צילום: viewpoint

מחירי הדירות לאן

רמז עבה לכיוון של מחירי הדירות? מדד תשומות הבנייה

מדד התשומות זינק ב-0.8% באפריל ועלה מתחילת השנה ב-2.1% - זה המדד שאליו צמודים התשלומים לקבלנים, זה המדד שמבטא את התייקרות הבנייה - ככה מחירי הדירות רק ימשיכו לעלות

עמית בר, הון | 14/05/2021 20:07 (11)

נושאים בכתבה אינפלציה מדד תשומות הבנייה

עליית מחירי הדירות בחודשים האחרונים, במקביל לגידול בהיקף העסקאות ובהיקף המשכנתאות, וכל זה כשאין תוכנית בלימה למחירי הדירות, גוררת מסקנה כואבת - מחירי הדירות ימשיכו לעלות. אז אומנם, אף אחד לא יודע מה יהיה במהשך וזה ממש לא בטוח. אבל כל הסימנים מעידים על כך, וכעת קיבלנו רמז עבה נוסף לעלייה - מדד מחירי תשומות הבנייה מזנק.

>>> למדריכים ומחשבונים באתר הון

מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים עלה בחודש אפריל 2021 ב-0.8% והגיע ל-117.5 נקודות לעומת 116.6 נקודות בחודש קודם (הבסיס: יולי 2011 = 100.0 נקודות). מתחילת השנה עלה מדד זה ב-2.1%.

מדד תשומות הבנייה קריטי לרוכשי הדירות. התשלומים לקבלן צמודים לרוב למדד זה. המדד המודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים, מייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה. במילים פשוטות - מדד תשומות הבנייה מודד כמה עולה לבנות ובכמה התייקרה הבנייה.

ככל שהמדד עולה כך גם עלות הדירה עולה. במילים אחרות, זינוק של 2.1% במדד בארבעה חודשים זה התייקרות של הדירות בשיעור דומה. רוכשי דירות רבים מתלבטים עם השאלה - מתי לשלם לקבלן? מצד אחד תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל הרוב - לקיחת משכנתא מוקדם שערכה עולה בהתאם לריבית - השאלה הכלכלית פה היא מי יותר גבוה - מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא. עם זאת, עניין התשלום לקבלן הוא לא רק עניין כלכלי, רבים מעדיפים לשלם בשלבים מאוחרים יותר.

ובחזרה למדד אפריל - מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ללא שכר עבודה עלה ב-1.3%. ב-12 החודשים האחרונים (אפריל 2021 לעומת אפריל 2020) עלה מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ב-2.4% בשל העלייה במדד ללא שכר עבודה ב-3.2% ובמחירי שכר העבודה ב-1.3%.

מדד המחירים - נמוך מהתחזית ועדיין גבוה

האינפלציה מרימה ראש גם בארץ. מדד המחירים לצרכן ממשיך לעלות בקצב גבוה, אם כי מתחת להערכות המוקדמות. בחודש אפריל עלה המדד ב-0.3% (הציפיות היו ל-0.4% עד 0.6%) בהמשך לזינוק של 0.6% בחודש מרץ (הרחבה כאן).

עליות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי ירקות ופירות 3%, הלבשה והנעלה 2.8% ומזון 0.7%. ירידות מחירים בולטות נרשמו בסעיף תקשורת 1.2%-.

מתחילת השנה עלה מדד המחירים לצרכן ב-1.1%, ובשנים עשר החודשים האחרונים (אפריל 2021 לעומת אפריל 2020) עלה מדד המחירים לצרכן ב-0.8%.

שינוי במחירי שוק הדירות (אינו חלק ממדד המחירים לצרכן):

מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים פברואר 2021 – מרץ 2021, לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2021 – פברואר 2021, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-0.8% ובכך השלימו עלייה של 4.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (פברואר 2020– מרץ 2020).

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות בחודשים פברואר 2021 – מרץ 2021, לעומת החודשים ינואר 2021 – פברואר 2021, נמצאו עליות מחירים במחוזות הבאים:

מרכז 1.2%, צפון 1.1%, דרום 1.0%, תל אביב 0.6%, חיפה 0.2%; לעומתן נרשמה ירידת מחיר במחוז ירושלים 0.3%-.

בפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות לעומת התקופה המקבילה אשתקד, פברואר 2021 – מרץ 2021 לעומת פברואר 2020– מרץ 2020, נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות: דרום 6.6%, צפון 5.7%, מרכז 5.3%, תל אביב 3.7%, חיפה 3.2% וירושלים 0.8%.

במדד מחירי הדירות החדשות נמצא כי מחיריהן ירדו בחודשים פברואר 2021 – מרץ 2021 לעומת ינואר 2021 – פברואר 2021 ב-1.5%, ובכך השלימו עלייה של 1.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (פברואר 2020– מרץ 2020). אחוז העסקאות שבוצעו בתמיכה ממשלתית והשתתפו בחישוב מהווה 26.5% בהשוואה ל-22.1% בתקופה הקודמת (ינואר 2021 – פברואר 2021).

