הקלה בפינוי בינוי? "הכנסת טובה בלחוקק - אבל זה לא בהכרח יקרה"
לפני כחודש פרסם משרד המשפטים הצעה לתיקון חוק התכנון והבנייה, במסגרתו מוצעים שינויים שמטרתם להפוך את פרוייקטי ההתחדשות העירונית (פינוי-בינוי) לפשוטים יותר, כמו למשל שיזם יוכל להתחיל בפרויקט עם 66% הסכמה בלבד, לעומת 80% כיום. בנוסף במסגרת התיקון נוסף שינוי שמבטל את התלות של בעלי הדירה בשכניהם, בכל מה שקשור להרחבות בניה. "התיקון למעשה מנסה לטפל ביחסים שבין היזם לדיירים, במסגרתו מספר חתימות הדיירים יופחתו ל-66% במקום 80% כיום" אומר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים לשעבר. "היזמים יוכלו להתחיל להניע תהליך של התחדשות עירונית לא ברוב של 80% זה דבר שיקל עליהם מצד אחד, אך מצד שני מטרת התיקון היא גם לשפר את שקיפות היזם אל מול הדיירים".
כיצד השקיפות תתבטא?
"היזם יצטרך להציג דוחות כלכליים שמעידים על חוסן כלכלי, הצהרות על הליכים משפטיים שננקטו נגדו, הצהרות על ניסיונו בתחום ועוד. עם זאת, צריך להבין שבמדינת ישראל יש פער מאוד גדול בין חקיקה לבין אכיפה של אותה חקיקה בפועל".
אז לדעתך התיקון לא הולך להתממש בפועל כי אין מי שיאכוף אותו?
"כנסת ישראל טובה מאוד בלחקוק וחוקים ותקנות, אבל מצד שני אתה רואה שבכיוון האכיפה לא רואים שינוי. דוגמא טובה לזה הוא תיקון של חוק השכירות והשאילה, במסגרתו הכניסו כל מיני סייגים לגבי הגדרה של דירה ראויה למגורים, ובאיזה מצב צריך להשכיר דירה וכו', תנאים שאמורים להגן על שוכרים אבל בפועל אף אחד לא אוכף את זה.
הכוונה היא טובה, אבל אפשר להסתכל עליה מכמה כיוונים, למשל אם אני יזם ואני מקבל 66% מהחתימות ואני ממהר להגיש את התכנית - אני מייצר לי בצורה אוטומטית אופיזציה, שבעבר הייתה 20%, ועכשיו היא יכולה להיגרר ל-33%, כלומר יכול להיות שאתמודד עם הרבה אנשים שהם סרבנים, שלא רוצים את הפרויקט אז אני לא בטוח שהדבר הזה כשלעצמו הוא חיובי, זו בעיה פנימית בתוך התיקון
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דבר נוסף שהוא בעייתי הוא שהתיקון הזה לא מטפל ברשויות המקומיות, אולי אי אפשר לטפל בהם במסגרת חוק התכנון והבניה אלא במסגרות אחרות כמו מענקים או תמריצים של האוצר, אבל צריך לזכור שהרשויות המקומיות נחשבות לשחקן מרכזי בתחום ההתחדשות העירונית, ולהן אין שום תמריץ לקדם את התוכניות הללו".
ומה לגבי טופס ההסכמה?
"זה משהו חיובי, שאפשר לברך עליו בהקשר הבירוקרטי, המשמעות שלו היא שאם החצר של השכן צמודה אליך ואתה רוצה להרחיב את הבית שלך לדוגמא, אתה יכול ביתר קלות לקבל את היתר בניה, הסעיף הזה במסגרת התיקון מקטין את התלות בשכנים". שורה תחתונה: התיקון חיובי, והכוונות שלו טובות אבל אי אפשר לנתק אותו מהמכלול – במכלול האפקטיביות שלו מוטלת בספק. זה עוד צעד אחד קדימה, אבל לא כזה שאתה יכול להתחיל לרוץ איתו מרתון.
- 7.מעט מידי מאוחר מידי 16/04/2021 15:16הגב לתגובה זוכול אזרחים וותיקים! לא הוצע שום טיפול לעוד 2 בעיות מרכזיות: 1. היזם-שגוזר קופון שמן מחתימות בעלי דירות תמימים, שלא מודעים לערך ולהשלכות של חתימה כזו, ומי שרוצה להבין שיקרא למשל על הפרוייקט התקוע במערב רחובות, בגלל מעורבות יזם לכאורה. 2. הרשות המקומית, שמטרפדת את ההליך, וחובה להטיל עליה עיצומים וקנסות ואף למנוע תקציב מרשות שמונעת פינוי בינוי בשכונות ישנות ומתנוונות.
- 6.אא 15/04/2021 16:46הגב לתגובה זוהפחתת הרוב לשני שליש - היא פגיעה בזכות הקנין הבסיסית בחסות החוק
- 5.דני 15/04/2021 13:54הגב לתגובה זומיעוט מבעלי הדירות יתנגד בכל כוחו ויתפתח מאבק משפטי. בעיר יכולים להרויח בעלי הדירות הקטנות. בעלי דירות גדולות יותר ומבוגרים יותר עלולים להפסיד. לא מכבדים בישראל קנין פרטי כמו במדינות טוטליטריות (העיקר שיזמים, עו"ד וקבלנים ירויחו כסף.
- 4.דוד 15/04/2021 09:27הגב לתגובה זוהבעיה היא בעירייה , מתחיל בראש העיר יורד למטה. כי אף אחד לא רוצה להתאמץ. וסוגרים לדיירים את הדלת בפנים. בנוסף המחלקה שהקימו במשרד השיכון כאילו לעזור, חבל על כל שקל מהמשכורת שאנחנו האזרחים משלמים להם. זו עיסקה רק למקורבים ולמשמנים לכל השאק אין להם סיכוי, גם אם הבניין עומד להתפורר.
- 3.רות יהל 15/04/2021 08:37הגב לתגובה זוהעירייה במסגרת פינוי בינוי חוברת לקבלן ע"מ לדרוש במסגרת הפרוייקט בניית מהויות מסחר בחזית הבניין וגני ילדים בשטח הבניין וכל זאת ע"מ להרוויח ע"ח הדיירים. מעריב ביותר
- 2.לא נאיבי 14/04/2021 18:32הגב לתגובה זומישרד המשפטים ושלוחתו סיוע משפטי כמו גם עובדיהם ליאת בן ארי. מארגנים חוקים הקלות והטבות לא סתם יש לבדוק ולתחקר מה האינטרס של המושכים בחוטים והחונטה.
- 1.יוסי 14/04/2021 16:01הגב לתגובה זוהביטוי פינוי בינוי הוא מכבסת מילים למעשי פשע שנעשים בחסות שלטונות המדינה עבריינים מקבלים אישור מאיימים על אזרחים . צריך לקרוא חזה גירוש ולא פינוי בינוי.
- מיקי 14/04/2021 16:12הגב לתגובה זומבלי שרוצים לעשות זאת לעת זקנתם
- יעל 15/04/2021 21:33להרוויח עוד ועוד... העיקר הכסף והרווח הכלכלי?
- רות יהל 15/04/2021 08:39אמת. העירייה ביחד עם הקבלן מנצלים אנשים מבוגרים ומשכנעים אותם לחתום על הפקעת שטח מהם לשם בניית חנויות מסחר וגני ילדים בשטח הבניין ולהכניס כסף לכיסם על גבם של הדיירים. מכעיס ביותר.
- אזרח ותיק 14/04/2021 23:45יש המון סוחרים שקנו רק כדי להרויח והמבוגרים שגרים בדירות לא מעונינים
- אבל מקבלים בית חדש 14/04/2021 19:40תפריד חמוד. מפונה באופן זמני לא תמידי ומקבלים כנגד דירה חדשה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
