האוצר: צפויה עליה חדה ברכישת דירות חדשות - גם בנתוני החודש הבא
הכלכלנית הראשית במשרד האוצר צופה כי נתוני חודש אוגוסט ימשיכו להצביע על עלייה חדה בהיקף רכישת הדירות החדשות, זאת לאחר שעל פי הנתונים בחודש יולי נרכשו 13.1 אלף דירות, גידול של 35% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 5% לעומת חודש יוני, אז נרכשו כ-12.5 אלף דירות חדשות).
על פי האוצר, ביולי 2020 המשקיעים המתינו להורדת מס הרכישה, ולכן השוואה נכונה יותר תהיה אל מול חודש יולי 2019 - ושיעור הגידול במספר העסקאות הוא נמוך יותר ועומד על 26% (כ-10.4 אלף דירות).
זינוק של 46% בנטרול תוכניות כמו מחיר למשתכן ומחיר מופחת, ו-27% ביחס ל-2019
על פי נתוני האוצר, בנטרול התוכניות הממשלתיות מחיר למשתכן ומחיר מופחת - נרכשו בחודש יולי 11.6 אלף דירות, גידול של 46% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 27% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 8% .
רכישות המשקיעים עלו ב-80%, אך ירדו ב-10% לעומת החודש הקודם
על פי האוצר, המשקיעים מוסיפים להוביל את הגידול במספר העסקאות. בחודש יולי רכשו המשקיעים 2.6 אלף דירות, פי 3 בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ביולי אשתקד, וגבוה ב-80% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לרמה הגבוהה במיוחד שנרשמה בחודש הקודם ירדו רכישות המשקיעים ב-10%. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 20%, כפול ממשקלם ביולי אשתקד ונמוך ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לחודש הקודם.
- מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים
- דירה חדשה או יד שנייה: מה באמת עדיף לרכוש היום?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מי הן הערים המובילות?
בניתוח הערים המובילות ברכישות המשקיעים בחודש יולי האחרון בולטות הערים אילת, אשקלון, חריש ושדרות בדרוג גבוה ביחס לגודלן של ערים אלו. ת"א, ירושלים וחיפה מובילות את רכישות המשקיעים. עוד נמצא כי במספר לא מבוטל של ערים נרשמה העדפה בקרב המשקיעים לרכישת דירות זולות יותר מאשר בעבר.
המשקיעים גם מוכרים יותר
מכירות המשקיעים בחודש יולי עמדו על 2.6 אלף דירות, בדומה למספר הדירות שנרכשו ע"י משקיעים. בהשוואה ליולי אשתקד זהו גידול של 36% וגידול של 27% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לחודש הקודם ירדו מכירות המשקיעים ב-5%.
כתוצאה מכך, "מלאי" הדירות בידי משקיעים נותר ללא שינוי משמעותי בחודש גם בחודש יולי, זאת לאחר ירידה משמעותית במלאי זה מאז אפריל 2016 ועד הפחתת מס הרכישה בסוף יולי אשתקד.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
וכמה מכרו הקבלנים?
מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו בחודש יולי ב- 3.3 אלף דירות, גידול של 70% בהשוואה ליולי אשתקד וגידול של 58% בהשוואה ליולי 2019. בהשוואה לחודש הקודם זוהי ירידה של 7% במכירות הקבלנים בשוק החופשי.
רכישות "דירה ראשונה" בשוק החופשי בחודש יולי הסתכמו ב-4.5 אלף דירות, גידול של 28% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 3% בהשוואה לחודש הקודם. רכישות משפרי הדיור היו מעט נמוכות יותר ועמדו על 4.4 אלפי דירות, גידול של 25% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 11% בהשוואה לחודש הקודם.
- 6.למה האוצר יוצא בהצהרות כאלה מלבה את השוק שגם ככה ר 13/10/2021 15:45הגב לתגובה זולמה האוצר יוצא בהצהרות כאלה מלבה את השוק שגם ככה רותח . למה צריך להודיע שהאוצר חושב שהשוק יעלה ?????? פושעים ז ו נ. ו. ת
- 5.חזי 13/10/2021 09:32הגב לתגובה זותדעו לכם שהבורסה. פה גם תעלה כי אין דבר כזה מחירי הדירות יעלו והבורסה תרד כי אלה שני ישבנים בתחתון אחד ואם חשבית האוצר הכריזה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות אז לכו במקביל גם בשוק ההון ויבושם לכם ובהצלחה
- 4.רונן 12/10/2021 15:36הגב לתגובה זומדינת אוכלת יושביה
- 3.מי שמבין מממש את הנכסים להשקעה....בקרוב תיקון! (ל"ת)ערן 12/10/2021 13:38הגב לתגובה זו
- 2.משה 12/10/2021 12:51הגב לתגובה זומחיר הדירות עולה מכוון שהקונים הם חברות הבניה שרוצות להפוך את השוק שוכרים והם המשכירים
- 1.xrdh 12/10/2021 12:07הגב לתגובה זופריירים בצופציק.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
