נדלן
צילום: תמר מצפי
ניתוח

נשרכת מאחור: מדוע מניית ארפורט סיטי זולה משמעותית מול המתחרות?

מכפיל ה-FFO מבטא את את הרווח הנקי מפעילות שוטפת של חברות הנדל"ן; הצניחה ב-30% במניית החברה מעמידה את המכפיל על 3.9 בלבד לעומת ממוצע ענפי של יותר מ-10. האם המנייה בדרך למעלה, או שתמשיך לדשדש?
אלמוג עזר | (9)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

בחודש האחרון עלה מדד הנדל"ן בשיעור של יותר מ-6%, בעקבות צפי לגידול בביקוש ועליית מחירי הדיור. למרות המגמה החיובית בטווח הקצר בדיקת מכפיל ה-FFO של חברות הנדל"ן הישראליות תגלה כי חלקן מתומחרות על בסיס תרחיש שלילי בחסות הקורונה. דוגמה לכך היא חברת ארפורט סיטי -2.53% , שמכפיל ה-FFO שלה נאמד ב-3.9, מחיר נמוך מאוד בראיה היסטורית. 

ה-FFO מבטא את את הרווח הנקי מפעילות הנדל"ן המניב שוטפת. הוא בעצם מנטרל את הרווחים או ההפסדים שאינם מייצגים או לא תזרימיים כגון רווחי או הפסדי שערוך, רווחים והפסדים מנכסים שנמכרו ואחרים והוא מתחשב בהוצאות המימון שהחברה לוותה כדי לרכוש את הנכסים.

בהסתכלות ענפית על חברות הנדל"ן המניב, שתי חברות נוספות פרט לארפורט סיטי נסחרות במכפיל FFO נמוך מ-10 מליסרון -1.97% וחברת מבנה -0.67% .

 

חברת מגה אור -2.83%  וחברת גב ים -5.8%  הן המניות היקרות ביותר, כאשר ה-FFO שלהן עומד על 21.2 ו-19.8. 

* הנתונים מתוך עבודת אנליזה של בית ההשקעות אקסלנס ונכונים להבוקר לפני פתיחת המסחר.

ארפורט סיטי עוסקת בשני תחומי פעילות. בתחום הנדל"ן המניב היא יוזמת מפתחת ומעניקה שירותי ניהול ואחזקה של נכסי נדל"ן להשכרה הכוללים מתחמים תחבורתיים, מלונאות, שטחי מסחר, בנייני משרדים בישראל ובאירופה (בעיקר בצרפת), מבני אחסנה ותעשייה, חניונים, תחנות דלק וקרקעות. לחברה קיימים פרויקטים גם בנדל"ן למגורים. החברה בשליטת י.ו.א.ל. ירושלים אויל אקספלוריישין, זאת בעקבות מיזוג משולש הופכי (פבר' 2019) לפיו הפכה יואל לחברה פרטית בבעלות ובשליטה מלאה של החברה הציבורית אקויטל.

בתקופת הקורונה, השפעת המגפה באה לידי ביטוי בעיקר במרכזים המסחריים של הקבוצה, למרות שחלק מהשטחים המושכרים בהם נותרו פתוחים (כגון חנויות לממכר מזון, פארמה ותחבורה ציבורית) לאורך כל התקופה בה חלו המגבלות.

בדוח הרבעוני האחרון של החברה היא הודיעה כי בעקבות מגבלות הקורונה, קיבלה החברה פניות מלקוחותיה מתחומי המשרדים והמסחר לדחיות, להפחתות, לפריסות ולביטול של תשלומי דמי שכירות וניהול בגין התקופה בה תחולנה המגבלות.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

החסד והעונש

בעקבות אותן הלנות, החברה בחרה ללכת לקראת השוכרים של השטחים המסחריים שלה והיא לא תפעל לגביית דמי השכירות ודמי הניהול בגין התקופה בה חלו המגבלות. כאן ככל הנראה טמון אחד הגרומים המרכזיים למכפיל ה-FFO הנמוך שלה.

היא לא היחידה שבחרה ללכת לטובת השוכרים, אך היא זו שהוענשה בתמחור בצורה המשמעותית ביותר. נכון לשלושת הרבעונים הראשונים, דמי השכירות והניהול בגין אותם נכסים מסחריים בהם הופסקה הפעילות עקב המגבלות מסתכמים בסך של כ-30 מיליון שקל לתקופת הפסקת הפעילות (במהלך החודשים מרץ - ספטמבר 2020). אם נרצה מדובר בהפסד בגבייה בקצב שנית של 40 מיליון שקל.

תמהיל ההכנסות מהנכסים המניבים של ארפורט סיטי כוללים שימושים מגוונים: משרדים (כ--29%) אחסנה, תעשיה, חניונים, תחנות דלק והשכרת מגורים (כ-23%), תחנות מרכזיות (שמרבית ההכנסות מהן הינן ממפעילי תחבורה ציבורית) (כ-17%) ונכסים מניבים באירופה (כ-7%) – נכסים מניבים אלו פעלו בעיקרם לאורך כל תקופת המגבלות וכן קניונים ומרכזים מסחריים לרבות מרכזים מסחריים משולבי תחבורה ציבורית (24%). שילוב של עסקים חיונים לצד כאלו שלא ופיזור גיאוגרפי נרחב, לדעת החברה יסייע לחברה להתמודד בצורה טובה עם השלכות המגפה לאורך זמן. 

על פי הדוח הכספי של ארפורט סיטי, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, הסתכם ה-FFO שלה ב-279 מיליון שקל שהניבו רווח נקי של 157 מיליון שקל. בתקופה המקבילה אשתקד, ה-FFO של החברה עמד על 298 מיליון שקל שהניבו רווח נקי של 286 מיליון שקל. כלומר הקיטון בדמי שכירות בלב המשבר היווה 14.3% מה-FFO שנה שעברה. 40 מיליון מתוך 279 מיליון שקל. 

התפחות מחיר מניית ארפורט סיטי ב-5 השנים האחרונות

הירידה ב-FFO על פני שנה מוערכת ב-2.7% בלבד, זאת, כששווי השוק של החברה ירד כמעט 30% השנה לכדי 5.8 מיליארד שקל. כלומר, רוב הירידה בשווי השוק של החברה מתבססת על תחזיות עתידיות של קיטון בהכנסות ושערוכים בשווי הנכסים. בעניין זה צריך לציין כי לחברה יש פעילות ייזום משמעותית, בעיקר בתחום המלונאות ולכן המחירים עדיין נמוכים.

לקראת שערוכים?

שנת 2019 הייתה שנה שבה מניות הנדל"ן הניבו תשואות עודפות מול השוק. בזמנו, השוואה שיעור ההיוון של החברות לפי הדו"חות הכספיים לשיעור ההיוון המשוקלל לפי שווי השוק של החברות, העלתה כי השוק קבע שערכם של נכסי החברות גבוה באופן ניכר יותר משוויים בספרים. כלומר, המשקיעים ביקשו להקדים את השמאים, לפני שאלו יחלו בשערוך הנכסים כלפי מעלה. שנה אחרי זה, אנחנו נמצאים במצב הפוך.

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    מר בין 20/12/2020 21:55
    הגב לתגובה זו
    ...רק פריירים רוכשים מניות של חברת שום דבר, הרי הכסף המגויס מנפח את משכורותיהם של בעלי העניין במניה ותו לא.
  • dw 01/11/2021 16:18
    הגב לתגובה זו
    בתור חברת "שום דבר" אני כמשקיע לא מתלונן. :-)
  • 4.
    עודד 20/12/2020 18:21
    הגב לתגובה זו
    שוב כתבה ללא מענה...
  • 3.
    dw 20/12/2020 16:15
    הגב לתגובה זו
    אקויטל האמא מציעה חשיפה הן לאיירפורט סיטי המתומחרת בנוח והן לישראמקו (דרך אמא נפטא). ישראמקו נסחרת כיום בש"ש תמוה של בקטשי 2 מיליארד שקלים, כאשר בשנה הקרובה צפויה להרוויח מיליארד. אמנם בהמשך ירוויחו פחות אבל עדיין... נראה כמו תמחור חסר. מחזיק ולא ממליץ
  • dw 01/11/2021 16:19
    הגב לתגובה זו
    מסתבר שהשקעה באקויטל היתה לא רעה :-)
  • 2.
    אמזלג 20/12/2020 14:49
    הגב לתגובה זו
    מכפיל ה FFO אמור לבטא את פוטנציאל הצמיחה של החברה לכן צריך לענות על 2 שאלות מרכזיות: 1) בכמה גדל תזרים ה FFO של החברה ב 5 שנים האחרונות? ( רמז - הוא לא ) 2) המכפיל נמוך כי הכותב מנטרל את השווי של הנכסים הלא מניבים לכן השאלה הנדרשת היא האם לחברה יש היסטוריה של עמידה בלוחות זמנים ויצירת ערך בתחום הנכסים המניבים? הבעיה שבחברה לא שמעו על המונח IRR מבחינתם לזמן אין ערך...בזמן שלוקח להם להשלים בניה של נכס עזריאלי מסיים לבנות 3 נכסים
  • YL 20/12/2020 18:49
    הגב לתגובה זו
    האם לא מתבקש ש יתן מתנה ל מכבי האש כבאית על כך ש לא הצליחו לכבות את ארכיון קווי אשראי בנסיון שרפה השני
  • dw 20/12/2020 16:14
    הגב לתגובה זו
    לנצבא יש אוסף תחנות מרכזיות. אין ספק ששכונת מגורים שווה יותר מהאנגר לאוטובוסים אבל ההאנגר נשאר האנגר עד שמוצאים לו תחליף. אם זה היה תלוי בנצבא אז מחר נביאים דינמיט ומפוצצים את התחנה המרכזית בת"א. כמה שווה שכונה חדשה בדרום ת"א? הרבה. הבעיה שזה עוד ייקח זמן. שנים. מילא. בינתיים מרימים שכונה חדשה בהרצליה ובשלב הבא כ"ס
  • 1.
    במקום ש קובי מימון דורך עדיף צעד לאחור (ל"ת)
    YL 20/12/2020 13:07
    הגב לתגובה זו
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



עמירם לוין
צילום: פייסבוק, על פי סעיף 27

מיליארד שקל בייבי - עמירם לוין בתשואה חלומית

פי 1,200 - עמירם לוין, אלוף במיל מלמד את כולנו שהשקעות זה כמובן גם - מזל, אבל גם הרבה שכל-ידע

רן קידר |

800 אלף שקל של השקעה הפכו בעת שנקסט ויז'ן הונפקה ל-31 מיליון שקל. זה היה לפני 4 שנים, מאז האלוף עמירם לוין מימש מספר פעמים וירד מרף הדיווח של ה-5%, אבל לביזפורטל נודע שהוא עדיין מחזיק במניות החברה. אם לוין לא היה מממש הוא היה מחזיק כיום מניות ב-1 מיליארד שקל. אבל לוין מימש ובצדק - אף אחד לא יכול היה לדעת שזו השקעה שתניב פי 1,200! ופי 40 מאז שהיא החלה להיסחר. 


על פי ההערכות ובהסתמך על מכירות שכן דווחו, לוין נפגש עם כ-250 מיליון שקל במזומן והוא עדיין מחזיק בכמות מניות משמעותית, - לאחר שהמניה עלתה פי ארבע בשנה האחרונה - בלכל הפחות 400 מיליון שקל. בסך הכל מדובר על 650 מיליון שקל, וזו הערכה שמרנית.  בפעם הקודמת שניסינו לשאול את לוין על ההשקעה הוא אמר - "בטח שאני מחזיק, אבל זו השקעה פרטית ואני לא מדווח".  




עמירם לוין מלווה את החברה מההתחלה. המייסדים היו צריכים דמות מוכרת, דומיננטית, פותחת דלתות ולוין הצטרף. הוא האמין בחברה, השקיע בה, והצליח. ההצלחה של נקסט ויז'ן היא הרבה מזל. לוין הרוויח תשואה של כ-120,000%, זה מזל, אבל לא רק. זו ידיעה, זה ניסיון, זה הרבה שכל. שכל של בניית הדברים הנכונים, הסתכלות מאוד ממוקדת על מה שטוב לחברה ולא מקלישאה, בניית חברה אמיתית והבנה שוטפת של צרכי השוק במטרה לספק את המוצרים הטובים והנכונים לצבאות ולמשתמשים. 

אם תרצו - היה אולי הרבה מזל, אבל המזל הולך עם הטובים - נקסט ויז'ן היא חברה אמיתית ולוין זיהה את האנשים וההנהלה ואת המוצר ועזר להביא אותו למקומות הגבוהים. עכשיו הוא מחוץ לחברה, אין לו תפקיד רשמי, אך הוא עדיין מאמין בחברה ומשקיע בה.