פרשקובסקי - פי 14 ב-5 שנים לשווי של 2 מיליארד שקל; מה יהיה בהמשך?
חברת הנדלן פרשקובסקי -1.81% הציגה בשבוע שעבר תוצאות שיא לשנת 2020 עם רווח נקי שנתי של 243.5 מיליון שקל ורווח רבעוני של 100 מיליון שקל. ההכנסות ב-2020 הסתכמו בכ-1,227 מיליון שקל, גידול של 21% לעומת שנה קודמת. הגידול השנתי הוא עניין מתמשך בפרשקובסקי - היא צמחה ביותר מפי 5 ב-5 השנים האחרונות והמניה שלה זינקה בתקופה זו פי 14. כן, חברות לא צריך להשקיע בטכנולוגיה כדי להרוויח. גם חברות לכאורה משעממות יכולות לספק תשואה מרשימה.
הזינוק בפרשקובסקי ובמניות הנדל"ן למגורים בשנים האחרונות נובע משתי סיבות מרכזיות. האחת - בעבר החברות האלו תומחרו בבורסה בחסר. פשוט לא התייחסו לרווחים העתידיים שלהן; וסיבה שנייה - מחירי הדירות ממשיכים לעלות. התוכנית - מחיר למשתכן לא פגעה בחברות, אפילו ההיפך, הן השתמשו בה לפיתוח זרועי מכירות, כשבפועל ההתרכזות של המדינה במחיר למשתכן, גרמה ליובש גדול במכרי קרקעות ועליית מחירים.
אז מה הולך להיות בהמשך? חברות הבנייה ימשיכו להרוויח, השאלה אם זה כבר מגולם במחירים. ולגבי מחירי הדירות? שרון פרשקובסקי אמר לפני שנה בראיון TV שהמחירים יעלו - והוא צדק. הנה מה שיש לו להגיד הפעם - "הצפי הוא לעליית מחירים, בגלל שיווק בחסר של קרקעות בשנתיים האחרונות. אני מעריך כי עליית המחירים תעמוד על בין 5%-10%".
נכון שיש לו אינטרס שהמחירים יעלו, אבל זה לא אומר שהוא טועה. בעבר (ולא רק פעם אחת) הוא צדק.
איזה פרויקטים של החברה יהיו בולטים בשנת 2021?
"הפרויקט הבולט של החברה הוא פרוייקט הפינוי-בינוי הגדול ביותר בשכונת נווה שאנן בחיפה. מדובר בפרויקט שמהווה רובע מגורים חדש הכולל 10 בנייני יוקרה, חידוש תשתיות, כבישים ופיתוח סביבתי נרחב. הפרויקט כולל 486 יחידות דיור ב-4 מגדלים בני 15 קומות ועוד 6 מגדלים בני 9 קומות.
- חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
- אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"פרויקט נוסף - פרויקט נווה דורון ברמלה הוא פרויקט הדגל שלנו – אנחנו מקימים בשכונת נווה דורון החדשה כ-1,800 יח"ד ב- 24 בניינים בני 6-28 קומות. השנה אנחנו מעמיקים את אחיזתנו בפרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח מכיוון שאנחנו מאמינים שהמסלול הזה נותן פתרון חלקי למצוקת הדיור בישראל. כרגע יש לנו פרויקט ברמלה – החברה זכתה במכרז של דירה להשכיר להקמת 248 דירות ב-4 בבניינים בשכונת נאות שמיר החדשה. ובלוד במכרז של דירה להשכיר ורמ"י להקמת 352 יח"ד בלוד. כרגע הפרוייקטים נמצאים בהליך תיכנוני והצפי כי שיווק הדירות יחל במהלך שנת 2022.
איך אתה כקבלן ויזם נערך ליום שאחרי הקורונה?
"ענף הנדל"ן בזמן הקורונה הוגדר כענף חיוני, ולכן עבדנו כמעט רגיל לאורך התקופה, למרות הסגרים. כל הפרויקטים שלנו ימסרו לדיירים בזמן.
למה מחירי הדירות בתל אביב ממשיכים לעלות ובחיפה הזולה הם יורדים?
"עפ"י נתוני הלמ"ס אכן המחירים למחוז חיפה עלו, אבל הנתונים כוללים גם את הקריות וגם דירות יד שנייה. אם ניכנס לעומק, בקריות יש היצע דירות מאוד גדול, ובעיר חיפה כמעט לא הייתה בנייה חדשה. כפי שניתן לראות בדוחות שלנו קצב המכירות לא ירד אלא רק התגבר בחיפה. תל אביב היא אחת הערים המבוקשות בישראל ולכן לא ניתן להשוות אותה לחיפה – יש בה תנופת בנייה יוצאת דופן גם בפרויקטים חדשים וגם בהתחדשות עירונית.
מה אתה יכול להציע למשקיעי הנדל"ן - איזה מקומות להשקעה מעניינים מבחינת תשואה?
"אני חושב שמי שמחפש דירה להשקעה ואפילו למגורים, צריך להסתכל על אזורים חדשים ומתפתחים, שכן רכישת דירה בשכונה חדשה, היא השקעה נכונה מכיוון שלרוב כאשר מסתיים הפיתוח והשכונה מוכנה לאיכלוס – המחירים עולים ללא קשר למצב השוק כולו".
- 7.אני 25/03/2021 07:56הגב לתגובה זוגורפים כסף עם שופל
- 6.דייר מודאג 21/03/2021 21:20הגב לתגובה זואחלה חברה רמה גבוהה רק חבל שהחומר האנושי שם מגעיל איך א סיוון מנהל פרוייקט שרודה ומקלל את העובדים מר פ הון אנושי זה א ב
- 5.בני 21/03/2021 16:06הגב לתגובה זואחת הטובות שבהם אני גר בבניין שלהם הבניין קיים כ 7 שנים גם שנוצרת תקלה הם מגיבים מייד ובמיוחד בתקופת האחריות וגם לאחר מכן תמיד יש אפשרות ויעוץ.
- 4.חיים 21/03/2021 15:48הגב לתגובה זולפי הגרף המניה עלתה פי 5 ואילו החברה גדלה פי 14...
- 3.החברה מנוהלת על ידי משפחה רצינית שאכפת להם ויודעים 21/03/2021 15:30הגב לתגובה זוהחברה מנוהלת על ידי משפחה רצינית שאכפת להם ויודעים לחסוך ולנהל נכון כל הכבוד להם מחזיק את המניות
- 2.בב 21/03/2021 15:19הגב לתגובה זוהכל המדינה אשמה...
- 1.קניתי בנווה דורון החדשה אחלה (ל"ת)א.ח 21/03/2021 15:00הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
