האם עיריית הוד השרון מנצלת את בעלי הקרקע? עתירה על הפקעת קרקעות
עתירה נגד עיריית הוד השרון והמועצה האזורית דרום השרון : פועלת בניגוד לחוק, גורפת רווחים מקרקע שהופקעה במקור לצורך ציבורי וללא כל תמורה לבעלי הקרקע
לאחרונה הוגשה עתירה כנגד המועצה האזורית דרום השרון בטענה כי המועצה פועלת בניגוד לחוק, גורפת רווחים מקרקע שהופקעה במקור לצורך ציבורי וללא כל תמורה לבעלי הקרקע.
"האגודה לחינוך ילדי עובדים בשרון", באמצעות משרד עורכי דין צבי שוב, עתרה לאחרונה לבית המשפט המחוזי לביטול הפקעה במקרקעין בכפר מל"ל, נגד עיריית הוד השרון, הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון והמועצה האזורית דרום השרון וזאת עקב סירובן להשיב לה את הקרקע שהופקעה ממנה ללא כל תמורה לפני למעלה מ 15 שנה. הקרקע הופקעה במקור למטרת הקמת בית ספר לילדי כפר מל"ל, כשבפועל, המועצה האזורית מסרה את השטח ואת בית הספר שנבנה עליו, לשימושה של עיריית הוד השרון ולא עשתה בו את השימוש לשמו הופקע.
"האגודה לחינוך ילדי עובדים בשרון", הוקמה לפני כ-80 שנה על ידי המושבים הסובבים את העיר הוד השרון במטרה להקים בית ספר יסודי שישרת את ילדי המושבים הללו. לטובת הקמת בית הספר, האגודה קיבלה קרקע מהקרן הקימת לישראל ובאמצעות כספים שנתרמו על ידי הורי הילדים, הוקם בית הספר שפעל במשך כ-70 שנה.
על פי העתירה, בשנת 2005 הופקעה הקרקע מידי העותרת, כשהועדה המקומית טוענת שיש לה "צורך ציבורי דחוף" לבית ספר בתחומה. אולם לאחר מספר שנים נודע לעותרת כי הקרקע שהופקעה, הושכרה לעיריית הוד השרון בניגוד לדין, שכן הרשות המפקיעה יכולה להפקיע קרקע רק לצורך ציבורי שלה. כמו כן, גילתה העותרת , כך על פי העתירה, כי אושרה תכנית המוסיפה לקרקע המופקעת שימוש שאינו נכלל בשימושים המותרים להפקעה (שימוש לצרכנות, שאינו עונה על ההגדרה של צרכי ציבור).
- הוד השרון -"תוואי המטרו מסכן את עתידה של העיר"
- עסקאות נדל"ן בהוד השרון – מחירים, מגמות ומה קורה בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עו"ד צבי שוב, מומחה בנדל"ן ובתכנון ובניה, אשר מייצג את העותרת מסביר כי "התנהלות העירייה והועדה המקומית במקרה זה, נוגדת את החוק ונגועה בחוסר תום לב, שכן רשות יכולה להפקיע קרקע רק לצורך ציבורי (לפי הגדרתו בחוק), אבל רק כזה הדרוש לה ולא כדי להעביר את הקרקע בפועל לרשות אחרת. זאת תוך קבלת כספים והתעשרות שלא כדין, כאשר היא גורפת לכיסה מיליוני שקלים ומבלי ששולמו פיצויי ההפקעה".
לדבריו של עו"ד שוב "זו דוגמה למקרה בו המועצה האזורית מצאה דרך לעקוף את עקרונות ההפקעה, לפיהם לאחר שהמקרקעין כבר לא נדרשים לה לטובת השימוש הציבורי לשמם הופקעו, על פי החוק עליה להשיב אותם לבעלים. אלא שהיא העבירה את הקרקע לרשות מקומית אחרת תוך גריפת מיליוני שקלים".
על פי עיריית הוד השרון "ההפקעה בוצעה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה דרום השרון והמועצה האזורית דרום השרון ולא ע״י עיריית הוד השרון שכן, הקרקע אינה נמצאת בשטחה המוניציפאלי ואין לה כל סמכות להפקעה. עיריית הוד השרון משתמשת בנכס כדין בהתאם להסכם שכירות עם בעלי הזכויות בו וצורפה לעתירה כצד שעשוי להיפגע מקבלת הטענות כנגד הוועדה המקומית והמועצה האזורית".
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
- 3.חגור לא אפוד 14/02/2021 14:18הגב לתגובה זונו באמת. אתם מופתעים? הרי אתה יודעים הייטב למי הצבעתם לרשות המועצה, את עברה ואת התנהלותה, גם ידעתם. אז עכשיו תסבלו. היא תמשיך לתת שטחים מהמועצה, לכל מי שירצה, העיקר שהיא תקבל את מה שהיא רוצה, באופן אישי, וזה כמובן רשות עירונית בשרון.
- 2.חיים 13/02/2021 15:13הגב לתגובה זותעשו מההבטחות טייארה כמו שאמרו הגששים
- 1.ניר חתוכה 13/02/2021 15:01הגב לתגובה זומוסדות ציבור מפקיעים מאזרחים רכוש וסוחרים בהם כאילו היו חפץ עובר לסוחר שלהם יש במדינת ישראל רק גורם אחד שיכול לשמור על האזרח מפני השלטון המשחית של הפקעת רכוש ככה סתם מבלי להתחשב באזרח
- אלי 13/02/2021 20:31הגב לתגובה זוהם עסוקים בשינוי פני החברה לפי האידיאולוגיה ולא בהגנה על האזרח הקטן.
- יגאל 15/02/2021 12:33בית המשפט העליון בשבתו כבגץ,מגן על האזרח הפשוט מעושקהשלטונות.בדיוק המקרה הזה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