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
אחימלך 20/05/2021 12:37
הגב לתגובה זו
תפסיקו לתלות תיקוות שהמחירים יירדו למשל באסטרליה מחירי הדירות עלו ועלו במשך עשרות שנים ורק לאחרונה נעצרו כך גם אצלינו כלומר ניאר לנו עוד 30 שנים של עליות מחירים עד שיעצרו ולרדת זו רק מישאלת לב ללא תוכן
10.
אין קשר הקבלנים עושקים את עם ישראל וגורמים נזק ואסון בלתי הפיך על המדינה , מחירי הדיור והשכירות בישראל הם מההזויים והיקרים ללא הצדקה . (ל"ת)
נדל"ן מושחת 19/05/2021 14:33
הגב לתגובה זו
9.
טוביה 19/05/2021 08:19
הגב לתגובה זו
במקום מתחמי מבני ה"רכבת" המיושנים, מציעה התכנית פיתוח של מתחמים חדשים ובהם שימושים מעורבים – מגורים, מסחר, משרדים ,מלונאות ,עסקים קטנים, מבני ציבור ושטחים ירוקים. התכנית מציעה בניה מגוונת ובה שילוב של בנייה מרקמית ומגדלי מגורים מודרניים, שגובהם ינוע בין 6 ל – 16 קומות. בחלק מהמתחמים מציעה התכנית דירות מגורים במסלול עיבוי -בינוי. *במסגרת התוכנית, יחודשו שטחים ירוקים וכבישים במרחב הציבורי,יתוכננו מוסדות ציבור, יפותחו שטחי מסחר ותעסוקה, מלונאות ותיירות. כמו כן, מציעה התכנית מוקדי פעילות חדשים, בין היתר בצומת הרחובות: אח"י אילת ושד' ורבורג שיהפוך למוקד תרבות. בצומת הרחובות מח"ל וורבורג מתוכנן מוקד מסחר ותעסוקה. במקביל יתוכנן ציר פעילות מרכזי שיחצה את הקריה במרכזה ויחבר אותה עם קריית-חיים המזרחית. לאורך הציר ישולבו מבני ציבור ושטחים ירוקים.
8.
שמיר 17/05/2021 19:43
הגב לתגובה זו
מדד תשומות הבניה הוא ישראבלוף קלאסי. הלמ"ס מתקשר בטלפון ל-18 חברות בניה ומבקש מהן מידע, לפיו המדד נקבע. הלמ"ס לא בודק את אמיתות המידע או אם הוא מדוייק. הלמ"ס מקבל את המידע שלו מהקבלנים, אז ברור לכם מה תהיה התוצאה.
7.
לא מעלה את מחירי הדירות שכן אלה נקבעים לפי ביקוש ו 17/05/2021 03:11
הגב לתגובה זו
לא מעלה את מחירי הדירות שכן אלה נקבעים לפי ביקוש והיצע
6.
אדם 16/05/2021 12:27
הגב לתגובה זו
להשפעה של של העלאת הריבית על מחירי הדירות כמובן שאין התייחסות.....
5.
כן 60%חתימות 16/05/2021 11:07
הגב לתגובה זו
יופחת לאלתר אחוז חתימות לבנייה בתמ"א38 ל 60%.תבוטל לאלתר ההחלטה לסיום תמ"א38 ב10/22, ויוגבר קצב הבנייה למיגון דיירים מטילים.
4.
אמנון ט. 15/05/2021 23:52
הגב לתגובה זו
התוכן הנדון של הכותרת "רק ימשיכו לעלות" אינו מביא בחשבון את צד הביקושים. אם מסיבה כלשהי הביקושים יתמתנו או יירדו, גם אם מדד תשומות הבניה ימשיך לעלות בשל התייקרות מחיר חומרי הגלם, עדיין מחירי הדירות יכולים להתייצב או אפילו לרדת מעט.
3.
אזרחים חשופי טילים 15/05/2021 15:37
הגב לתגובה זו
תבוטל לאלתר ההחלטה לסיום תמ"א38, יופחת לאלתר אחוז חתימות דיירים ל60% ויוגבר קצב הבנייה למיגון דיירים מטילים.
2.
אבי 15/05/2021 09:15
הגב לתגובה זו
חלק משמעותי מעלות היצור של דירות לא נכלל במדד תשומות הבניה. עלות הקרקע משקפת מחיר מלפני כמה שנים. עלויות מימון, שיווק, עורכי דין וכולי לא צמודות למחירי המלט. הצמדה מלאה של כל מחיר הדירה לתשומות הבניה אינה הגיונית.
1.
רבקה 14/05/2021 20:53
הגב לתגובה זו
וזה עוד על דירה במדינה שאין בה משילות. פשוט הזוי.

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן