לונדון
צילום: Alex Block/UNSPLASH

קנו מניות נדל"ן באירופה - "תנאי השוק אינם של בועת נדל"ן; משקל יתר לנדל"ן באירופה"

סטפן מונייה, מנהל ההשקעות הראשי של לומברד אודייר - "המחירים של נדל"ן למגורים עלו בעקבות היצע המוגבל. חברות נדל"ן נסחרות בדיסקאונט גבוה לשווי הנכסים הנקי שלהן (NAV), ביחס לעבר. זו הזדמנות השקעה"; וגם איך משקיעים בנדל"ן באירופה? 
נתנאל אריאל | (1)

סטפן מונייה, מנהל ההשקעות הראשי של לומברד אודייר השוויצרי, המתמחה בבנקאות פרטית, מתייחס בסקירתו השבועית לסקטור הנדל"ן: "מאז תחילת המגיפה מחירי הבתים בארה"ב עלו ב-35% בממוצע לפי נתוני אתר Zillow. מה שדחף את מחירי הדירות למעלה היה בין היתר עלייה בחסכונות הצרכנים בזמן הסגרים של מגיפת הקורונה, העבודה מהבית, אשראי זול ומחסור בכח עבודה ובחומרי בניין. לחצים לטווח ארוך יותר דוגמת היצע בתים חדשים מוגבל ומחירי שגירות גבוהים, תרמו אף הם לביקוש לבתים".

בפועל,  באזורים רבים, לרבות ניו יורק  מחירי הדירות עלו בהרבה מעל הממוצע ואפילו ב-100%. עליית מחירי הדירות היא לא תופעה ספציפית לארה"ב, ברוב העולם המערבי מחירי הדירות מזנקים. בקנדה הם עלו ב-50% בשנה וגם אצלנו הם זינקו ב-15% ב-12 החודשים האחרונים.  

 

האם זו בועת נדל"ן עולמית? להערכת מונייה אנחנו לא בבועה. אבל הוא לא מתחייב לכיוון השוק בהמשך- "משכנתאות יקרות יותר, במקביל לעלייה בריבית, יחד עם עלייה ביוקר המחייה יפגעו בהכנסות ובחסכונות של משקי הבית ויוציאו בסופו של דבר רוכשים פוטנציאלים משוק הנדל"ן וכך הביקוש יקטן".

האם זה אומר שירידת מחירים בפתח. לא בהכרח. מונייה מציג את צד ההיצע -  "האינפלציה הגבוהה תהפוך את היזמות בתחום הנדל"ן ליקרה יותר ותפגע משמעותית ברווחיות של יזמים בתחום". זה אומר שבמקביל לירידה בביקושים הוא צופה לירידה בהיצע. במצב כזה קשה לנבא מה יהיה חזק יותר, איזה צד ייגבר ולכן לא ניתן לדעת לאן השוק הולך.   

 

"השוק האמריקאי אינו יוצא דופן במאפיינים האלו", מוסיף מונייה, "שווקי הנדל"ן למגורים בצרפת , גרמניה, בריטניה ושוויץ לדוגמה מראים מאפיינים דומים. כל אחד מהשווקים האלו מראה כעת שיאים של מחסור בדירות חדשות בין היתר כתוצאה ממחסור בכח עבודה וחומרי בנייה יחד עם ביקושי שיא היסטוריים לאחר הקורונה. שיעורי אי תפוסה בצניחה גדולה. אלו אינם המאפיינים של בועת דיור קלאסית". אז אתם רואים את עליות המחירים, זה נראה לכם מוגזם, והנה יש כלכלנים ומומחים שסבורים שאנחנו לא בבועה.

מוניה אפילו מציע לגוון את ההשקעות עם נדל"ן - "משקיעים מחפשים לגוון את הפורטפוליו שלהם בתקופת ריבית נמוכה באמצעות נדל"ן. השקעות נדל"ן מציגות ביצועים טובים גם בסייקלים של אינפלציה. ההיצע הנמוך מלמד על כך שאנו לא צפויים לראות נפילת מחיר בשנה הקרובה לפחות.

"נדל"ן ממשיך להיות חלק חשוב בתיק ואנו בהמלצה של משקל יתר לחשיפה לנדל"ן באירופה. אנו מעדיפים את אירופה ובעיקר את סקטור המסחר והלוגיסטיקה ואת סקטור הדיור מפני שחלק גדול מהשוק מוגן אינפלציה".

קיראו עוד ב"גלובל"

 

"המחירים של נדל"ן למגורים עלו מהלך המגיפה בעקבות המצאי המוגבל. חברות נדל"ן ציבוריות נסחרות בדיסקאונט גבוה יותר לשווי הנכסים הנקי שלהן (NAV), ביחס לעבר. זה משאיר מקום להזדמנויות בקרב סקטורים שונים באירופה, כשמשרדים ומסחר נסחרים בדיסקאונט של 25% ביחס ל-NAV, גבוה יותר מהממוצע ב-15 השנים האחרונות".

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    בנצי 20/04/2022 19:34
    הגב לתגובה זו
    כן כל הכבוד לכתבה הנחמדה מדוע אין שמות של מניות מומלצות
מוריץ שולאריק, נשיא מכון הכלכלה העולמית בקיל. קרדיט: רשתות חברתיותמוריץ שולאריק, נשיא מכון הכלכלה העולמית בקיל. קרדיט: רשתות חברתיות

"פולקסווגן, ב.מ.וו ומרצדס לא ישרדו במתכונת הנוכחית עד סוף העשור"

מוריץ שולאריק, נשיא מכון הכלכלה העולמית בקיל, טוען כי פולקסווגן, ב.מ.וו ומרצדס-בנץ לא ישרדו במתכונתן הנוכחית עד סוף העשור; לדבריו, גרמניה תקועה בדיון “מופנה אחורה” במקום להשקיע בדור הבא של התחבורה: הרכב החשמלי והאוטונומי, ואומר כי “העתיד הוא נהיגה אוטונומית, לא נוסטלגיה”

רן קידר |

הסערה האחרונה בתעשיית הרכב הגרמנית התפרצה בעקבות ראיון טלוויזיוני שבו הזהיר פרופ’ מוריץ שולאריק, נשיא מכון הכלכלה העולמית בקיל ואחד מהקולות המשפיעים בכלכלה האירופית, כי ייתכן ששלושת יצרניות הרכב הגדולות בגרמניה, פולקסווגן, ב.מ.וו ומרצדס-בנץ, לא ישרדו במתכונתן הנוכחית עד סוף העשור. "אני לא רואה סיכוי ממשי לכך שבשנת 2030 הן ייראו כפי שהן נראות היום", אמר שולאריק. "אם התעשייה הזו לא תשנה כיוון, היא תחדל להתקיים במבנה הנוכחי". 

לדבריו, ייתכן שגרמניה תצטרך לאמץ "פתרון בסגנון וולוו", כלומר, כניסת משקיע אסטרטגי זר, אולי סיני, שיביא עמו טכנולוגיה, הון ושווקים חדשים. שולאריק הזכיר כי וולוו השוודית שייכת מאז 2010 לקבוצת ג'ילי הסינית, מהלך שהציל את החברה ממשבר והחזיר אותה לקדמת הבמה העולמית. 

הדיון מסתכל אחורה 

הביקורת של שולאריק אינה כלפי החברות בלבד, אלא גם כלפי השיח הציבורי והפוליטי בגרמניה. לדבריו, המדינה עסוקה בויכוחים מיושנים על תעשיית הדיזל והאנרגיה במקום להתמודד עם האתגר הבא: הרכב האוטונומי. "יש לי חשש אמיתי שאנחנו שוכחים את המהפכה הבאה", אמר. "בזמן שאנחנו מתווכחים על מה שהיה, סין וארה”ב כבר משקיעות הון עתק במערכות נהיגה אוטונומיות ובינה מלאכותית לרכב". 

שולאריק טען כי אם גרמניה לא תבצע שינוי מיקוד טכנולוגי אמיתי, היא תמצא עצמה מאחור בעידן שאחרי המנוע החשמלי, עידן הנהיגה החכמה. 

תגובות נגד: “תחזית מנותקת מהמציאות” 

יו״ר התאחדות תעשיית הרכב הגרמנית (VDA) דחתה את תחזיתו של שולאריק וכינתה אותה “אבסורדית”. לדבריה, היצרניות הגרמניות הן עדיין “חברות מצליחות ובעלות עתיד,” אך הן סובלות ממדיניות אנרגיה לא עקבית, עלויות ייצור גבוהות ומיסוי מכביד. פוליטיקאי בכיר מהמפלגה הירוקה, שהינו המועמד לתפקיד ראש ממשלת באדן-וירטמברג, לב תעשיית הרכב, הביע אופטימיות זהירה: “דיימלר לא תהיה בידיים סיניות כל עוד נעשה את העבודה שלנו,” אמר. “אם כולנו, החל בממשלה וכלה במהנדסים, ניקח אחריות, נוכל לשמור על המובילות של גרמניה בתחום התחבורה.” 

המשבר בתעשיית הרכב הגרמנית 

הפסדי עתק וירידות חדות ברווחיות מציבים את תעשיית הרכב הגרמנית בנקודת מפנה. פולקסווגן ופורשה דיווחו על הפסדים של מיליארדי יורו, ומרצדס-בנץ רשמה ירידה של 50% ברווח הנקי ברבעון האחרון. במקביל, הייצור הסיני הזול של רכבים חשמליים, לצד מכסים אמריקניים גבוהים ומדיניות אירופית מסורבלת, חונקים את כושר התחרות של היצרניות האירופיות. 

בנוסף, שערוריית הדיזל-גייט ממשיכה לפגוע באמון הצרכנים ובמיתוג “Made in Germany”. 

אילון מאסק ב"הופעה" לבעלי המניות (X)אילון מאסק ב"הופעה" לבעלי המניות (X)

שיעור מאילון מאסק: איך לדרוש טריליון דולר ולקבל את זה

בעלי המניות של טסלה אישרו למאסק חבילת תמריצים חדשה בהיקף עצום של 400 מיליון מניות, שמחזירה את חלקו בחברה ל־25%. מאחורי המספרים הבלתי נתפסים מסתתרת אסטרטגיית משא ומתן מבריקה וגם לא מעט אגו

אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה אילון מאסק טסלה

לאחרונה החליטו בעלי המניות של טסלה Tesla -3.68%  להעניק לאילון מאסק חבילת תמריצים חדשה הכוללת 400 מיליון מניות נוספות. זה מצטרף ל־380 מיליון מניות שכבר ברשותו. המספרים כמעט בלתי נתפסים, אבל מאחוריהם מסתתר שיעור מעניין על ניהול משא ומתן וגם על הגבול הדק שבין ביטחון עצמי לחוצפה.


מאסק ביקש דבר אחד: להחזיר את חלקו בחברה ל־25%. הוא לא נימק מדוע, לא הציג טיעונים ולא ניסה לשכנע. הוא פשוט אמר שזה מה שהוא רוצה וקיבל את מבוקשו. החבילה הקודמת שלו, מ־2018, הייתה שווה אז כמה מיליארדי דולרים והיום מוערכת בכ־120 מיליארד. לכך מתווספת חבילת התמריצים מ־2012, ששווייה כיום כ־34 מיליארד דולר. במילים אחרות, עוד לפני העסקה החדשה, מאסק נהנה משכר ממוצע של כ־12 מיליארד דולר בשנה. לא בדיוק “עבודה בחינם”.


הפעם, החוזה כולל תנאי שאפתני במיוחד: מאסק צריך להוביל את טסלה לרווח תפעולי של 400 מיליארד דולר במהלך שנה אחת. לשם השוואה, טסלה צפויה להרוויח השנה כ־13 מיליארד דולר. כדי לעמוד ביעד, הוא צריך להגדיל את הרווחים פי שלושים.


האסטרטגיה היא לב הסיפור

הסכומים הם לא לב הסיפור, אלא האסטרטגיה. ג’ו־אלן פוזנר, פרופסורית לניהול באוניברסיטת סנטה קלרה, הסבירה שמאסק השתמש בעקרון “העיגון”. טכניקה שבה המספר הראשון שמועלה במשא ומתן קובע את המסגרת לכל המספרים הבאים. אם ההצעה הראשונה גבוהה מדי, שאר ההצעות יסתובבו סביבה. מאסק לא התחיל נמוך ולא בנה את הדרישות בהדרגה, הוא פתח בגדול, בטריליון דולר, מה שגרם לכל סכום אחר להיראות סביר בהשוואה.


פוזנר הסבירה שזו בדיוק הסיבה שכדאי להיות הראשון שמגיש הצעה במשא ומתן. אם מועמד לעבודה מצהיר שהוא שווה חצי מיליון דולר בשנה, גם אם המעסיק חשב להציע 150 אלף, השכר הסופי יהיה קרוב בהרבה להצעה הגבוהה.