נשרכת מאחור: מדוע מניית ארפורט סיטי זולה משמעותית מול המתחרות?
בחודש האחרון עלה מדד הנדל"ן בשיעור של יותר מ-6%, בעקבות צפי לגידול בביקוש ועליית מחירי הדיור. למרות המגמה החיובית בטווח הקצר בדיקת מכפיל ה-FFO של חברות הנדל"ן הישראליות תגלה כי חלקן מתומחרות על בסיס תרחיש שלילי בחסות הקורונה. דוגמה לכך היא חברת ארפורט סיטי 1.04% , שמכפיל ה-FFO שלה נאמד ב-3.9, מחיר נמוך מאוד בראיה היסטורית.
ה-FFO מבטא את את הרווח הנקי מפעילות הנדל"ן המניב שוטפת. הוא בעצם מנטרל את הרווחים או ההפסדים שאינם מייצגים או לא תזרימיים כגון רווחי או הפסדי שערוך, רווחים והפסדים מנכסים שנמכרו ואחרים והוא מתחשב בהוצאות המימון שהחברה לוותה כדי לרכוש את הנכסים.
בהסתכלות ענפית על חברות הנדל"ן המניב, שתי חברות נוספות פרט לארפורט סיטי נסחרות במכפיל FFO נמוך מ-10 מליסרון 0.27% וחברת מבנה 0.93% .
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
* הנתונים מתוך עבודת אנליזה של בית ההשקעות אקסלנס ונכונים להבוקר לפני פתיחת המסחר.
ארפורט סיטי עוסקת בשני תחומי פעילות. בתחום הנדל"ן המניב היא יוזמת מפתחת ומעניקה שירותי ניהול ואחזקה של נכסי נדל"ן להשכרה הכוללים מתחמים תחבורתיים, מלונאות, שטחי מסחר, בנייני משרדים בישראל ובאירופה (בעיקר בצרפת), מבני אחסנה ותעשייה, חניונים, תחנות דלק וקרקעות. לחברה קיימים פרויקטים גם בנדל"ן למגורים. החברה בשליטת י.ו.א.ל. ירושלים אויל אקספלוריישין, זאת בעקבות מיזוג משולש הופכי (פבר' 2019) לפיו הפכה יואל לחברה פרטית בבעלות ובשליטה מלאה של החברה הציבורית אקויטל.
בתקופת הקורונה, השפעת המגפה באה לידי ביטוי בעיקר במרכזים המסחריים של הקבוצה, למרות שחלק מהשטחים המושכרים בהם נותרו פתוחים (כגון חנויות לממכר מזון, פארמה ותחבורה ציבורית) לאורך כל התקופה בה חלו המגבלות.
בדוח הרבעוני האחרון של החברה היא הודיעה כי בעקבות מגבלות הקורונה, קיבלה החברה פניות מלקוחותיה מתחומי המשרדים והמסחר לדחיות, להפחתות, לפריסות ולביטול של תשלומי דמי שכירות וניהול בגין התקופה בה תחולנה המגבלות.
- אקזיט של מילארד שקל על ההשקעה במניית הבורסה
- אהרון פרנקל מגדיל שוב את אחזקתו בתמר פטרוליום – נותר ללא מתחרים בקרב על השליטה אחרי שרק אתמול ר
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- המדדים ירדו 2% במחזור של 4.2 מיליארד שקל - ת"א סימנה את...
החסד והעונש
בעקבות אותן הלנות, החברה בחרה ללכת לקראת השוכרים של השטחים המסחריים שלה והיא לא תפעל לגביית דמי השכירות ודמי הניהול בגין התקופה בה חלו המגבלות. כאן ככל הנראה טמון אחד הגרומים המרכזיים למכפיל ה-FFO הנמוך שלה.
היא לא היחידה שבחרה ללכת לטובת השוכרים, אך היא זו שהוענשה בתמחור בצורה המשמעותית ביותר. נכון לשלושת הרבעונים הראשונים, דמי השכירות והניהול בגין אותם נכסים מסחריים בהם הופסקה הפעילות עקב המגבלות מסתכמים בסך של כ-30 מיליון שקל לתקופת הפסקת הפעילות (במהלך החודשים מרץ - ספטמבר 2020). אם נרצה מדובר בהפסד בגבייה בקצב שנית של 40 מיליון שקל.
תמהיל ההכנסות מהנכסים המניבים של ארפורט סיטי כוללים שימושים מגוונים: משרדים (כ--29%) אחסנה, תעשיה, חניונים, תחנות דלק והשכרת מגורים (כ-23%), תחנות מרכזיות (שמרבית ההכנסות מהן הינן ממפעילי תחבורה ציבורית) (כ-17%) ונכסים מניבים באירופה (כ-7%) – נכסים מניבים אלו פעלו בעיקרם לאורך כל תקופת המגבלות וכן קניונים ומרכזים מסחריים לרבות מרכזים מסחריים משולבי תחבורה ציבורית (24%). שילוב של עסקים חיונים לצד כאלו שלא ופיזור גיאוגרפי נרחב, לדעת החברה יסייע לחברה להתמודד בצורה טובה עם השלכות המגפה לאורך זמן.
על פי הדוח הכספי של ארפורט סיטי, בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, הסתכם ה-FFO שלה ב-279 מיליון שקל שהניבו רווח נקי של 157 מיליון שקל. בתקופה המקבילה אשתקד, ה-FFO של החברה עמד על 298 מיליון שקל שהניבו רווח נקי של 286 מיליון שקל. כלומר הקיטון בדמי שכירות בלב המשבר היווה 14.3% מה-FFO שנה שעברה. 40 מיליון מתוך 279 מיליון שקל.
התפחות מחיר מניית ארפורט סיטי ב-5 השנים האחרונות
הירידה ב-FFO על פני שנה מוערכת ב-2.7% בלבד, זאת, כששווי השוק של החברה ירד כמעט 30% השנה לכדי 5.8 מיליארד שקל. כלומר, רוב הירידה בשווי השוק של החברה מתבססת על תחזיות עתידיות של קיטון בהכנסות ושערוכים בשווי הנכסים. בעניין זה צריך לציין כי לחברה יש פעילות ייזום משמעותית, בעיקר בתחום המלונאות ולכן המחירים עדיין נמוכים.
לקראת שערוכים?
שנת 2019 הייתה שנה שבה מניות הנדל"ן הניבו תשואות עודפות מול השוק. בזמנו, השוואה שיעור ההיוון של החברות לפי הדו"חות הכספיים לשיעור ההיוון המשוקלל לפי שווי השוק של החברות, העלתה כי השוק קבע שערכם של נכסי החברות גבוה באופן ניכר יותר משוויים בספרים. כלומר, המשקיעים ביקשו להקדים את השמאים, לפני שאלו יחלו בשערוך הנכסים כלפי מעלה. שנה אחרי זה, אנחנו נמצאים במצב הפוך.
- 5.מר בין 20/12/2020 21:55הגב לתגובה זו...רק פריירים רוכשים מניות של חברת שום דבר, הרי הכסף המגויס מנפח את משכורותיהם של בעלי העניין במניה ותו לא.
- dw 01/11/2021 16:18הגב לתגובה זובתור חברת "שום דבר" אני כמשקיע לא מתלונן. :-)
- 4.עודד 20/12/2020 18:21הגב לתגובה זושוב כתבה ללא מענה...
- 3.dw 20/12/2020 16:15הגב לתגובה זואקויטל האמא מציעה חשיפה הן לאיירפורט סיטי המתומחרת בנוח והן לישראמקו (דרך אמא נפטא). ישראמקו נסחרת כיום בש"ש תמוה של בקטשי 2 מיליארד שקלים, כאשר בשנה הקרובה צפויה להרוויח מיליארד. אמנם בהמשך ירוויחו פחות אבל עדיין... נראה כמו תמחור חסר. מחזיק ולא ממליץ
- dw 01/11/2021 16:19הגב לתגובה זומסתבר שהשקעה באקויטל היתה לא רעה :-)
- 2.אמזלג 20/12/2020 14:49הגב לתגובה זומכפיל ה FFO אמור לבטא את פוטנציאל הצמיחה של החברה לכן צריך לענות על 2 שאלות מרכזיות: 1) בכמה גדל תזרים ה FFO של החברה ב 5 שנים האחרונות? ( רמז - הוא לא ) 2) המכפיל נמוך כי הכותב מנטרל את השווי של הנכסים הלא מניבים לכן השאלה הנדרשת היא האם לחברה יש היסטוריה של עמידה בלוחות זמנים ויצירת ערך בתחום הנכסים המניבים? הבעיה שבחברה לא שמעו על המונח IRR מבחינתם לזמן אין ערך...בזמן שלוקח להם להשלים בניה של נכס עזריאלי מסיים לבנות 3 נכסים
- YL 20/12/2020 18:49הגב לתגובה זוהאם לא מתבקש ש יתן מתנה ל מכבי האש כבאית על כך ש לא הצליחו לכבות את ארכיון קווי אשראי בנסיון שרפה השני
- dw 20/12/2020 16:14הגב לתגובה זולנצבא יש אוסף תחנות מרכזיות. אין ספק ששכונת מגורים שווה יותר מהאנגר לאוטובוסים אבל ההאנגר נשאר האנגר עד שמוצאים לו תחליף. אם זה היה תלוי בנצבא אז מחר נביאים דינמיט ומפוצצים את התחנה המרכזית בת"א. כמה שווה שכונה חדשה בדרום ת"א? הרבה. הבעיה שזה עוד ייקח זמן. שנים. מילא. בינתיים מרימים שכונה חדשה בהרצליה ובשלב הבא כ"ס
- 1.במקום ש קובי מימון דורך עדיף צעד לאחור (ל"ת)YL 20/12/2020 13:07הגב לתגובה זו

הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?
המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל
המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף
את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.
בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה,
כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.
מי הוביל את המכירות?
מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו.
מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21% , בנק הפועלים פועלים 0.66% , אל על אל על 2.32% , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54% והפניקס הפניקס 2.11% , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.
- הכסף ה'טיפש' מתגלה כחכם: המשקיעים הפרטיים גברו על וול סטריט במשבר האחרון
- פיימנט תעניק לקרן הפנסיה הותיקה עמיתים אופציות בפרמיה של 28%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.

אקזיט של מילארד שקל על ההשקעה במניית הבורסה
קרן מניקיי שהחזיקה בעבר כ-20% ממניות הבורסה לניירות ערך בת"א, השלימה מכירה כוללת של כל החזקותיה בתמורה מצטברת של כ-1.1 מיליארד שקל. המכירה האחרונה, בהיקף של 5.6% מהמניות תמורת כ-400 מיליון שקל, בוצעה לגופים מוסדיים מקומיים וזרים והביאה לסיום אחזקתה של הקרן בישראל.
האקזיט של מניקיי מהווה תשואה פנמנלית: הקרן רכשה את מניות הבורסה באוגוסט 2018 תמורת כ-110 מיליון שקל בלבד, לפי שווי חברה של כ-550 מיליון שקל. היא הרוויחה פי 11 על ההשקעה במניית הבורסה. השווי של הבורסה היום הוא פי 7.2 - פי 13 מהשווי ו היא השקיעה.
במהלך השנים ביצעה מניקיי מספר מכירות חלקיות. בתחילת 2025 היא מכרה 4.8% ממניות הבורסה לבורסה עצמה תמורת כ-200 מיליון שקל, מהלך בעייתי שבעצם סידר לה מחיר טוב על חשבון המשקיעים הקיימים.סוג של "חילוץ" ההשקעה על ידי הנהלת הבורסה. ביולי מכרה הקרן מניות נוספות בהיקף של כחצי מיליארד שקל וכעת היא מחסלת את ההחזקה.
הבורסה בת"א מתנהלת ללא גרעין שליטה כשלמעשה היא ביטוי לשלטון המנהלים. איתי בן זאב, המנכ"ל בעצם שולט בחברה בפועל. זה עלול לייצר חיכוך בין בעלי המניות לבין המנהלים, כשלעיתים האינטרסים לא משותפים.
- בהתאם לסטנדרטים הבינלאומיים: בורסת ת"א מרחיבה את היצע מדדי המניות
- הבורסה פורחת, המחזורים מזנקים - האם ישראל בדרך להפוך לשוק יעד עולמי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הבורסה לניירות ערך סיימה את הרבעון השני של 2025 עם תוצאות מרשימות שמוכיחות שהשוק הישראלי ממשיך לשגשג למרות האתגרים. הרווח זינק ב-80% לכ-43.6 מיליון שקל, לעומת 24.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. גם ההכנסות עלו בקצב של 29% ל-136.1 מיליון שקל. ה-EBITDA המתואם עלה ב-56% ל-71.6 מיליון שקל, ושולי הרווח השתפרו מ-43.6% ל-52.6%.