הקלה בפינוי בינוי? "הכנסת טובה בלחוקק - אבל זה לא בהכרח יקרה"
לפני כחודש פרסם משרד המשפטים הצעה לתיקון חוק התכנון והבנייה, במסגרתו מוצעים שינויים שמטרתם להפוך את פרוייקטי ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי) לפשוטים יותר, כמו למשל שיזם יוכל להתחיל בפרויקט עם 66% הסכמה בלבד, לעומת 80% כיום. בנוסף במסגרת התיקון נוסף שינוי שמבטל את התלות של בעלי הדירה בשכניהם, בכל מה שקשור להרחבות בניה. "התיקון למעשה מנסה לטפל ביחסים שבין היזם לדיירים, במסגרתו מספר חתימות הדיירים יופחתו ל-66% במקום 80% כיום" אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר. "היזמים יוכלו להתחיל להניע תהליך של התחדשות עירונית לא ברוב של 80% זה דבר שיקל עליהם מצד אחד, אך מצד שני מטרת התיקון היא גם לשפר את שקיפות היזם אל מול הדיירים".
כיצד השקיפות תתבטא?
"היזם יצטרך להציג דוחות כלכליים שמעידים על חוסן כלכלי, הצהרות על הליכים משפטיים שננקטו נגדו, הצהרות על ניסיונו בתחום ועוד. עם זאת, צריך להבין שבמדינת ישראל יש פער מאוד גדול בין חקיקה לבין אכיפה של אותה חקיקה בפועל".
אז לדעתך התיקון לא הולך להתממש בפועל כי אין מי שיאכוף אותו?
"כנסת ישראל טובה מאוד בלחקוק וחוקים ותקנות, אבל מצד שני אתה רואה שבכיוון האכיפה לא רואים שינוי. דוגמא טובה לזה הוא תיקון של חוק השכירות והשאילה, במסגרתו הכניסו כל מיני סייגים לגבי הגדרה של דירה ראויה למגורים, ובאיזה מצב צריך להשכיר דירה וכו', תנאים שאמורים להגן על שוכרים אבל בפועל אף אחד לא אוכף את זה.
הכוונה היא טובה, אבל אפשר להסתכל עליה מכמה כיוונים, למשל אם אני יזם ואני מקבל 66% מהחתימות ואני ממהר להגיש את התכנית - אני מייצר לי בצורה אוטומטית אופיזציה, שבעבר הייתה 20%, ועכשיו היא יכולה להיגרר ל-33%, כלומר יכול להיות שאתמודד עם הרבה אנשים שהם סרבנים, שלא רוצים את הפרויקט אז אני לא בטוח שהדבר הזה כשלעצמו הוא חיובי, זו בעיה פנימית בתוך התיקון
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דבר נוסף שהוא בעייתי הוא שהתיקון הזה לא מטפל ברשויות המקומיות, אולי אי אפשר לטפל בהם במסגרת חוק התכנון והבניה אלא במסגרות אחרות כמו מענקים או תמריצים של האוצר, אבל צריך לזכור שהרשויות המקומיות נחשבות לשחקן מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית, ולהן אין שום תמריץ לקדם את התוכניות הללו".
ומה לגבי טופס ההסכמה?
"זה משהו חיובי, שאפשר לברך עליו בהקשר הבירוקרטי, המשמעות שלו היא שאם החצר של השכן צמודה אליך ואתה רוצה להרחיב את הבית שלך לדוגמא, אתה יכול ביתר קלות לקבל את היתר בניה, הסעיף הזה במסגרת התיקון מקטין את התלות בשכנים". שורה תחתונה: התיקון חיובי, והכוונות שלו טובות אבל אי אפשר לנתק אותו מהמכלול – במכלול האפקטיביות שלו מוטלת בספק. זה עוד צעד אחד קדימה, אבל לא כזה שאתה יכול להתחיל לרוץ איתו מרתון.
- 7.מעט מידי מאוחר מידי 16/04/2021 15:16הגב לתגובה זוכול אזרחים וותיקים! לא הוצע שום טיפול לעוד 2 בעיות מרכזיות: 1. היזם-שגוזר קופון שמן מחתימות בעלי דירות תמימים, שלא מודעים לערך ולהשלכות של חתימה כזו, ומי שרוצה להבין שיקרא למשל על הפרוייקט התקוע במערב רחובות, בגלל מעורבות יזם לכאורה. 2. הרשות המקומית, שמטרפדת את ההליך, וחובה להטיל עליה עיצומים וקנסות ואף למנוע תקציב מרשות שמונעת פינוי בינוי בשכונות ישנות ומתנוונות.
- 6.אא 15/04/2021 16:46הגב לתגובה זוהפחתת הרוב לשני שליש - היא פגיעה בזכות הקנין הבסיסית בחסות החוק
- 5.דני 15/04/2021 13:54הגב לתגובה זומיעוט מבעלי הדירות יתנגד בכל כוחו ויתפתח מאבק משפטי. בעיר יכולים להרויח בעלי הדירות הקטנות. בעלי דירות גדולות יותר ומבוגרים יותר עלולים להפסיד. לא מכבדים בישראל קנין פרטי כמו במדינות טוטליטריות (העיקר שיזמים, עו"ד וקבלנים ירויחו כסף.
- 4.דוד 15/04/2021 09:27הגב לתגובה זוהבעיה היא בעירייה , מתחיל בראש העיר יורד למטה. כי אף אחד לא רוצה להתאמץ. וסוגרים לדיירים את הדלת בפנים. בנוסף המחלקה שהקימו במשרד השיכון כאילו לעזור, חבל על כל שקל מהמשכורת שאנחנו האזרחים משלמים להם. זו עיסקה רק למקורבים ולמשמנים לכל השאק אין להם סיכוי, גם אם הבניין עומד להתפורר.
- 3.רות יהל 15/04/2021 08:37הגב לתגובה זוהעירייה במסגרת פינוי בינוי חוברת לקבלן ע"מ לדרוש במסגרת הפרוייקט בניית מהויות מסחר בחזית הבניין וגני ילדים בשטח הבניין וכל זאת ע"מ להרוויח ע"ח הדיירים. מעריב ביותר
- 2.לא נאיבי 14/04/2021 18:32הגב לתגובה זומישרד המשפטים ושלוחתו סיוע משפטי כמו גם עובדיהם ליאת בן ארי. מארגנים חוקים הקלות והטבות לא סתם יש לבדוק ולתחקר מה האינטרס של המושכים בחוטים והחונטה.
- 1.יוסי 14/04/2021 16:01הגב לתגובה זוהביטוי פינוי בינוי הוא מכבסת מילים למעשי פשע שנעשים בחסות שלטונות המדינה עבריינים מקבלים אישור מאיימים על אזרחים . צריך לקרוא חזה גירוש ולא פינוי בינוי.
- מיקי 14/04/2021 16:12הגב לתגובה זומבלי שרוצים לעשות זאת לעת זקנתם
- יעל 15/04/2021 21:33להרוויח עוד ועוד... העיקר הכסף והרווח הכלכלי?
- רות יהל 15/04/2021 08:39אמת. העירייה ביחד עם הקבלן מנצלים אנשים מבוגרים ומשכנעים אותם לחתום על הפקעת שטח מהם לשם בניית חנויות מסחר וגני ילדים בשטח הבניין ולהכניס כסף לכיסם על גבם של הדיירים. מכעיס ביותר.
- אזרח ותיק 14/04/2021 23:45יש המון סוחרים שקנו רק כדי להרויח והמבוגרים שגרים בדירות לא מעונינים
- אבל מקבלים בית חדש 14/04/2021 19:40תפריד חמוד. מפונה באופן זמני לא תמידי ומקבלים כנגד דירה חדשה.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
