יזם נדל"ן עבר על חוק המכר עם חוזה אופציה פיקטיבי; יקנס ב-220 א' ש'
משרד הבינוי והשיכון הטיל עיצום כספי של כ-223 אלף שקל בגין עבירות חוק מכר על קריגר נדל"ן טי.אל.וי בע"מ ובעלי החברה אורן פילטר, כיוון שהחתימו רוכש דירה על הסכם אופציה פיקטיבי, בפרויקט של החברה בקרית אונו. נגבה מרוכש דירה סכום כסף גבוה, המגיע ל-30% משווי הדירה, כאשר לפי החוזה ניתנה לרוכש אופציה להשלים, בעתיד, 70% נוספים ולרכוש את הדירה. בסופו של דבר, הרוכש נשאר ללא הדירה וללא הכספים ששולמו למוכרים, עוד נמצא כי ההסכם נעשה לגבי דירה ספציפית וכלל פרטים מובהקים של חוזה מכר.
בסיום ההליך המנהלי קבע ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון כי מדובר בגביה של כספים בקשר למכירת דירה וכי חוק המכר חל במלואו על העסקה. עוד קבע הממונה כי אינו מקבל את טענות ההגנה של החברה ובעליה. המוכרים הינם יזמים אשר פעלו לקידום פרויקט נדל"ן. ידע כל יזם העוסק במכר דירות כי עליו להתנהל בזהירות יתרה בכל הקשור לכספים הנגבים מרוכשי דירות.
עוד הוסיף הממונה כי "בהתבסס על כלל המידע הכלול בהליך מנהלי זה, הוא אינו יכול לקבל מצב בו הסכם האופציה הינו הסכם לגיטמי אשר חוק המכר אינו חל לגביו. נשאלת השאלה למה לעצור ב-30% ממחיר הדירה? למה לא 90%? ככל ותתאפשר גביה משמעותית כל-כך בהסכם אופציה, כך נרוקן מתוכן את הגנות חוק המכר."
- 3.ומי ישלם את הקנס? כונס הנכסים ? (ל"ת)מכיר 20/06/2021 09:33הגב לתגובה זו
- 2.חח בדיחה עצובה קנסות שמנגבים איתם את הישבן (ל"ת)יולי 17/06/2021 17:42הגב לתגובה זו
- 1.גינזבורג 17/06/2021 16:11הגב לתגובה זוהיה ברור שיש פה תרגיל הונאה כי מה זה הבדיחה שלם כסף ותקבל אופציה הם הפכו להיות בורסה לכן כשמגיע יום הדין והוא ברח עם הכסף שאגר בתרגיל הזה האופציה שווה לאפס כי אין התחייבות לדירה ומהנייר שיעשו בו טיירה כמו שאמרו הגששים בזמנו אבל תרגילים כאלה תמיד הם תולדה של מחירים שאין להם קשר למציאות
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
