בונים על הנדל"ן: איך להשקיע בתחום ומהן קרנות ריט?
כל משקיע בוחן ברצינות את אפיק ההשקעה במקרקעין. מדובר על שוק גדול, יחסית פשוט, שנותן רושם של עליות תמידיות. משקיעים רבים נהנים הן מהתשואה השוטפת בנדל"ן (הכנסות שכירות בהיקף של 3-4% מערך הנכס) ובנוסף, מתשואת ההון (עליית ערך הנכס לאורך זמן). אבל השקעה בנדל"ן עסקי (מניב) או למגורים, דורשת הבנה באפשרויות השונות. בשורות הבאות ננסה לסקור בקצרה את הנושא.
השקעה ישירה בנדל"ן
האפשרות הנפוצה והמוכרת הינה השקעה ישירה בנדל"ן. במסגרת זו המשקיעים צריכים למצוא נכס (דירה / משרד / חנות), לנהל משא ומתן על רכישתו, לנהל ולארגן משכנתא מול הבנק (הלוואה לרכישת נדל"ן), לבצע בנכס שיפוץ או התאמות נדרשות, למצוא שוכרים טובים (לא פשוט כל כך), לנהל את הגבייה ולדאוג לתחזוקת הנכס לאורך זמן. כל מי שעבר את התהליך מודה שמדובר על כאב ראש רציני.
מכל השלבים, מציאת שוכרים טובים מאתגר במיוחד. חשוב לדעת מראש כי הוצאת שוכרים סרבנים מהנכס, לוקח הרבה זמן וכסף, וזה לא תמיד עובד בצורה נכונה. בתי המשפט בישראל (ובעולם) נוטים באופן טבעי לצד השוכר העני והמסכן, על פני בעל הנכס העשיר. לסיכום, השקעה ישירה בנדל"ן כוללת סיכונים מפתיעים, ודורשת המון זמן ומאמץ.
השקעה דרך חברת ניהול
אפשרות נוספת, שרבים וטובים מממשים, הינה השקעה בנדל"ן במסגרת חברת ניהול. חברות אלו צצות כפטריות אחר הגשם, עם צוותי שיווק גדולים וממולחים. לא נדון כאן בחברות ניהול שהן בעצם הונאות ממשיות; הן משאירות אחריהן שובל של משקיעים מרומים וממורמרים (אחרי שהפסידו את רוב כספם).
- היורשים יקבלו 6 מיליון שקל אחרי חשיפת ההונאה
- משכירים לטווח קצר? אתם בתקלת מס; שאלות ותשובות על פס"ד החדש
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נתמקד דווקא באותן חברות ניהול מקצועיות שבאמת רוכשות נדל"ן ומנהלות אותו עבור המשקיעים, תמורת עמלות שמנות וגבוהות. הבעיה העיקרית בחברת הניהול, הינה העדר הפיקוח. לצערנו, אין באמת מי שמגן על המשקיע הקטן. במבנה ההשקעה הקלאסי, יש לחברת הניהול מקומות רבים בהם היא יכולה לשחוק או אפילו לבטל את התשואה של המשקיע. לחברת הניהול יש תמריצים סותרים, ולכן היא לא תמיד דואגת לטובת המשקיעים. היינו, מעבר לחיסכון הממשי בזמן ומאמץ, חברות ניהול אמיתיות (ולא הונאות) כוללות מרכיב מובנה של סיכון מורחב.
קרן ריט
אפשרות נוספות, אך פחות מוכרת הינה קרן ריט או REIT (Real Estate Investment Trust). קרן ריט הינה קרן השקעות בנדל"ן, והיא נסחרת בבורסה כמו מניה. קרן ריט היא חברת השקעות ציבורית שתחום עיסוקה העיקרי הוא נדל”ן. חברות אלה רוכשות נדל”ן מסוגים שונים; בנייני משרדים, קניונים, מלונות, בתי חולים, מבני תעשיה, מחסנים, מבני מגורים ועוד. הקרן מנהלת את הנכסים, וגובה דמי שכירות מהדיירים.
קרן ריט מנפיקה ניירות ערך למשקיעים, ומאפשרת להם להשתתף ברווחיות של נדל"ן מסחרי, במסגרת הבורסה. המשקיעים רוכשים את נייר הערך, וכך יכולים להרוויח מתשואת הנדל"ן ומעליית ערכו (או לחילופין להפסיד ממשבר נדל"ן, כמו שארע ב- 2008).
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
יתרונות קרן ריט
רכישת יחידות השתתפות בקרן השקעות של נדל"ן (ריט) כוללת מספר יתרונות מובנים: פשטות רבה (קנייה ומכירה שניתן לבצע דרך אפליקציה או מחשב), חסכון בזמן (לא צריך להשקיע זמן ומאמץ בחיפוש נכסים ובניהולם), לא צריך סכומי כסף גדולים ( ניתן להשקיע במסגרת ריט גם אלפי שקלים בודדים), פיזור סיכונים (קרן ריט מאגדת מספר רב של משקיעים, ורוכשת מספר רב של נכסים שונים באזורים שונים, ועם חשיפה עסקית שונה), פיקוח (בגלל שמדובר על נייר ערך סחיר בבורסה, לקרן הריט יש רגולציה משמעותית [להבדיל מחברות מתווכות עליהן כתבנו בעבר]. החברות נדרשות לאמוד באמות מידה מקצועיות לעניין דיווח, בקרה וממשל תאגידי), מינוף (קרן הריט לוקחת הלוואות; מה שמשפר את התשואה לכספי המשקיעים).
חסרונות קרן ריט
מנגד, קנייה של נייר ערך מסוג ריט כוללת גם מספר חסרונות: דמי ניהול (מנהלי קרן ריט לוקחים עמלה על הניהול של כספי הקרן ונכסי הנדל"ן), מיקוד יתר בנדל"ן עסקי / מסחרי (רוב קרנות ריט מתמחות בנדל"ן עסקי ואינן חשופות בצורה ניכרת לנדל"ן למגורים), חשיפה לשוק ההון (קרן ריט נסחרת בבורסה וניירות ערך עשויים לאבד מערכם מסיבות שונות ומשונות), גורם מתווך (כמו תמיד, כשמשקיעים בעזרת גורם מנהל, קשה לדעת מראש את מידת ההצלחה של מנהלי קרן הריט בבחירת הנכסים הנכונים ובניהולם), מינוף (קרן ריט לוקחת הלוואות; אם נכסי הנדל"ן מופסדים, הנזק למשקיעים גדול הרבה יותר).
מינוף זה גם יתרון וגם חיסרון?
כידוע, מינוף או לקיחת הלוואות (הנפקת אג"ח) - הוא חרב פיפיות. במצבי רווח הוא משפר את הרווחיות של המשקיעים, במצבי הפסד הוא פוגע במשקיעים - יותר מהרגיל. זו הסיבה שבסקירה זו, הוא מופיעה הן ביתרונות והן בחסרונות. הנקודה העיקרית היא שהשקעה בקרן ריט מאפשרת (שלא לומר מחייבת) מינוף משמעותי, ולכן התשואות הצפויות דומות לרכישה ישירה עם משכנתא.
קרנות ריט ישראליות
קרנות הריט העיקריות בישראל: ריט 1 -0.64% ו- סלע נדלן -0.26% שמשקיעות בעיקר במשרדים. יש גם את את קרן הריט מניבים מניבים ריט 1.37% שפועלת גם בתחום המסחרי והמגורים. וכן את קרן ריט אזורים ליווינג ריט אזורים ליוי 0.24% שפועלת בעיקר בתחום הדיור להשכרה (ארוכת טווח) וכך גם מגוריט 0.78% . בכל מקרה - חשוב מאוד לקרוא ולהבין את התשקיף של קרן ריט על מנת להבין את מבנה ההשקעה, המגבלות והתנאים השונים.
קרן ריט היא לא קרן נאמנות!
רבים מתבלבלים וחושבים שמדובר על קרן נאמנות. המקור לבלבול הינו המרכיב האקטיבי של קרן ריט (מנהלי הקרן בוחרים את הנכסים שהם ירכשו וינהלו), והעובדה שהרוכש מקבל חשיפה רחבה למגוון נכסים שונים. למרות זאת, ראוי לראות בקרן ריט חברת השקעות נדל"ן שמניותיה נסחרות בבורסה. היינו, אחת התכונות החשובות של קרן ריט הינה העובדה שהיא נייר ערך סחיר, בדומה למניה. כתוצאה, המחיר של נייר הערך קרן ריט חשוף לתנודתיות הטבעית והגבוהה של שוק ההון. המחיר עלול לעלות ולרדת בחדות, וייתכן פער בין הערך החזוי שהמשקיע מגבש בדעתו, לבין מחיר השוק העדכני לטווח קצר.
עמלות קרן ריט
כאמור, קרן ריט גובה עמלה תפעולית מכלל הנכסים שבידיה, על מנת לממן את משכורות המנהלים, ועלויות תפעול הקרן. עמלה זו, נמצאת ברמה העולמית בין 0.7% ל- 1.7% ואם לוקחים בחשבון את רמת המינוף (הלוואות; הון זר), מדובר על עמלה משמעותית. עמלה תפעולית זו יכולה למתן או אפילו לבטל את הרווחיות השוטפות מהשכרת הנכסים. המשקיעים נותרים עדיין עם רווחיות כתוצאה מעליית ערך (תשואת הון), אבל ראוי לשים לב לכל הפרטים.
השקעה במקרקעין כוללת הזדמנויות רבות וסיכונים מובנים. משקיעים מחפשים הן את התשואה השוטפת והן את תשואת ההון על הנכס. השקעה ישירה בנדל"ן דורשת מעורבות אישית, הרבה זמן ומאמץ. השקעה בנדל"ן דרך חברת ניהול כוללת חסרונות מובנים הן מצד ההונאות הרבות בתחום והן בגלל תמריצים סותרים והעדר פיקוח ובקרה אמיתיים. לעומתם, קרן ריט (REIT) מהווה אלטרנטיבה מעניינת להשקעה בנדל"ן בצורה מנוהלת, מקצועית ובמסגרת הבורסה לניירות ערך. כמו כל השקעה יש לקרן ריט יתרונות מובנים וחסרונות חשובים. למי שמחפש השקעה ישירה, בניהול מקצועי, בסכומים לא גדולים ובפיקוח רגולטורי - קרן ריט בהחלט יכולה להיות אפשרות נוחה ומהירה.
הלל בש ([email protected]) - מנהל סיכונים פיננסים בחברת סמארט אופשנס בע"מ, מרצה במרכז האקדמי לב ובאוניברסיטת בר אילן.
אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.
- 5.את הדבר המהותי ביותר בקרן ריט לא הסברת - מודל המס בקרן (ל"ת)רון 22/01/2022 00:54הגב לתגובה זו
- 4.שלומיד 19/01/2022 15:44הגב לתגובה זוסהכ מרוצה. המס גבוה
- 3.רז 19/01/2022 14:23הגב לתגובה זומורידה מס רווחי הון על דיבידנדים מריט, וביד השניה מלמדת בבתי הספר אוריינות פיננסית החל מבית הספר היסודי. *מושקע בקרן VNQ שמונה שנים, מרוצה מאוד. מעדיף את זה על פני נדל"ן פיזי*
- משקיע 21/01/2022 23:30הגב לתגובה זוקרנות ריט נהנות ממיסוי חד שלבי, בניגוד למיסוי דו שלבי של כל החברות העסקיות. במיסוי דו שלבי, יש מס חברות על הרווח (כ-23%), ואז על חלוקת הרווחים למשקיעים חל מס נוסף, מס דיבידנדים של 25% זהו מיסוי דו שלבי, שמביא את המס הכולל סביב 50% קרנות ריט נהנות מהטבות מס רבות: מיסוי חד שלבי, כך שהרווח מהכנסות שכירות לא סובל ממס חברות, אלא יש רק מיסוי ברמת המשקיע, לפי שילוב בין רווח הוני בשיעור של 25% לרווח פירותי בשיעור שח 47%, ובפועל המיסוי הוא סביב 33% בנוסף, קרן ריט נהנית מס רכישה מופחת בקניית נכסי מגורים עד כאן לגבי ריט בארץ. בחול, המיסוי הוא 25% כמו דיבידנד רגיל תעודת הסל VNQ ממוסה לכן ב 25%
- תודה על ההסבר המלומד. (ל"ת)כגן 22/01/2022 14:09
- 2.מיסוי רצחני של הדיבידנד בחברות הריט לא צויין בכתבה (ל"ת)רפי 19/01/2022 14:04הגב לתגובה זו
- רז 19/01/2022 19:20הגב לתגובה זואיך שלא תהפוך את זה.
- 1.למען הדורות הבאים 19/01/2022 12:42הגב לתגובה זואפשר לעצור את זה ! עם מגבלה על עליית מחירי השכירות וקיבוע שלהם לאורך שנים כפי שקורה בארה"ב.
- ארז 23/01/2022 11:09הגב לתגובה זועבודה החוצה, אל מחוץ לגבולות גדרה-חדרה.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
