"במכרזים של רשות מקרקעי ישראל זוכה רק מי שמציע מחיר מופקע"
יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה באאורה, מסביר למה וויתרו על מגרש בשינקין וטוען שבשונה מהסטיגמה, דירות בפינוי/בינוי אינן זולות יותר. לממשלה הבאה הוא מציע לקבוע היטל השבחה אחיד ואיתו לסבסד פרויקטים בפריפריה, ולחייב הקמת קרן תמיכה בדיירים ותיקים כנגד זכויות נוספות
"בכל יום נתון אני מעדיף לאסוף חתימות מדיירים ולקדם מולם תב"עות על פני להיות תלוי בשיווקים של רשות מקרקעי ישראל", כך משיב יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעל השליטה באאורה, חברת הנדל"ן למגורים המתמקדת בפרויקטים של התחדשות עירונית כשאנחנו שואלים אותו מה האופציה היותר טובה/פחות גרועה עבור יזם נדל"ן בימינו.
בוודאי תחשבו שאטרקצ'י מאמין שיותר מהיר לגייס הסכמות לפינוי מצד דיירים ותיקים ולקבל אישורים מצד ועדות התכנון מאשר לחכות שבר"מי, שסופגת ביקורת על קצב שיווקי הקרקעות שלה, יוציאו קרקע למכרז ויחליטו על זוכה. ייתכן, אבל התשובה של אטרקצ'י לא נשענת דווקא על אלמנט הזמן, כי אם על התחרות והסכומים שזו גוררת: "תראה מה קורה בשוק המגרשים, מכיוון שהתחרות עליהם חזרה לשוק החופשי המחירים מרקיעים שחקים", הוא אומר לנו. "היום לכל מכרז של רמ"י ניגשות עשרות חברות וזוכה רק מי שהציע מחיר מופקע. אני מעדיף להיות פחות שם ויותר בהתחדשות העירונית, יש לנו גם מספיק עתודות קרקע לשנים קדימה".
את השיחה עמו אנחנו מקיימים בהמשך לדוחות 2020 שפרסמה החברה, שנה בה מכרה 324 דירות ב-549 מיליון שקל, ירידה לעומת 476 דירות שמכרה ב-2019. ההכנסות השנתיות היו בהיקף גבוה יותר של 1.1 מיליארד שקל, והושפעו מהכרה בתקופת הדוח במכירות של דירות מ-2018-2019. ההון העצמי בסוף התקופה עמד על 369 מיליון שקל, לעומת 281 מיליון שקל אשתקד, כשהגידול הושפע בין היתר מהנפקה מניות בסך 44 מיליון שקל. בחברה ציינו כי מימוש של שלושה נכסים שאינם בליבת הפעילות תרמה לתזרים נטו כ-50 מיליון שקל ורווח גולמי של כ-10 מיליון שקל (הרווח הגולמי השנתי הוכפל ל-130 מיליון שקל).
"בתל אביב היה לנו מגרש שניתן היה לבנות עליו 20 יחידות דיור, חשבנו שזה קטן עלינו, כי אנחנו כבר לא בונים בניינים קטנים", מסביר אטרקצ'י, "כנ"ל לגבי מגרש של 50 דירות בפרדס חנה ושאריות נוספות מפרויקטים קודמים. היום אנחנו חברה שבונה שכונות שלמות, עם מבני ציבור, שימושים למסחר וכו'".
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
קרקע בשינקין היא הלב של הלב של אזורי הביקוש, לא יכולתם לקדם שם תכנית אחרת שתתאים להיקפי הפעילות הנוכחיים שלכם? או אולי להמתין לעליית ערך נוספת?
"במגרשים שמכרנו זה לא התאפשר, באחרים אנחנו בהחלט מקדמים מהלכים כאלה. למשל בלוד יש לנו תב"ע שאושרה להפקדה, וקיבלנו אישור להגדלת מספר הדירות בקרקע שלנו בחדרה.
"בנוסף צריך לזכור שלמרות ש-2020 הסתיימה בסוף כשנה נפלאה ואנשים קנו דירות, באפריל-מאי לא ידענו לאן הקורונה תתגלגל וחשבנו שצריך לחזק את החוסן של החברה, לכן נכון היה לעשות מהלך הגנתי. בסופו של דבר הגדלנו את ההון ב-90 מיליון שקל והורדנו את החוב, פרענו את כל האג"חים וסיימנו עם 110 מיליון שקל בקופה. ל-2021 אנחנו נכנסים בצורה פנטסטית ונוכל להשתמש בכסף הזה להניע כמה פרויקטים חדשים".
- אקזיט של מילארד שקל על ההשקעה במניית הבורסה
- אהרון פרנקל מגדיל שוב את אחזקתו בתמר פטרוליום – נותר ללא מתחרים בקרב על השליטה אחרי שרק אתמול ר
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- המדדים ירדו 2% במחזור של 4.2 מיליארד שקל - ת"א סימנה את...
עד כמה זה נכון שדירות חדשות בפרויקטים של התחדשות זולות יותר מאשר בפרויקטים סמוכים "רגילים"?
"אולי זה נכון בפרויקטים של חיזוק במסגרת תמ"א 38. אבל בפרויקטים גדולים של התחדשות במרכזי הערים באזורי הביקוש אנחנו מקבלים את המחירים הכי גבוהים בעיר לאור איכויות הבנייה. ההיבט הפסיכולוגי הזה אולי היה קיים בעבר, אבל היום אנשים לא רואים הבדל בין התחדשות לבין קרקע 'בתולית'. אל תשכח שאנחנו מתעסקים עם דיירים ותיקים שבסך הכל יש להם דירה ישנה – זה לא להיכנס לבניין שיש בו פולשים או דברים מהסוג הזה. אלה אנשים נפלאים".
ואם כבר נגעת בדיירים, מה דעתך על הצעת ההחלטה של משרד המשפטים להוריד את הרף כך שיספיקו חתימות של 66% מהדיירים הוותיקים, ולא 80% כדי לקדם פרויקט?
"אני מעריך שהיא תעבור ולדעתי היא טובה. שני שליש מהדיירים הם רוב די והותר כדי להביע הסכמה. מעבר לזה חשוב להדגיש שגם 80% וגם 66% הם רק תחנה בדרך, בסוף כדי להרוס בניין ולבנות מחדש אתה רוצה לקבל 100% ואין כמו ללכת דייר-דייר ולשכנע אותו וליצור אמון. בסוף הם משתכנעים. אצלנו בפרויקטים אנחנו באמת עוברים את ה-80% ולפעמים מגיעים ל-100% כך שעבורנו זה פחות משנה".
"המדינה לא צריכה להחזיק בדירות"
אטרקצ'י כאמור הוא בעל השליטה (55.5%) בחברה ומשמש גם בתפקיד המנכ"ל. עוד בעלי מניות בולטים בחברה הם מנורה מבטחים (12%) וילין לפידות (4%). בשנה החולפת שמו של אטרקצ'י הופיע בתקשורת ביתר שאת, בתור מי שתיווך בהסכם ממשלת האחדות המתפזרת, בין כחול לבן למפלגת הליכוד, זאת מטעם ראש הממשלה נתניהו המקורב אליו. אאורה נסחרת לפי שווי של כ-615 מיליון שקל לאחר עלייה של כ-140% ב-12 החודשים האחרונים, ומחזיקה בפרויקטים ועתודות קרקע בהיקף של 20 אלף יחידות דיור. ב-2021 צופה החברה להתחיל כ-7 פרויקטים חדשים שיכללו כ-1,300 דירות (מתוכם חלק החברה הוא 964 דירות), בין היתר ברמת גן, תל אביב ורמת השרון.
פרט לפרויקטים אלה, מקדמת אאורה רישוי, תבעו"ת וחתימת דיירים בעוד כ-29 פרויקטים שיכללו כ-16 אלף דירות, מתוכם חלק החברה הוא כ-12 אלף דירות. לפי אטרקצ'י, אאורה פעילה לא רק באזורי הביקוש. "אנחנו אחת החברות היחידות בארץ שיש לה מגה פרויקטים במקומות כמו קריית ביאליק, בחיפה ובאילת", הוא מציין. "איפה שאפשר ליצור כדאיות כלכלית אנחנו שם".
הממשלה הבאה שתקום כאן תצטרך להתמודד עם חוסר הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של התחדשות בפריפריה. צוות של משרד הפנים מציע לפתוח קרן ממשלתית אליה יוזרמו היטלי ההשבחה מאזור המרכז, ובעזרתם יסבסדו פרויקטים בפריפריה. אתה תומך ברעיון?
"אני מאד בעד. יש מקומות שזקוקים להתחדשות העירונית. בטבריה ובבית שאן למשל משוועים לזה, אבל בינתיים זה לא כלכלי שם. צריך לעשות את הקישור הזה ולתת ליזם שעושה פרויקט התחדשות במרכז מטלה נוספת לעשות פרויקט בפריפריה, או באמת להשתמש בהיטלי השבחה לטובת העניין. הפתרון של קרקע משלימה לא עובד. מדברים הרבה, אבל פרויקטים שבנו על קרקע משלימה תקועים, והבירוקרטיה הורגת את הסיפור הזה".
ברשימה המשותפת הציעו שבכל מכרז על קרקע מדינה יוקצו 5% מהדירות למלאי הדיור הציבורי. איך אתה מסתכל על היוזמה הזאת?
"אני לא חושב שזה הפתרון. במקום זה צריך לקדם דיור בר השגה ויותר נכון לעשות מה שעושה עיריית תל אביב בכל הארץ - בכל פרויקט לייעד חלק מהדירות להשכרה ומתוכן חלק להשכרה במחיר מפוקח. המדינה לא צריכה להחזיק דירות, אלא לדאוג שכוחות השוק יטפלו גם בזכאי הדיור הציבורי והם יוכלו לשכור דירות במחירים מוזלים".
לסיום, שאלה נוספת על הרגולציה בענף: במשרדים המשפטים וברשות להתחדשות עירונית ביקשו לקבוע היטל השבחה אחיד של 25%. בעינייך לא נכון להסתכל על כל הפרויקטים כמקשה אחת, או שאתה מברך על הוודאות שהדבר יענק ליזמים?
"אני חושב שזה רעיון טוב, אבל שצריך להחיל את זה בפרויקטים שיקודמו מעתה ואילך. אם אתה לוקח בחשבון חצי מהיטל ההשבחה, הוועדה המחוזית עושה חישוב לפי תקן 21 כמה דירות תקבל במצב החדש, והיא לוקחת את הדבר הזה במסגרת הוצאות הפרויקט, כך שתקבל זכויות בהתאם. ככה יש וודאות וככה לא צריך לרדוף אחרי משרדי הממשלה לקבל את הפטור.
- 5.יצחק אברהמי 04/04/2021 18:01הגב לתגובה זולא ניאמס ליעקב לשלם עבור כתבות כל היום רואים אותו בכתבות כמה העסק גדל כמה הכנסות הכל חוזר וחוזר על עצמו בכל כתבה צניעות
- קורא לילד בשמו 04/04/2021 23:55הגב לתגובה זולא יודע למה אבל אחרי שהבנתי שהוא קשור לליכוד, חכו תראו..
- 4.ממן קוריצה 26/03/2021 03:37הגב לתגובה זומחירי דירות מטורפים .לוקחי המשכנתאות....למה קונים דירות חדשות בכל מחיר..טיפשות אסון כלכלי יגיע יש סוף לכל דבר....מה יהיה כשהריבית תעלה ואין קונים לקרקעות.מפולת כמו בבורסה.
- 3.עומרי 25/03/2021 17:27הגב לתגובה זוהמדינה מספסרת בקאקעות אזרחיה , מעשירה את הטייקונים והאינטרסנטים. וביבי , כשנשאל על הטיפול במשבר הדיור , עונה : "אנינו נכין תכנית מקיפה..." חייבים להתפתר משקרניהו שמינה את ליצמן החשוד בפלילים לשר שיכון לחרדים בלבד
- 2.כלכלן 25/03/2021 16:36הגב לתגובה זורמ"י נכשלה והיא והבירוקרטיה גרמו לבועת הנדל"ן המטורפת במדינה ישראל. יש להחליף במיידית את ההנהלה ולהגדיר יעד שנתי של לא פחות מ 100,000 יח"ד להנהלה נכנסת החל מהשנה . בנוסף להלחם בבירוקרטיה והתנהלות העיריות שגורמת לזמן מאד ממושך עד שניתנים היתרי בנייה. כמובן שלנ"ל צריך לטפל בבעיית התשתיות ולהשקיע תקציבי ענק בפיתוח תשתיות מגורים ותחבורה. אם לא ייעשה תהיה כאן קטסטרופה נקודה למחשבה לממשלה שתהיה
- 1.דרור 25/03/2021 15:49הגב לתגובה זוהמדינה בניגוד אינטרסים הרסני . כמעט ולא משחררת קרקע לבניה . את המעט שמוציאה למכירה מוכרת במחירים מטורפים, בנוסף לכל הקשיים האחרים אין פלא שהמחירים בשמים .
משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?
המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל
המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף
את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.
בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה,
כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.
מי הוביל את המכירות?
מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו.
מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21% , בנק הפועלים פועלים 0.66% , אל על אל על 2.32% , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54% והפניקס הפניקס 2.11% , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.
- הכסף ה'טיפש' מתגלה כחכם: המשקיעים הפרטיים גברו על וול סטריט במשבר האחרון
- פיימנט תעניק לקרן הפנסיה הותיקה עמיתים אופציות בפרמיה של 28%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.
עוד צרות: בי-קיור לייזר גילתה בטעות שאין אישור למוצר; הבעלים התפטר
בי קיור לייזר חברת אריקה ביו קיור אריקה בי-קיור -9.33% גילתה שהיצרן הסיני אשר מייצר עבורה חלק מהמוצרים, אינו מחזיק באישור CE. לטענתה ההשפעה אינה מהותית, אך במקביל - יו"ר הדירקטוריון והבעלים מיקי שלוסר התפטר מכל תפקידיו. לטענת החברה, היצרן מספק מוצרים המהווים כ-12% ממכירות החברה מתחילת שנת 2021 ועד היום. לאור העובדה שהוא לא מחזיק באישור המאפשר לו לייצר עבורה את החומרים, החברה עצרה את המכירות.
הסיפור של החברה הוא עצוב. היא התרסקה ב-77% בשנה האחרונה ולא מצליחה להתרומם מההנפקה. בחודש אוקטובר דיווחנו כי הדח"צים של אריקה בי-קיור מתפטרים בשל "כשלים בחברה". גם סמנכ"ל הכספים החדש התפטר אחרי שהמניה ירדה ב-95% בתוך שנה. המניה נסחרת כעת לפי שווי שוק של 19 מיליון שקל, אחרי שגייסה את הכסף בהנפקה לפי שווי של 512 מיליון שקל (הבעלים מיכאל שלוסר עוד רצה להנפיק אותה לפי שווי של מיליארד שקל), וכחלק מגל ההנפקות זינקה ביום הראשון ב-26%, לשווי של 646 מיליון שקל וזמן קצר אחרי ההפקה היא אפילו הגיעה לשווי של 800 מיליון שקל - צניחה מדאיגה.
בחזרה לסיפור שלנו. החברה טוענת כי ערכה בדיקות ביוזמתה, לאחר שלא התאפשרה כניסתו להונגריה של משלוח 12 מכשירי Cure-B Sport Laser, וזאת כי למכשירים אין אישור CE. "בהתאם לבדיקות שנערכו על ידי החברה בעקבות זאת, התברר לה כי קיים אישור CE כללי מיום 17 בספטמבר 2020 המתייחס ל Devices Laser intensity-Low בתוקף, ובנוסף, בידי החברה הצהרה חתומה של היצרן והנציג המקצועי של החברה לפיה לכלל מכשירי החברה הרלבנטיים יש אישור CE", כתבה בדיווח לבורסה.
עוד ציינה כי "להבנת החברה על היצרן לקבל אישור CE ספציפי עבור כל אחד מהמוצרים הנכללים. בהתאם למידע שנמסר לחברה על ידי היצרן, הוא פועל להשלמת המסמכים הנדרשים והסדרת האישורים עבור המוצרים שלעיל והחברה מעריכה כי אישורים כאמור יתקבלו בשבועות הקרובים".
מתברר כי במסגרת הבדיקות שנערכו על ידה, התגלה לחברה אתמול (שבת) כי בחודש פברואר התקבלה על ידי יו"ר הדירקטוריון הודעת מייל מנציג היצרן לפיה מבחינה טכנית רק דגמי ה- Classic Laser Cure-B וה-Pro Laser Cure-B אושרו באופן רשמי על ידי ה-CE וכי "באופן טכני הדגמים האחרים של החברה אינם יכולים לשאת את הלוגו של ה- CE". לטענתה, יו"ר הדירקטוריון לא טיפל בהודעה כאמור כראוי ולא עדכן על כך את הדירקטוריון. לכן, יו"ר הדירקטוריון הודיע כי הוא מבקש להתפטר מהדירקטוריון ומכל תפקידיו בחברה, לרבות תפקיד היו"ר.
להערכת החברה, השפעת עצירת המכירות של המוצרים האמורים לעיל על החברה אינה מהותית.
