צילום: Istock

מחירי הדירות לאן

המשכנתא הממוצעת בחודש אוקטובר חזרה לעלות: 927 אלף שקל

בחודש אוקטובר נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 10.7 מיליארד שקל. מדובר בחודש שני ברציפות של ירידה בהיקף המשכנתאות - אך עדיין מדובר על מספרים שקרובים לשיאי כל הזמנים ומוקדם לדבר על שינוי מגמה בשוק הדיור

נתנאל אריאל | 23/11/2021 10:32 (6)

נושאים בכתבה דירה חדשה משכנתא

המשכנתא הממוצעת לחודש אוקטובר עמדה על 926.9 אלף שקל, מדובר בעליה קלה לעומת 913 אלף בחודש ספטמבר, כך על פי נתוני בנק ישראל. אך המגמה היא החשובה - ומראה עליה שנתית של 17% לעומת חודש אוקטובר אשתקד. כדי לסבר את האוזן נציין כי לפני שנה עמדה המשכנתא הממוצעת על 780 אלף שקל. בשנתיים האחרונות כבר מדובר בעליה של 31%, מגובה משכנתא ממוצעת של 705 אלף שקל.

בחודש אוקטובר נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 10.688 מיליארד שקל. אמנם לא מדובר בשיא כל הזמנים - אלא רק במספרים שקרובים מאוד לשיאי כל הזמנים שנקבעו מוקדם יותר השנה (בחודשים יוני-אוגוסט נטל הציבור בכל חודש כ-11-11.85 מיליארד שקל), כך שלכאורה מדובר על חודשיים רצוף של התמתנות בנטילת משכנתאות חדשות, אבל מוקדם מאוד לדבר על שינוי מגמה ועצירה של עליית המחירים.

בינתיים מחירי הדיור זינקו מתחילת השנה ב-9.9% ושר האוצר ליברמן מעריך שהם יעלו השנה ב-11% ובשנה הבאה הוא בטוח שהם יעלו ב-5%-6% ומבחינתו זה ייחשב 'הישג'. זה כמובן ממש לא יהיה הישג אבל ליברמן כבר מכין את הציבור לכישלון והתירוצים של השנה הבא - כך שהוא יוכל להגיד 'הנה, המחירים עלו פחות מאשר בשנה שעברה וזו הוכחה שאנחנו מצליחים'. גם אלקין ושקד מדברים על המשך עליה במחירים ונדמה כי שרי הממשלה הפכו יותר לפרשנים שמסקרים את הבעיה מאשר למקבלי החלטות שאמורים לכאורה להילחם בעלית המחירים.

ובינתיים מה עושה הממשלה החדשה? חוזרת על הטעויות של קודמותיה. במקום להבין שהעלאת מס הרכישה תוציא דירות משוק השכירות, ותייקר את מחירי השכירות דווקא לאנשים החלשים - היא בוחרת בפתרון הקל. המנגנון די פשוט: הוצאת משקיעים מהשוק תגרום לכך שיהיו פחות דירות להשכרה ולכן מחירי השכירות יעלו. האם זה מה שהממשלה רוצה להשיג? להעלות את יוקר המחיה דווקא למי שיש לו פחות? גם אם לא - זו עלולה להיות התוצאה של העלאת מס הרכישה.

גם מדד מחירי תשומות הבנייה למגורים עלה מתחילת השנה ב-4.8% ובשנים עשר החודשים האחרונים (אוקטובר 2021 לעומת אוקטובר 2020) הוא עלה ב-5.2% - כלומר, המחירים לציבור עלו עוד יותר, כי מחירי הדיור מושפעים גם מעליית המחירים של המצרכים שמשמשים לבניית דירות (עוד על מהו מדד תשומות הבניה המשפיע גם על רוכשי דירות - ולמחשבון המדד). הציבור לוקח עוד ועוד משכנתאות - וההיקפים נמצאים בשיאי כל הזמנים.

בחלוקה למחוזות, ברור כי העלייה מקיפה את רוב הארץ, אבל מורגשת יותר באזור המרכז: מחירי הדירות בת"א אביב רשמו זינוק שנתי של 18%, אחריה ברשימה - ירושלים ונתניה עם 10% ורמלה עם 9%.

מתחילת השנה נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 93 מיליארד שקל - ונותרו עוד חודשיים לסוף השנה - וזאת כאשר גם בשנה שעברה היה מדובר על שיא כל הזמנים עם 78 מיליארד שקל. השנה כבר ברור שהיקף המשכנתאות החדשות ייחצה את ה-100 מיליארד שקל.

לקריאה נוספת:

>>> עד מתי מחירי הדיור ימשיכו לעלות ולהשתולל בצורה כה חדה?

>>> "העלאת המס על דירות להשקעה לא צפויה להגדיל את הכנסות המדינה"

קיראו עוד ב"נדל"ן"

>>> האם המשקיעים הם הסיבה לעליית המחירים? על פי נתוני האוצר - לא

>>> חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור

>>> הממשלה שוב עושה את אותו הדבר בשוק הדיור - למה שהתוצאה תהיה שונה?

>>> הממשלה תעלה את מס הרכישה? היא דווקא תפגע בשכבות הכי חלשות

בנק ישראל כבר הודה שגם הוא חלק מהבעיה

נזכיר כי הודיע בנק ישראל על צעד שמטרתו לצנן את השוק - הלוואה לכל מטרה לא תוכל לשמש עוד חלק מההון עצמי לדירה. אך לאחר שהבנק עצמו אחראי לא מעט לזינוק במחירי הדיור, האם הוא מסוגל להיות בכלל חלק מהפתרון?

בנק ישראל הסיר את מגבלת לקיחת הפריים במשכנתאות רק לפני חצי שנה והוסיף בעצמו דלק לא קטן לזינוק האדיר במחירי הדיור, שבשנה האחרונה מסתכם כאמור בלא פחות מ-8%.

לאחרונה בנק ישראל עצמו אף נאלץ להודות בכך שגם הוא אחראי לזינוק במחירים ולהסתערות חסרת התקדים של הציבור הישראלי על רכישת דירה ונטילת משכנתאות. אבל האמת היא שזה היה צפוי, הכתובת הייתה על הקיר. כפי שהערכנו בביזפורטל - הסרת הפריים הביאה לעלייה משמעותית בביקושים וביקרנו את המהלך של הבנק המרכזי בזמן אמת.

באופן לא מפתיע, כבר בתחילת הדרך הבנקים הגיבו בהעלאת גובה הריביות, כי הם הרי לא פראיירים ולא יקחו על עצמם את הסיכון, ולמעשה ניטרלו את ההוזלה החודשית שהבנק ניסה לאפשר לציבור.

בשורה התחתונה? הציבור מפסיד: הוא נוטל ללא הכרה משכנתאות בהיקפים הולכים וגדלים, בריביות הולכות וגדלות. ומי מרוויח? הבנקים מרווחים, הקבלנים מרוויחים, המניות של חברות הנדל"ן חוגגות ועולות בעשרות אחוזים ואפשר לראות את זה גם בכך שבדוחות של חלק מחברות הנדל"ן שכבר דיווחו על התוצאות שלהן הן מדווחות על כך שמכרו בחצי השנה האחרונה יותר דירות (ואפילו פי 2) ממה שהן מכרו בכל השנה שעברה כולה!

מעניין לציין שעד לפני שנה המשכנתא הממוצעת של הצעירים הייתה נמוכה יותר (571 אלף שקל) מאשר של המשקיעים (629 אלף שקל). האם הסיבה לזינוק המטורף בגובה המשכנתא של הצעירים היא הסרת מגבלת הפריים של בנק ישראל?

לקריאה נוספת:

>>> שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית די פשוטה אבל גם הפסיכולוגיה משפיעה

>>> מחירי הדירות עלו ב-8% בשנה; גם תוכנית מחיר למשתכן אשמה

ממוצע נטילת המשכנתאות החודשי הרב שנתי מאז שנת 2011 עומד על כ-4.8 מיליארד שקלים בחודש, והממוצע בשנתיים האחרונות עמד על כ-6.07 מיליארד שקלים בחודש - כך שגם ביחס לממוצעים הציבור ממשיך להגדיל את נטילת המשכנתאות, ואיתו כמובן - את הסיכון האישי שלו כלווה.

זינוק של 114% בפחות מעשור

מבחינת היקף לקיחת המשכנתאות, תראו את המספרים: בשנת 2012 לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 46.6 מיליארד שקל, בשנת 2013 המספר זינק ל-51.7 מיליארד שקל (עליה של 10%). בשנת 2014 נרשמה יציבות והציבור לקח משכנתאות בהיקף של 51.6 מיליארד שקל. בשנת 2015 לקח הציבור כבר 64.7 מיליארד שקל (עליה של25% בשנה). בשנת 2016 נרשמה ירידה והציבור נטל משכנתאות בהיקף של 58.9 מיליארד שקל (ירידה של 9%). בשנת 2017 נרשמה ירידה נוספת והציבור נטל משכנתאות בהיקף של 52.9 מיליארד שקל (ירידה נוספת של 10%).

מאז 2018 המגמה היא שוב עלייה - ובצורה משמעותית. בשנת 2018 נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 59.6 מיליארד שקל (עליה של 12%), בשנת 2019 נלקחו 67.6 מיליארד שקל (עליה של 13%), ובשנת 2020 נלקחו משכנתאות בהיקף של 78.1 מיליארד שקל (זינוק נוסף של 15.5%).

בסך הכל - מאז 2012 ועד 2020 זינקו המשכנתאות ב-67%, ואם השנה אכן יישבר שיא נוסף של 100 מיליארד שקל, הרי שמדובר על זינוק של 114% בלקיחת משכנתאות בתוך 9 שנים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

6.
כנראה שהכל טוב. יש מי שמוכר כסף ויש מי שמוכן לקנות אותו (ל"ת)
גיא 29/11/2021 09:56
הגב לתגובה זו
5.
רוני 28/11/2021 14:22
הגב לתגובה זו
המשנתא עברה לערך באחוזים ולא בסכום קבוע והיא ניתנת עד ל 99% ממחיר הדירה או המגרש שקונים אז נא להתעדכן בבקשה
4.
עידו 27/11/2021 16:11
הגב לתגובה זו
למה אתה חושב שהדרת משקיעים מקטינה את היצע הדירות לשכירות? הם הורסים את הדירה כי שמו מס רכישה? לא! הם ימכרו אותה למשפר דיור או רוכשים פעם ראשונה, הדירה תצא מהיצע השכירות אבל גם הביקוש לשכירות יירד כי זוג ששכר קנה דירה
3.
איתן 23/11/2021 23:55
הגב לתגובה זו
בעוד כמה שנים המשכנתא הממוצעת תהיה מיליון וחצי-שתיים ואנשים יכניסו את עצמם לחובות שלא ייצאו מהם כל החיים. אם למושחתים בכנסת לא אכפת אז הציבור חייב להתעורר ולצאת לרחובות.
2.
עיראן 23/11/2021 12:26
הגב לתגובה זו
מישהו זוכר פעם שהאינפלציה אצלינו הגיעה ל 480% לשנה ואז שר האצר התעורר משנתו הוציא שטר כסף חדש פחות 4 אפסים והעיר את האזרחים משנתם לערכים חדשים אז זה מה שיקרה גם למחירי הנדל"ן במדינה זה רק עניין של זמן
1.
יופי 23/11/2021 10:51
הגב לתגובה זו
לאסור בכלל למשקיעי הדיור לקחת משכנתא בכלל- שאלה יביאו כסף מהבית לאחרים להגביל המשכנתא לפי דירוג-למשל דירה עד מיליון שקל משכנתא 500 אלף עד 1.25 מיליון משכנתא600 אלף וכן הלאה כך יקטן גובה כושר קניית הדירה ( ואולי הקבלנים יאלצו להקטין את גודל הדירות) ןכן הלאה כמובן שהצעה זאת לא תעבור כי היא מנוגדת לאינטרס הממשלה הבנקים והקבלנים !!!!!!!!!!

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן