חוק זו משנה את סעיף ה"פטור" כך שהמוכר לא יידרש לשאת בפיצוי בגין איחור במסירה רק במקרה של איחור אשר נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד.

 

לבסוף, יוטל איסור גביית הוצאות משפטיות, כיום, ניתן לגבות מרוכש דירה, בנפרד ממחיר הדירה, תשלום בגין הוצאות משפטיות המשולמות ישירות לעורך דין מטעם המוכר. הסכום מוגבל לסך של 5,114 שקל. בהתאם לתיקון המוצע, מוכר לא יהיה רשאי לגבות מרוכש הדירה שכר טרחה לעורך דין מעבר לעלות הדירה עצמה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

זאב אלקין, שר הבינוי והשיכון: "אישור התיקון לחוק המכר היום, בא לתקן עוול של שנים רבות.  אמנם, אני מבין את החששות של הקבלנים, צריך לזכור כי בכל תיקון חקיקה שמשנה מצב קיים, ישנם חבלי לידה, אך הצורך להביא לרוכשי הדירות שקיפות, וודאות וכן – גם הורדת מחירים, הוא מהותי ביותר. חקיקה זו עתידה להביא ליציבות לכלל העוסקים בענף. ולכן כבר הנחיתי את גורמי המקצוע במשרד וברמ"י לפעול להכנסה באופן מיידי את  התיקון לחוק מכרזי מחיר מטרה שייצאו למכרזים הקרובים."

 

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    ... 31/05/2022 03:07
    הגב לתגובה זו
    מה קורה אם חתמתי לפני שבוע וההסכם נכנס לתוקף לאחר כניסת החוק?
  • 8.
    פקידי האוצר עובדים בשביל הקבלנים ובעלי ההון. (ל"ת)
    חיים 30/05/2022 18:04
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אמנו7 30/05/2022 18:03
    הגב לתגובה זו
    הינדסו פירצה בחוק שתהפוך אותו לחסר משמעות.רמז, הם לא הוציאו את מרכיב הקרקע מהמדד!פקידי האוצר יותר חכמים מהשרים הם יודעים לסובב אותם על האצבע ולהוציא את התוכן מכל חוק שהם לא אוהבים.
  • 6.
    זאב 30/05/2022 13:01
    הגב לתגובה זו
    ממתי התיקון חל ?
  • 5.
    אני 30/05/2022 09:26
    הגב לתגובה זו
    היום וגם מה שיקנה בעתיד. די, לסיים את הגזל
  • 4.
    יוסי 29/05/2022 22:36
    הגב לתגובה זו
    עדיין לא קם יזם/קבלן שיספוג את העלויות האלו זה יגולגל ישירות לרוכשי הדירות. איך יאכפו את זה?? איזה יזם/קבלן יחשוף לרוכש את עלויות הבנייה הישירה??
  • 3.
    אלקין הוא ביצועיסט, וגם החקיקה הזו היא העמקת ההוגנ 29/05/2022 22:33
    הגב לתגובה זו
    אלקין הוא ביצועיסט, וגם החקיקה הזו היא העמקת ההוגנות בעיסקה של אזרח מול קבלן. העניין הוא שזה ממש דל לעומת מה שצריך. אלקין היה צריך להעריז על הקמת עיר חדשה עם כניסתו לתפקיד, ובמהלך כהונתו ליישם הקמתה המהירה. חבל שהוא מיישר קו עם העשייה חסרת המעוף של הממשלה הזו. עושים נכון מעט, ושרים אחרים מקלקלים המון כמו ליברמן, שאשא, מיכאלי...
  • אני 31/05/2022 07:22
    הגב לתגובה זו
    כמה קל להעביר ביקורת. אנשים קונים ליד המשפחה שלהם ובאיזורי המרכז וחא כולם מחפשים לעבור לעיר חדשה נוסח חריש הפקוקה. החוק יכזור מאוד אם יוסבר ויאוכף משפטית כנדרש. הלוואי וזה היה קורה לפני שנים, כברהיה עוזר... אבל כמובן שלא קרה בזמן המלוכה של מלך הביוב... גם אני רכשתי דערה לא מזמן ולא הבנתי למה לשלן את שכר העו"ד של הקבלן? למה הנדד חל יל כל הדירה, במיוחד עם הקבלן מאחר במסירה??? קבלנים מסתובבים עם האף למעלה ורוכבים במכוניות יוקרה על חשבון האזרחים שבסה"כ רוצים הית לגור בו ואיזשהו בטחון שבעל בית לא יעלה להם שגד או יעיף אותם. כל צעד לטובת הרוכש עוזר.
  • 2.
    תהילה 29/05/2022 21:46
    הגב לתגובה זו
    מה יהיה עם מי שקנה דירה לפני 3 חודשים????? חייבים שהחוק יכול גם עלינו
  • צודקת!!! (ל"ת)
    אני 31/05/2022 07:22
    הגב לתגובה זו
  • נטלי 31/05/2022 00:06
    הגב לתגובה זו
    לצערי לא רואה את זה קורה
  • 1.
    מחיר למשתכן סוג ב' 29/05/2022 19:09
    הגב לתגובה זו
    אני מצפה משר השיכון לפעול להכיל את התיקון גם על מי שחתכם על דירת מחיר למשתכן בשנה האחרונה. לא ייתכן שנהיה סוג ב
  • למה לא שנתיים? שלוש שנים שזה משך הבנייה בפועל? למה 30/05/2022 08:28
    הגב לתגובה זו
    למה לא שנתיים? שלוש שנים שזה משך הבנייה בפועל? למה לא בעת החתימה על הדירה לפני ארבע שנים? מי שסוג ב׳ הם אלו שנגשו למכרז ולא קיבלו את מה שאתה קיבלת. תגיד תודה שקיבלת דירה במחיר נמוך יותר ותהנה
  • אנונימי 31/05/2022 00:08
    עוד 3-4 שנים עד שיקבלו מפתח? זה צפי של עוד 300,000₪-400,000₪!! לא הגיוני בכלל
רז אברהם. קרדיט: רון כהןרז אברהם. קרדיט: רון כהן
מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
נתנאל שכונת המשתלה
צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח".  האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10  אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20  (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.  

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן