צילום: יחצ

מדריך

תמהיל משכנתא; ומה חכמת ההמונים מלמדת?

מה הטעות הנפוצה לפני שמגיעים לבקש משכנתא; מהם המסלולים והריביות הממוצעות במסלולי המשכנתא השונים; ואיזה מסלול מאבד מכוחו לאור החשש מעליית האינפלציה

צחי אפרתי | 28/08/2021 08:06 (14)

נושאים בכתבה שער הדולר

בפרק הקודם פרטנו כמה "טיפים" בלקיחת משכנתא, לרבות החשיבות של המו"מ מול הבנקים, שיעורי המימון ועוד (לפרק הראשון). הפעם נתרכז בתמהיל המשכנתא - איך בוחרים את המסלולים השונים ומהם בעצם המסלולים ומשמעותם.

למחשבון משכנתא מתקדם (לפי סכום החזר, לפי סכום המשכנתא, לפי מסלולים)

אחת הטעויות הנפוצות של ציבור לווי המשכנתאות זה להגיע אל הבנקאי, ולומר לו: "שלום בנקאי יקר אני מעוניין לקבל משכנתא מה אתה יכול להציע לי?". הבנקאי נותן הצעה ראשונית שרווחית לבנק אך פחות מותאמת אליכם. את ההצעה שקיבלתם מראים לבנקים מתחרים שמשפרים את ההצעה וחוזר חלילה עד שמגיעים להצעה אחרונה ואז התחושה היא שהשגנו עסקה טובה. אך הסוד החשוב ביותר לפני שלוקחים משכנתא זה להגיע לבנקאי עם תמהיל מבוקש. מה זה בכלל תמהיל ומה הריביות שניתן לקבל? ומה מספרים הנתונים החודשיים של בנק ישראל.

תמהיל משכנתא זה שילוב של מספר מסלולי משכנתא בהתאם להנחיות בנק ישראל. אמנם אין תמהיל אחד נכון שמתאים לכולם. ובכל זאת מהם המסלולים הקיימים, הריביות הממוצעות ומה המגמות בשוק.

המסלול הראשון והגדול זה מסלול הפריים. ריבית הפריים שעומדת 1.6% מהווה למעלה מ-40% מסך המשכנתאות שנלקחות. במספרים מדובר על כ-5 מיליארד שקל מדי חודש. לשם השוואה לפני כשנה נלקחו כ-2 מיליארד שקל בלבד במסלול זה. נזכיר שבתחילת שנה בנק ישראל אפשר להגדיל את רכיב הפריים משליש לעד שני שליש ובכך דחף את הציבור להגדיל רכיב זה. הריבית הממוצעת כיום במסלול זה עומדת על 1.6% בדיוק לפי ריבית הפריים.

הבנקים יודעים לתת הפחתה של עד 0.7% על השליש הראשון בלבד. לווים שיגדילו את רכיב זה ישלמו פרמיה על ריבית הפריים. כאן הריבית יכולה לטפס למעלה מ-2%. יש לזכור שזאת ריבית שרגישה לעליית ריבית בנק ישראל וברוב המקרים לוקחים אותה לפרק זמן ארוך של 30 שנה. זה אמנם לא נראה באופק אך זהו סיכון שיש לקחת בחשבון.

המסלול השני בנפח - ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ). זאת ריבית שאיננה משתנה לכל אורך חיי המשכנתא. מה שסיכמתם ביום החתימה זה מה שתקבלו. זאת ריבית יחסית יקרה אך בטוחה ויציבה. נתח השוק שלה מסך המשכנתאות נע סביב כ-30%. הריבית הממוצעת ל-20 שנים עומדת על כ-3.1%.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ריבית ל-5-10 שנים תעלה בממוצע כ-2.4% ומי שייקח ל-25 ומעלה ישלם כ-3.5%. כלומר קיצור משך הזמן ישפר את עלות המשכנתא וזאת דרך יעילה להקטין את העלות הכוללת. גם קיצור של שנתיים בקל"צ עשוי לתת כ-0.1% פחות בריבית. זה אמנם מייקר את ההחזר החודשי אך מקטין משמעותית את העלות הכוללת של סך המשכנתא.

המסלולים הנוספים הקיימים אלו הצמודים. שמהווים כ-28% מסך המשכנתאות החדשות. מסלולים אלו נמצאים במגמת ירידה מסך המשכנתאות החדשות. כלומר הציבור חושש מאינפלציה. המסלולים הצמודים נחשבים זולים יותר. אך ככל שמדדי המחירים מרימים ראש כך האטרקטיביות יורדת.

המסלולים הצמודים נחלקים לשניים – קבועה ומשתנה. צמודה קבועה זה מסלול בו הריבית קבועה לאורך חיי המשכנתא אך צמודה למדד המחירים לצרכן. במסלול זה נתח של כ-12% בחודשים האחרונים בסך של כ-1.2 מיליארד שקל. הריבית הממוצעת לתקופה של כ-20 שנה עומד על 2.3%.

המסלול הנוסף - משתנה צמודה שתופס נתח של כ16% בסך של כ-2 מיליארד שקל. במסלול זה הריבית משתנה בכל 5 שנים וניתנת לסילוק ללא קנס בתחנת היציאה. או בקנס יחסית קטן אם פורעים במהלך התקופה. לווים רבים לוקחים את המסלול ל-30 שנה אך צופים לפרוע אותו במהלך ה-5 השנים. הריבית הממוצעת ל-26 שנה עומדת על כ-2%.

יועצי משכנתאות ולווים משתמשים במה שמכונה מסלול פיתוי משכנתא. לקיחת משכנתא גבוהה ממה שצריך בכדי להגדיל את המרווח הבנקאי, כלומר הבנק מתמחר את העסקה באופן כולל ומעריך את הרווח הצפוי ובכך מעניק תנאים טובים יותר במסלולי הקל"צ והפריים. לאחר חתימת המשכנתא וקבלת הכסף פורעים את סכום המשתנה צמודה ובכך מוזילים את העלות הכוללת.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(14):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

5.
חי 30/08/2021 16:04
הגב לתגובה זו
מסלול פיתוי משכנתא טומן בחובו סיכון מסוים, מכיוון שהבנק יתן לך ריביות נמוכות יותר ככל שה LTV (יחס משכנתא לעלות הנכס) נמוך יותר. כלומר הריביות של LTV=60% עדיפות על ריביות של LTV=75%.
4.
דור 28/08/2021 19:09
הגב לתגובה זו
כברלמדתי הכל וכבר רכשתי, אך אם הייתי בתחילת הדרך הכתבה הייתה עוזרת לי מאוד, גם בשלבים מתקדמים המידע מועיל מאוד. תודה
3.
עשהאל 28/08/2021 17:41
הגב לתגובה זו
בוא ניראה את חוכמת הממונים המונים
איש חכם 01/09/2021 10:59
הגב לתגובה זו
מה שיותר בריבית פריים למה שיותר זמן (זו הריבית הנמוכה שווה להאריך) אם אתה "מרובע" מסודר בקטע של קבוע, קח את השאר בקל"צ אבל תפחית את השניםלמינימום שאתה יכול אם בא לך סיכון קטן קח חלק משתנה צמודה (הריבית יותרנמוכה בזה אבל אתה לוקח סיכון של המדד) עכשיו עם המידע הזה פתח "מחשבון משכנתא" כמו זה שמופיע בתחילת הכתבה, ותשחק עם הנתונים בהצלחה
יוני111 29/08/2021 23:14
הגב לתגובה זו
אתה צריך מגן ביצים, לא עזרה בתמהיל...
2.
כפיר 28/08/2021 09:39
הגב לתגובה זו
מדוע לא פירטתם על זה יותר? זה נכון או לא נכון לעשות זאת?
1.
רומני 28/08/2021 09:10
הגב לתגובה זו
אין פה חוכמת החיים ההפך יש פה טיפשות החיים להשתעבד לבנק אתם והבנים והנכדים חבל שהעם הזה שנחשב חכם מסכים להיות במאסר כזה לכל ימי חייו
איש חכם 01/09/2021 11:01
הגב לתגובה זו
תחסוך 30שנה ולא תגיע לדירה, או שתזרוק את הכסף על שכירות.... עם משכנתא מתקדמים בחיים רק צריך להיות חכם לעשות את זה נכון
8 29/08/2021 08:11
הגב לתגובה זו
שבארצות נורמליות גרים בו העניים המסכנים ביותר. וכאן זה "חלום הדירה".
dw 29/08/2021 10:42
מוזמנים לעיין באתר עמותת צפוף ולהבין את ההשלכות של המשך מדיניות עידוד הילודה בישראל למרות שזהו, נגמר, כבר לא צריך יותר לעודד ילודה. ישראל איננה מדינה קטנה יותר. עברנו את אוסטריה ועוד כמה שנים עוקפים את שבדיה, רק שלהם יש פי 40 שטח. שיעור הפריון פה איננו גבוה אלא מטורף. 3.1 ילדים בממוצע, למול פחות מ 2 באירופה. כל אדם שנולד זה עוד דירה שיצטרכו לבנות. הלו, תרגיעו קצת עם עודף הילודה. צפוף פה.

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן